Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2016 г. N 10АП-4753/16

г. Москва

28 июня 2016 г.

Дело N А41-95634/15

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 июня 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мищенко Е.А.,

судей Диаковской Н.В., Иевлева П.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ботоевой О.С.,

при участии в заседании:

от ООО "Канонада-Н": Андреева Н.А., по доверенности от 21.09.2015,

от администрации Раменского муниципального района Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от Управления земельных отношений Раменского муниципального района: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от третьего лица - Министерства имущественных отношений Московской области: Кайдалова О.С., по доверенности от 11.01.2016 N 10,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Канонада-Н" на решение Арбитражного суда Московской области от 02.03.2016 по делу N А41-95634/15, принятое судьей Т.Ш. Кулматовым, по заявлению ООО "КАНОНАДА-Н" к администрации Раменского муниципального района Московской области; Управлению земельных отношений Раменского муниципального района, при участии в деле третьего лица: Министерство имущественных отношений Московской области, о признании, об обязании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Канонада-Н" (далее - ООО "Канонада-Н", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области к администрации Раменского муниципального района Московской области (далее - администрация, заинтересованное лицо) и Управлению земельных отношений Раменского муниципального района Московской области (далее - управление, заинтересованное лицо) с заявленными требованиями:

- признать незаконным решение Управления земельных отношений Раменского муниципального района от 05.03.2015 N 1364, действовавшего по поручению администрации Раменского муниципального района об отказе в продлении договора аренды N2997 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:23:0040504:608, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Софьинское, с. Синьково, общей площадью 980 кв.м., под строительство социально-бытового многофункционального комплекса;

- обязать администрацию Раменского муниципального района оформить с ООО "Канонада-Н" соглашение о продлении на три года срока действия договора аренды N 2997 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:23:0040504:608, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Софьинское, с. Синьково, общей площадью 980 кв.м., под строительство социально-бытового многофункционального комплекса.

В качестве третьего лица в деле участвует Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02.03.2016 в удовлетворении заявленных требований ООО "КАНОНАДА-Н" отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "КАНОНАДА-Н" обратилось с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.

В судебном заседании апелляционного суда 20.06.2016 судом апелляционной инстанции в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявлен перерыв до 22.06.2016.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие заинтересованных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить. Пояснил, что объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке не имеется.

Представитель третьего лица в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы общества.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 27.01.2010 между комитетом (арендодатель) и ООО "Канонада" (арендатор) был заключен договор аренды N 2997 (далее - договор) земельного участка расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, с.п.Софьинское, с. Синьково, площадью 980 кв.м., с кадастровым номером 50:23:0040504:608, категории "земли населенных пунктов", разрешенное использование "под строительство социально-бытового многофункционального комплекса".

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 27.01.2010 по 26.01.2015 (л.д.14-21).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д.14-21, а именно: л.д.21 оборот).

По договору от 02.08.2010 N 285/09-У между ООО "Канонада" и ООО "Канонада-Н" права и обязанности арендатора по договору аренды N 2997 перешли к заявителю (л.д.11-13).

18.12.2014 заявитель обратился в Комитет по управлению имуществом Раменского муниципального района с заявлением о продлении договора аренды земельного участка N 2997 от 27.10.2010.

Письмом от 05.03.2015 N 1364 Комитет по управлению имуществом Раменского муниципального района отказал обществу в продлении договора, сославшись на отсутствие для этого необходимых согласований и намерений (л.д.59).

Не согласившись с отказом в продлении срока договора аренды, ООО "Канонада-Н" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявленными требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований общества, суд первой инстанции пришел к выводу о законности действий арендодателя по отказу в продлении срока действия договора аренды.

Данный вывод суда является обоснованным, соответствует действующему законодательству и представленным в материалы дела доказательствам.

Согласно подпункту 1 статьи 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Частью 1 статьи 4 АПК РФ установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными актов (действий, бездействия) органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемые акты (действия, бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 АПК РФ, основанием для признания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и должностных лиц недействительными является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ бремя доказывания законности и обоснованности оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Частью 2 статьи 610 ГК РФ установлено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (часть 1 статьи 621 ГК РФ).

В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу вышеизложенных норм изменение условий договора, в том числе условия о сроке его действия, может быть: по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором, и по решению суда (в случаях, предусмотренных договором или законом, при существенном нарушении условий договора или существенном изменении обстоятельств).

Как следует из материалов дела и установлено судом, при заключении договора аренды срок аренды был установлен на пять лет (л.д.14-21).

Между тем, исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при возобновлении действия договора на новый либо неопределенный срок по окончании первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора.

Таким образом, поскольку требование общества направлено на обязание администрации подписать дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды, то изменение условия договора о сроке аренды в силу положений норм действующего гражданского законодательства означает по сути заключение нового договора, который распространяет свое действие на прежние отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для изменения срока договора аренды, предусмотренных статьями 450 и 451 ГК РФ. Ни существенного нарушения условий договора арендодателем, ни существенного изменения обстоятельств в данном случае не имеется, и заявитель на них не ссылается.

Условий о возможности продления договора аренды с описанием порядка такого продления договором аренды от 27.01.2010 N 2997 не предусмотрено.

Более того, из пункта 4.4.8 договора следует, что арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за три месяца о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном освобождении (л.д.14-21, а именно: л.д.15).

В пункте 4.3.3 договора стороны установили, что арендатор вправе по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора (л.д.14-21, а именно: л.д.14 оборот).

Указанное условие договора аренды корреспондирует с нормой части 1 статьи 621 ГК РФ, в соответствии с которой арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Таким образом, и пунктом 4.3.3 договора, и частью 1 статьи 621 ГК РФ установлена возможность заключения нового договора аренды (в преимущественном порядке с арендатором), а не изменение условий договора аренды в части продления его срока.

При этом, установление преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок с предыдущим арендатором не означает автоматическую обязанность арендодателя его заключить при соответствующем желании арендатора.

Следовательно, договор аренды заключается в порядке, установленном законом, но с правом предыдущего арендатора на заключение такого договора в преимущественном порядке перед другими претендентами.

Разъяснения в отношении преимущественного права арендатора земельного участка на заключение договора аренды на новый срок даны в пунктах 1, 2, 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Так, в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Согласно статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), вступившей в законную силу с 01.03.2015, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаются в аренду исключительно на торгах, проводимых в форме аукциона, а Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации") предусмотрен определенный перечень случаев, когда земельные участки предоставляются без проведения торгов.

В соответствии с подпунктами 7, 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.

В системной взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 607 ГК РФ, в соответствии с которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, это означает, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачи в аренду земельных участков определенных видов использования, в том числе и в целях повышения экономической эффективности такой деятельности, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений.

Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц (конкурентов) и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.

Такой установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов и отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

При таких обстоятельствах, возможность продления в данном случае спорного договора аренды земельного участка ни законом, ни договором не предусмотрена, в этой связи, заявитель имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, но с соблюдением установленного для этого порядка, в противном случае такой договор может быть признан ничтожным.

Апелляционный суд отклоняет доводы общества о наличии оснований считать договор возобновленным на неопределенный срок ввиду следующего.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В силу статей 7, 8, 9 АПК РФ, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

Представителем третьего лица в материалы дела представлена копия протокола Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области от 12.02.2015, из которого следует, что по вопросу о подготовке проекта постановления администрации Раменского муниципального района о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:23:0040504:608, площадью 980 кв.м. и проекта дополнительного соглашения сроком по 26.01.2018, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство социально-бытового многофункционального комплекса, местоположение: Московская область, Раменский район, п. Софьинское, с.Синьково было решено: отказать в согласовании указанных проектов; администрации сформировать документы о проведении торгов в отношении земельного участка; Министерству имущественных отношений Московской области уведомить администрацию о принятых решениях.

05.03.2015 в письме N 1364 Комитет по управлению имуществом Раменского муниципального района отказал обществу в продлении договора, сославшись на отсутствие для этого необходимых согласований и намерений.

Следовательно, заинтересованное лицо во исполнение требований части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ представило в материалы дела доказательства направления в адрес общества уведомления о возражении относительно продолжения пользования земельным участком.

Таким образом, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований считать договор аренды возобновленным на неопределенный срок.

Довод общества о несоответствии оспариваемого отказа действующему законодательству в связи с наличием у заявителя действующего разрешения на строительство сроком до 28.07.2017 апелляционным судом отклоняется ввиду следующего.

Как следует из спорного договора, в аренду предоставлен земельный участок для строительства социально-бытового многофункционального комплекса. В данном случае материалами дела не подтверждается, что начато строительство социально-бытового многофункционального комплекса, осуществлены какие- либо строительные работы, например, завершено сооружение фундамента.

Обществом не представлены ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции доказательства, свидетельствующие о том, что в течение пятилетнего срока действия договора аренды земельного участка имелись какие-либо препятствия для строительства социально-бытового многофункционального комплекса.

Кроме того, само по себе наличие разрешения на строительство является основанием для проведения строительных работ, однако не является основанием для продления договора аренды земельного участка

В соответствии с подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлены случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В частности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (подпункт 5); предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Учитывая установленные фактические обстоятельства, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии совокупности условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Данная правовая позиция подтверждается определением Верховного Суда Российской Федерации от 17.06.2016 N 304-ЭС16-6168.

Апелляционный суд поддерживает суд первой инстанции в выводе о том, что действия арендодателя по отказу в продлении срока действия договора аренды являлись законными.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований общества.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае, судом первой инстанции не допущено.

Иных убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить или изменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.

Несогласие общества с выводами суда первой инстанции не может являться основанием для отмены обжалуемого решения.

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 02.03.2016 по делу N А41-95634/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Мищенко

Судьи

Н.В. Диаковская П.А. Иевлев