Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2016 г. N 09АП-57820/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15 марта 2017 г. N Ф05-1845/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

15 декабря 2016 г.

Дело N А40-183726/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14.12.2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 15.12.2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я., судей Лящевского И.С., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыревой К.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 05 октября 2016 года

по делу N А40-183726/15, принятое судьей Романенковой С.В.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Фармасток" (ОГРН 1117746747029)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Хугаев Е.В. по доверенности от 10.09.2015, Музюкин В.Л. - ген.директор (Решение N 11 от 01.08.2016);

от ответчика: Немченков Д.А. по доверенности от 21.09.2016;

Общество с ограниченной ответственностью "Фармасток" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик), уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, об урегулировании разногласий между Обществом с ограниченной ответственностью "Фармасток" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 268,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Зеленоград, корп., 251, с кадастровым номером 77:10:0000000:3111, общей площадью 268,3 кв.м, (этаж 1, пом. II, комн. 1-24):

Изложив пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

3.1. Цена Объекта составляет 20 154 237,29 (двадцать миллионов сто пятьдесят четыре тысячи двести тридцать семь) рублей 29 копеек.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Стоимость неотделимых улучшений в размере 5 990 677,97 (пять миллионов девятьсот девяносто тысяч шестьсот семьдесят семь) рублей 97 копеек засчитывается в счет оплаты Цены Объекта.

Изложив пункт 3.2. Договора в следующей редакции:

3.2. Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения.

Изложив пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 236 059,33 (двести тридцать шесть тысяч пятьдесят девять) рублей 33 копейки и процентов за представленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга."

Требования заявлены со ссылками на нормы Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 05.10.2016 года требования истца удовлетворены в полном объеме. При этом суд исходил из обоснованности требований истца.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель ответчика полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды N 10-00107/08 от 24.07.2008 г., заключенного между ООО "Фармасток" и Департаментом имущества города Москвы, истец является арендатором нежилого объекта (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 283 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Зеленоград, корп., 283, с кадастровым номером 77:10:0000000:3111, сроком действия по 10.07.2018 (с учетом дополнительного соглашения от 11.07.2013 г.).

Государственная регистрация договора 24.07.2008 г. и дополнительного соглашения от 11.07.2013 г. произведена в установленном законом порядке 26.08.2008 г.

29.04.2015 г. ООО "Фармасток", обратилось с заявлением в Департамент городского имущества города Москвы с целью реализации преимущественного права на приобретение арендуемого истцом по Договору аренды недвижимого имущества (регистрационный номер Заявки 33-5-12810/15-(0)-0).

17.07.2015 ООО "Фармасток" получило письмо Департамента городского имущества города Москвы N 33-5-12810/15-(6)-0 "О подписании договора купли-продажи" с приложенным проектом Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), без заверения соответствующей печатью и подписью, в соответствии с которым цена недвижимого имущества составляет 26 803 000 руб., которая определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 27.05.2015 N773Г/786 ООО "АНБ-Консалт" и положительного экспертного заключения от 01.06.2015 г. N963/С-15 НП СРО "СВОД".

27.07.2016 г. истец возвратил ответчику договор купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий к указанному договору, не согласившись с ценой объекта недвижимости, предложенной ответчиком.

Департаментом данный договор купли-продажи с предложенной ценой истца не подписан, ответ на данное письмо с разногласиями не представлен.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Поскольку ответчик в указанный срок договор не подписал, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, в отношении которого право собственности на спорный объект зарегистрировано за городом Москва.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года ; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3).

Учитывая, что у сторон имелись существенные разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, арбитражный суд, по ходатайству истца, определением от 04.05.2016 г. назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил Обществу с ограниченной ответственностью "СтимулФинанс", экспертам Согонтдиновой Люции Зякиевне и Бакалейщикову Владимиру Николаевичу.

На разрешение экспертов судом поставлены следующие вопросы:

- Какова рыночная стоимость объекта - нежилого помещения общей площадью 268,3 кв.м. (1 этаж, пом. II, ком. 1-24), расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 251, по состоянию на 29.04.2015 (без учета стоимости неотделимых улучшений)?

- Какие из выполненных работ по перепланировке (переустройству, производства ремонтно-строительных работ) недвижимого имущества площадью 268,3 кв.м. (1 этаж, пом. II, ком. 1-24), расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 251, являются неотделимыми улучшениями?

- Какова амортизационная стоимость вышеуказанных неотделимых улучшений, произведенных в помещениях площадью 268,3 кв.м. (1 этаж, пом. II, ком. 1-24), расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 251, по состоянию на 29.04.2015 года?

Согласно заключению эксперта ООО "СтимулФинанс" от 25.08.2016 г., предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, в порядке ст. 307 УК РФ:

- рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 268,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 251, с кадастровым номером 77:10:0000000:3111 по состоянию на 29 апреля 2015 года составила 20 154 237,29 руб. (без учета НДС);

- выполненные ремонтно-строительные работы нельзя отделить, они не являются "сборно-разборными"; имущество без этих работ не может быть сохранено в том состоянии, в котором оно должно быть возвращено и не может быть использовано без этих работ (без этих улучшений). Выполненные ремонтно-строительные работы по перепланировке и переустройству нежилого помещения под размещение стоматологической клиники по адресу: г. Зеленоград, кор.251 в соответствии с проектом, представленным в материалы дела, являются неотделимыми улучшениями.

В состав этих работ (неотделимые улучшения) на объекте входят следующие работы: общестроительные улучшения (архитектурно-строительные решения); работы по электрооборудованию; отопление и вентиляция; водопровод и канализация.

- амортизационная стоимость вышеуказанных неотделимых улучшений, произведенных в помещениях площадью 268,3 кв.м. (1 этаж, пом. II, ком. 1-24), расположенного по адресу г.Зеленоград, кор.251, по состоянию на 29.04.2015 составила 7 069 000 руб. с учетом НДС и 5 990 677,97 руб. без учета НДС.

По ходатайству ответчика арбитражный суд, в порядке ч. 2 ст. 55 АПК РФ, обязал экспертов - Согонтдинову Л.З., Бакалейщикова В.Н. явиться в суд для дачи пояснений по составленному заключению. После дачи пояснений в судебном заседании экспертов по заключению и даче ответов на замечания Департамента, с учетом объективности и всесторонности заключения, суд не нашел оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о проведении повторной экспертизе, в соответствии со ст. 87 АПК РФ, что отражено в протоколе судебного заседания от 28.09.2016 г.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено. Доводы Департамента о несогласии с ценой, а также с методикой расчетов, использованных экспертом, судом первой инстанции обоснованно отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта суд противоречий не усмотрел.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.

Руководствуясь ст.176, 265, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 октября 2016 года по делу N А40-183726/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

И.С. Лящевский Н.И. Панкратова