Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2016 г. N 15АП-3806/16

город Ростов-на-Дону

26 июня 2016 г.

дело N А32-31766/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Попова А.А.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Даниловым Е.С.,

при участии:

от истца: представителя Парицкого Д.М. по доверенности N 114 от 11.04.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Копытцова Александра Александровича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08 февраля 2016 года по делу N А32-31766/2015

по иску непубличного акционерного общества "Красная поляна"

к ответчику индивидуальному предпринимателю Копытцову Александру Александровичу

о взыскании задолженности, неустойки,

принятое в составе судьи Грачева С.А.

УСТАНОВИЛ:

непубличное акционерное общество "Красная поляна" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Копытцову Александру Александровичу (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по оплате базовой части арендной платы в размере 1 690 542 руб. 54 коп., задолженности по оплате переменной части арендной платы в размере 26 108 руб. 93 коп., суммы гарантийного взноса в размере 75 218 руб. и неустойки в размере 689 743 руб. 55 коп.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком не исполнены обязательства по краткосрочному договору аренды N КДА-25/03/14 от 25.03.2014.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08 февраля 2016 года исковые требования удовлетворены частично. С ИП Копытцова А.А. в пользу НАО "Красная поляна" взыскана задолженность по договору аренды в размере 1 690 542 руб. 54 коп., задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 17 114 руб. 73 коп., сумму гарантийного взноса в размере 75 218 руб. и неустойка в размере 688 618 руб. 49 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 35 262 руб. 83 коп.

В части удовлетворения исковых требований суд указал, что ответчик не представил суду доказательства надлежащего исполнения обязательств по внесению базовой части арендной платы по состоянию на 03 марта 2015 в сумме 1 690 542 руб. 54 коп. (26 033,86 у.е. * 64,9363 курс доллара).

Суд первой инстанции также удовлетворил требования в части взыскания гарантийного взноса в размере 75 218 руб., мотивировав это правомерным расторжением по инициативе истца краткосрочного договора аренды N КДА-25/03/14 от 25.03.2014 по причине ненадлежащего исполнения ИП Копытцовым А.А. своих обязательств по внесению арендной платы. Суд отклонил довод ответчика о незаключенности краткосрочного договора аренды N КДА-25/03/14 от 25.03.2014, сославшись на пункт 15 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

В части отказа во взыскании 26 108 руб. 93 коп. задолженности по оплате коммунальных услуг суд первой инстанции указал, что материалами дела подтверждается лишь выставления счетов на оплату переменной части арендной платы на сумму 17 114 руб. 73 коп., ответчиком также не представлено доказательств надлежащего исполнения обязательств в данной части.

Уменьшение взысканного размера неустойки обусловлено допущенными истцом в своем расчете арифметическими ошибками.

ИП Копытцов А.А. обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить, перейти к рассмотрению дела по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, принять встречные исковые требования.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неправомерно было отказано в принятии встречного искового заявления, в котором ответчик просил краткосрочный договор аренды N КДА-25/03/14 от 25.03.2014 признать незаключенным.

В отзыве общество выразило свое несогласие с решением суда в части правильности отражения в резолютивной части отыскиваемой суммы долга и неустойки в рублях, считает, что суду надлежало отразить указанные суммы в иностранной валюте, как это предусматривалось условиями спорного договора аренды. В остальной части просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик явку своего представителя не обеспечил, будучи надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения спора. В отношении ответчика дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца возражал против доводов жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. Пояснил, что истец не согласен с решением суда первой инстанции в связи с тем, что решение суда первой инстанции содержит в себе указание на взыскание с ответчика основного долга и неустойки за несвоевременное внесение арендной платы в рублях, а не в иностранной валюте.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 06.12.2013 между НАО "Красная поляна" (арендодатель) и ИП Копытцовым А.А. (арендатор) был заключен предварительный договор аренды помещения N 06/12/13.

25.03.2014 между арендодателем и арендатором был заключен краткосрочный договор аренды помещения N КДА-25/03/14, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование нежилое помещение N 144, площадью 24,0 кв.м., которое является частью здания торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, село Эсто-Садок, улица Горная карусель, дом 3, для ведения коммерческой деятельности в целях организации магазина кальянной продукции под торговой маркой "Презент+".

Согласно пункту 1.4 договора арендуемое помещение передается арендатору по акту приема-передачи в надлежащем состоянии, пригодном для эксплуатации.

В соответствии с разделом 3 договора арендная плата подлежит оплате арендатором путем безналичного перечисления денежных средств по реквизитам арендодателя, указанным в разделе 11 договора, и состоит их трех частей:

- базовая часть арендной платы в общей сумме рублевого эквивалента равная 1992 у.е., включая НДС 18%, в месяц (пункту 3.1.1.1 договора), оплачиваемая ежемесячно, не ранее 1 и не позднее 5 числа текущего месяца срока аренды, подлежащего оплате (пункт 3.1.1.3 договора);

- переменная часть арендной платы, являющаяся платой арендатора по обеспечению торгового центра, в том числе арендуемого помещения коммунальными услугами (пункт 3.1.2.1 договора), оплачиваемой в течение 5 рабочих дней с момента получения счета от арендодателя (пункт 3.1.2.2 договора);

- арендная плата по проценту от товарооборота, рассчитываемая как положительная разница между товарооборотом арендатора, умноженная на величину процента от товарооборота (10%), увеличенным на размер НДС по ставке согласно действующему законодательству Российской Федерации и суммой ежемесячной базовой части арендной платы, оплачиваемой в течение 5 рабочих дней с момента получения счета от арендодателя (пункт 3.1.3.4 договора).

В соответствии с пунктом 3.3.4 договора все платежи, суммы которых по договору устанавливаются в условных единицах, производятся в рублях, из расчета, что 1 у.е. соответствует 1 доллару США по курсу доллара США к российскому рублю, установленному Банком России на дату оплаты, но не менее 32 руб. 00 коп. за 1 доллар США.

В соответствии с пунктом 2.3.17 договора арендатор обязался своевременно и в полном объеме осуществлять оплату всех платежей, предусмотренных договором, приложениями, дополнительными соглашениями.

Арендодатель вправе потребовать от арендатора оплаты неустойки за просрочку платежей по договору в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до момента погашения задолженности. Арендатор обязан оплатить неустойку в течение 5 рабочих дней после получения от арендодателя счета (пункт 5.3 договора).

Как установлено пунктом 5.5 договора, при единовременной просрочке любых платежей по договору более чем на 15 календарных дней и/или при систематических задержках платежей арендатором по договору арендодатель вправе:

- отказать от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительно уведомив арендатора за 15 календарных дней до даты отказа;

- пресечь доступ арендатора в арендуемое помещение;

- прекратить подачу электроэнергии и/или иных коммунальных услуг в арендуемое помещение до полной оплаты всех задолженностей, включая неустойки;

- удерживать имущество, находящееся в арендуемом помещении.

В случае, если арендатор в срок, указанный в пункте 3.2.3 договора, не оплатил гарантийный взнос, арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительно уведомив арендатора за 15 календарных дней до даты отказа (пункт 5.15 договора).

В пункте 7.1 договора стороны определили, что договор считается заключённым с момента его подписания уполномоченными представителями сторон и действует в течение 358 календарных дней, а в части неисполнения обязательств - до полного надлежащего исполнения таких обязательств. Стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения настоящего договора, начиная с 04.02.2014.

В пункте 7.2 договора стороны указали, что сроком аренды по договору является период времени, днём начала которого является дата подписания сторонами акта приёмки-передачи арендуемого помещения, а днём окончания - дата подписания сторонами акта сдачи-приёмки арендуемого помещения.

Стороны также предусмотрели, что в случае, если в течение срока действия настоящего договора сторонами не будет заключён основной договор (договор долгосрочной аренды), при условии надлежащего исполнения арендатором обязательств, настоящий договор автоматически пролонгируется (возобновляется без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового соглашения) на тех же условиях на срок 358 дней. Автоматическая пролонгация настоящего договора возможна не более 2-х раз и в любом случае ограничена наступлением календарной даты 25.03.2017 (пункты 7.4, 7.5 договора).

Как следует из материалов дела, 04.02.2014 арендатор принял арендуемое помещение по акту приема-передачи, подписанному сторонами без каких-либо замечаний.

Как указывает истец, со стороны арендатора было допущено неоднократное нарушение обязательств по договору, а именно арендатор за период с 04 февраля 2014 года по 03 марта 2015 года не выполнил обязательства по оплате:

- базовой части арендной платы в размере 26 033 долларов 86 центов;

- переменной части арендной платы, общий размер которой составил 26 108 руб. 93 коп.;

- гарантийного взноса в размере 75 218 руб. (от арендатора поступила частичная оплата в размере 75 218 руб.).

В связи с допущенной просрочкой оплаты по договору, руководствуясь пунктами 5.5, 5.15 договора, арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора письмом N 274 от 10.02.2015, которое вручено арендатору 14.02.2015.

После получения письма с уведомлением о расторжении договора арендатор вернул 03.03.2015 помещение арендодателю, о чем стороны подписали акт сдачи приемки, однако задолженность по договору не погасил.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения НАО "Красная поляна" в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). С учетом положений статей 606, 611, 614, 622 Кодекса обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи (то есть с момента начала пользования имуществом) и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

В силу статей 309 и 310 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Возражая против исковых требований, ИП Копытцов А.А. указывает на незаключённость договора аренды, на отсутствие у НАО "Красная поляна" зарегистрированного права собственности на сдаваемые в аренду помещения.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным утверждением ответчика по следующим основаниям.

Исходя из положений статей 607, 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора аренды нежилых помещений являются условия об объекте аренды и арендной плате.

В пункте 1.1 договора стороны согласовали условие о передаче ответчику в аренду конкретного помещения N 144 площадью 24 кв.м., расположенного на 1-м этаже торгового центра, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок, северный склон хребта Аибга, ориентировочная высота плюс 540 м. над уровнем моря. Кроме того, в целях надлежащего согласования объекта аренды в качестве обязательного приложения N 1 к договору стороны предусмотрели копию технического плана в отношении спорного нежилого помещения, которая подписана сторонами.

Последующее присвоение торговому центру почтового адреса: г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок, ул. Горная карусель, 7, не порочит согласованность условие договора аренды об объекте правоотношений, т.к. в материалы дела не представлены доказательства того, что стороны из-за неполного описания места нахождения нежилого помещения не смогли приступить к исполнению договора. Напротив, как указывалось ранее нежилое помещение было передано арендатору на основании акта приёма-передачи от 25.03.2014, в котором отражено, что датой фактической передачи имущества ответчику является 04.02.2014. Акт подписан со стороны предпринимателя без замечаний и возражений. Кроме того, ответчик не отрицает тот факт, что он вступил в фактическое владение спорным имуществом, данное обстоятельство в том числе подтверждается фактом проведения предпринимателем в арендуемом помещении ремонтных работ (ответчик в материалы дела представил договор подряда на отделочные работы от 17.12.2013, договор на оказание услуг по размещению подрядной бригады в гостинице от 16.12.2013).

В соответствии с пунктом 15 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Из содержания актов приёма-передачи помещений, подписанных между сторонами, следует, что нежилое помещение находилось в аренде у ИП Копытцова А.А. в период с 04.02.2014 по 03.03.2015.

В указанные период ИП Копытцов А.А. был праве использовать нежилое помещение по своему усмотрению (проводить в нём ремонтные работы, вести торговлю или вообще не использовать в своей хозяйственной деятельности), и, следовательно, был обязан вносить платежи, установленные договором аренды.

Получив конкретное помещение в пользование на условиях подписанного сторонами договора, ответчик принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

В пункте 10 постановления N 73 от 17.11.2011 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

ИП Копытцовым А.А. не отрицает тот факт, что торговый центр возводился НАО "Красная поляна" для последующего приобретения на него права собственности. Согласно выписке из ЕГРП N 23/050/404/2015-102 от 08.10.2015 право собственности истца на торговый центр было зарегистрировано 19.02.2014, следовательно, НАО "Красная поляна" было праве распоряжаться спорным помещением, в том числе предоставлять его по договору аренды ИП Копытцову А.А.

Довод ответчика о том, что нежилое помещение использовалось им в рамках предварительного договора аренды N ПДА-06/12/13 от 06.12.2013 является необоснованным, т.к. данный предварительный договор устанавливал обязанность НАО "Красная поляна" по предоставлению нежилого помещения предпринимателю в будущем посредством заключения долгосрочного договора аренды, однако не давал предпринимателю непосредственно прав на получение помещения в своё владение. До заключения долгосрочного договора аренды стороны посчитали для себя необходимым заключить договор краткосрочной аренды в отношении спорного нежилого помещения, что в полной мере соответствует нормам действующего законодательства. О фальсификации либо о ничтожности договора аренды N КДА-25/03/14 от 25.03.2014 ИП Копытцов А.А. не заявлял. В связи с этим, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что аренда нежилого помещения осуществлялась предпринимателем именно на основании договора краткосрочной аренды N КДА-25/03/14 от 25.03.2014, условия которого должны были в полном объёме исполняться ответчиком.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод ИП Копытцова А.А. о том, что суд первой инстанции необоснованно не принял к своему производству встречный иск предпринимателя о признании договора аренды незаключённым. Суд первой инстанции, удовлетворяя иск общества, непосредственно выяснял вопрос о наличии либо отсутствии у данного договора признаков незаключённости сделки, а также вопрос о фактическом исполнении сторонами условий договора аренды, т.е. те доводы, которые приводились предпринимателем в обоснование встречного иска, были непосредственно исследованы арбитражным судом по существу и им дана надлежащая правовая оценка.

Исковые требования о взыскании суммы основной задолженности по арендной плате подлежали частичному удовлетворению, при этом истец обоснованно указывает на то, что при вынесении решения суд первой инстанции был обязан указать на взыскание основного долга в валюте, согласованной сторонами по условиям договора (в валюте долга) по следующим основаниям.

За период с 04.02.2014 по 03.03.2015 предпринимателю подлежит начислению базовая часть арендной платы в размере 25 875,34 у.е., из расчета 1778,57 у.е. за февраль 2014 года, по 1992 у.е. - с марта 2014 года по февраль 2015 года, и 192,77 у.е. за март 2015 года.

Истец в своих пояснениях подтвердил указанный размер задолженности за отыскиваемый период, однако распорядительных процессуальных действий по уточнению размера иска не осуществил, что является его правом.

Ответчик доказательств внесения арендных платежей (базовой части) за указанный период в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.

Согласно пункту 2 статьи 317 Кодекса в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

В пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.11.2002 N 70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если законом или соглашением сторон курс и дата пересчета не установлены, суд в соответствии с пунктом 2 статьи 317 Кодекса указывает, что пересчет осуществляется по официальному курсу на дату фактического платежа.

В соответствии с пунктом 1 информационного письма N 70 при разрешении вопроса о том, в какой валюте должны быть указаны в судебном акте подлежащие взысканию денежные суммы, арбитражным судам необходимо на основании статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо определять валюту, в которой денежное обязательство выражено (валюту долга), и валюту, в которой это денежное обязательство должно быть оплачено (валюту платежа).

Заключенный сторонами договор не является валютным контрактом, валютой платежа по нему является рубль, при взыскании задолженности по договору решением суда надлежит соблюдать положения статьи 317 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. следует указать, что оплата задолженности, которая по условиям договора подлежит определению в иностранной валюте (валюта долга), будет осуществляться в рублях в сумме, эквивалентной указанному размеру долларов США, по курсу ЦБ РФ на дату списания денежных средств со счета ответчика.

Таким образом, с предпринимателя в пользу общества подлежит взысканию задолженность по базовой части арендной платы в рублях, в сумме эквивалентной 25 874,34 долларов США по курсу ЦБ РФ на дату списания денежных средств со счета ответчика.

Такое указание судом на взыскание базовой части арендной платы в валюте долга не может свидетельствовать об изменении предмета иска либо о выходе за его пределы, т.к. в просительной части искового заявления НАО "Красная поляна" указало сумму долга в условных единицах и привело курс, подлежащий, по его мнению, применению судом. При вынесении решения суд первой инстанции был обязан руководствоваться положениями статьи 317 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями вышестоящих судов о порядке применения данной нормы права, а также учитывать сумму отыскиваемого долга, заявленную НАО "Красная поляна" к взысканию в иностранной валюте (в валюте долга).

Выше приведённый порядок применения положений статьи 317 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит аналогичному применению и при определении неустойки за нарушение сроков внесения базовой части арендной платы.

Истец просил взыскать с ответчика неустойку за просрочку уплаты базовой части арендной платы за период с 01.04.2014 по 19.08.2015 в сумме 9 904,33 долларов США.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или говором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или не надлежащего исполнения обязательства, частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.3 договора установлено, что арендодатель вправе потребовать от арендатора оплаты пени за просрочку платежей в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до момента погашения задолженности.

Расчет неустойки проверен апелляционным судом и признан арифметически и методологически неправильным, согласно расчёту суда за заявленный период НАО "Красная поляна" было вправе отыскивать неустойку в размере 9 526,03 доллара США (т.3 л.д. 7). Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может выходить за пределы заявленного иска, в связи с чем полагает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за нарушение срока внесения базовой части арендной платы в рублях, в сумме, эквивалентной 9 904,33 долларов США по курсу ЦБ РФ на дату списания денежных средств со счета ответчика.

Также истец просил взыскать с ответчика задолженность по оплате переменной части арендной платы в размере 26 108 руб. 93 коп.

Пунктом 3.1.2.1 договора установлено, что переменная часть арендной платы является платой арендатора по обеспечению торгового центра, в том числе арендуемого помещения, коммунальными услугами. Переменная часть арендной платы включает в себя:

- стоимость электроэнергии, потребляемой арендатором;

- стоимость электроэнергии, потребляемой системами вентиляции;

- стоимость горячего/холодного водоснабжения и водоотведения;

- стоимость теплоносителя, потребляемого системой вентиляции;

- стоимость отопления;

- плата за дополнительные сбросы в общую канализацию;

- обеспечение информационных вывесок арендатора на фасаде торгового центра электроснабжением (при их наличии).

Переменная часть арендной платы подлежит оплате арендатором в течение 5 рабочих дней с момента получения счета от арендодателя. Основанием для оплаты переменной части арендной платы является счет, выставленный арендодателем (пункты 3.1.2.2, 3.1.2.3 договора).

В материалы дела истцом представлены счета на оплату N 428 от 30.06.2014 за февраль 2014 года в сумме 5 505 руб. 41 коп., N 451 от 01.07.2014 за апрель и май 2014 года в сумме 3 488 руб. 79 коп., N 556 от 31.07.2014 за июнь 2014 года в сумме 678 руб. 03 коп., N 267 от 22.05.2014 за март 2014 года в сумме 1 937 руб.

09 коп., N 154 от 28.02.2014 за февраль 2014 года в сумме 5 505 руб. 41 коп. (на общую сумму 17 112 руб. 73 коп.) с отметками о получении их предпринимателем либо с доказательствами направления их почтовой связью и последующим получением ответчиком соответствующих почтовых отправлений.

При вынесении постановления в указанной части суд апелляционной инстанции учитывает следующие обстоятельства.

Как указывалось ранее, обязанность по внесению переменой части арендной платы возникала у ответчика только в момент получения соответствующего счёта от истца.

НАО "Красная поляна" в материалы дела не представлены доказательства вручения ответчику счетов на всю сумму отыскиваемого долга в размере 26 108 руб. 93 коп., как не представлены доказательства потребления ответчиком конкретных коммунальных ресурсов на указанную сумму в определённый период времени (в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца пояснил, что помимо представленных в материалы дела у НАО "Красная поляна" отсутствуют иные счета, выставленные ответчику для целей оплаты переменной части арендной платы).

Кроме того, представленные обществом счета N 428 от 30.06.2014 и N 154 от 28.02.2014 были выставлены арендодателем для целей возмещению затрат по электроэнергии за февраль 2014 года в количестве 1728 кВт/ч на сумму 5 505 руб. 41 коп. (т.е. указанные счета являются дублирующими друг друга и выставлены за один и тот же период, по одной и той же предоставленной услуге - за электроэнергию, потреблённую в феврале 2014 года), в связи с чем, указанные в них размеры платежа не подлежат суммированию при определении общей суммы задолженности. В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательства того, что один из счетов был выставлен ошибочно и в последующем перевыставлялся предпринимателю с указанием нового основания платежа.

Поскольку ответчик не представил доказательств оплаты переменной части арендной платы, указанной в полученных им счётах N 428 от 30.06.2014 на сумму 5 505 руб. 41 коп., N 451 от 01.07.2014 на сумму 3 488 руб. 79 коп., N 556 от 31.07.2014 на сумму 678 руб. 03 коп., N 267 от 22.05.2014 на сумму 1 937 руб.

09 коп., с ИП Копытцова А.А. в пользу истца подлежит взысканию задолженность в размере 11 609 руб. 32 коп. В удовлетворении остальной части требования о взыскании переменной части арендной платы надлежит отказать за отсутствием представленных истцом доказательств основания для её начисления.

Касательно переменной части арендной платы истцом также было заявлено требование о взыскании неустойки в размере 8 532 руб. 70 коп. за период с 29.07.2014 по 19.08.2015 исходя из ставки 0,1% от суммы долга в день.

С учетом количества выставленных истцом счетов на оплату, а также дат их вручения ответчику, апелляционный суд самостоятельно произвел расчет неустойки, размер которой составил 4 071 руб. 48 коп.

Обществом также заявлено требование о взыскании с предпринимателя 75 218 руб. гарантийного взноса по договору.

Гарантийный взнос - вид платежа по настоящему договору, имеет смешанный характера, поскольку является договорной мерой обеспечения надлежащего исполнения обязательств арендатора, предусмотренных договором и законодательством Российской Федерации, и удерживается арендодателем в течение срока действия договора, а также может быть засчитан в счет подлежащих оплате арендатором платежей по договору (пункт 3.2.1 договора).

Согласно пункту 3.2.2 договора гарантийный взнос составляет сумма в размере 150 436 руб., включая НДС 18 %.

Гарантийный взнос подлежит оплате арендатором в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств по реквизитам арендодателя, указанным в разделе 11 договора, при этом дата оплаты гарантийного взноса должна быть не позднее 5 рабочих дней с момента подписания договора (пункт 3.2.3 договора).

Пунктом 3.2.5 договора установлено, что при окончании срока аренды гарантийный взнос удерживается арендодателем до завершения взаиморасчетов сторон. По усмотрению арендодателя часть подлежащих оплате арендатором платежей может быть зачтена из гарантийного взноса. Оставшаяся сумма гарантийного взноса подлежит возврату арендатору после подписания сторонами акта сверки взаимных расчетов и погашения арендатором имеющихся задолженностей. В случае досрочного расторжения договора по инициативе и/или вине арендатора арендодатель вправе взыскать с арендатора штраф в сумме, равной размеру гарантийного взноса, установленного пунктом 3.2.2 договора. Настоящим стороны устанавливают, что арендодатель в случае неуплаты арендатором штрафа, определенного настоящим пунктом, по своему усмотрению, в том числе вправе удовлетворить соответствующие требования из суммы гарантийного взноса. При этом арендатор не освобождается от ответственности за просрочку внесения арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором, приложениями и дополнительными соглашениями к нему (пункт 3.2.6 договора).

В обоснование требования о взыскании с предпринимателя гарантийного взноса в размере 75 218 руб. общество указало, что ответчик, во-первых, не исполнил свое обязательство по внесению полной суммы гарантийного взноса в размере 150 436 руб., во-вторых, в связи с нарушением ответчиком своего обязательства по внесению арендной платы более двух раз подряд, истец отказался в одностороннем порядке от договора, в связи с чем, у него возникло право на применение к обществу штрафной санкции, установленной пунктом 3.2.6 договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Таким образом, законодательством установлен открытый перечень способов обеспечения исполнения обязательств и сторонам предоставлено право согласовывать в договоре иные способы обеспечения, не поименованные в гражданском кодексе.

Согласованный сторонами в договоре гарантийный взнос по своей правовой природе является способом обеспечения исполнения обязательств.

Из анализа пунктов 3.2.5 и 3.2.6 договора следует, что предусмотренный сторонами гарантийный взнос выполняет как обеспечительную и платежную функции (при окончании договора он может быть зачтен в подлежащие уплате арендные платежи либо возвращен арендатору), так и штрафную функцию (в случае досрочного расторжения договора по инициативе/вине арендатора последний обязан уплатить штраф в размере гарантийного взноса).

В рамках настоящего дела гарантийный взнос заявлен истцом к взысканию на основании пункта 3.2.6 договора сверх суммы арендных платежей в связи с односторонним отказом арендодателя от договора по причине невнесения арендатором более одного раза арендной платы в установленный договором срок. В данном случае указанный платеж является штрафной санкцией за вынужденное прекращение договорных отношений по вине арендатора (штраф за досрочное прекращение договорных правоотношений по вине предпринимателя).

По платёжному поручению N 125 от 04.03.2014 ИП Копытцов А.А. перечислил НАО "Красная поляна" часть гарантийного взноса в размере 75 218 руб., вместо 150 436 руб., предусмотренных пунктом 3.2.2 договора аренды.

Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств оплаты ответчиком истцу остальной части гарантийного взноса в размере 75 218 руб., требование общества о взыскании указанного платежа сверх размера арендных платежей в качестве штрафной санкции за досрочное прекращение договора аренды по вине арендатора соответствует достигнутому сторонами соглашению и заявлено правомерно.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик не заявлял о применении к правоотношениям сторон по поводу взыскания штрафа в размере невнесённого гарантийного взноса положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд апелляционной инстанции по своей инициативе не вправе применять указанную норму Кодекса.

НАО "Красная поляна" также заявлено требование о взыскании с ИП Копытцовым А.А. 38 060 руб. 30 коп. неустойки за нарушение согласованных в пункте 3.2.3 договора сроков внесения гарантийного взноса за период с 01.04.2014 по 19.08.2015.

В указанной части исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как указывалось выше, неустойка представляет собой денежную сумму, подлежащую уплате должником кредитору в случае ненадлежащего исполнения принятого на себя обязательства.

Согласно пункту 5.3 договора арендодатель вправе потребовать от арендатора оплаты пени за просрочку платежей по настоящему договору в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до момента погашения задолженности.

Как указывалось ранее, гарантийный взнос определён сторонами договора в качестве одного из видов платежей по договору, который подлежал внесению арендатором в срок не позднее 5 рабочих дней с момента подписания договора (пункт 3.2.3). До момента расторжения договора по вине арендатора и возврата помещения арендодателю у ИП Копытцова А.А. сохранялась обязанность по внесению гарантийного взноса в согласованном сторонами договора размере как обеспечительного платежа. После расторжения договора истец мог претендовать на гарантийный взнос как на штрафную санкцию, на которую не могут быть начислены пени.

Как указывалось ранее, ИП Копытцовым А.А. по платёжному поручению N 125 от 04.03.2014 внёс часть гарантийного взноса в размере 75 218 руб., вместо 150 436 руб.

С учётом изложенного, неустойка за несвоевременное внесение гарантийного взноса подлежит начислению за период с 01.04.2014 по 03.03.2015 на сумму 75 218 руб. и составляет 25 198 руб. 03 коп.

С учётом заявленной цены иска в размере 2 481 649 руб. 66 коп. (стоимость 1 доллара США определялась истцом по курсу ЦБ России на 17.08.2015), в доход федерального бюджета подлежала внесению государственная пошлина по иску в размере 35 408 руб. По платёжному поручению N 6545 от 19.08.2015 истец уплатил в бюджет 35 500 руб. государственной пошлины. В связи с этим, в силу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации истцу из федерального бюджета надлежит возвратить 92 руб. излишне внесённой государственной пошлины по иску.

С учётом частичного удовлетворения исковых требований судебные расходы по делу подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально размеру удовлетворенных требований (98,3%).

В связи с этим, с ИП Копытцова А.А. в пользу НАО "Красная поляна" надлежит взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 35 806 руб., а с общества в пользу предпринимателя - 51 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08 февраля 2016 года по делу N А32-31766/2015 отменить в части, резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:

"Взыскать с индивидуального предпринимателя Копытцова Александра Александровича (ИНН 232000652759) в пользу непубличного акционерного общества "Красная поляна" (ИНН 2320102816) за ненадлежащее исполнение обязательств по краткосрочному договору аренды N КДА-25/03/14 от 25.03.2014:

- задолженность по базовой части арендной платы в рублях, в сумме, эквивалентной 25874,34 долларов США по курсу ЦБ РФ на дату списания денежных средств со счета ответчика;

- неустойку, начисленную на задолженность по базовой части арендной платы за период с 01.04.2014 по 19.08.2015, в рублях, в сумме, эквивалентной 9 904,33 долларов США по курсу ЦБ РФ на дату списания денежных средств со счета ответчика;

- задолженность по переменной части арендной платы в размере 11 609 руб. 32 коп.;

- неустойку, начисленную за период с 29.07.2014 по 19.08.2015 на задолженность по переменной части арендной платы, в размере 4 071 руб. 48 коп.;

- штраф за досрочное прекращение договора в размере 75 218 руб.;

- неустойку, начисленную за период с 01.04.2014 по 01.03.2015 на задолженность по внесению гарантийного взноса, в размере 25 198 руб. 03 коп.;

- судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 35 806 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Возвратить непубличному акционерному обществу "Красная поляна" (ИНН 2320102816) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 92 руб., излишне уплаченную по платежному поручению N 6545 от 19.08.2015.

Взыскать с непубличного акционерного общества "Красная поляна" (ИНН 2320102816) в пользу индивидуального предпринимателя Копытцова Александра Александровича (ИНН 232000652759) судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 51 руб.".

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина