Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2016 г. N 10АП-7420/16

г. Москва

30 июня 2016 г.

Дело N А41-4772/16

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Закутской С.А., Мизяк В.П.,

при ведении протокола судебного заседания: Магомадовой К.С.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Штарком": Оверчук Ю.В. по нотариальной доверенности от 02.10.15, зарегистрированной в реестре за N 7-4113,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 08 апреля 2016 года по делу N А41-4772/16, принятое судьей Федуловой Л.В., по иску Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Штарком", с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области,

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Штарком" о досрочном расторжении договора аренды земельного участка N 95-АП/13 от 29.04.13, заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ООО "Штарком" (Арендатор); взыскании с ООО "Штарком" задолженности по арендной плате в размере 229 654 рублей 93 копеек 17 888 рублей 03 копеек договорной неустойки (л.д. 2-5).

Иск заявлен на основании статей 330, 393, 394, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Московской области от 01 февраля 2016 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра) по Московской области и Министерство имущественных отношений Московской области (л.д. 1).

Решением Арбитражного суда Московской области от 08 апреля 2016 года в удовлетворении заявленных требований было отказано (л.д. 62-63).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (л.д. 65-69).

В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО "Штарком" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, присутствующего в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 29.04.13 между Комитетом по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ООО "Штарком" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 95-АП/13, по условиям которого Арендодатель передал за плату во временное пользование, а Арендатор принял земельный участок из земель, находящихся в неразграниченной государственной собственности, площадью 9 000 кв.м., с кадастровым номером 50:09:0080701:946, с местоположением: Московская обл., Солнечногорский р-н, г.п. Солнечногорск, г. Солнечногорск, в центральной части кадастрового квартала 50:09:0080701, категория земель "земли населенных пунктов", разрешенное использование "для общественно-делового и гражданского строительства (под производство товарного бетона и железобетонных изделий)" (л.д. 7-12).

Согласно пункту 3.1. договора и приложению N 1 к нему размер арендной платы определяется по формуле:

Ап = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендуемого земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка (л.д. 13-14).

В соответствии с пунктом 3.2. договора арендная плата за пользование земельным участком вносится Арендатором ежеквартально равными долями до 15-го числа последнего месяца текущего квартала.

Неуплата арендной платы в сроки, установленные договором, более двух раз подряд в силу пункта 6.3.5. договора от 29.04.13 является основанием для расторжения договора аренды.

08.12.15 Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области направил в адрес ООО "Штарком" претензию N 4339-исх/КУИ, в которой потребовал в течение 14 рабочих дней погасить имеющуюся задолженность по арендной плате в сумме 229 654 рубля 93 копейки, указав на возможность обращения в суд с иском о расторжении договора при неисполнении указанного требования (л.д. 18).

Оставление названной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует, оснований для расторжения договора аренды не имеется.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как указывалось выше, по договору аренды земельного участка N 95-АП/13 от 29.04.13 ООО "Штарком" в аренду был передан земельный участок из земель, находящихся в неразграниченной государственной собственности, площадью 9 000 кв.м., с кадастровым номером 50:09:0080701:946, с местоположением: Московская обл., Солнечногорский р-н, г.п. Солнечногорск, г. Солнечногорск, в центральной части кадастрового квартала 50:09:0080701, категория земель "земли населенных пунктов", разрешенное использование "для общественно-делового и гражданского строительства (под производство товарного бетона и железобетонных изделий)" (л.д. 7-12).

В соответствии с пунктом 3.2. договора арендная плата за пользование земельным участком вносится Арендатором ежеквартально равными долями до 15-го числа последнего месяца текущего квартала.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области указал, что у ООО "Штарком" имеется задолженность по арендной плате в размере 229 654 рубля 93 копейки за период с 01.04.15 по 30.09.15 (л.д. 20).

Между тем, платежными поручениями N 822 от 17.03.16, N 872 от 22.03.16 ООО "Штарком" погасило имеющуюся задолженность а также выплатило истцу неустойку, что подтверждается платежным поручением N 823 от 17.03.16 (л.д. 50-53).

Поскольку на момент рассмотрения настоящего дела спорная задолженность была полностью погашена ответчиком, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании долга по арендной плате и неустойки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно пункту 6.3.5. договора от 29.04.13 неуплата арендной платы в сроки, установленные договором, более двух раз подряд в силу является основанием для расторжения договора аренды.

Заявляя требование о расторжении договора, Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области указал, что ООО "Штарком" с 01.04.15 арендная плата не вносится.

Между тем, как указывалось выше платежными поручениями N 822 от 17.03.16, N 872 от 22.03.16 ООО "Штарком" погасило имеющуюся задолженность а также выплатило истцу неустойку, что подтверждается платежным поручением N 823 от 17.03.16 (л.д. 50-53).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 05.05.97 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.11 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Поскольку задолженность по арендной плате была погашена ООО "Штарком" в полном объеме до вынесения судебного акта по настоящему делу, доказательств допущения арендатором иных существенных нарушений договора аренды не имеется, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования о расторжении договора аренды.

Данный вывод не противоречит правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 31.05.16 N 306-ЭС16-4828 по делу N А49-3135/2015, от 02.11.15 N 301-ЭС15-13348 по делу N А43-21176/2014, от 23.10.2015 N 305-ЭС15-10198 по делу N А41-64875/2014.

В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

08.12.15 Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области направил в адрес ООО "Штарком" претензию N 4339-исх/КУИ, в которой потребовал в течение 14 рабочих дней погасить имеющуюся задолженность по арендной плате в сумме 229 654 рубля 93 копейки, и предложил в досудебном порядке расторгнуть договор (л.д. 18-19).

Между тем, в материалы дела доказательств получения ответчиком указанной претензии не представлено.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ответчик продолжает нарушать условия соглашения сторон, что выразилось в наличии у него в настоящее время задолженности по арендной плате, подлежит отклонению.

В судебном заседании апелляционного суда представителем ООО "Штарком" были представлены платежные поручения N 872 от 22.03.16 на сумму 115 454 рубля 95 копеек с назначением платежа "Оплата задолженности по договору аренды земельного участка N 95-АП/13 от 29.04.13" и N 873 от 22.03.16 на сумму 15 066 рублей 87 копеек с назначением платежа "Оплата неустойки по договору аренды земельного участка N 95-АП/13 от 29.04.13".

Поскольку Комитетом по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области каких-либо доказательств наличия у ООО "Штарком" задолженности по договору аренды не представлено, апелляционный суд не имеет оснований полагать нарушение ответчиком существенных условий соглашения сторон.

Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 08 апреля 2016 года по делу N А41-4772/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

С.А. Закутская В.П. Мизяк