Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2016 г. N 09АП-27729/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 6 октября 2016 г. N Ф05-14759/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении недвижимого имущества, в отношении нежилых помещений

Вывод суда: решение суда первой инстанции изменено

г. Москва

24 июня 2016 г.

Дело N А40-148998/15

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.В. Лаврецкой,

судей Н.И. Левченко, Е.Б. Расторгуева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "АКУБ" и Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от "29" апреля 2016 года

по делу N А40-148998/2015, принятое судьёй В.В. Дудкиным

по иску ООО "АКУБ"

(ОГРН 1027739000079; 125225, Москва, ул. Зорге, 10, корп. 1)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423; 115054, Москва, ул. Бахрушина, 20)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Алимов А.В. (доверенность от 04.08.2015)

от ответчика: Соболь Л.Я. (доверенность от 07.12.2015)

УСТАНОВИЛ:

ООО "АКУБ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым номером 77:09:0005005:8163, общей площадью 167,8 кв.м. (подвал. Пом. III, комн.1-10, 10а, 11, 12,14,15), находящегося по адресу: г. Москва, ул. Зорге, д. 10, корп.1.

С учетом уточнений исковых требований они были определены следующим образом.

Истец настаивал на изложении пункта 3.1. договора редакции: "Цена объекта, определяемая как разница между рыночной стоимостью объекта и стоимостью неотделимых улучшений объекта, засчитываемых в чет оплаты приобретаемого объекта, составляет 12 386 138 руб. 80 коп.(Двенадцать миллионов триста восемьдесят шесть тысяч сто тридцать восемь рублей восемьдесят копеек).

Рыночная стоимость объекта составляет 13 807 000 руб. 00 коп. (Тринадцать миллионов восемьсот семь тысяч рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 20.05.2015 г. N 773Г/743, выполненного ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 27.05.2015 г. N 925/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД".

Стоимость неотделимых улучшений объекта, засчитываемая, в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, в счет оплаты приобретаемого объекта составляет 1 420 861 руб. 2 20 коп. (Один миллион четыреста двадцать тысяч восемьсот шестьдесят один рубль двадцать копеек). НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется";

Пункт 3.2. договора в редакции: "Оплата по договора осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения";

Пункт 3.4. договора в редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ---- числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 206 435 (Двести шесть тысяч четыреста тридцать пять) рублей 65 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.04. 2016 года по делу N А40-148998/2015 спорные пункты приняты в редакции:

Пункт 3.1. договора : "Цена объекта, определяемая как разница между рыночной стоимостью объекта и стоимостью неотделимых улучшений объекта, засчитываемых в чет оплаты приобретаемого объекта, составляет 12 386 138 руб. 80 коп.(Двенадцать миллионов триста восемьдесят шесть тысяч сто тридцать восемь рублей восемьдесят копеек).

Рыночная стоимость объекта составляет 13 807 000 руб. 00 коп. (Тринадцать миллионов восемьсот семь тысяч рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 20.05.2015 г. N 773Г/743, выполненного ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 27.05.2015 г. N 925/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД". Стоимость неотделимых улучшений объекта, засчитываемая, в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, в счет оплаты приобретаемого объекта составляет 1 420 861 руб. 20 коп. (Один миллион четыреста двадцать тысяч восемьсот шестьдесят один рубль двадцать копеек). НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется";

Пункт 3.2. договора: "Оплата по договора осуществляется в рассрочку в течение трех лет со дня его заключения";

Пункт 3.4. договора : "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 5 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 344 059 (Триста сорок четыре тысячи 5 пятьдесят девять) руб. 41 коп.. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266,268 АПК РФ в связи с апелляционными жалобами истца и ответчика.

Истец настаивал на изменении решения в части пунктов 3.2 и 3.4, настаивая на установлении рассрочки платежа на пять лет и, соответственно, осуществления ежемесячных платежей в размере 206435,65 руб.

В обоснование жалобы сослался на закон N 159 ФЗ от 22.07.2008, с п.2 статьи 4 ГК РФ.

Ответчик настаивал на отмене и отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал, что подписка об уголовной ответственности дана экспертом только 03.12.2015, т.е. уже после проведения экспертизы.

Считает, что заключение содержит существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности, допускает неоднозначные толкования.

Сообщил, что ответчиком было заявлено о проведении повторной экспертизы, которое было отклонено судом.

В заседании апелляционной инстанции заявители жалоб настаивали на своих доводах, возражая против доводов другой стороны.

Проверив доводы жалобы и материалы дела в соответствии с главой 34 АПК РФ, выслушав объяснения представителей сторон, апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения жалобы истца на основании следующего.

ООО "АКУБ" является арендатором нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Зорге, д. 10, корп.1, общей площадью 167,8 кв.м. на основании договора аренды от 12.10.2007 г. N 02-00378/07 (срок аренды по 30.06.2015 г.).

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ пользуются преимущественным правом при приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

На основании указанного закона арендатор обратился с заявлением о заключении договора купли-продажи занимаемого им помещения.

18.06.2015 г. Департамент городского имущества города Москвы письмом N 33-5-11381/15-(2) направил проект договора.

Рассмотрев проект договора купли-продажи недвижимости, арендатор направил в адрес Департамента подписанные со стороны истца проекты договора купли-продажи с протоколом разногласий от 08.07.2015 г. по пунктам 3.1., 3.2. и 3.4.

Арендатор согласился с рыночной ценой объекта, указанной в п. 3.1. договора в размере 13 807 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 20.05.2015 г. N 773Г/743, выполненного ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 27.05.2015 г. N 925/С-15 подготовленным НП СРО "СВОД".

Вместе с тем, в запросе истца от 20.04.2015 г. N 33-5-11381/15-(0)-0 по вопросу предоставления государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу, ул. Зорге, д.10, корп.1, содержалось прошение истца в соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ о зачете стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя в марте -сентябре 2003 г.

Согласно отчету об оценке ООО "Городская Оценочная Компания" от 01.06.2015 г. N 01/18/05-2015 стоимость неотделимых улучшений выкупаемого помещения составляла 1 614 000 руб.

Истец считает, что цена объекта должна определяться как разница между рыночной стоимостью объекта и стоимостью неотделимых улучшений, засчитываемых в счет оплаты приобретаемого объекта и составляет 12 193 000 руб.

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения покупателя в суд за урегулированием разногласий.

Определением суда от 29.10.215г. по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Фед-Консалт".

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: "Какова рыночная стоимость неотделимых улучшений ( с учетом износа) произведенных ООО "АКУБ" в марте-сентябре 2003 г. в нежилом помещении с кадастровым номером 77:09:0005005:8163, общей площадью 167,8 кв.м. (подвал, пом. III, ком. 1-10, 10а, 11,12, 14,15), находящегося по адресу: г. Москва, ул. Зорге, д. 10, корп.1 по состоянию на 20.04.2015 г.?"

Экспертным заключением N 518-15 от 03.12.2015 г. установлено, что рыночная стоимость неотделимых улучшений ( с учетом износа) произведенных ООО "АКУБ" в марте-сентябре 2003 г. в нежилом помещении с кадастровым номером 77:09:0005005:8163, общей площадью 167,8 кв.м. (подвал, пом. III, ком. 1-10, 10а, 11, 12,14,15), находящегося по адресу: г. Москва, ул. Зорге, д.10, корп.1 по состоянию на 20.04.2015 г. составляет 2 045 040 руб., что превышает требования истца, заявившего стоимости неотделимых улучшений размером в 1 420 861 руб. 20 коп.

Учитывая изложенное, суд признал требования истца об определении стоимости помещений с учетом стоимости неотделимых улучшений в 1 420 861 руб. 20 коп. подлежащим удовлетворению.

Требование истца об установлении в п. 3.2. договора купли- продажи порядка оплаты недвижимого имущества с рассрочкой на пять лет было отклонено судом и, соответственно, определена ежемесячная оплата исходя из рассрочки в три года.

Суд апелляционной инстанции считает вывод суда в этой части противоречащим действующему на момент разрешения спора законодательству.

Законом N 159 ФЗ от 22.07.2008 определено, что оплата имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства, возможна единовременно и в рассрочку. Срок рассрочки устанавливается законами субъектов РФ. В соответствии с изменениями, внесенными в закон от 22.07.2008 Законом от 29.06.2015 N 158-ФЗ, срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства установлен не менее пяти лет.

В соответствии с п.2 статьи 4 ГК РФ к отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Поскольку имеет место спор об условиях договора, который будет заключен в будущем, к такому договору применимы правила закона, введенного в действие до заключения договора.

На основании чего требование истца о периоде рассрочки платежа и, соответственно, ежемесячной сумме платежа, признается подлежащим удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы ответчика не признаются основанием для отмены решения.

Довод о том, что подписка об уголовной ответственности дана экспертом только 03.12.2015, т.е. уже после проведения экспертизы, не исключает ответственности эксперта за дачу ложных заключений и не свидетельствует о порочности заключения.

Утверждение о том, что заключение содержит существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности, допускает неоднозначные толкования, рассмотрены судебной коллегией. С учетом того, что в основу определения цены неотделимых улучшений было положено заключение, представленное истцом в обоснование иска в размере меньшем, чем установлен судебной экспертизой, данный довод не признается основанием для отмены решения.

Сообщение о том, что ответчиком было заявлено о проведении повторной экспертизы, которое было отклонено судом, не признается основанием для отмены, поскольку представитель пояснил, что денежные средства в оплату экспертизы, о которой было заявлено, не были перечислены на депозит суда, что исключало проведение повторной экспертизы.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств, апелляционным судом признается необходимым изменить решение суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 апреля 2016 года по делу N А40-148998/2015 изменить в части.

Пункт 3.2 договора установить в следующей редакции: "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения.";

пункт 3.4 договора изложить в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж осуществляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до пятого числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющий не менее 206 435 рублей 65 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга."

В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 29 апреля 2016 года по делу N А40-148998/2015 оставить без изменений. В удовлетворении апелляционной жалобы Департамента городского имущества города Москвы отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.В. Лаврецкая

Судьи

Н.И. Левченко Е.Б. Расторгуев