Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2016 г. N 10АП-7389/16

г. Москва

29 июня 2016 г.

Дело N А41-3059/16

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июня 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Коротковой Е.Н., Мизяк В.П.,

при ведении протокола судебного заседания: Магомадовой К.С.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Фреш Маркет": Деменчуков Д.Н. по доверенности ФМ-15/301 от 03.07.15;

от общества с ограниченной ответственностью "Понд+": представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фреш Маркет" на решение Арбитражного суда Московской области от 25 апреля 2016 года по делу N А41-3059/16, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по иску общества с ограниченной ответственностью "Фреш Маркет" к обществу с ограниченной ответственностью "Понд+" о взыскании задатка по предварительному договору,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Фреш Маркет" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Понд+" о взыскании 20 262 916 рублей 67 копеек, из которых: 16 500 000 рублей - двойная сумма задатка по предварительному договору N ФМ-014/13 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.04.13; 3 762 916 рублей 67 копеек штрафной неустойки в соответствии с пунктом 4.5. предварительного договора, а также взыскании 124 315 рублей государственной пошлины (л.д. 3-4).

Иск заявлен на основании статей 309, 310, 381, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 апреля 2016 года в удовлетворении иска было отказано (л.д. 113-116).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Фреш Маркет" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (л.д. 119).

В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО "Фреш Маркет" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ООО "Понд+", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, присутствующего в судебном заседании, апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, 01.04.13 между ООО "БСС Рона" (Арендатор) и ООО "Фреш Маркет" (Новый арендатор) был заключен предварительный договор N ФМ-014/13 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому стороны обязались заключить в будущем на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором, Договор уступки прав и обязанностей (Основной договор) по Договору аренды земельного участка, который будет заключен в отношении прав и обязанностей вновь образованного земельного участка, ориентировочной площадью 5 000 кв.м., ориентировочное расположение которого, приведено в Приложении N 1 к Предварительному договору - схема расположения вновь образованного земельного участка. Вновь образованный земельный участок будет образован из земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, пересечение ул. Свердлова и ул. Трубецкая, с кадастровым номером - 50:15:0000000:180, общей площадью 13 220 кв.м. (л.д. 18-21).

Согласно пункту 1.3 предварительного договора N ФМ-014/13 от 01.04.13 стороны пришли к соглашению, что Основной договор будет заключен сторонами в течение пяти рабочих дней, после выполнения Арендатором юридических и фактических действий и наступления наиболее позднего события, но не позднее 01.09.13:

1) проведение, установленных действующим законодательством РФ и Московской области, работ направленных на выделение и формирование (образование) Вновь образованного земельного участка ориентировочной площадью 5 000 кв.м., ориентировочное расположение которого приведено в Приложении N 1. Категория вновь образованного земельного участка - "Земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - "Строительство объекта торговли" или "Размещение объекта торговли".

2) предоставление заверенной общим отделом уполномоченного органа (Администрации городского округа Балашиха) копии Постановления Администрации городского округа Балашиха о предоставлении вновь образованного участка в аренду ООО "Балашиха Сейлз Промоушн" на срок не менее 49 лет.

3) предоставление Арендатором Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающей право Арендатора на вновь образованный земельный участок.

4) предоставление заверенной общим отделом уполномоченного органа (Администрации городского округа Балашиха) копии Постановления Администрации городского округа Балашиха о присвоении вида разрешенного использования вновь образованного земельного участка "Для строительства и размещения торгового комплекса".

5) предоставление оригинала выписки из кадастрового паспорта (КВ1-КВ6) на вновь образованный земельный участок.

6) выполнение работ указанных в п. 2.1.3 - 2.1.15 настоящего Предварительного договора.

7) предоставление нотариальной копии договора аренды вновь образованного земельного участка, заключенного между ООО "Балашиха Сейлз Промоушн" и Администрацией городского округа Балашиха.

8) предоставление нотариальной копии договора уступки ООО "Балашиха Сейлз Промоушн" прав и обязанностей по договору аренды вновь образованного земельного участка в пользу Арендатора.

9) предоставление оригинала согласия/уведомления Администрации городского округа Балашиха на передачу прав и обязанностей по Договору аренды вновь образованного земельного участка к Арендатору, а также оригинал согласия/уведомления Администрации городского округа Балашиха на передачу прав и обязанностей по Договору аренды вновь образованного земельного участка от Арендатора в пользу Нового арендатора.

10) выполнение работ по обратной засыпке в соответствии с утверждённым Новым арендатором и согласованным во всех органах исполнительной власти г.о. Балашиха Проекта обратной засыпки территории вновь образованного земельного участка, занимаемой прудом.

Согласно пункту 3.1. предварительного договора общая стоимость Уступаемых прав и обязанностей по Договору аренды составляет 55 000 000 рублей, НДС не облагается в связи с применением УСН. Указанная в настоящем пункте стоимость включает в себя все налоги и сборы, предусмотренные действующим законодательством РФ, и уплачивается Арендатору в порядке определенном Основным договором.

В соответствии с пунктом 3.2 предварительного договора Новый арендатор уплачивает Арендатору:

- 3 000 000 рублей в качестве задатка (ст. 380 ГК РФ) в течение 10 банковских дней с даты выставления соответствующего счета Арендатором, после подписания настоящего Предварительного договора и предоставления следующих документов: кадастровый паспорт на земельный участок с кадастровым номером 50:15:0000000:180; договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:15:0000000:180.

В соответствии с пунктом 4.4. предварительного договора в случае:

1) отказа от исполнения Арендатором своих обязательств и/или ненадлежащего исполнения своих обязательств, предусмотренных условиями настоящего Предварительного договора;

2) просрочки исполнения и/или неисполнения обязательств Арендатором более, чем на 30 (Тридцать) календарных дней с даты, предусмотренной пунктом 1.3. Предварительного договора;

3) просрочки исполнения и/или неисполнения обязательств Арендатором более, чем на 30 (Тридцать) календарных дней с даты, предусмотренной пунктом 2.1.14. Предварительного договора.

Новый арендатор вправе:

1) в одностороннем порядке отказаться от исполнения от настоящего Предварительного договора и направить Арендатору письменное уведомление о расторжении настоящего Договора. Договор считается расторгнутым по истечении 7 (Семи) рабочих дней с даты направления Новым арендатором соответствующего уведомления. Арендатор возвращает уплаченные Новым арендатором денежные средства в соответствии с положениями п. 2 ст. 381 ГК РФ, в срок не превышающий 5 (Пяти) банковских дней с даты подписания Сторонами соответствующих документов и/или с момента наступления даты, когда настоящий Договор считается расторгнутым, или

2) потребовать от Арендатора уплаты штрафа в размере 20% (Двадцать) процентов годовых за каждый день просрочки от суммы, уплаченной Новым арендатором, начиная с даты перечисления Новым арендатором денежных средств на условиях пункта 3.2.1. настоящего Предварительного договора до момента фактического исполнения Арендатором своих обязательств по настоящему Предварительному договору.

04.07.13 между ООО "БСС Рона" (Сторона 1), ООО "Фреш Маркет" (Сторона 2) и ООО "Понд+" (Сторона 3) было заключено соглашение о перемене лица в обязательстве, возникшем из предварительного договора N ФМ-014/13 уступки прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка от 01.04.13, по условиям которого Сторона 1 передает Стороне 3 все права и обязанности, возникшие из Предварительного договора N ФМ- 014/13 уступки прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка от 01.04.13, заключенного между Стороной 1 и Стороной 2 (л.д. 28-29).

26.07.13 между ООО "Понд+" (Арендатор) и ООО "Фреш Маркет" (Новый арендатор) было заключено дополнительное соглашение N 1 к Предварительному договору N ФМ-014/13 уступки прав и обязанностей от 01.04.13 по Договору аренды земельного участка, согласно которому пункт 3.2.2 Предварительного договора был дополнен положением о том, что Новый арендатор уплачивает Арендатору 5 250 000 рублей, НДС не облагается в связи с применением УСН, в качестве задатка (ст. 380 ГК РФ) в срок до 15.08.13 включительно, на основании соответствующего счета Арендатора (л.д. 12).

30.08.13 между ООО "Понд+" (Арендатор) и ООО "Фреш Маркет" (Новый арендатор) было подписано дополнительное соглашение N 3 к Предварительному договору N ФМ-014/13 уступки прав и обязанностей от 01.04.13 по Договору аренды земельного участка, которым был изменен пункт 1.3. Предварительного договора, изложенный в следующей редакции: "1.3. Стороны пришли к соглашению, что Основной договор будет заключен Сторонами в течение 5 (Пять) рабочих дней после выполнения Арендатором юридических и фактических действий и наступления наиболее позднего события, но не позднее "31" декабря 2013 года" (л.д. 15).

Также по условиям дополнительного соглашения от 30.08.13 предварительный договор дополнен пунктом 4.6, в следующей редакции: "4.6. В случае нарушения Арендатором срока, предусмотренного пунктом 1.3 Предварительного договора, Арендатор по требованию Нового арендатора уплачивает штраф в размере 20% (Двадцать процентов) годовых от уплаченной Новым арендатором суммы за каждый день просрочки, начиная с "01" сентября 2013 года".

Во исполнение принятых на себя обязательств ООО "Фреш Маркет" платежным поручением N 1578 от 16.04.13 перечислило ООО "БСС Рона" 3 000 000 рублей по предварительному договору N ФМ-014/13 от 01.04.13 (л.д. 16).

Также платежным поручением N 1990 от 06.08.13 ООО "Фреш Маркет" перечислило ООО "Понд+" 5 250 000 рублей в счет задатка по предварительному договору N ФМ-014/13 от 01.04.13 (л.д. 17).

Поскольку в согласованный сторонами срок договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка заключен не был, ООО "Фреш Маркет" направило в адрес ООО "Понд+" уведомление (досудебную претензию) об одностороннем отказе от исполнения договора с указанием на то, что Предварительный договор N ФМ-014/13 уступки прав и обязанностей от 01.04.13 по Договору аренды земельного участка является расторгнутым в одностороннем порядке по истечении 7 рабочих дней с даты направления настоящего уведомления, в которой потребовало в течение 14 календарных дней с момента получения настоящей претензии произвести перечисление двойной суммы задатка в размере 16 500 000 рублей, а также произвести оплату штрафной неустойки, исчисленной в соответствии с пунктом 4.5 Предварительного договора с 01.09.13 по дату фактической оплаты (л.д. 30).

Оставление указанного уведомления без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что предварительный договор N ФМ-014/13 уступки прав и обязанностей от 01.04.13 по Договору аренды земельного участка является незаключенным.

Апелляционный суд полагает, что решение суда подлежит отмене по следующим обстоятельствам.

В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Как указывалось выше, 01.04.13 между ООО "БСС Рона" (Арендатор) и ООО "Фреш Маркет" (Новый арендатор) был заключен предварительный договор N ФМ-014/13 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому стороны обязались заключить в будущем на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором, Договор уступки прав и обязанностей (Основной договор) по Договору аренды земельного участка, который будет заключен в отношении прав и обязанностей вновь образованного земельного участка, ориентировочной площадью 5 000 кв.м., ориентировочное расположение которого, приведено в Приложении N 1 к Предварительному договору - схема расположения вновь образованного земельного участка. Вновь образованный земельный участок будет образован из земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, пересечение ул. Свердлова и ул. Трубецкая, с кадастровым номером - 50:15:0000000:180, общей площадью 13 220 кв.м. (л.д. 18-21).

04.07.13 между ООО "БСС Рона" (Сторона 1), ООО "Фреш Маркет" (Сторона 2) и ООО "Понд+" (Сторона 3) было заключено соглашение о перемене лица в обязательстве, возникшем из предварительного договора N ФМ-014/13 уступки прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка от 01.04.13, по условиям которого Сторона 1 передает Стороне 3 все права и обязанности, возникшие из Предварительного договора N ФМ- 014/13 уступки прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка от 01.04.13, заключенного между Стороной 1 и Стороной 2 (л.д. 28-29).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 59 от 16.02.01 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.11 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключенный сторонами предварительный договор следует квалифицировать как Договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды будущей вещи - земельного участка с предварительной оплатой за переуступаемые права.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на дату заключения спорного предварительного договора, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

В соответствии с пунктом 7 статьи 38 Федерального закона N 221-ФЗ от 24.07.07 "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Как указывалось выше, предметом предварительного договора N ФМ-014/13 от 01.04.13 является заключение в будущем договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, который будет заключен в отношении прав и обязанностей вновь образованного земельного участка, ориентировочной площадью 5 000 кв.м., ориентировочное расположение которого, приведено в Приложении N 1 к Предварительному договору - схема расположения вновь образованного земельного участка. Вновь образованный земельный участок будет образован из земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, пересечение ул. Свердлова и ул. Трубецкая, с кадастровым номером - 50:15:0000000:180, общей площадью 13 220 кв.м. (л.д. 18-21).

Таким образом, предмет аренды, права и обязанности в отношении которого должны были быть переданы ООО "Фреш Маркет" по спорному договору, на момент заключения последнего в установленном законом порядке определен не был.

Кроме того, в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:15:0000000:180 на момент заключения предварительного договора N ФМ-014/13 от 01.04.13 находился в неразграниченной государственной собственности и был предоставлен на праве аренды ООО "Балашиха Сейлз Промоушен" в соответствии с договором аренды земельного участка N 1513 от 20.08.12.

На момент заключения предварительного договора N ФМ-014/13 от 01.04.13 ни ООО "БСС Рона", ни ООО "Понд+" правом сдачи в аренду земельного участка ориентировочной площадью 5 000 кв.м. не обладали.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предварительный договор N ФМ-014/13 от 01.04.13 нельзя считать заключенным.

Между тем, ООО "Фреш Маркет" платежным поручением N 1990 от 06.08.13 перечислило ООО "Понд+" 5 250 000 рублей в счет задатка по предварительному договору N ФМ-014/13 от 01.04.13 (л.д. 17).

Поскольку вышеназванный договор является незаключенным у ООО "Понд+" не имеется оснований для удержания названных денежных средств, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в сумме 5 250 000 рублей, перечисленных в качестве задатка по незаключенному договору.

При этом заявленные истцом требования о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору N ФМ-014/13 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.04.13 и штрафной неустойки в соответствии с пунктом 4.5. предварительного договора удовлетворению не подлежат, поскольку основаны на положениях незаключенного договора, в связи с чем применятся к правоотношениям сторон не могут.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что при заключении предварительного договора N ФМ-014/13 от 01.04.13 сторонами предмет аренды был согласован подлежит отклонению как противоречащий материалам дела.

Тот факт, что земельный участок площадью 5 018 кв.м. с кадастровым номером 50:15:0000000:130959 был поставлен на кадастровый учет 11.06.13 (л.д. 93), не изменяет обстоятельств заключения предварительного договора, на момент подписания которого предмет аренды сформирован не был, а у арендатора отсутствовали полномочия по передаче своих прав и обязанностей новому арендатору.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на необоснованность отказа во взыскании всей суммы денежных средств, перечисленных по предварительному договору N ФМ-014/13 от 01.04.13, в размере 8 250 000 рублей, признается апелляционным судом несостоятельной.

Как указывалось выше, денежные средства в размере 3 000 000 рублей по предварительному договору N ФМ-014/13 от 01.04.13 были перечислены ООО "Фреш Маркет" платежным поручением N 1578 от 16.04.13 в адрес ООО "БСС Рона" (л.д. 16).

Поскольку доказательств получения этой суммы ООО "Понд+" не представлено, никаких требований к ООО "БСС Рона" истцом заявлено не было, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований в данной части.

Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.

При изложенных обстоятельствах решение суда подлежит отмене, исковые требования частичному удовлетворению.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При обращении в арбитражный суд с настоящим иском ООО "Фреш Маркет" платежным поручением N 18517 от 13.01.16 уплатило в Федеральный бюджет 124 315 рублей госпошлины.

Принимая во внимание размер удовлетворенных требований, расходы истца по оплате госпошлины в размере 32 209 рублей 26 копеек подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 25 апреля 2106 года по делу N А41-3059/16 отменить.

Взыскать с ООО "Понд+" в пользу ООО "Фреш Маркет" денежную сумму в размере 5 250 000 рублей, судебные расходы в размере 32 209 рублей 26 копеек.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

Е.Н. Короткова В.П. Мизяк