Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2016 г. N 14АП-3834/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 ноября 2016 г. N Ф07-8902/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании долга и пени по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Вологда

27 июня 2016 г.

Дело N А13-18850/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2016 года.

В полном объёме постановление изготовлено 27 июня 2016 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Журавлева А.В. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,

при участии от администрации города Сокола - Швецовой Е.Н. по доверенности от 18.04.2016, Набок А.А. по доверенности от 11.01.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТВК-Спецстрой" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 марта 2016 года по делу N А13-18850/2015 (судья Зрелякова Л.В.),

установил:

администрация города Сокола (место нахождения: 162130, Вологодская обл., г. Сокол, ул. Советская, д. 73; ОГРН 1053500606884, ИНН 3527011620, далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТВК-Спецстрой" (место нахождения: 160028, г. Вологда, ш. Окружное, д. 1; ОГРН 1113525005989, ИНН 3525259344, далее - Общество) о взыскании 1 645 003 руб. 43 коп., в том числе 1 588 670 руб. 85 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27.03.2015 N 5103 за период со второго квартала 2015 года по четвертый квартал 2015 года, 56 332 руб. 58 коп. пеней за нарушение сроков оплаты за период с 16.05.2015 по 31.12.2015.

Определением суда от 08 февраля 2016 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное предприятие Вологодской области "Областные электротеплосети" (далее - ГП ВО "Областные электротеплосети"), муниципальное унитарное предприятие "Коммунальные системы" (далее - МУП "Коммунальные системы").

Решением суда от 25 марта 2016 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обосновании жалобы указывает на то, что у ответчика отсутствуют основания для уплаты арендных платежей, поскольку он не имеет возможности использовать участок по назначению из-за наличия обременений. Общество не имеет возможности осуществлять деятельность в пределах охранной зоны, так как земельный участок пересекают две кабельные линии мощностью 6 кВ. Согласно заключению МУП "Коммунальные системы" техническая возможность подключения к сетям теплоснабжения объекта, планируемого к строительству, отсутствует вследствие недостаточной мощности на источнике теплоснабжения. Арендодателем были нарушены существенные условия договора аренды, в части передачи земельного участка с обременениями, кроме того, ему было известно о непригодности его к использованию и невозможности ведения на участке строительных работ.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу и представители в судебном заседании просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Комитетом по управлению муниципальным имуществом Сокольского муниципального района 06.02.2015 принято решение о проведении торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с разрешенным использованием "объекты розничной торговли, торговые комплексы" с кадастровым номером 35:26:0201028:212, расположенного по адресу: Вологодская область, город Сокол, улица Советская, площадью 10 030 кв.м.

Согласно протоколу приема заявок и определения участников аукциона от 20.03.2015 участниками аукциона признаны общество с ограниченной ответственностью "ЛИРА", общество с ограниченной ответственностью "ТеплоСнаб", общество с ограниченной ответственностью "СК РЕГИОНСТРОЙ", ООО "ТВК-Спецстрой".

Победителем аукциона с размером арендной платы 2 307 820 руб. в год признано ООО "ТВК-Спецстрой".

По результатам аукциона с Обществом 27.03.2015 заключен договор аренды земельного участка N 5103, по условиям которого арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок: кадастровый номер 35:26:0201028:212; местоположение: Вологодская область, город Сокол, улица Советская; площадью 10 030 кв.м; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: объекты розничной торговли, торговые комплексы; ограничения, обременения: нет.

Пунктом 2.1 срок аренды установлен в 3 года с момента подписания протокола о результатах аукциона.

В силу положений пункта 5.4.8 договора арендатор обязан соблюдать правила охранных зон объектов электросетевого хозяйства на территории земельного участка; неиспользование участка не является основанием для отказа в уплате арендной платы ( пункт 4.5 договора).

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.03.2015.

В акте сторонами зафиксировано, что общее состояние участка оценивается как пригодное к использованию по целевому назначению. Претензий к его состоянию у арендатора не имеется (л.д.25).

Пунктом 4.1 договора определено, что ежегодный размер арендной платы в соответствии с протоколом о результатах аукциона составляет 2 307 820 руб. в год. Перечисленный арендатором задаток для участия в торгах засчитывается в счет оплаты ежегодной арендной платы за 2015 год. Размер задатка, внесенного арендатором в счет платежа за право участия в торгах, составляет 200 680 руб.

Согласно пункту 4.4 договора сроки внесения арендной платы, расчетный счет и соответствующие реквизиты для внесения арендной платы на текущий год указываются в расчете арендной платы, который арендатор в срок до 01 февраля каждого года получает у арендодателя.

В соответствии с приложением к договору "Расчет арендной платы за землю за 2015 года" размер арендной платы за квартал составляет 576 955 руб., размер арендной платы за текущий период (за 2015 год) - 1 789 350 руб. 85 коп. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала.

Письмом от 29.12.2015 N 47 Общество сообщило Администрации о прекращении действия договора от 27.03.2015 N 5103 в связи с нарушением арендодателем условий договора о целевом использовании, невозможности использования земельного участка по целевому назначению по причине наличия обременений (трансформаторная подстанция мощностью 0,4 кВт).

Стороны 31.12.2015 подписали соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с даты его подписания.

В качестве основания для расторжения договора сторонами указан пункт 5.3.3 договора и статья 450 ГК РФ (л.д.72).

Согласно пункту 5.3.3 договора арендатор вправе досрочно расторгнуть договор, при условии заблаговременного уведомления об этом арендодателя (в этом случае арендатор обязан выплатить арендную плату за весь период до момента расторжения договора).

Неисполнение указанного обязательства по внесению платы за пользование арендуемым земельным участком явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их обоснованными по праву и размеру.

Апелляционная инстанция считает принятое решение законным и обоснованным в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из материалов дела видно, что между сторонами фактически сложись правоотношения по аренде земельного участка, регулируемые договором.

Соответственно обязательства сторон по предоставлению в аренду земельных участков и внесению платежей за их использование возникают в силу закона и заключенного сторонами договором.

Поскольку ответчик нарушил обязательства по внесению арендной платы по договору, истец предъявил к взысканию задолженность в размере 1 588 670 руб. 85 коп.

Суд первой инстанции, проверив расчет задолженности по арендной плате, правомерно признал его обоснованным, и удовлетворил заявленное требование.

Довод апеллянта о том, что земельный участок не мог им быть использован ввиду наличия обременений, был подробно исследован в суде первой инстанции и ему дана надлежащая правовая оценка.

Так, факт наличия на земельном участке коммуникаций, требующих установления охранных зон, не является доказательством невозможности строительства на нем торгового центра.

Кроме того, на необходимость соблюдения правил охранных зон указано в пункте 5.4.8 договора.

В листе согласования расположения спорного земельного участка, составленного до момента заключения договора аренды указано, что по заключению ГП ВО "Областные электротеплосети" работы по строительству могут осуществляться при условии установления охранных зон ВЛ (воздушной линии) - 0,4 кВ и КЛ (кабельной линии) - 6 кВ; по заключению МУП "Коммунальные системы" работы по строительству могут осуществлять с соблюдением охранной зоны КНС (канализационной насосной станции) - 10 м, с выносом напорного коллектора.

Содержащаяся в указанном документе информация была известна Обществу, поскольку представлялась им самим вместе с техническим заданием от 10.05.2015.

При визуальном осмотре земельного участка и подписании акта приема-передачи 27 марта 2015 года ответчик также мог и должен был увидеть наличие на земельном участке кабельных и воздушных линий электропередачи и трансформаторной подстанции, а также рядом с участком канализационной станции.

Однако ООО "ТВК-Спецстрой" участок по акту приняло без каких-либо замечаний и возражений.

Расторжение договора произведено сторонами досрочно на основании пункта 5.3.3 договора, который предусматривает обязанность арендатора по выплате арендной платы за весь период до момента расторжения договора.

Более того, из дополнения к отзыву на иск усматривается, что и по настоящий момент Общество желает использовать спорный участок, но при условии изменении вида его разрешенного использования (л.д.38).

На основании вышеизложенного, взыскание задолженности произведено судом правомерно.

В связи с просрочкой внесения арендных платежей истец предъявил к взысканию неустойку в размере 56 332 руб. 58 коп. за период с 16.05.2015 по 31.12.2015.

Согласно статье 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права. Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (статья 330 Кодекса).

В пункте 6.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендных платежей в виде пеней в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Из расчета видно, что пени начислены на сумму неоплаченной арендной платы.

Расчет суммы взыскиваемых пеней проверен судом первой инстанции и признан правильным.

Оснований не согласиться с выводами суда у апелляционной коллегии не имеется.

Так как ответчик не исполнил надлежащим образом обязанность по внесению арендной платы, суд первой инстанции правомерно взыскал с него вышеуказанную сумму долга и пеней за просрочку платежа.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 марта 2016 года по делу N А13-18850/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТВК-Спецстрой" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

А.В. Журавлев А.В. Романова