Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2016 г. N 10АП-8207/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 3 октября 2016 г. N Ф05-13642/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

30 июня 2016 г.

Дело N А41-87218/15

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Игнахиной М.В.,

судей Миришова Э.С., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: Душкиной Ю.Д.,

при участии в заседании:

от истца - Глебова Е.В., по доверенности от 19.01.16 года,

от ответчика - Каленов А.В., по доверенности от 03.08.2015 года, Астафьев Г.А., по доверенности от 14.06.2016 года,

от 3-х лиц - Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области - Глебова Е.В., по доверенности от 27.06.2016 года,

от временного управляющего ООО "Орехово-Зуевская теплосеть" Асташкина А.Ф. - представитель не явился, извещён.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Орехово-Зуевская теплосеть" на решение Арбитражного суда Московской области от 15.04.2016 по делу N А41-87218/15 по иску Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево к ООО "Орехово-Зуевская теплосеть" при участии третьих лиц: Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области, временного управляющего ООО "Орехово-Зуевская теплосеть" Асташкина А.Ф. о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Орехово-Зуевская теплосеть" (далее - общество, ответчик) о взыскании 2 168 534 рублей задолженности по арендной плате за период с 20.08.2015 по 20.10.2015, 148 906 рублей 05 копеек пени и расторжении договора аренды от 01.04.2008 N 227/08-1.

Определением Арбитражного суда Московской области от 03.12.2015 по делу N А41-87218/2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация городского округа Орехово-Зуево (л.д.90).

Определением Арбитражного суда Московской области от 25.01.2016 по делу N А41-87218/2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий общества Асташкин А.Ф. (л.д.92).

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.04.2016 по делу N А41-87218/15 расторгнут договор аренды от 01.04.2008 N 227/08-1, заключенный между комитетом и обществом; суд взыскал с ответчика в пользу истца 148 906 рублей 05 копеек пени, в удовлетворении остальной части требований отказано (л.д.137-139).

Не согласившись с принятым решением, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств дела.

Дело рассматривается в соответствии со статьями 121, 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя временного управляющего общества, надлежащим образом извещенного о дате, времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств дела, просил решение отменить в части расторжения договора и принять в этой части новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в данной части.

Представитель администрации и комитета возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение в обжалуемой части оставить без изменения, подтвердил отсутствие у ответчика текущей задолженности.

Законность и обоснованность оспариваемого решения проверены судом в соответствии со статьями 266 - 268 АПК РФ.

Изучив доводы апелляционной жалобы, повторно исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как усматривается из материалов дела 01.04.2008 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключён договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной казне N 227/08-1 на объект недвижимого имущества (здание, сооружение, нежилое помещение) - склад, общей площадью 55) кв. м., лит. Д; гараж, 1- этажный, общей площадью 487,80 кв. м., лит. В; здание мастерская, 1-этажный (помещение с 22 по 34 включительно), антресольный этаж (помещения с 35 по 41 включительно), общей площадью 889,20 кв. м., лит. А1; часть здания - административного здания, помещения 1 этажа (c l по 21 включительно), помещение 2 этажа (1,2,2а, с 3 по 19 включительно), помещения 3 этажа (с 1 по 13 включительно), общей площадью 822,90 кв. м., лит. Л; проходная, 2-этажная, общей площадью 78,10 кв. м., лит. Ж; гараж, общей площадью 73,30 кв.м., лит. Г2, ГЗ; цех, 1-этажный, общей площадью 224,2 кв. м., лит. Е; ангар, 1-этажный, общей площадью 214,30 кв. м. лит. Г4 (далее - объект), для использования под техническое обслуживание и ремонт тепловых сетей, административная складская деятельность в сфере ЖКХ, расположенное по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Лапина, д. 68 (л.д.49-55).

Пунктом 3.2 договора аренды N 227/08-1 от 01.04.2008 установлен срок аренды: с 01.04.2008 по 31.03.2056.

Во исполнение условий договора согласно двусторонним актам приёма-передачи к договору аренды от 01.04.2008 арендатору передано во временное пользование имущество, находящееся в муниципальной казне (л.д.64-72).

Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы, подлежащей ежемесячному внесению, определяется в соответствии с расчётом и составляет 26 152 руб. 18 коп. без учёта НДС.

Пунктом 4.2 договора установлено, ежемесячная арендная плата вносится не позднее 20-го числа текущего месяца.

В силу пункта 3.3 договора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор. В случае изменения базовой ставки арендной платы, утверждённой постановлением администрации городского округа. постановлением Правительства Московской области от 22.08.2003 N 501/31 "О коэффициентах при сдаче в аренду имущества, находящегося в государственной собственности Московской области" коэффициент административно-территориальной зоны Орехово-Зуево равен 1,5. Постановлением администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области от 17.10.2014 N 1327 "Об установлении базовой ставки арендной платы при сдаче в аренду объектов недвижимого имущества муниципального образования городского округа Орехово-Зуево на 2015 год" базовая ставка арендной платы утверждена в размере 6 087 рублей за один квадратный метр в год.

Письмом от 27.01.2015 N 118-19 комитет уведомил общество об изменении арендной платы на 2015 год. Размер арендной платы, подлежащий ежемесячному внесению арендатором, составил - 722 844 руб. 89 коп. (л.д.23).

Согласно пункту 9.3.2 договора, при образовании задолженности по арендной плате, предусмотренной договором, в течение двух месяцев независимо от её последующего внесения договор аренды может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке арендатором.

Неисполнение обществом надлежащим образом обязанности по внесению арендной платы явилось основанием для направления комитетом претензии от 28.09.2015 N 1646-19исх с требованием погасить задолженность и предложением расторгнуть договор аренды (л.д.24).

Ссылаясь на неполучение ответа на претензию, наличие задолженности общества по арендным платежам за период с 20.08.2015 по 20.10.2015, комитет обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя требование в части расторжения договора аренды, суд первой инстанции исходил из существенного нарушения ответчиком условий договора, выразившееся в нарушении сроков внесения арендных платежей.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" уплата арендатором задолженности не лишает арендодателя права предъявить в разумный срок иск о расторжении договора.

В то же время согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В данном случае задолженность ответчика по арендной плате, наличие которой послужило основанием для обращения истца в суд с требованием о расторжении, погашена ответчиком в полном объеме, в связи с чем расторжение договора по заявленным комитетом основаниям является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, компенсированы начисленной неустойкой, которая взыскана судом первой инстанции.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Материалами дела подтверждается, что в период пользования арендованным имуществом ответчик более двух раз нарушал сроки внесения арендных платежей. Однако, на момент вынесения решения суда первой инстанции ответчик погасил образовавшуюся задолженность в полном объеме; текущая задолженность по аренде также отсутствует, что подтверждается представленным комитетом реестром платежей.

Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Анализ положений статьи 619 ГК РФ, с учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, позволяет сделать вывод о том, что нормы указанной статьи направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Формальное наличие условий, поименованных в пункте 3 статьи 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды.

Из материалов дела следует, что основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском явилось ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы.

Поскольку на момент рассмотрения дела по существу образовавшаяся за ответчиком задолженность по арендной плате была полностью погашена, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что допущенные ответчиком нарушения по несвоевременному внесению арендных платежей нельзя отнести к существенным нарушениям договора аренды.

Таким образом, допущенная ответчиком просрочка не может являться существенным нарушением договора, а, соответственно, и основанием для его расторжения.

Ссылка администрации и комитета на неоднократную допущенную обществом просрочку по внесению арендных платежей, отклоняется судебной коллегией с учетом того, что способом обеспечения обязательства и мерой ответственности в случае его неисполнения является неустойка.

Доказательств, подтверждающих, что комитет предъявлял обществу претензии об уплате неустойки за иные периоды просрочки, в материалы дела не представлено. Между тем данное обстоятельство не лишает истца права предъявить соответствующие требования в установленном законом порядке.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части расторжения договора аренды с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении данного требования.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 15 апреля 2016 года по делу N А41-87218/15 отменить в части расторжения договора от 1.04.2008 N227/08-1. В удовлетворении данного требования отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объёме.

Председательствующий

М.В. Игнахина

Судьи

Э.С. Миришов С.К. Ханашевич