Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2016 г. N 06АП-2142/16

г. Хабаровск

22 июня 2016 г.

А73-15694/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июня 2016 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шевц А.В.,

судей Михайловой А.И., Пичининой И.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликом Е.С.,

при участии в заседании:

от акционерного общества "Военторг-Восток": Мартыненко А.Н., представителя по доверенности от 11.12.2015 N 2284,

от общества с ограниченной ответственностью "Юлия": Зубач Ю.А., директора, Денисенко В.В., представителя по доверенности от 30.11.2015,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юлия"

на решение от 24.02.2016

по делу N А73-15694/2015

Арбитражного суда Хабаровского края,

принятое судьей Левинталь О.М.,

по иску акционерного общества "Военторг-Восток"

к обществу с ограниченной ответственностью "Юлия"

о взыскании 267 373,50 рубля и расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Военторг-Восток" (ОГРН 1092722004385, ИНН 2722086642, место нахождения: 680028, г. Хабаровск, ул. Комсомольская, д. 122, далее - АО "Военторг-Восток") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Юлия" (ОГРН 1142728001732, ИНН 2712009737, место нахождения: 681081, Хабаровский край, Комсомольский район, с. Большой Картель, ул. Звездная, д. 4-57, далее - ООО "Юлия") о расторжении договора аренды от 08.05.2015 N 57/2015, понуждении освободить помещения, а также взыскании 475 229,58 рубля задолженности и 484 237,35 рубля неустойки (с учетом заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнений).

Решением от 24.02.2016 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Юлия" в пользу АО "Военторг-Восток" взыскано 475 229,58 рубля задолженности, 80 000 рублей пени, судом расторгнут договор аренды от 08.05.2015 N 57/2015 с обязанием ответчика освободить арендуемые помещения.

ООО "Юлия", не согласившись с принятым судебным актом от 24.02.2016, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит оспариваемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, в связи с выявленными существенными недостатками в виде протекания крыши использовать арендуемое имущество не представлялось возможным; письмо от 27.06.2015, направленное арендодателю о невозможности использования помещения в связи с протеканием кровли и необходимости ее ремонта, оставлено АО "Военторг-Восток" оставлено без ответа, ремонт кровли не произведен, в связи с чем полагает, что основания для начисления платежей и взыскания суммы задолженности отсутствуют.

Кроме того, ответчиком заявлено ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы, в удовлетворении которого судом первой инстанции отказано.

В судебном заседании представители ООО "Юлия" доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение от 24.02.2016 отменить и принять новый судебный акт об отклонении исковых требований в полном объеме; на удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной строительной экспертизы настаивали.

Представитель АО "Военторг-Восток" в судебном заседании выразил согласие с оспариваемым судебным актом, указав на отсутствие оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, в обоснование своей правовой позиции привел доводы отзыва, заявленное ходатайство просил отклонить.

Рассмотрев ходатайство ответчика о назначении по делу вышеуказанной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Вместе с тем данная норма права не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения об удовлетворении либо отклонении ходатайства.

Предметом спора является взыскание задолженности по арендной плате.

Вместе с тем имеющихся в деле доказательств достаточно для установления обстоятельств, значимых для дела и необходимых для рассмотрения иска по заявленному предмету.

На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленного ООО "Юлия" ходатайства.

Как следует из материалов дела, между АО "Военторг-Восток" (арендодатель) и ООО "Юлия" (арендатор) 08.05.2015 заключен договор аренды недвижимого имущества N 57/2015 (том 1, л.д. 13-21).

Согласно пункту 1.1 названной сделки арендодатель предоставляет во временное владение и пользование объект недвижимого имущества - магазин смешанных товаров в соответствии с кадастровым паспортом лит. А98, расположенный по адресу: Хабаровский край, Комсомольский район, Комсомольск-на-Амуре - 31, ул. Авиационная, д. 12, общей площадью 1 809,6 кв. м.

Пунктом 3.1 договора от 08.05.2015 предусмотрено, что арендная плата в месяц составляет 404 083,68 рубля, в том числе налог на добавленную стоимость - 61 639,88 рубля.

В соответствии с пунктом 3.4.2 договора N 57/2015 арендная плата уплачивается ежемесячно, но не позднее 5-го числа текущего календарного месяца.

За несвоевременное перечисление платежей арендатору начисляется пеня в размере 0,5 % от суммы, подлежащей уплате за каждый день просрочки (пункт 5.21 договора).

Из пункта 5.22 указанной сделки следует, что арендатор обязан не позднее 14-и дней с момента передачи объекта застраховать арендованное имущество за свой счет.

Нарушение арендатором своих обязанностей признается существенным нарушением условий договора и может повлечь его расторжение в порядке, предусмотренном действующим законодательством и данным договором (пункт 10.3).

По акту приема-передачи от 08.05.2015 вышеуказанное нежилое помещение передано ООО "Юлия" без указания недостатков и претензий по его состоянию (том 1, л.д. 24).

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендных платежей АО "Военторг-Восток" направило в адрес ответчика претензию от 14.10.2015 N 5124 с требованиями об оплате образовавшейся задолженность и неустойки, о внесении арендной платы за последний и предпоследний календарные месяцы срока аренды и о необходимости произвести страхование переданного в аренду объекта недвижимости.

Данные требования претензии оставлены ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения АО "Военторг-Восток" в арбитражный суд с настоящим иском.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции правомерно руководствовался положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), регулирующей отношения сторон по договору аренды, а также положениями статей 309 и 310 названного Кодекса, предусматривающих исполнение обязательства надлежащим образом.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество, в том числе здания или сооружения за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и сроки, установленные договором.

Руководствуясь указанными правовыми нормами, учитывая доказанность факта ненадлежащего исполнения обязанности по внесению арендных платежей по заключенному договору аренды, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования АО "Военторг-Восток" в части взыскания с ООО "Юлия" задолженности по арендной плате (475 229,58 рубля), с учетом частичной оплаты образовавшейся задолженности в период рассмотрения настоящего дела.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании в соответствии с пунктом 5.21 договора неустойки в размере 484 237,35 рубля.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой.

Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Ответственность за несвоевременное внесение арендной платы установлена в пункте 5.21 договора аренды.

В связи с просрочкой внесения ООО "Юлия" арендных платежей истцом начислена неустойка в указанном размере.

Поскольку наличие задолженности подтверждено материалами дела, суд, с учетом заявленного ответчиком ходатайства о снижении неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ, снизил размер пени до 80 000 рублей.

Также АО "Военторг-Восток" заявлено требование о расторжении договора аренды и освобождении ООО "Юлия" занимаемого нежилого помещения.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса (часть 1 статьи 619 ГК РФ).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (часть 2 статьи 452 ГК РФ).

Пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Следовательно, в случае неисполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя при выполнении им следующих условий: направление письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; направление предложения о расторжении договора; предъявление в суд требования о расторжении договора после получения отказа от его расторжения или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора.

В качестве существенных обстоятельств, являющихся основанием для расторжения договора, истец указал на нарушение ответчиком обязательств по оплате арендной платы, а также сдачу в субаренду без согласования с арендодателем объектов недвижимости.

Учитывая допущенные нарушения, требование о расторжении договора аренды также правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при расторжении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с чем требование о возврате преданного по договору аренды имущества подлежит заявлено истцом обоснованно.

Довод апелляционной жалобы о том, что ответчик за период действия договора в связи с протеканием кровли не пользовался арендованным имуществом, подлежит отклонению в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Для осуществления арендатором прав, предусмотренных пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми.

Следовательно, в силу статей 9, 10, 612 ГК РФ риск неблагоприятных последствий передачи в аренду объектов, очевидно непригодных для использования по назначению по причине их физического состояния, несет арендатор, а объем, основания и мера ответственности участников гражданского оборота зависят от их добросовестности.

Между тем согласно акту приема-передачи от 08.05.2015 арендатор должным образом осмотрел имущество, состояние которого соответствовало условиям договора аренды и назначению имущества, недостатков сдаваемых в аренду объектов, препятствующих нормальной эксплуатации не обнаружено, претензии к переданным помещениям у арендатора отсутствовали.

Акт приема-передачи от 08.05.2015 подписан сторонами договора (том 1, л.д. 24).

Таким образом, при заключении спорного договора ООО "Юлия" в полной мере осведомлено истцом о характеристиках принимаемого в пользование имущества.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение правил состязательности ответчиком не представлено доказательств своего утверждения о непригодности использования спорного имущества.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции, рассматривая настоящий спор, полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую правовую оценку.

Нарушения в правильности применения норм материального и процессуального права апелляционным судом не установлены.

При указанных обстоятельствах оснований к отмене решения суда и удовлетворению апелляционной жалобы не имеется.

Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 24.02.2016 по делу N А73-15694/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

А.В. Шевц

Судьи

А.И. Михайлова И.Е. Пичинина