Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2016 г. N 18АП-6905/16

г. Челябинск

28 июня 2016 г.

Дело N А76-6015/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 июня 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.04.2016 по делу N А76-6015/2014 (судья Катульская И.К.).

В заседании принял участие представитель:

индивидуального предпринимателя Исрафилова Ахмеда Адиловича - Фокин П.А. (доверенность от 11.09.2015 ).

Администрация города Магнитогорска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Исрафилову Ахмеду Адиловичу (далее - ИП Исрафилов, ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7566 за период с 01.12.2010 по 30.06.2014 в размере 46 502 руб. 31 коп., пени за просрочку платежей по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7566 за период с 01.12.2010 по 30.06.2014 в размере 48 858 руб. 24 коп., задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7567 за период с 01.12.2010 по 30.06.2014 в размере 55 079 руб. 81 коп., пени за просрочку платежей по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7567 за период с 01.12.2010 по 30.06.2014 в размере 17 128 руб. 31 коп., задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7568 за период с 01.07.2008 по 30.06.2014 в размере 3 315 180 руб. 27 коп., пени за просрочку платежей по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7568 за период с 01.07.2008 по 30.06.2014 в размере 1 607 236 руб. 93 коп. (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 2, л. д. 8-11).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 23.01.2015, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2015, исковые требования Администрации удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу истца по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7566 задолженность в размере 46 502 руб. 31 коп. и неустойку в размере 46 502 руб. 31 коп.; по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7567 задолженность в размере 55 079 руб. 81 коп. и неустойку 17 128 руб. 31 коп.; по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7568 задолженность в размере 597 067 руб. 47 коп. и неустойку 162 075 руб. 90 коп., всего 924 356 руб. 11 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано (т.2 л.д. 102).

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 30.07.2015 (т.3 л.д. 45) решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.01.2015 по делу N А76-6015/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2015 по тому же делу в части отказа в удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате, пени в полном объеме по договору аренды от 07.02.2013 N 7568 и о взыскании в доход федерального бюджета государственной пошлины в сумме 8 799 руб. отменены с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В остальной части решение и постановление оставлены без изменения.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.04.2016 (резолютивная часть от 14.04.2016) исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору аренды земельного участка N 7568 от 07.02.2013 в размере 80 678 руб. 60 коп. С ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина 9 648 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано (т.3 л.д.163).

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт о полном удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права (т.4 л.д.3).

Апеллянт возражает против примененных судом в расчете арендной платы ставки арендой платы Сап. и коэффициента К1, полагая, что они подлежат установлению в размере Сап.=3 (применяется в отношении земельных участков, предоставляемых для размещения объектов недвижимости) и К1=3 (применяется при деятельности арендатора, связанной с услугами по техническому облуживанию и ремонту автомобильного транспорта).

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указал, что, заключая договор N 7568, стороны в п.2.1 договорились, что его условия распространяются на ранее состоявшиеся фактические отношения по использованию земельного участка, возникшие между сторонами с 01.07.2008. Включение в договор сторонами данного условия было обусловлено тем, что на спорном земельном участке на дату составления акта обследования спорного земельного участка от 20.04.2012 N 131 и протоколов об административных правонарушений требований пожарной безопасности от 15.04.2011 N526, от 12.10.2012 N135 и постановления по делу об административном правонарушении от 14.10.2014 уже находилось нежилое здание с функционирующим магазином автозапчастей и станцией техобслуживания. ИП Исрафилов заключил договор аренды без протокола разногласий, подписал расчет арендной платы, то есть безоговорочно принял на себя новое договорное обязательство об оплате за состоявшееся ранее фактическое использование земельного участка. Доказательств осуществления строительства в период действия договора аренды ответчиком не представлено.

Возражая относительно решения об отказе в удовлетворении исковых требований в части неустойки, истец приводит доводы об отсутствии оснований для её снижения по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит в удовлетворении апелляционную жалобы отказать. Полагает, что исковые требования в части взыскания суммы арендной платы по договору аренды N 7568 от 07.02.2013 за период с 01.07.2008 по 06.02.2013 необоснованны, поскольку представленными истцом документами не подтверждается принадлежность объектов недвижимости ответчику и их нахождение на спорном земельном участке; представленные предпринимателем документы свидетельствуют о невозможности использования земельного участка с 01.07.2008; не доказаны факт пользования земельным участком с указанной даты и площадь использования земельного участка до его постановки на кадастровый учет.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru").

Истец явку своих представителей не обеспечил.

С учётом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации г. Магнитогорска от 16.04.2012 N N 5266-п (л.д. 19-20 т. 1), на основании заявлений ИП Исрафилова А.А. от 26.03.2012, постановления администрации от 26.11.2010 N 13058-П "О предварительном согласовании места размещения магазина автозапчастей по ул. Магнитная, 158 в Орджоникидзевском районе г. Магнитогорска", индивидуальному предпринимателю Исрафилову А.А. предоставлены в аренду сроком на 3 года земельные участки из категории земли населенных пунктов, в том числе участок площадью 1615 кв. м с кадастровым номером 74:33:0000000:7857, с разрешенным использованием для строительства магазина автозапчастей, по местоположению: Челябинская область, г. Магнитогорск, по ул. Магнитная, 158.

Между Администрацией г. Магнитогорска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Исрафиловым А.А. (арендатор) 07.02.2013 на основании указанного постановления подписан договор аренды земельного участка N 7568 (далее - договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 74:33:0000000:7857, площадью 1615 кв. м, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Магнитная, 158 в жилом районе Магнитный, для строительства магазина автозапчастей (п. 1.1 договора). Условия договора распространяются на отношения, возникшие с 01.07.2008 (т. 1 л.д. 35-38). Вышеуказанный договор аренды заключен на срок до 16.04.2015 (п. 2.1 договора), вступает в силу с момента государственной регистрации. Договор аренды прошел государственную регистрацию, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 26.08.2013 (т.1 л.д. 99) и следует из штампа Управления Росреестра по Челябинской области, 27.02.2013.

Размер арендной платы за землю определяется в приложениях к договору, которые являются его неотъемлемой частью. Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет, что установлено пунктом 3.1, 3.3 договора.

Арендодатель направляет арендатору расчет размера арендной платы, подписанный арендодателем, который является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора, что определено в пункте 3.2.

Арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей (п. 4.4.3 договора).

Земельный участок передан арендатору в состоянии, отвечающем требованиям целевого использования. Арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет, в связи с чем, договор заключен без передаточного акта, как определено в п. 8.1 договора аренды.

В материалы дела представлен расчет платы за аренду земли к договору аренды N 7568 за период с 01.07.2008 по 31.12.2013 с доказательствами ознакомления с ними ответчика (т. 1 л. д. 39).

Ответчик не вносил арендную плату в соответствии с условиями вышеуказанного договора. Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендных платежей явилось основаниям обращения истца в арбитражный суд с соответствующим иском.

Принимая решение по делу, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности факта пользования ответчиком земельным участком с указанной в договоре даты, с которой сторонами распространено действие договора аренды от 07.02.2013 N 7568- 01.07.2008.

Частично удовлетворяя требования о взыскании арендной платы за период с 01.07.2008 по 06.02.2013 суд, не согласился с применёнными Администрацией ставкой арендной платы и коэффициентом К1, учитывающим вид деятельности арендатора, осуществляемой на арендуемом земельном участке, усмотрев необходимость, с учетом цели предоставления в аренду земельного участка, установленной в договоре (для строительства магазина автозапчастей), отсутствия доказательств достижения такой цели (акта ввода объекта в эксплуатацию), производить расчет арендной платы с применением ставки арендной платы Сап.=0,3%, применяемой в отношении земельных участков на период строительства, коэффициента К1=1 (с 01.07.2008 по 30.06.2012) и 1,5 (с 01.07.2012), применяемого для строительства.

Приняв как верный представленный истцом информационный расчет, произведенный с применением указанных ставки и коэффициента (т.3 л.д. 127-129), суд удовлетворил требование о взыскании арендной платы за период с 01.07.2008 по 06.02.2013 в сумме 80 678 руб. 60 коп.

В отношении требований по неустойке, суд указал, что она подлежит начислению с 26.03.2013, с учетом условий договоров аренды о сроках внесения арендной платы. предусмотренных пунктом 3.3 договора (поквартально, не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала). Приняв во внимание информационный расчет пени (неустойки), произведенный истцом за весь спорный период - с 01.08.2008 по 30.06.2014, согласно которому сумма пени составляет 51 389 руб. 47 коп. (л.д. 130 т. 3), а также учитывая, что решением от 23.01.2015 по настоящему делу по договору аренды N 7568 от 07.02.2013 за период с 26.03.2013 по 30.06.2014 уже взыскано 162 075 руб. 90 коп., что превышает сумму пени за весь срок действия договора, и в данной части решение не отменено, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у ответчика задолженности по неустойке в рамках договора аренды N 7568 за период с 01.07.2008 по 30.06.2014.

Оснований для снижения неустойки по мотиву её несоразмерности последствиям нарушения обязательства суд не усмотрел, соответствующее заявление ответчика отклонил.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 АПК РФ усматривает наличие оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Спорные правоотношения возникли между сторонами на основании договора аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7568.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 указанного Кодекса).

Согласно положениям п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 2 статьи 425 ГК РФ предусмотрено, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В пункте 2.1 договора аренды N 7568 его стороны согласовали, что условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с 01.07.2008.

Как верно установил суд первой инстанции, материалами дела подтверждается факт пользования ответчиком земельным участком площадью 1615 кв.м с 01.07.2008.

Поскольку фактическое пользование арендатором земельным участком до момента заключения договора аренды уже состоялось, условие договора о применении указанной нормы направлено на оплату арендатором состоявшегося фактического пользования земельным участком на основании условий договора аренды об оплате.

Исходя из требований статей 421 и 433 ГК РФ условие о распространении действия договора на отношения сторон, сложившиеся до его заключения, предполагает согласование данного условия в добровольном порядке и является правом, а не обязанностью лица.

Разногласий при заключении договора между его сторонами не возникло, что следует из факта подписания его истцом и ответчиком.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - закона N 257-ЗО).

В соответствии с ч.1 ст. 1 названного закона размер годовой арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле

- размер арендной платы;

- кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

- ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах);

- коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора;

- коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

- коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Истец при расчете арендной платы применил значение Сап=3, что соответствует значению ставки арендной платы в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц (пп. "а" п.6 ч.2 Закона N 257-ЗО).

Значения К1=3 определены в соответствии с решениями Магнитогорского городского собрания депутатов от 25.06.2008 N 108 "Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена"(действовало в период с 01.07.2008 по 30.06.2012), от 26.06.2012 N 108 (действует с 01.07.2012), применяемые к арендаторам, оказывающим услуги по техническому обслуживанию и ремонту автомобильного транспорта.

Указанные значения применены Администрацией как в расчете арендной платы, являющемся приложением к договору аренды N 7568 от 07.02.2013 (т.1 л.д. 39), так и в расчете задолженности по договору в рамках заявленных исковых требований (т.2 л.д. 19).

Суд первой инстанции, отклоняя расчет истца, пришел к выводу о том, что он произведен без учета цели использования земельного участка, установленной договором и видом разрешенного использования земельного участка, в связи с чем судом применены ставка арендной платы Сап=0,3, установленная в отношении земельных участков, предоставленных на период строительства объектов в пределах нормативов продолжительности строительства (пп."е" п.2 ч.2 ст. 1 Закона N 257-ЗО) и коэффициент К1=1 (за период с 01.07.2008 по 30.06.2012) и К1=1,5 (с 01.07.2012), установленный вышеназванными решениями Магнитогорского городского собрания депутатов применительно к виду деятельности арендатора, осуществляемой на арендуемом земельном участке - строительство.

Значения остальных коэффициентов и размера кадастровой стоимости земельного участка (с учетом пояснений Администрации по определению удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка - т.3 л.д. 110) признаны судом верными, спорными в ходе рассмотрения дела не являлись.

Между тем, судом не учтено, что, как следует из материалов дела, фактически в спорный период пользования земельным участком площадью 1615 кв.м, предоставленным ответчику по договору N 7568, на участке уже располагалось здание и функционировало как магазин автозапчастей и станция технического обслуживания.

Указанный вывод следует из содержания акта обследования земельного участка от 20.04.2012 N 131, составленного Комитетом по управлению имуществом и земельными отношениями администрации города Магнитогорска (т.1 л.д. 46), в котором, в частности указано на размещение на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0000000:7857 площадью 1615 кв. м нежилого здания, в котором с июля 2008 г. по 20.04.2012 функционирует магазин автозапчастей "Союзавто" и станция технического обслуживания "ТехСтар". Размещение указанного объекта без правоустанавливающих документов рассматривалось на межведомственной комиссии по самовольным постройкам г. Магнитогорска от 03.11.2010.

Акт от 20.04.2012 N 131 подписан ИП Исрафиловым, который в собственноручно записанных пояснениях в акте указал, что на земельном участке 1615 кв. м функционирует с июля 2008 г. магазин автозапчастей и станция техобслуживания.

На приложенных к акту фотографиях видно, что указанное здание функционирует (т.1 л.д. 47,48).

Кроме того, о функционировании здания станции технического обслуживания и магазина автозапчастей до заключения договора свидетельствуют также данные проверок, проводимых отделом надзорной деятельности N 2 Управления надзорной деятельности Главного управления МСЧ России по Челябинской области.

Так в ходе проверки, проводимой в отношении предпринимателя 15.04.2011, установлено, что помещения станции технического обслуживания построены в 2000-2003 г.г., эксплуатируются с нарушениями правил пожарной безопасности, о чем старшим инспектором составлен акт проверки N 186 от 15.04.2011 (т.1 л.д.68). Проверка проводилась в присутствии ИП Исрафилова, который с содержанием акта ознакомлен, о чем имеется отметка в акте и подпись предпринимателя.

По факту выявленных нарушений государственным инспектором по пожарному надзору составлен протокол N 526 от 15.04.2011 об административном правонарушении требований пожарной безопасности, в котором ИП Исрафилов в собственноручных объяснениях возражений относительно выявленных нарушений не заявил (т.1 л.д. 73).

12.10.2012 в ходе проверки предпринимателя по месту фактического осуществления деятельности по адресу: г Магнитогорск, ул. Магнитная, 158а, 158б, проводимой с участием ИП Исрафилова тем же органом в акте от 12.10.2012 N 928 (т.1 л.д. 76), установлены следующие характеристики объекта проверки:

1. Станция технического обслуживания автомобилей, магазин автозапчастей расположены в отдельно стоящем здании на 1-м этаже, офисные помещения расположены на 2-м этаже, здание построено в 2000-2003 годах.

2. Автомобильная мойка, шиномонтажная мастерская расположены в одноэтажном отдельно стоящем здании, построено в 2000-2003 годах.

Ответчик с актом ознакомлен, его копию получил, о чем свидетельствует его подпись в акте, возражений относительно содержания акта не заявил.

По результатам проверки государственным инспектором г. Магнитогорска по пожарному надзору составлен протокол N 1395 от 12.10.2012 об административном правонарушении, в котором ИП Исрафилов в собственноручных объяснениях обязался устранить выявленные нарушения (т.1 л.д. 79).

Аналогичные сведения содержит акт проверки от 31.03.2014 N 120 (т.1 л.д.85).

Результатом проводимых органом пожарного надзора проверок явилось привлечение предпринимателя к административной ответственности (т.1 л.д. 64,70,71,72,81).

Сведений об оспаривании предпринимателем достоверности сведений, указанных в названных актах проверки, материалы дела не содержат, акты подписаны ответчиком без замечаний и возражений, ввиду чего оснований для их критической оценки у суда апелляционной инстанции не имеется.

Кроме того, в материалах дела содержится распоряжение главы города Магнитогорска от 07.10.2003 N 4693-Р, которым на основании заявления ИП Исрафилова от 09.08.2002 предписано предоставить предпринимателю в аренду на 11 месяцев земельный участок площадью 135,02 кв.м с кадастровым номером 74:33:1325001:0011 по ул. Магнитной в Орджоникидзевском районе г. Магнитогорска для проектирования магазина автозапчастей (л.д.60 т.1).

Указанное распоряжение постановлением Администрации от 22.11.2010 N 12895-П признано утратившим силу (т.1 л.д. 59).

Как следует из протокола заседания межведомственной комиссии по рассмотрению вопросов самовольных построек в г. Магнитогорске от 03.11.2010 N ЗП-0314 по восьмому вопросу (размещение ИП Исрафиловым станции технического обслуживания, автомойки, пункта шиномонтажа по ул. Магнитной) комиссией принято решение о подготовке документов для получения разрешения на строительство (т.2 л.д. 26-28).

В последующем Администрацией постановлением от 26.11.2010 N 13058-П было предварительно согласовано ИП Исрафилову место размещения магазина автозапчастей по ул. Магнитная, 158 в Орджоникидзевском районе г. Магнитогорска, утверждены акт о выборе земельного участка и схема расположения земельного участка на кадастровой карте площадью 2298 кв. м (т.1 л.д. 125-126), из которых следует, что данный земельный участок образуют три земельных участка, впоследствии предоставленных ответчику по договорам аренды от 07.02.2013 N 7566 (кадастровый номер земельного участка 74:33:1326001:1 площадью 547,6 кв.м), N 7567 от (кадастровый номер земельного участка 74:33:1325001:11 площадью 135,02 кв.м), N 7568 (кадастровый номер земельного участка 74:33:0000000:7857 площадью 1615 кв.м).

30.08.2011 постановлением Администрации N 9969-П в указанное выше постановление внесены изменения, которым площадь земельного участка уменьшена до 1615 кв.м, который был предоставлен в аренду по договору N 7568 (т.1 л.д. 124).

Постановлением Администрации от 16.04.2012 N 5266-П ответчику в аренду предоставлены для строительства магазина автозапчастей три земельных участка: с кадастровым номером 74:33:1326001:1, площадью 547,6 кв. м, с кадастровым номером 74:33:1325001:11, площадью 135,02 кв. м, с кадастровым номером 74:33:0000000:7857, площадью 1615 кв. м, находящиеся по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Магнитная, 158, в жилом районе Магнитный (т. 1 л. д. 19, 55).

На основании данного постановления между Администрацией (арендодатель) и ИП Исрафиловым (арендатор) 07.02.2013 заключены договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 74:33:1326001:1 (договор N 7566 - т. 1 л. д. 15-17), 74:33:1325001:11 (договор N 7567 - т. 1, л. д. 51-53), 74:33:0000000:7857 (договор N 7568 - т. 1, л. д. 35-37). Все земельные участки предоставлены для целей строительства магазина автозапчастей.

18.11.2014 истцом составлен акт обследования земельного участка N 655, которым установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0000000:7857 площадью 1615 кв.м расположено нежилое здание, в котором функционируют магазин автозапчастей и станция технического обслуживания; на земельном участке с кадастровым номером 74:33:1326001:1 площадью 547,1 кв.м расположено здание, в котором функционируют автомойка и шиномонтаж; земельный участок с кадастровым номером 74:33:1325001:11 площадью 135,02 кв.м заасфальтирован и строительство на нем не ведется (т.2 л.д. 56-60).

21.07.2015 администрацией г. Магнитогорска вынесено постановление N 9782-п, которым в постановление от 15.04.2012 N 5266-п внесены изменения, вместо предоставления ИП Исрафилову А.А. трех земельных участков, в том числе спорного земельного участка, ответчику предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:33:0000000:11082 площадью 2298 кв. м (т. 3 л.д. 84). Из кадастрового паспорта земельного участка также следует, что участок предоставлен для строительства магазина автозапчастей (л.д. 90-93 т. 3).

13.11.2015 истцом составлен акт обследования земельного участка N 750, которым установлено, что земельный участок с кадастровым номером 74:33:0000000:11082 площадью 2298 кв. м образован в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 74:33:1326001:1, 74:33:1325001:11, 74:33:0000000:7857; на участке расположены здание магазина автозапчастей и станции техобслуживания, а также здание с автомойкой и шиномонтажом (т.3 л.д. 77). К акту приложены фотографии объектов недвижимости и ситуационный план (т.3 л.д. 79), на котором обозначено местоположение здания магазина автозапчастей и станции технического обслуживания и здания автомойки.

Указанное подтверждается также кадастровым паспортом земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:11082, содержащим сведения о трёх земельных участках, подлежащих снятию с кадастрового учета, и двух объектов капитального строительства, расположенных на участке (т.3 л.д. 90-92).

Достоверность сведений, содержащихся в указанных актах от 18.11.2014 и 13.11.2015 ответчиком не оспорена, в связи с чем суд апелляционной инстанции полагает возможным принять данные акты в качестве доказательств.

Из совокупности изложенных обстоятельств следует, что строительство нежилого здания магазина и станции технического обслуживания было осуществлено ответчиком на земельном участке площадью 1615 кв. м, впоследствии переданном в аренду по договору N 7568, до 01.07.2008 и в период с 01.07.2008 по 30.06.2014 фактически эксплуатировалось предпринимателем без надлежащего оформления прав на возведенный объект недвижимости.

Отсутствие на 01.07.2008 кадастрового учета земельного участка площадью 1615 кв. м не исключает возможность распространения условий договора с указанной даты, поскольку спор относительно предмета аренды на момент заключения договора между его сторонами отсутствовал, предмет договора определен.

Действия сторон, направленные на легализацию самовольной постройки, посредством заключения договора аренды земельного участка для строительства магазина автозапчастей, с учетом фактических обстоятельств дела, не могут являться основанием применения указанных судом первой инстанции ставки арендной платы и коэффициента К1, поскольку из материалов дела следует, что фактически в период аренды строительство на спорном земельном участке не велось, здание уже было возведено и функционировало, с чем ответчик до возникновения настоящего спора о взыскании арендной платы был согласен, а потому при расчете арендной платы следует исходить из фактического использования земельного участка в спорный период.

Иной подход ведет к извлечению лицом, осуществляющим пользование имуществом, преимуществ из своего незаконного положения, поскольку позволяет таким образом осуществлять пользование имуществом на более выгодных условиях, чем добросовестные арендаторы, использующие земельные участки в целях эксплуатации аналогичных с ответчиком объектов, что стимулирует недобросовестное поведение и ведет к нарушению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

Сам по себе факт, что здание магазина автозапчастей до настоящего времени не введено в эксплуатацию, в рассматриваемом случае не исключает применение Сап. и К1 в указанных истцом значениях при доказанности факта использования земельного участка для размещения нежилого здания и эксплуатации его в целях размещения магазина автозапчастей и станции технического обслуживания. В данном случае цель заключения договора аренды обусловлена намерением его сторон ввести в гражданский оборот возведенное на участке здание, сведений о прекращении договора материалы дела не содержат, а потому выводы суда о недостижении сторонами цели, для которой участок предоставлялся в аренду, следует признать преждевременными. В данном деле осуществление строительства до заключения договора исключает рассмотрение вида деятельности "строительство" как цели заключения договора, поскольку при заключении договора воля сторон была направлена на легализацию уже возведенного на спорном земельном участке объекта.

При этом судебная коллегия отмечает, что в расчете арендной платы, который является приложением к договору и его неотъемлемой частью (п.3.1 договора) и с которым ответчик при подписании договора был ознакомлен, расчет арендной платы произведен с применением Сап. и К1, соответствующих фактическому использованию земельного участка. Таким образом, ответчик при подписании договора был осведомлен о размере арендной платы и её составляющих и был согласен с ними, о чем свидетельствует факт подписания договора.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия принимает как верный представленный истцом расчет арендной платы за период с 01.07.2008 по 30.06.2014 на сумму 3 315 180 руб. 27 коп. С учетом взыскания её за период с 07.02.2013 по 30.06.2014 в сумме 597 067 руб. 47 коп. решением суда от 23.01.2015, которое в данной части вступило в законную силу и исполнено (т.3 л.д. 84, 141-153), с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность в размере 2 718 112 руб. 80 коп.

В отношении требований о взыскании неустойки суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Согласно п. 5.3 договора аренды, за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1%, от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательств. Уплата пени не освобождает арендатора от исполнения обязанностей по договору.

Поскольку соглашение о неустойке закреплено в тексте договора, а потому считается достигнутым сторонами с даты подписания договора - 07.02.2013, соответственно пеня не может быть начислена ранее даты достижения соглашения о неустойки.

Указанное соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Истцом заявлена ко взысканию по договору N 7568 неустойка в размере 1 607 236 руб. 93 коп.(т.2 л.д. 8-11). Согласно расчету истца (т.2 л.д.22) указанная сумма рассчитана за период с 28.02.2013 по 05.08.2014. Поскольку на момент подписания договора (соглашения о неустойки) у ответчика имелась задолженность по арендный плате за предшествующий заключению договора период (с 01.07.2008 по 31.12.2012, с учетом обязанности поквартального внесения арендной платы), истец вправе начислить неустойку с 28.02.2013.

Расчет пени, произведенный истцом, признается судом апелляционной инстанцией верным. С учетом суммы неустойки, взысканной судом решением от 23.01.2015 в сумме 162 075 руб. 90 коп., с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 1 445 161 руб. 03 коп.

Принимая во внимание отсутствие в деле доказательств в обоснование довода ответчика о необходимости снижения неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, период неисполнения ответчиком обязательств по договору аренды, размер неустойки, соотношение суммы долга и суммы неустойки, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии основания для изменения (уменьшения) неустойки по мотиву несоразмерности её размера последствиям нарушения обязательств.

При таких обстоятельствах оснований для отказа в удовлетворении требований Администрации у суда первой инстанции не имелось.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что апелляционная жалоба истца подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции - отмене в части отклоненных требований о взыскании основного долга и неустойки на основании пункта 4 части 1 ст.270 АПК РФ (неправильное применение норм материального права). Требование истца в рассматриваемой части подлежит удовлетворению в заявленном размере.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.

Поскольку Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины, последняя подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Сумма госпошлины по заявленным требованиям при цене иска 5 089 985 руб. 87 коп. составляет 48 450 руб. Размер государственной пошлины по удовлетворенным по делу требованиям составляет 48 428 руб. Учитывая, что государственная пошлина в размере 8799 руб. уплачена ответчиком в порядке исполнения решения суда от 23.01.2015 (платежное поручение от 07.05.2015 N 1 - т.3 л.д. 144), с предпринимателя по результатам рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина по иску в сумме 39 629 руб.

Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с удовлетворением апелляционной жалобы Администрации, освобожденной от уплаты государственной пошлины, она подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.04.2016 по делу N А76-6015/2014 отменить в части отказа в удовлетворении иска о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N7568 от 07.02.2013 и неустойки.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ответчика - индивидуального предпринимателя Исрафилова Ахмеда Адиловича, в пользу истца - Администрации г. Магнитогорска по договору аренды земельного участка N 7568 от 07.02.2013 задолженность в размере 2 718 112 руб. 80 коп., неустойку в сумме 1 445 161 руб. 03 коп., всего - 4 163 273 руб. 83 коп.

Взыскать с ответчика - индивидуального предпринимателя Исрафилова Ахмеда Адиловича в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 39 629 руб.".

Взыскать с индивидуального предпринимателя Исрафилова Ахмеда Адиловича в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Л.В. Пивоварова Л. А. Суспицина