Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2016 г. N 15АП-7868/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 сентября 2016 г. N Ф08-6953/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании долга, о взыскании убытков по договору аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Ростов-на-Дону

20 июня 2016 г.

дело N А53-1966/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ванина В.В.

судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии

от истца: представитель Золотухин А.И., паспорт, по доверенности от 20.02.2016;

от ответчика: представитель Бутко С.А., удостоверение, по доверенности от 19.10.2015.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 14.04.2016 по делу N А53-1966/2014

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

к обществу с ограниченной ответственностью "Юпитер"

о взыскании убытков,

принятое в составе судьи Пипник Т.Д.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Юпитер" (далее - общество, ответчик) о взыскании убытков в виде недополученной арендной платы за период с 15.10.2010 по 18.10.2013 в размере 10 992 739 руб. 73 коп. (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14.04.2016 иск удовлетворен в части. С общества в пользу департамента взыскано неосновательное обогащение в сумме 224 212 руб. 73 коп. В остальной части иска отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 1 559 руб. государственной пошлины по иску. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик обязан уплатить недополученную арендную плату по ставке ее рыночной стоимости не из общей площади арендованного земельного участка, а из площади застройки земельного участка.

Департамент обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Поскольку на спорном земельном участке в спорный период осуществлялось строительство объекта недвижимого имущества, постольку, с учетом регулируемого размера арендной платы, арендодатель имеет право на арендную плату с учетом фактического использования земельного участка (строительство) исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка на основании Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утв. постановлением Администрации РО от 05.12.2007 N 475, Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону, утв. постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420; соответственно, разница между уплаченной ответчиком арендной платой, рассчитанной по ставкам для эксплуатации рынка, и арендной платой по указанной выше ставке, составляет убытки истца. В соответствии с отчетом об оценке рыночная стоимость аренды спорного земельного участка 6 529 061 руб. 74 коп. в год. Вывод суда первой инстанции о том, что ответчик обязан уплатить недополученную арендную плату по ставке ее рыночной стоимости не из общей площади арендованного земельного участка, а из площади застройки земельного участка, является не обоснованным, поскольку спорный земельный участок полностью предназначен для строительства капитальных объектов и эксплуатации оптово-розничного рынка; при этом в кадастровом паспорте от 16.06.2008 отсутствуют сведения о части участка, предназначенной для строительства.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы администрации г. Ростова-на-Дону N 1548 от 14.06.2000 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону (в настоящее время полномочия арендодателя осуществляет департамент) и обществом был заключен договор аренды N 15522"и" от 19.09.2000 земельного участка по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко 19/5, общей площадью 16 066 кв.м для использования в целях ПИР, строительства и эксплуатации оптово-розничного рынка сроком на 49 лет с 14.06.2000 по 14.06.2049.

Договор аренды зарегистрирован 19.09.2000.

Факт использования спорного земельного участка в спорный по настоящему делу период (с 15.10.2010 по 18.10.2013) ответчиком не оспаривается.

Иск основан на доводе о необходимости применения иной ставки арендной платы нежели установленная договором. Фактическим основанием иска является факт осуществления на части арендованного земельного участка строительства объектов оптово-розничного рынка.

Суд первой инстанции квалифицировал спорные требования как требования о взыскании неосновательного обогащения. Данная квалификация соответствует фактическим обстоятельствам дела и не свидетельствует о выходе суда за пределы иска, поскольку суд не связан правовой квалификацией спорных правоотношений, которую дал истец, и должен рассматривать заявленное требование исходя из фактических правоотношений.

В части требований о взыскании неосновательного обогащения за период с 15.10.2010 по 06.02.2011 в иске отказано по основанию пропуска срока исковой давности, о применении которой заявил ответчик.

Требования в части взыскания неосновательного обогащения за период с 07.02.2011 по 18.10.2013 удовлетворены в части 224 212 руб. 73 коп. В остальной части иска отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик обязан уплатить недополученную арендную плату по ставке рыночной стоимости не из общей площади арендованного земельного участка, а из площади застройки земельного участка.

Иск и апелляционная жалоба мотивированы тем, что в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утв. постановлением Администрации РО от 05.12.2007 N 475, Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону, утв. постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420, арендная плата за земельные участки, предоставленные для целей строительства, подлежит определению в размере рыночной стоимости права аренды земельного участка. При этом истец полагает, что данная ставка арендной платы подлежит применению ко всему земельному участку, а не только к той его части, которая непосредственно занята строительством.

При оценке данных доводов апелляционный суд установил следующее.

Пункт 16 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) содержит разъяснения, касающиеся рассмотрения судами споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не распространил действие статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. Следовательно, единый подход к применению регулируемой арендной платы в отношении договоров, заключенных до и после введения его в действие, недопустим. Возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой их заключения (до либо после введения в действие ЗК РФ), а также наличием (соблюдения) условий, перечисленных в абзаце пятом пункта 16 Постановления N 73 (данная правовая позиция выражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.01.2015 по делу N А32-6828/2014).

Спорный договор заключен до введения в действие ЗК РФ.

Пунктом 2.1 договора размер арендной платы установлен в размере 793 499 руб. 74 коп. в год; из указанного пункта следует, что арендная плата определяется по формуле, выраженной в умножении средней ставки земельного налога на коэффициент индексации ставок земельного налога на коэффициент зоны градостроительной ценности (территориальной зоны) на коэффициент кратности по виду использования и категории арендатора на площадь земельного участка.

Данная формула соответствовала действовавшему на момент заключения договора Положению о порядке установления базовых размеров арендной платы за землю в городе Ростове-на-Дону, утвержденному постановлением Главы Администрации города Ростова-на-Дону от 27.06.1996.

Дополнительными соглашениями N 1 от 23.06.2009, N 2 от 26.05.2010, N 3 от 11.08.2011 согласована уплата арендной платы в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону, утв. постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420, по формуле, выраженной в умножении кадастровой стоимости на ставку арендной платы по виду использования земель на коэффициенты индексации, установленные федеральными законами о федеральном бюджете.

Из указанных соглашений не следует, что сторонами согласовано определение размера арендной платы в размере рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка.

Из условий спорного договора, а равно дополнительных соглашений к нему не следует, что стороны связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Содержание пункта 2.3 договора свидетельствует о том, что стороны договорились об автоматическом изменении размера арендной платы при изменении двух использованных в формуле ее расчета показателей - коэффициента индексации ставок земельного налога и коэффициента кратности по видам деятельности и категории арендатора.

Из условий договора, а равно дополнительных соглашений не следует право арендодателя на одностороннее изменение способа определения размера арендной платы путем изменения методики ее расчета, в том числе упразднения согласованных и/или введения новых расчетных показателей.

Поскольку на спорный договор не распространяются положения ЗК РФ о нормативном регулировании арендной платы, а его (договора, дополнительных соглашений) условия не предусматривают изменение в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, постольку принятие органами государственной власти и органами местного самоуправления актов об изменении порядка расчета арендных платежей само по себе не влечет автоматический пересмотр способа расчета размера арендной платы, предусмотренный договором.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению. В силу изложенного основания для отмены решения суда в части отказа в иске отсутствуют.

Ответчиком решение суда первой инстанции не обжалуется.

В силу вышеизложенного основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.04.2016 по делу N А53-1966/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий

В.В. Ванин

Судьи

О.А. Еремина Н.В. Ковалева