Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2016 г. N 18АП-6336/16

г. Челябинск

28 июня 2016 г.

Дело N А07-23114/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 июня 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Соколовой И.Ю., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Хуторным М.О.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.03.2016 по делу N А07-23114/2015 (судья Кручинина Н.Е.).

В судебном заседании приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью "РИСК" Красюк Л.Н. (доверенность от 11.01.2016 N 02).

Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "РИСК" (далее - общество "РИСК", ответчик), в котором потребовало:

-взыскать с ответчика 15 432 501 руб. 07 коп. основного долга (задолженность по арендной плате) по договору от 14.08.2013 N М186-13 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:221, рассчитанного за период с марта 2012 года по август 2015 года;

-взыскать с ответчика 2 406 341 руб. 41 коп. пени (неустойки) за нарушение обязательств по внесению арендной платы, предусмотренной пунктом 7.1 договора аренды от 14.08.2013 N М186-13 и рассчитанной за период с 13.04.2012 по 31.08.2015;

-расторгнуть договор аренды от 14.08.2013 N М186-13, возложить на ответчика обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:010834:221 и возвратить данный объект недвижимого имущества истцу по акту приёма-передачи (с учётом уточнения периода начисления задолженности - л.д. 5-8, 79).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.03.2016 (резолютивная часть объявлена 29.03.2016) исковые требования удовлетворены частично. Суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в сумме 2 940 008 руб. 97 коп. и неустойку в размере 189 468 руб. 71 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований суд первой инстанции отказал (л.д. 81-90).

Управление с принятым судебным актом не согласилось и обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В апелляционной жалобе Управление просит данное решение отменить, направить дело на новое рассмотрение.

Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.

Вывод суда первой инстанции о том, что Управление неправомерно применило ставку арендной платы в значении "3,13 %", установленную решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан" для земельных участков, по функциональному использованию предназначенных для размещения офисов, представительств коммерческих организаций, является ошибочным. Указанный вывод суда не соответствует правилам статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениям, содержащимся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и пункту 2.1.16 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12.08.2006 N 222.

Суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении требования о расторжении договора аренды. Выводы суда в данной части не соответствуют правилу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Письмом от 24.07.2015 N 4424 Управление направило обществу "РИСК" претензию, в которой указало на невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, в связи с чем, предложило расторгнуть договор аренды.

К дате судебного заседания обществом "РИСК" представлен отзыв на апелляционную жалобу, из содержания которого следует, что ответчик считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен. Данный документ приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве ответчик утверждает, что суд первой инстанции правомерно применил в расчёте размера арендной платы ставку в значении "2,48 %", установленную для земельных участков, по функциональному использованию предназначенных для размещения гостиниц, отелей, мотелей, оказания услуг по сдаче в аренду меблированных комнат для временного проживания (гостиничное хозяйство). Полагает, что оснований для применения Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12.08.2006 N 222, не имеется. Как указывает ответчик, в период с 05.03.2012 по 10.05.2014 порядок определения размера арендной платы регулировался путём применения постановления Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена". Ставка арендной платы в этот период применялась в значении "0,75 %". В свою очередь, в период с 11.05.2014 по 30.08.2015 порядок определения размера арендной платы регулировался путём применения решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан". Ставка арендной платы в этот период применялась в значении "2,48 %". Оснований для расторжения договора аренды не имеется, так как за 2016 год общество "РИСК" в счёт арендных платежей перечислило денежные средства в общей сумме 4 631 278 руб. 82 коп. В результате этого была погашена задолженность, имевшая место вследствие внесения арендной платы в период с января 2014 года по август 2015 года по ставке в значении "0,75 %" вместо "2,48 %". Помимо этого, исполнены обязательства по внесению арендной платы за период с сентября 2015 года по июнь 2016 года по ставке "2,48 %". Ответчик также утверждает, что в настоящее время задолженность отсутствует.

Явку представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции обеспечило только общество "РИСК".

Управление явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей подателя жалобы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель общества "РИСК" против удовлетворения апелляционной жалобы возражала, просила оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Документы, представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы в соответствии со статьей 262 настоящего кодекса, принимаются и рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции по существу (часть 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование возражений против доводов апелляционной жалобы общество "РИСК" представило в арбитражный суд апелляционной инстанции дополнительные доказательства:

1) платёжные поручения от 09.02.2016 N 46 на сумму 197 797 руб. 90 коп. (получатель денежных средств - Управление; назначение платежа: по договору аренды земельного участка от 14.08.2013 N М186-13, за январь-февраль 2015 года), от 10.03.2016 N 86 на сумму 98 898 руб. 95 коп. (получатель денежных средств - Управление; назначение платежа: по договору аренды земельного участка от 14.08.2013 N М186-13, за март 2016 года), от 08.04.2016 N 134 на сумму 98 898 руб. 95 коп. (получатель денежных средств - Управление; назначение платежа: по договору аренды земельного участка от 14.08.2013 N М186-13, за апрель 2016 года), от 18.04.2016 N 140 на сумму 2 940 008 руб. 97 коп. (получатель денежных средств - Управление; назначение платежа: оплата задолженности по договору аренды земельного участка от 14.08.2013 N М186-13 за период с марта 2012 года по август 2015 года согласно решению суда от 31.03.2016 по делу N А07-23114/2015), от 18.04.2016 N 141 на сумму 1 070 213 руб. 83 коп. (получатель денежных средств - Управление; назначение платежа: доплата по договору аренды земельного участка от 14.08.2013 N М186-13 по ставке 2,48 % за период с сентября 2015 года по май 2016 года), от 10.06.2016 N 195 на сумму 225 460 руб. 22 коп. (получатель денежных средств - Управление; назначение платежа: по договору аренды земельного участка от 14.08.2013 N М186-13, за июнь 2016 года) - на общую сумму 4 631 278 руб. 82 коп.;

2) выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 12.04.2013 N N 02-0-1-02/4002/2013-17513, 02-0-1-02/4002/2013-17515, 02-0-1-02/4002/2013-17518 о праве собственности общества "РИСК" на три нежилых здания (строения), расположенных по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, улица Менделеева, дом 134.

Принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции; в то же время непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 кодекса, может в силу части 3 статьи 288 кодекса являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления (пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

Принимая во внимание то обстоятельство, что представленные ответчиком в обоснование доводов отзыва на апелляционную жалобу письменные доказательства имеют существенное значение для целей правильного и своевременного разрешения спора, а также положения части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции удовлетворил ходатайство общества "РИСК" и приобщил дополнительные доказательства к материалам настоящего дела, о чём указано в протоколе судебного заседания от 23.06.2016.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 16.07.2007 Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в интересах общества "РИСК" выдано разрешение N 54-ПА на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно данному документу в эксплуатацию введён следующий капитальный объект: двухэтажный гаражный комплекс (одно здание) - первая очередь строительства административно-гостиничного комплекса с автостоянками. Общая площадь здания 2806,1 кв. м, адрес: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, улица Генерала Горбатова (л.д. 65-66).

25 января 2008 года в ЕГРП внесена регистрационная запись N 02-04-01/308/2007-583 о праве собственности общества "РИСК" на двухэтажное нежилое (производственное) строение площадью 3161,3 кв. м, инвентарный номер 340902, "литер Ю", кадастровый (условный) номер объекта 02-04-01/039/2006-509. Местоположение строения: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, улица Менделеева, дом 134, "Склад Венгерский" (выписка из ЕГРП от 12.04.2013 N 02-0-1-02/4002/2013-17518).

28 мая 2008 года в ЕГРП внесены регистрационные записи N N 02-04-01/095/2008-445, 02-04-01/095/2008-447 о праве собственности общества "РИСК" на два объекта недвижимого имущества:

- трёхэтажное нежилое (административное) здание площадью 960,7 кв. м, инвентарный номер 340902, "литер Ж", кадастровый (условный) номер объекта 02-04-01/253/2006-147, местоположение: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, улица Менделеева, дом 134 (выписка из ЕГРП от 12.04.2013 N 02-0-1-02/4002/2013-17513);

- одноэтажное нежилое (основное) строение площадью 1281,5 кв. м, инвентарный номер 340902, "литер К", кадастровый (условный) номер объекта 02-04-01/253/2006-173, местоположение: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, улица Менделеева, дом 134 (выписка из ЕГРП от 12.04.2013 N 02-0-1-02/4002/2013-17515).

05 марта 2012 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 02:55:010834:221 (предыдущие кадастровые номера 02:55:010834:39, 02:55:010834:59). Общая площадь участка 30 947 * 62 кв.м. Категория земель "земли населённых пунктов". Вид разрешённого использования "для строительства административно-гостиничного комплекса с автостоянками". Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, улица Генерала Горбатова. В границах земельного участка расположены три здания (строения, сооружения) (л.д. 22-24).

На основании приказов Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство) от 31.05.2013 N 1132, от 09.08.2013 N 1589 между Министерством (арендодатель) и обществом "РИСК" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 14.08.2013 N М186-13. В рамках данной сделки арендодатель обязался предоставить ответчику в аренду на срок с 31.05.2013 по 30.05.2018 для строительства административно-гостиничного комплекса с автостоянками земельный участок с кадастровым номером 02:55:010834:221 (л.д. 14-20).

Министерством и обществом "РИСК" согласованы, среди прочего, следующие условия договора аренды.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что условия данного договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 05.03.2012 (пункт 3.1 договора).

Размер годовой арендной платы на момент заключения договора составляет 1 164 455 руб. 92 коп. (пункт 4.1 договора). Размер арендной платы исчисляется, исходя из ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов и площади земельного участка в соответствии с нормативными правовыми актами (пункт 4.2 договора). Расчёт арендной платы определён в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 4.3 договора). Расчёт арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 1 февраля текущего года (пункт 4.4 договора). Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем не чаще одного раза в год при изменении и (или) индексации ставок земельного налога и арендной платы или введении коэффициентов к ним на очередной финансовый год в соответствии с законодательством Российской Федерации, Республики Башкортостан или города Уфы. В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Республики Башкортостан или города Уфы, устанавливающих размеры арендной платы за землю, условия и порядок её перечисления, применяются коэффициенты и ставки арендной платы, предусмотренные указанными нормативными правовыми актами (пункт 4.5 договора). Арендная плата за первый подлежащий оплате период с 05.03.2012 по дату подписания договора определяется как сумма арендных плат, начисленных за период с 05.03.2012 по месяц подписания договора включительно, и вносится арендатором в течение двадцати дней со дня подписания договора (пункт 4.6 договора). Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперёд, но не позднее десятого числа текущего месяца (пункт 4.7 договора). Не использование арендатором земельного участка не является основанием для невнесения арендной платы (пункт 4.8 договора).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю пени в размере одной трёхсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки (пункт 7.1 договора).

Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора: при использовании земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с видом его разрешённого использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче; при задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю в течение шести месяцев; в других случаях, предусмотренных законодательством и иными нормативно-правовыми актами (пункт 5.1.5 договора).

В подтверждение факта передачи земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:221 в пользование общества "РИСК" сторонами договора аренды подписан акт приёма-передачи от 14.08.2013 (л.д. 18).

В качестве приложения N 2 к договору аренды от 14.08.2013 N М186-13 Министерством и обществом "РИСК" подписаны расчёты размера арендной платы на 2012 и 2013 годы. Размер годовой арендной платы определён сторонами по формуле, утверждённой постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена". А именно: "Апл = КСУ * Сап * S", где "КСУ" - кадастровая стоимость земельного участка, "Сап" - ставка арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости), "S" - площадь земельного участка. Сторонами согласовано применение ставки арендной платы в значении "0,75 %". В итоге размер годовой арендной платы составил 1 164 455 руб. 92 коп. (расчёт: 155 260 789 руб. 53 коп. / 100 * 0,75). Размер арендной платы за период с 05.03.2012 по 31.12.2012 составил 960 835 руб. 22 коп. (л.д. 19-20).

27 сентября 2013 года на основании договора от 14.08.2013 N М186-13 в ЕГРП внесена регистрационная запись N 02-04-01/313/2013-285 об обременении вещного права на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010834:221 арендой в пользу общества "РИСК" (л.д. 25).

На основании и во исполнение Закона Республики Башкортостан от 29.04.2014 N 90-З "О внесении изменений в Закон Республики Башкортостан "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" между Министерством и Управлением заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендодателя из договора аренды земельного участка от 14.08.2013 N М186-13 (л.д. 76).

Управление подготовило новый расчёт арендной платы за период с 05.03.2012 по 31.07.2015. Истец потребовал от ответчика внесения арендной платы с применением ставки арендной платы в значении "0,31 %" за март 2012 года, в значении "4,24 %" за период с 01.04.2012 по 11.05.2014, в значении "3,13 %" за период с 12.05.2014 по 31.07.2015 (л.д. 21).

Новый расчёт арендной платы обществом "РИСК" не подписан (л.д. 21).

В июле 2015 года Управление посредством использования услуг почтовой связи направило обществу "РИСК" письмо от 24.07.2015 N 4424. Истец указал, что за период с 05.03.2012 по 27.07.2015 за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате в сумме 15 143 205 руб. 91 коп. и по неустойке (пени) в размере 2 309 844 руб. 64 коп. Арендодатель потребовал погасить задолженность в течение 30 дней с момента получения этого письма. Кроме того, Управление предложило расторгнуть договор аренды, а также со ссылкой на пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указало, что в случае непогашения задолженности оно обратится в суд с требованием о расторжении договора (л.д. 11-13).

Претензия от 24.07.2015 N 4424 получена обществом "РИСК" 03.08.2015, что подтверждается почтовым уведомлением (л.д. 11).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "РИСК" обязательств по внесению арендной платы, Управление обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу (о взыскании основного долга и договорной неустойки, о расторжении договора аренды и об освобождении земельного участка).

Удовлетворяя исковые требования в части, арбитражный суд первой инстанции исходил из наличия между истцом и ответчиком обязательственных правоотношений из договора аренды земельного участка, исполнения арендодателем обязанности по передаче недвижимого имущества арендатору, а также из отсутствия доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы. По результатам проверки представленного Управлением расчёта размера задолженности суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что истец необоснованно применил завышенное значение ставки арендной платы, в связи с чем, произвёл перерасчёт и установил итоговую сумму основного долга общества "РИСК" (2 940 008 руб. 97 коп.). Суд первой инстанции указал, что оснований для применения в отношении ответчика ставки арендной платы в значении "3,13 %", установленной для земельных участков под административно-управленческими финансово-кредитными объектами, объектами по оказанию услуг в сфере недвижимости, юридической помощи, в данном случае не имеется. Также суд первой инстанции отклонил довод истца о необходимости применения Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12.08.2006 N 222. Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и об освобождении земельного участка, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств причинения арендодателю значительного ущерба в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежных обязательств, а также нахождения в границах арендуемого земельного участка объектов недвижимого имущества, которые принадлежат ответчику.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)). В аренду могут быть переданы, среди прочего, земельные участки (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса).

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)). Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса).

Договор аренды земельного участка от 14.08.2013 N М186-13 следует признать заключенным, поскольку сторонами в надлежащей форме согласованы существенные условия арендной сделки. Кроме того, договор соответствует предусмотренным законом требования к форме сделки (зарегистрирован в установленном порядке).

В рамках настоящего дела Управление потребовало взыскать с общества "РИСК" основной долг (задолженность по арендной плате) в общей сумме 15 432 501 руб. 07 коп., рассчитанный за период с марта 2012 года по август 2015 года.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса в редакции, действовавшей до 01.03.2015).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Данные разъяснения практики применения норм материального права приведены в абзаце 4 пункта 16, пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, в расчете на год определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков и рассчитывается по формуле: "АП = П * Кс * К/100", где "АП" - размер арендной платы, "П" - площадь земельного участка, "Кс" - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, "К" - ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка (подпункт "а" пункта 1.2 Правил определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, утверждённых постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480).

Аналогичный порядок определения размера арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, путём применения ставок арендной платы) предусмотрен пунктом 1 решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан".

В данном случае между истцом и ответчиком отсутствует спор по поводу применения определённой формулы (методики) расчёта размера годовой арендной платы, а также значения кадастровой стоимости земельного участка.

Вместе с тем, Управление настаивает на применении ставки арендной платы в значении "3,13 %", установленной решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 для земельных участков, по функциональному использованию предназначенных для размещения офисов, представительств коммерческих организаций.

В свою очередь, общество "РИСК" полагает необходимым применение ставки арендной платы в значении "2,48 %", установленной решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 для земельных участков, используемых для организации гостиничного хозяйства. Названным нормативным правовым актом к данной подгруппе отнесены следующие виды использования земель: для размещения гостиниц, отелей, мотелей, оказания услуг по сдаче в аренду меблированных комнат для временного проживания, для размещения общежитий для приезжих (в том числе гостиничного типа).

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 АПК РФ).

Изучив обстоятельства дела, представленные сторонами доказательства, процессуальные документы, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о неправомерности применения Управлением ставки арендной платы в значении "3,13 %".

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе (часть 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

По сведениям государственного кадастра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 02:55:010834:221 по виду разрешённого использования предназначен для строительства административно-гостиничного комплекса с автостоянками (л.д. 22-24).

На основании разрешения органа местного самоуправления общество "РИСК" ввело в эксплуатацию первую очередь строительства "административно-гостиничного комплекса с автостоянками", а именно - построило и ввело в эксплуатацию двухэтажный гаражный комплекс (одно здание) общей площадью 2806,1 кв.м. (л.д. 65-66).

В приложении N 2 к договору от 14.08.2013 N М186-13 (расчёты годовой арендной платы) Министерство и общество "РИСК" согласовали применение ставки арендной платы в значении "0,75 %". В соответствии с постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 стороны применили ставку, установленную для земельных участков, расположенных в границах населённых пунктов и предназначенных для размещения гостиниц, мотелей, отелей (по сути, гостиничное хозяйство).

Таким образом, земельный участок изначально предназначался для размещения административно-гостиничного комплекса (а не офисов и представительств коммерческих организаций), часть соответствующего объекта капитального строительства ответчиком возведена, более того, длительный период времени (до заключения соглашения о передаче прав и обязанностей арендодателя от Министерства к Управлению - л.д. 76) по согласованию с контрагентом общество "РИСК" вносило арендную плату, рассчитанную с применение ставки "гостиничное хозяйство".

Доказательств изменения назначения (вида разрешённого использования) либо фактического использования ответчиком земельного участка истец в нарушение требований статей 9, 41, 65, 66 АПК РФ не представил.

Тем самым, не имеется оснований для применения ставки арендной платы в значении "3,13 %".

Суд первой инстанции правомерно отклонил довод Управления, приведённый им со ссылкой на пункт 2.1.16 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утверждённые приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12.08.2006 N 222. Данный правовой акт профильного министерства регулирует вопросы определения кадастровой стоимости земельного участка, тогда как в рассматриваемом случае определению подлежит значение ставки арендной платы. Названные методические указания неприменимы к анализируемым правоотношениям.

В связи с отсутствием в деле доказательств внесения ответчиком арендной платы руководствуясь представленными сторонами расчётами размера задолженности (л.д. 10, 69, 72-73), суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что основной долг общества "РИСК" в пользу Управления составляет 2 940 008 руб. 97 коп.

Общество "РИСК" решение суда первой инстанции не оспаривает. Более того, согласно платёжному поручению от 18.04.2016 N 140 на сумму 2 940 008 руб. 97 коп. (назначение платежа: оплата задолженности по договору аренды земельного участка от 14.08.2013 N М186-13 за период с марта 2012 года по август 2015 года согласно решению суда от 31.03.2016 по делу N А07-23114/2015) ответчик добровольно погасил задолженность.

Предусмотренных законом оснований для перерасчёта размера основного долга (задолженности по арендной плате) суд апелляционной инстанции не усматривает.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса). Неустойкой (штрафом, пеней) признается определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса). Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечёт недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса).

Управление также потребовало взыскать с общества "РИСК" неустойку (пени) в общей сумме 2 406 341 руб. 41 коп., за нарушение обязательств по внесению арендной платы, предусмотренную пунктом 7.1 договора аренды от 14.08.2013 N М186-13 и рассчитанную за период с 13.04.2012 по 31.08.2015.

Суд первой инстанции выявил наличие ошибки, допущенной истцом при определении периода просрочки, и с учётом уменьшения размера основного долга произвёл перерасчёт, по результатам которого взыскал с общества "РИСК" в пользу Управления неустойку в размере 189 468 руб. 71 коп., рассчитанную за период с 11.09.2013 по 31.08.2015.

В данной части решение суда первой инстанции также следует признать законным и не подлежащим отмене либо изменению.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора); в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Кроме того, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего кодекса.

В обоснование искового требования о расторжении договора аренды Управление ссылается на пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса.

В нарушение условий договора общество "РИСК" ненадлежащим образом исполняло обязательства по внесению арендной платы, что следует из представленных расчётов задолженности.

Вместе с тем, задолженность по оплате аренды ответчиком погашена, что подтверждается платёжными поручениями от 09.02.2016 N 46 на сумму 197 797 руб. 90 коп., от 10.03.2016 N 86 на сумму 98 898 руб. 95 коп., от 08.04.2016 N 134 на сумму 98 898 руб. 95 коп., от 18.04.2016 N 140 на сумму 2 940 008 руб. 97 коп., от 18.04.2016 N 141 на сумму 1 070 213 руб. 83 коп., от 10.06.2016 N 195 на сумму 225 460 руб. 22 коп.

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. Аналогичная правовая позиция приведена в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", абзаце 4 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Понятие разумного срока гражданским законодательством не урегулировано.

Применительно к рассматриваемой ситуации разумный срок исполнения арендатором денежного обязательства может быть определён путём установления действительной воли сторон.

При рассмотрении требования о расторжении договора аренды по мотиву ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы суд не вправе пренебрегать основными положениями гражданского законодательства (признание равенства участников гражданских правоотношений, автономии воли последних, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, а также соблюдение баланса интересов сторон сделки), должен надлежащим образом оценивать доказательства и фактические обстоятельства нарушения арендатором денежного обязательства из соответствующего договора, а также должен установить наличие (отсутствие) предпосылок для достижения сторонами сделки тех материальных результатов, к наступлению которых последние стремились при заключении договора.

Волеизъявление Министерства (впоследствии Управления), выраженное при подписании и в ходе исполнения договора аренды, по существу направлено на получение определённого дохода от пользования обществом "РИСК" публичной собственности, а также на осуществление ответчиком в границах арендуемого земельного участка строительства капитального объекта (административно-гостиничного комплекса с автостоянками).

Денежные средства от аренды земельного участка поступили в бюджет соответствующего уровня.

Вступая в договорные отношения, арендодатель предоставил арендатору срок для достижения соответствующих целей - 5 лет для строительства административно-гостиничного комплекса с автостоянками.

Цель предоставления земельного участка в аренду до настоящего времени в полной мере не достигнута, строительство капитального объекта не завершено.

В такой ситуации погашение ответчиком задолженности в период с февраля по апрель 2016 года не может быть расценено как совершённое за пределами разумного срока.

При рассмотрении требования о расторжении договора аренды суд апелляционной инстанции также исходит из того, что общество "РИСК" не является злостным неплательщиком.

Согласно представленным истцом расчётам размера задолженности в ноябре 2013 года ответчик перечислил сумму в размере 1 930 683 руб. 48 коп., после чего ответчик ежемесячно вносил арендную плату из расчёта 98 898 руб. 95 коп. в месяц (л.д. 10, 69). То есть вплоть до июля 2015 года общество "РИСК" вносило арендную плату в соответствии с расчётами годовой арендной платы, являющимися приложением N 2 к договору аренды - первоначальными расчётами на 2012-2013 годы.

Формирование задолженности обусловлено изменением значения ставки арендной платы путём внесения изменений в соответствующий нормативный правовой акт (значение ставки изменено с "0,75 %" на "2,48 %"), о чём арендатор дополнительно извещён не был.

Принимая во внимание изложенное выше, погашение ответчиком задолженности по арендной плате, наличие в границах земельного участка объектов недвижимого имущества, которые принадлежат ответчику, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды от 14.08.2013 N М186-13 в данном случае не подлежит расторжению по основанию нарушения срока платежа (что не освобождает арендатора от надлежащего исполнения денежных обязательств).

Формальное наличие условий, поименованных в пункте 3 статьи 619 Гражданского кодекса, с учётом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

Доказательств несения убытков, вызванных несвоевременным исполнением обществом "РИСК" обязательств из договора аренды, Управление не представило. Истец не обосновал наличие объективной необходимости в досрочном прекращении договорных правоотношений из спорной сделки (в целях соблюдения интересов муниципального образования). В частности, истец не представил арбитражным судам первой и апелляционной инстанций доказательств утверждения муниципальными правовыми актами положений о более рациональном использовании земельного участка (незастроенной части земельного участка), чем передача данного объекта в аренду для строительства административно-гостиничного комплекса с автостоянками.

При таких обстоятельствах исковые требования о расторжении договора аренды и об освобождении земельного участка правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы по существу решения выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на подателя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку Управление освобождено от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.03.2016 по делу N А07-23114/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

И.Ю. Соколова Л.В. Пивоварова