Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2016 г. N 09АП-24319/16

г. Москва

21 июня 2016 г.

Дело N А40-204629/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.В. Пирожкова,

судей Е.Б. Расторгуева, Д.Н. Садиковой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дроздовой Н.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 февраля 2016 года по делу N А40-204629/2014, принятое судьей Е.Ю. Филиной, по иску ООО "Агентство правовых услуг" к Департаменту городского имущества города Москвы, третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об урегулировании разногласий путем принятия пунктов 3.3, 3.4, дополнения пунктами 3.1.1 и 3.1.2 договора купли-продажи нежилого помещения площадью 151,1 кв.м., расположенном по адресу: г. Москва, ул. 11-я Парковая, д. 9/35 (этаж 1, пом. II, ком. 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 6, 12а, 12б, 12в) в редакции истца,

при участии в судебном заседании:

от истца - Виноградова М.Ю. по доверенности от 10.06.2016 б/н; Гончарова А.А. по доверенности от 10.06.2016 б/н;

от ответчика - Соболь Л.Я. по доверенности от 07.12.2015 N 33-Д-714/15;

от третьего лица - не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Агентство правовых услуг" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы с учетом уточнения исковых требований, принятых в порядке ст. 49 АПК РФ, об урегулировании разногласий путем принятия пунктов 3.3, 3.4, дополнения пунктами 3.1.1 и 3.1.2 договора купли-продажи нежилого помещения площадью 151,1 кв.м., расположенном по адресу: г. Москва, ул. 11-я Парковая, д. 9/35 (этаж 1, пом. II, ком. 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 6, 12а, 12б, 12в) в редакции истца.

В обоснование заявленных требований, истец указал на то, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ" имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений с зачетом в счет оплаты приобретаемого имущества стоимости неотделимых улучшений.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Решением от 24 февраля 2016 года по делу N А40-204629/2014 Арбитражный суд города Москвы заявленные требования удовлетворил.

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов заявитель апелляционной жалобы указал, что суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, считает, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, решение суда считает законным и обоснованным..

Извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе, путем публичного размещения информации по делу на официальных сайтах Девятого Арбитражного Апелляционного суда и Федеральных Арбитражных Судов Российской Федерации http://www.arbitr.ru/, представитель третьего лица в заседание не явился.

Рассмотрев материалы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных законом оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором помещений общей площадью 151,1 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, ул. 11-я Парковая, д. 9/35 (этаж 1, пом. II, ком. 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 6, 12а, 12б, 12в), на основании договора на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, N 04-59/04 от 29.01.2004 с дополнительными соглашениями.

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы с 1999 года.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 N 159-ФЗ обратился в Департамент городского имущества города Москвы истец с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого недвижимого имущества.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5 ст. 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений с зачетом в счет оплаты приобретаемого имущества стоимости неотделимых улучшений.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.

По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступивших в силу с 01 января 2009 года, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.

Согласно ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Ответчиком согласовано выполнение истцом капитального ремонта в соответствии с дефектной ведомостью от 15.01.2004, сметой общей стоимостью 2 543 522,95 руб., что подтверждается подписями ответчика, удостоверенными печатями.

Факт выполнения согласованных работ подтверждается справкой по форме КС-3 на сумму 2 543 523 руб., актом сдачи-приемки выполненных работ от 09.09.2004, подписанным, в том числе со стороны ответчика.

Платежными поручениями N 97 от 17.09.2004, N 31 от 11.02.2004 истцом произведена оплата выполненных ООО "ТехСтройЦентр" ремонтных работ.

Дополнительным соглашением к договору аренды сторонами согласована к зачету стоимость выполненных работ в счет арендой платы в размере 940 606 руб. 06 коп.

Однако, письмом ответчика, к ДГИ-В-19988/15 от 03.03.2015, указано на зачет в счет уплаты арендных платежей стоимости ремонтных работ в размере 718 246 руб. 74 коп.

Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 11-я Парковая, д. 9/35 (этаж 1, пом. II, ком. 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 6, 12а, 12б, 12в) общей площадью 151,1 кв.м., согласно заключению эксперта АНО "Экспертно-правовой центр" N ЗЭ-СОЭ-448-ТВЮ-08-2105 от 28.08.2015 все работы, выполненные по смете на капитальный ремонт помещения со сметной стоимостью 2 543 522 руб. 95 коп., с НДС, относятся к неотделимым улучшениям, за исключением п. 14 раздел "Инженерное оборудование", установка декоративных решеток на радиаторы отопления.

Также экспертом определена стоимость неотделимых улучшений, произведенных в помещениях площадью 151,5 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. 11-я Парковая, д. 9/35 по состоянию на 25.09.2013, составившая 4 558 452 руб. с НДС.

Суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертами АНО "Экспертно-правовой центр" соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N N 254, 255, 256 и от 25.09. 2014 N 611 в связи с чем, с учетом уточнения требований истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

Правовая позиция, подтверждающая правомерность определения стоимости неотделимых улучшений на ту же дату, что и стоимость имущества, изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011.

Также суд первой инстанции правомерно установил, что поскольку в силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, то пункты 3.3, 3.4 договора содержащие указание на цену объекта и сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, пункты 3.3, 3.4 договора, подлежат изложению в редакции направленного истцом в адрес ответчика протокола разногласий с указанием суммы ежемесячного платежа, определенной с учетом ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в размере 349 920 руб. 88 коп.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению исходя из следующего.

Материалами дела подтверждается, что никто из сторон не оспаривал, что выполненные работы были направлены на улучшение первоначальных эксплуатационных качеств объекта аренды, без изменения назначения арендованного имущества.

Неотделимые улучшения не являются объектом гражданских прав, это лишь особое основание для возникновения требования о компенсации, поэтому не существует собственника неотделимых улучшений, а существует лишь собственник объекта аренды, качественные характеристики которого были улучшены путем проведения строительных работ.

Исходя из анализа представленных в материалы дела документов, выводов, содержащихся в экспертном заключении, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом были выполнены работы, которые следует отнести к неотделимым улучшениям, поскольку они сопряжены с капитальными затратами, увеличением стоимости объекта аренды, изменением качественных характеристик, возможности использования арендованного имущества в новых направлениях.

Проанализировав содержание экспертного заключения АНО "Экспертно-правовой центр" N ЗЭ-СОЭ-448-ТВЮ-08-2105 от 28.08.2015, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям действующего законодательства, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из имеющихся в распоряжении экспертов документов, основываются на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе.

Указанное экспертное заключение по существу не оспорено, доказательств несоответствия данного заключения требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, ответчиком, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено. Методика оценки не оспаривалась. Заключение с учетом предмета судебной экспертизы содержит сведения об объеме фактически выполненных работ и стоимости выполненных работ и материалов.

Удовлетворяя требование о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет стоимости выкупаемого имущества, суд первой инстанции определил стоимость неотделимых улучшений в соответствии с выводами эксперта в заключении N ЗЭ-СОЭ-448-ТВЮ-08-2105 от 28.08.2015, в связи с чем, спорные пункты договора суд первой инстанции обоснованно принял в редакции истца (с учетом уточнения исковых требований).

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается, поскольку приведенные в ней доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда и не могут повлечь его безусловную отмену.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для изменения или отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 февраля 2016 года по делу N А40-204629/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.В. Пирожков

Судьи

Д.Н. Садикова Е.Б. Расторгуев