Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2016 г. N 18АП-6758/16

г. Челябинск

21 июня 2016 г.

Дело N А47-7830/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 13.04.2016 по делу N А47-7830/2015 (судья Бочарова О.В.).

Сельскохозяйственный производственный кооператив Гринцова Степана Федоровича (далее - истец, СХП Гринцова С.Ф., кооператив) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее - ответчик, Комитет), с требованиями, принятыми судом с учетом их уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ, т.3 л.д.15):

- признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в размере 3 812 500 руб. (без НДС), определенную в отчете общества с ограниченной ответственностью "Империя-А" от 15.12.2014 N 021/244 по состоянию на 09.09.2014 об оценке нежилого помещения, общей площадью 76,9 кв. м, этаж подвал, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Пушкинская/пер.Телеграфный, д. 33-35/4, нежилое помещение N 1;

- определить по состоянию на 09.09.2014 достоверную величину рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 76,9 кв. м, этаж подвал, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Пушкинская/пер.Телеграфный, д. 33-35/4, нежилое помещение N 1, в размере 2 027 000 руб. (без НДС);

- обязать Комитет по управлению имуществом г. Оренбурга заключить с сельскохозяйственным производственным кооперативом Гринцова Степана Федоровича договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 76,9 кв. м по адресу: г. Оренбург, ул. Пушкинская/пер.Телеграфный, д. 33-35/4, нежилое помещение N 1, этаж подвал, по цене приобретения в 2 027 000 руб. (без НДС), определенной в ходе настоящего судебного разбирательства по состоянию на 09.09.2014 заключением эксперта ООО "Авантаж" Рыбаковой Ю.А. N 178 от 29.02.2016, с момента вступления решения суда в законную силу.

Определениями суда от 12.10.2015 (т.1 л.д. 1-2) и 01.12.2015 (т.2 л.д. 46) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Оренбурга (далее - администрация) и общество с ограниченной ответственностью "Империя-А" (далее - ООО "Империя-А").

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 13.04.2016 (резолютивная часть от 05.04.2016) исковые требования удовлетворены (т.3 л.д.30).

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить ввиду неправильного применения норм процессуального права (т.3 л.д.50).

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает, что судом одновременно рассмотрен спор о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки без привлечения оценочной компании в качестве ответчика, ООО "Империя-А" участвует в деле в качестве третьего лица, Комитет не уполномочен выполнять оценку рыночной стоимости имущества, требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, истцом не заявлялись. Ссылаясь на позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в п. 1 информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" податель жалобы полагает, что после принятия уполномоченным органом решения о приватизации имущества величина рыночной оценки имущества может быть поставлена под сомнение при рассмотрении преддоговорного спора.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, сельскохозяйственный производственный кооператив Гринцова Степана Федоровича является арендатором нежилого помещения, общей площадью 76,9 кв. м, этаж подвал, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Пушкинская/пер.Телеграфный, д. 33-35/4, нежилое помещение N 1, на основании договоров аренды N 1-1598А-9948 от 11.11.2009 (т. 1 л.д. 84-94), N 1-1598е-11907 от 21.10.2014 (т. 1 л.д. 72-82) и осуществляет до настоящего времени владение и пользование указанным объектом недвижимого имущества.

Данное нежилое помещение принадлежит на праве собственности муниципальному образованию "Город Оренбург Оренбургской области", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 56-АВ 429169, выданным 10.06.2014 (т. 1 л.д. 52).

Истец 09.09.2014 обратился в Комитет по управлению имуществом города Оренбурга с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного в г. Оренбурге по адресу: ул. Пушкинская/пер.Телеграфный, д. 33-35/4, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) (т. 2 л.д. 10). Данное заявление получено через Службу "одного окна" Администрации города Оренбурга 09.09.2014 (т. 2 л.д. 9).

Администрацией города Оренбурга 03.02.2015 принято постановление N 143-п "Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Пушкинская/пер.Телеграфный, д. 33-35/4" (т. 2 л.д. 11), согласно которому принято решение реализовать преимущественное право арендатора - субъекта малого предпринимательства - сельскохозяйственного производственного кооператива Гринцова Степана Федоровича на приобретение арендуемого муниципального имущества: помещение, назначение: нежилое, общая площадь 76,9 кв. м, этаж подвал, адрес (местонахождение) объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Пушкинская/пер.Телеграфный, д. 33-35/4, нежилое помещение N 1; предписано осуществить приватизацию указанного арендуемого муниципального имущества по цене приобретения в размере 3 812 500 руб. (без НДС) в соответствии с письменным отчетом ООО "Империя-А" об оценке от 15.12.2014 N 021/244.

Так же указанным постановлением Комитету по управлению имуществом города Оренбурга предписано заключить с сельскохозяйственным производственным кооперативом Гринцова Степана Федоровича договор купли-продажи арендуемого имущества с указанием порядка, сроков и размера платежей.

Комитет по управлению имуществом города Оренбурга письмом от 17.02.2015 N 1-28/707 (т. 2 л.д. 12) направил в адрес истца проект договора купли-продажи арендованного нежилого помещения.

Истец, получив проект договора купли-продажи нежилого помещения 10.03.2015, что подтверждается почтовым уведомлением (т. 2 л.д. 13) и не согласившись с выкупной ценой имущества, направил в адрес ответчика протокол разногласий от 23.03.2015 к договору купли-продажи (т. 1 л.д. 129).

Как следует из протокола разногласий, истец предложил заключить договор по цене приобретения имущества в размере 1 924 576 руб. без учета НДС.

В обоснование данной стоимости истцом в материалы дела представлен отчет N 11/15 от 25.02.2015 (т. 1 л.д. 14-65), составленный ООО "Оценочная компания Чернева", об определении рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилого помещения N 1, адрес объекта: г. Оренбург, ул. Пушкинская/пер.Телеграфный, д. 33-35/4, по состоянию на 09.09.2014.

Комитет по управлению имуществом города Оренбурга письмом от 07.04.2015 N 1-28/1553 (т. 2 л.д. 14) отклонил протокол разногласий со ссылкой на пункт 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Указанное письмо получено истцом 28.04.2015, что подтверждено уведомлением о вручении заказного письма (т.2 л.д. 13).

Недостижение сторонами соглашения по условиям договора в части выкупной цены имущества послужило основанием для обращения кооператва с настоящим исковым заявлением в суд.

В целях проверки соответствия отчета об оценке N 021/244 от 15.12.2014, составленного ООО "Империя-А", требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а также определения рыночной стоимости выкупаемого объекта (при выявлении несоответствия отчета требованиям закона) арбитражным судом первой инстанции была назначена по ходатайству истца судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Авантаж" (далее - ООО "Авантаж") Рыбаковой Ю.А.

В представленном суду заключении N 178 от 29.02.2016 (т. 2 л.д. 106-174) эксперт пришел к выводу, что отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, составленный ООО "Империя-А", не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, что оказало влияние на рыночную стоимость объекта оценки. Рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 76,9 кв. м, этаж подвал, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Пушкинская/пер.Телеграфный, д. 33-35/4, нежилое помещение N 1, по состоянию на 09.09.2014 без учета НДС составляет 2 027 000 руб.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции квалифицировал заявленные истцом требования как направленные на урегулирование разногласий по цене выкупаемого имущества в порядке преддоговорного спора и на основании результатов проведенной по делу экспертизы пришел к выводу о недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости приватизируемого имущества, выполненного ООО "Империя-А", обязав Комитет заключить с кооперативом договор купли-продажи указанного помещения по цене приобретения имущества, определенной на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Согласно ст. 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Наличие у истца преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в соответствии с частью 1 которой уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (ч.2 ст. 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Согласно ч.4 ст. 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ)

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 названного Кодекса).

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно пункту 2 названного информационного письма в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

В рассматриваемом случае до обращения кооператива с иском в арбитражный суд было принято решение уполномоченного органа о реализации преимущественного права истца на приобретение используемого по договору аренды имущества с указанием стоимости отчуждаемого объекта и истцу направлен проект договора купли-продажи, к которому кооперативом направлен ответчику протокол разногласий.

На основании указанного выше кооперативом обоснованно заявлены названные выше исковые требования.

Учитывая, что в данном случае требования об установлении цены договора купли-продажи сопряжены с требованиями о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки и обусловлены ими, оценщик привлечен в качестве третьего лица, заявленный иск следует квалифицировать также и в качестве оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта в порядке ст. 13 Закона об оценочной деятельности, в том числе, в специальном порядке путем урегулирования преддоговорного спора.

Исходя из преследуемого истцом в настоящем споре материально-правового интереса требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете ООО "Империя-А", следует признать также направленным на разрешение разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

С учетом изложенного, позиция апеллянта, полагающего рассмотренный спор направленным исключительно на оспаривание результатов оценки выкупаемого имущества, в отсутствие преддоговорного спора признается судом апелляционной инстанции ошибочной. Поскольку обращением в арбитражный суд истец преследовал цель заключить договор купли-продажи помещения по иной цене, чем предложено Комитетом, самостоятельных требований к ООО "Империя-А" заявлено не было, следовательно, оснований для привлечения названного общества в качестве ответчика у суда не имелось. Обеспечение прав данного лица реализовано посредством привлечения его к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований, возражения апеллянта относительно рассмотрения дела без привлечения ООО "Империя-А" в качестве ответчика судом апелляционной инстанции отклоняются.

Как верно указал суд первой инстанции, из системного толкования положений статьи 3, частей 1, 2, 4, 8, 9 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что после принятия органом местного самоуправления решения об условиях приватизации и получения арендатором проекта договора купли-продажи, закон предоставляет арендатору возможность защитить нарушенное право путем направления протокола разногласий к договору купли-продажи в части условий приобретения объекта недвижимости и разрешение спора в порядке преддоговорного спора с соблюдением процедуры, установленной законом.

Более того, в силу положений статьи 12 - 13 Закона об оценочной деятельности рассмотрение преддоговорного спора в таких случаях осуществляется путем применения специальных способов защиты, в том числе путем оспаривания достоверности величины рыночной стоимости, определенной по результатам проведенной органом местного самоуправления независимой оценки.

В данном случае закон предусматривает императивное правило о соблюдении тридцатидневного срока на подписание договора купли-продажи, указанный срок является пресекательным, в ином случае наступают последствия, установленные указанной нормой.

При этом в силу пункта 2 части 9 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Исходя из содержания и смысла Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ тридцатидневный срок установлен в целях исключения правовой неопределенности по отношению к судьбе арендуемого государственного и муниципального имущества, в отношении которого принято решение о преимущественном праве продажи субъекту малого или среднего бизнеса, при отсутствии со стороны последнего заинтересованности в заключении данного договора.

Вместе с тем, течение вышеуказанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Из материалов дела следует, что истец в установленный статьей 4 Закона N 159-ФЗ тридцатидневный срок со дня получения проекта договора направил в адрес Комитета протокол разногласий от 23.03.2015, после отклонения которого 24.07.2015 обратился с иском в арбитражный суд.

Поскольку целью проведения оценки рыночной стоимости помещения является установление её величины, определенной оценщиком по результатам проведенной оценки, в качестве цены в договоре купли-продажи, суд апелляционной инстанции полагает, что оспаривание определенной оценщиком рыночной стоимости выкупаемого помещения в рамках преддоговорного спора, заявленного в установленный в ч.4 ст. 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ срок, следует признать надлежащим способом защиты права.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 13.04.2016 по делу N А47-7830/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Л.В. Пивоварова Л.А. Суспицина