Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2016 г. N 04АП-848/16

г. Чита

23 июня 2016 г.

Дело N А58-6945/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16.06.2016.

Полный текст постановления изготовлен 23.06.2016.

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Скажутиной Е.Н.,

судей Капустиной Л.В., Юдина С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Васильевой О.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Коровковой Сталины Ильиничны на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 декабря 2015 года по делу N А58-6945/2014 по иску индивидуального предпринимателя Коровковой Сталины Ильиничны (ИНН 142600064632, ОГРН 304143404200059 г. Нерюнгри") к администрации муниципального образования "Город Нерюнгри" (ИНН 1434031483, ОГРН 1061434000011 678960, Республика Саха /Якутия/, город Нерюнгри проспект Дружбы народов,21) при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общества с ограниченной ответственностью "Центр независимых экспертиз" (ИНН 1434025000, ОГРН 1021401004976 678960,Республика Саха /Якутия/,город Нерюнгри, проспект Ленина,6,) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях истца, (суд первой инстанции: Белоновская Г.И.),

в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

индивидуальный предприниматель Коровкова Сталина Ильинична обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к администрации муниципального образования "Город Нерюнгри" о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях истца.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22.12.2014 в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Центр независимых экспертиз".

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 декабря 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.

С индивидуального предпринимателя Коровковой Сталины Ильиничны в пользу администрации муниципального образования "Город Нерюнгри" взыскано 30000 руб. судебных расходов.

Истец, не согласившись с решением суда первой инстанции, как принятым с нарушением норм процессуального права, обратился с апелляционной жалобой. Считает необоснованным отказ суда в принятии дополнительных вопросов эксперту ООО "СибБизнесГрупп". Полагает, что выводы суда о сомнительности первоначальной экспертизы основаны исключительно на доводах и возражениях ответчика и третьего лица, противоречат прямому смыслу текста заключения. Просит решение суда отменить.

Ответчик представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, дополнения к отзыву.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, представителей не направили, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие надлежащим образом извещенных сторон.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 15.01.2013 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования "Город Нерюнгри" N 73, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование муниципальное имущество, нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 98,2 кв. м., 1 этаж (по плану помещение NN с 1 по 13), инв. N 98:406:1 00200, по адресу объекта: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Аммосова, д. 10, корп. 1, кадастровый (или условный номер) 14-14-08/007/2007-458, именуемое далее объект.

Актом приема-передачи в аренду нежилого помещения от 01.01.2013 объект передан арендодателем арендатору.

15.08.2014 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) подготовлен договор купли-продажи муниципального имущества N 1-14, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель на условиях настоящего договора покупает в собственность недвижимое имущество, обозначенное в п. 1.2. договора.

В соответствии с указанным пунктом недвижимое имущество представляет собой: нежилое помещение, площадью 98,2 кв.м., 1 этаж, расположенное по адресу: Республика

Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Аммосова, д. 10, корп. 1.

Согласно п. 3.1. договора цена договора объекта составляет 4 255 000 руб. (без учета НДС).

Договор подготовлен администрацией на основании отчета об оценке объекта недвижимости от 31.07.2014 N 142-2014, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Центр независимых экспертиз" и постановления Нерюнгринской городской администрации от 13.08.2014 N 244 "О реализации преимущественного права субъектами малого и среднего предпринимателя на приобретение арендуемого имущества".

Право собственности продавца на объект подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 14-АА N 372527.

Оплата по договору производится в рублях единовременно в полном объеме, не позднее 30 дней с момента подписания договора (п. 3.2. договора).

Не согласившись с установленной договором ценой, а также с условием единовременной оплаты, истцом в адрес ответчика направлен протокол разногласий от 23.09.2014 к проекту договора купли-продажи муниципального имущества от 15.08.2014 N 1-14, содержащий п. 3.1., п. 3.2. договора в редакции истца следующего содержания: пункт 3.1. договора - цена договора объекта составляет 2 600 000 руб.; пункт 3.2. договора - оплата по настоящему договору производится в рублях с рассрочкой платежа на срок до 3 лет (согласно ст. 5 ФЗ N159-ФЗ от 22.07.2008).

Ответчик подписал протокол разногласий с учетом протокола урегулирования разногласий от 26.09.2014 с окончательной редакцией пункта 3.1. - цена договора объекта составляет 4 255 000 руб. (без учета НДС); пункта 3.2. договора - оплата по настоящему договору производится в рублях с рассрочкой платежа на три года.

Письмом от 23.09.2014 N 7 ответчик указал, что в случае несогласия с проведенной оценкой, истец вправе обжаловать достоверность величины рыночной стоимости выкупаемого имущества; также указал, что в случае предоставления рассрочки, сумма стоимости имущества будет увеличена за счет начисления процентов.

Не согласившись с данным отказом, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях истца.

Суд первой инстанции, принимая оспариваемый судебных акт, исходил из необоснованности исковых требований.

Апелляционная коллегия оснований для переоценки выводов суда первой инстанции не находит.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Материалами дела подтверждено, что нежилое помещение инв. N 98:406:1 00200, по адресу объекта: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Аммосова, д. 10, корп. 1 является муниципальной собственностью.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В материалы дела представлен отчет ООО "Центр независимых экспертиз", согласно которому рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 4 255 000 руб.

Истец не согласен с рыночной стоимостью спорного объекта недвижимого имущества, определенной в соответствии с отчетом об оценке объекта недвижимости от 31.07.2014 N 142-2014.

Исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора, заключенного с уполномоченным органом на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим Федеральным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной и иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона "Об оценочной деятельности" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "СибБизнесГрупп" от 20.07.2015 N 46/1/2015 рыночная стоимость объекта оценки недвижимости: нежилое помещение, площадью 98,2 кв. м., 1 этаж, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Аммосова, д. 10, корп. 1, кадастровый (или условный номер) 14-14-08/007/2007-458 по состоянию на 15.07.2014 без учета НДС составила 2 896 000 руб.

Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, а также с учетом того, что у ответчика и третьего лица возникли сомнения в обоснованности заключения эксперта от 20.07.2015 N 46-1/2015, суд первой инстанции правомерно не принял его в качестве доказательства по делу.

В соответствии с частью 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Как следует из заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью

"МАРМОТ М" от 23.11.2015 N 02-2015-047, рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение, площадью 98,2 кв. м., 1 этаж, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Аммосова, д. 10, корп. 1, кадастровый (или условный номер) 14-14-08/007/2007-458 по состоянию на 15.07.2014 без учета НДС составляет 4 016 000 руб.

Поскольку достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, достоверность величины рыночной стоимости объекта подтверждена заключением эксперта, то данное обстоятельства являются свидетельством достоверности отчета от 31.07.2014 N 142-2014.

Суд первой инстанции проведением судебной экспертизы с поставленными при ее назначении вопросами в редакции суда не нарушил указанных разъяснений и приведенных процессуальных норм.

Следовательно, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения иска.

Выводы арбитражного суда первой инстанции основаны на установленных им обстоятельствах, соответствуют имеющимся в деле доказательствам, оценка которым дана в соответствии с требованиями статей 67, 68 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы жалобы не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность решения по делу.

Обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства. Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного оспариваемое решение подлежат оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 декабря 2015 года по делу N А58-6945/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

Е.Н. Скажутина

Судьи

Л.В. Капустина С.И. Юдин