Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2016 г. N 09АП-30866/15

г. Москва

27 июня 2016 г.

Дело N А40-194811/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22.06.2016 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 27.06.2016 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Александровой Г.С., Стешана Б.В.,

при ведении протокола секретарем Сидоровой Т.М.,

рассмотрев в открытом с/з апелляционную жалобу ДгиМ, правительства Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.06.2015 г. (резолютивная часть от 27.05.2015 г.) по делу N А40-194811/2014, принятое судьей Михайловой Е.В.

по спору с участием:

истец АО "Елена плюс" (ОГРН 1027700578168, ИНН 7719045300, 105203, г. Москва, ул. Первомайская, д. 110)

ответчик Департамент городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, 125009, г. Москва, пер-к Газетный, д. 1/ 12),

третье лицо Правительство Москвы,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

при участии в судебном заседании:

от истца: Якимова А.В. по дов. от 12.01.2015 г.;

от ответчика и третьего лица: Белова А.А. по дов. от 30.12.2015 г., 26.08.2015 г.,

УСТАНОВИЛ:

АО "Елена плюс" (ранее именовавшееся ЗАО "Елена плюс") предъявило Департаменту городского имущества г. Москвы иск, уточнив его сообразно результатам проведенной в суде первой инстанции судебной экспертизы (т. 2 л.д. 46-182), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 1 028,3кв.м. (этаж 1: пом. II, комн. 1, 1а, 1б, 2, этаж 2: комн. Е, Ж, пом. II, комн. 1-15, пом. III, комн. 1-10, этаж 3: комн. Е, Ж, пом. I, комн. 1-9) в здании по адресу: г. Москва, ул. Первомайская, д. 110, в части условия о покупной цене, установив ее равной 66 789 000 руб., с рассрочкой на 3 года и размером ежемесячного периодичного платежа 1 855 250 руб.

Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 27.05.2015 г., изготовленным в полном объеме 03.06.2015 г. (т. 4 л.д. 50-55), иск удовлетворен в полном объеме.

На состоявшееся Решение Ответчиком и третьим лицом подана апелляционная жалоба (т. 4 л.д. 57-63).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Ответчика и третьего лица требования и доводы жалобы поддержал, Истец по ним возражал.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим изменению в части размера покупной цены и периодичного платежа.

Установлено, что Истец, являющийся субъектом малого предпринимательства и арендующий у города Москвы нежилые помещения общей площадью 1 028,3кв.м. (этаж 1: пом. II, комн. 1, 1а, 1б, 2, этаж 2: комн. Е, Ж, пом. II, комн. 1-15, пом. III, комн. 1-10, этаж 3: комн. Е, Ж, пом. I, комн. 1-9) в здании по адресу: г. Москва, ул. Первомайская, д. 110, обратился к Ответчику 16.09.2013 г. с заявлением о приобретении данных помещений в собственность на основании ч. 2.1. ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", т.е. по цене, равной его рыночной стоимости, определенной в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", по состоянию на дату обращения за выкупом, т.е. на 16.09.2013 г.

Ответчик во исполнение п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ привлек оценщика, которым выполнен Отчет об оценке (т. 5 л.д. 26-156), в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений определена равной 106 533 000 руб. без НДС.

На основании данного Отчета Ответчик во исполнение п. 3 ч. 1 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ подготовил проект договора купли-продажи испрашиваемого помещения по цене 106 533 000 руб. и направил его Истцу.

Истец, полагая, что рыночная стоимость, определенная привлеченным Ответчиком оценщиком, установлена недостоверно, привлек оценщика, которым выполнен Отчет об оценке (т. 1 л.д. 64-119), в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений определена равной 66 499 153 руб. без НДС (т. 1 л.д. 66).

Истец полученный от Ответчика проект договора купли-продажи подписал, а также составил (подписал) протокол разногласий к нему в части условия о размере покупной цены, указав ее равной 66 499 153 руб. без НДС, и передал Ответчику.

Протокол разногласий был передан Истцом Ответчику своевременно, до истечения установленного ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ 30-дневного срока после того, как Истцу был передан подготовленный Ответчиком проект договора купли-продажи.

Ответчик письмом от 15.10.2014 г. сообщил Истцу об отказе подписать протокол разногласий.

В связи с чем Истец правомерно передал на рассмотрение суда в порядке ст. 445 ГК РФ иск, поданный 25.11.2014 г., направленный на урегулирование разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи в части условия о цене.

По результатам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, назначенной судом первой инстанции, выполненной ООО "Де-Юре Реал Эстейт", представлено заключение (т. 2 л.д. 46-182), содержащее вывод о том, что рыночная стоимость выкупаемых помещений по состоянию на 16.09.2013 г. составляет 66 789 000 руб. (т. 2 л.д. 113).

Суд первой инстанции принял данное заключение и на его основе определил условие договора о покупной цене и ежемесячного периодичного платежа.

Ответчик, ссылаясь на наличие в экспертном заключении недостатков, в суде первой инстанции и в суде апелляционной инстанции ходатайствовал о проведении по делу повторной оценочной экспертизы (т. 4 л.д. 11-14).

Доводы Ответчика признаны судом апелляционной инстанции обоснованными.

В частности, в основу исследования сравнительным и доходным методом эксперт положил сведения ценах на объекты-аналоги, взятые экспертом из электронных баз данных нескольких коммерческих организаций (т. 2 л.д. 88, 97, 150-154).

Любая база данных является источником не прямой информации, а косвенной, исходящей не от первоисточника (лица, объявившего о намерении совершить сделку), а от иного лица, которое собрало, обобщило, обезличило и иным образом переработало информацию, полученную от иных лиц.

П. 10 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. N 254 (действовавшего на дату проведения оценки), предусмотрено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

В п. 10 ФСО N 3 применительно к источникам используемой информации речь идет именно о первичной информации, сообщенной тем лицом, которое объявило о намерении совершить сделку (информации, имеющей автора), а не об обезличенных обобщенных, переработанных данных, относительно которых неизвестно, какие первичные сведения были положены в их основу, т.е. невозможно проверить, соответствует ли первичная информация той, что внесена в базу.

Следовательно, ФСО N 3 не допускает, чтобы оценщик использовал не прямые, а косвенные источники информации, основывал заключение не на первичных сведениях, без указания автора первичной информации или без приложения копии текста авторской публикации.

Между тем в экспертном заключении по результатам первоначально проведенной экспертизы не указаны авторы тех публикаций, сведения о которых были внесены в базу, использовавшуюся экспертом, и не приложены копии текстов соответствующих публикаций.

К экспертному заключению приложены только графические копии изображений документа, выводимого на экран компьютерного монитора, выдаваемые электронной базой.

Относительно данной базы в экспертном заключении не указано, возможен доступ к сведениям данной базы со стороны неопределенного круга лиц, и если да, то каким образом; кто является автором базы, из каких источников взяты сведения, внесенные в базу; как осуществляется сбор сведений, вносимых в базу, и кто обеспечивает, если обеспечивает, их проверку; каким образом эксперт получил доступ к данной базе, кто вносит в данную базу сведения.

При таких обстоятельствах данное экспертное заключение не может быть признано достоверным.

По результатам проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы, назначенной судом апелляционной инстанции, выполненной АНО "Независимое Экспертно-Оценочное Бюро", представлено заключение (т. 6 л.д. 28-125), содержащее вывод о том, что рыночная стоимость выкупаемых помещений по состоянию на 16.09.2013 г. составляет 71 851 500 руб. (т. 6 л.д. 76).

Ответчик указывал на наличие в экспертном заключении по результатам повторной экспертизы недостатков (т. 6 л.д. 134-140), ходатайствовал о вызове в суд эксперта для дачи пояснений (т. 6 л.д. 143-144).

Ходатайство судом апелляционной инстанции отклонено, т.к. неясностей в экспертном заключении по результатам повторной экспертизы не имеется, а недостатки, на которые указывал Ответчик, не могут быть восполнены объяснениями эксперта в порядке ч. 3 ст. 86 АПК РФ, а могут быть восполнены только повторной судебной экспертизой, тогда как о проведении еще одной повторной судебной экспертизы в порядке ст. 87 АПК РФ Ответчиком в суде апелляционной инстанции не заявлено.

Принять решение о цене, по которой должен быть произведен выкуп помещений, основываясь на внесудебном Отчете об оценке, выполненном по заданию Ответчика, суду апелляционной инстанции не позволяет то, что в указанном Отчете оценка проведена на дату 14.05.2014 г. (т. 5 л.д. 28), тогда как в силу требований ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ оценка должна проводиться на дату обращения с заявлением о выкупе, т.е. на 16.09.2013 г.

Принять решение о цене, по которой должен быть произведен выкуп помещений, основываясь на внесудебном Отчете об оценке, выполненном по заданию Истца, суду апелляционной инстанции не позволяет то, что в указанном Отчете в нарушение п. 10 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. N 254 (действовавшего на дату проведения оценки), не указаны адресы страниц, на которых используемая в отчете информация опубликована на сайте в сети Интернет (т. 1 л.д. 91, 95), указано только название сайта (cian/ru); соответствующей информации не указано и на копиях приложенных к Отчетку материалов (т. 1 л.д. 116-119.

Ни Истец, ни Ответчик не доказали, что предложенная ими цена соответствует той, по которой помещения подлежат продаже.

По общему правилу (ст. 65 АПК РФ) бремя доказывания лежит на Истце.

В то же время общий порядок выкупа, предусмотренный ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, предполагает, что обеспечить определение рыночной стоимости выкупаемого имущества надлежащим отчетом об оценке должен не субъект малого бизнеса, а публично-правовое образование, Ответчик по настоящему делу, чего по настоящему делу сделано не было.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, оценив доводы Ответчика о нарушениях, допущенных при проведении первоначальной и повторной судебной экспертиз, не опровергнутые Истцом, приходит к выводу о принятии экспертного заключения, данного по результатам повторной судебной экспертизы, возражений по которому заявлено меньше, не столь существенных, и, соответственно, к выводу о том, что Ответчик обязан заключить с Истцом договор купли-продажи на условиях покупной цены 71 851 500 руб., ежемесячного периодичного платежа 1 995 875 руб.

Решение суда первой инстанции в части условия о размере покупной цены и размере периодичного платежа подлежит изменению.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.06.2015 г. (резолютивная часть объявлена 27.05.2015 г.) по делу N А40-194811/2014 изменить в части размера покупной цены 66 789 000 руб., размера периодичного платежа 1 855 250 руб., указания на определение цены объекта в соответствии с заключением экспертизы, выполненной ООО "Де-Юре Реал Эстейт".

Установить размер покупной цены 71 851 500 руб., размер периодичного платежа 1 995 875 руб., исключить из резолютивной части решения указание на определение цены объектов в соответствии с заключением экспертизы, выполненной ООО "Де-Юре Реал Эстейт".

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Е. Кузнецова

Судьи

Г.С. Александрова Б.В. Стешан