Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2016 г. N 03АП-2490/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22 ноября 2016 г. N Ф02-5618/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о признании незаконным акта органа власти

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Красноярск

28 июня 2016 г.

Дело N А74-11876/2015

Резолютивная часть постановления объявлена "23" июня 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен "28" июня 2016 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Юдина Д.В.,

судей: Иванцовой О.А., Морозовой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маланчик Д.Г.,

при участии, находясь в Арбитражном суде Республики Хакасия:

от заявителя (индивидуального предпринимателя Кубрака Александра Михайловича): Аристовой С.Н., представителя по доверенности от 21.12.2015;

от заявителя (индивидуального предпринимателя Ладаева Андрея Викторовича): Аристовой С.Н., представителя по доверенности от 25.12.2015;

от ответчика (Администрации города Абакана): Приходько О.Ф., представителя по доверенности от 09.07.2015,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Абакана

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от "22" марта 2016 года по делу N А74-11876/2015, принятое судьёй Тутарковой И.В.,

установил:

индивидуальные предприниматели Кубрак Александр Михайлович (ИНН 190110061415, ОГРНИП 304190109100119; далее - ИП Кубрак А.М.) и Ладаев Андрей Викторович (ИНН 190110218095, ОГРНИП 304190109600359; далее - ИП Ладаев А.В.) обратились в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений Администрации города Абакана (ИНН 1901020300, ОГРН 1021900521224, г.Абакан; далее - ответчик, администрация) об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого здания, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Тараса Шевченко, 63, выраженных в письмах от 16.10.2015 N 3011, N 3012.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от "22" марта 2016 года заявление предпринимателей удовлетворено, признаны незаконными решения Администрации города Абакана об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого здания, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Тараса Шевченко, 63, выраженные в письмах от 16.10.2015 N 3011, N 3012.

Суд обязал администрацию устранить допущенное нарушение прав и законных интересов индивидуальных предпринимателей Кубрака А.М. и Ладаева А.В. путём совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

С администрации в пользу ИП Кубрака А.М. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 рублей, в пользу ИП Ладаева А.В. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 рублей.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы администрация ссылается на следующие обстоятельства:

- суд первой инстанции не дал оценки основному доводу администрации города Абакана, послужившему причиной отказа в реализации преимущественною права, о ничтожности договора аренды от 01.11.2013;

- факт прекращения действия договора аренды от 14.05.2007 N 413 был признан заявителями в судебном заседании от 21.03.2016 и подтверждался актом возврата помещения 01.11.2013, новым заключенным договором аренды от 01.11.2013;

- договор аренды от 01.11.2013 N 413 был заключен без торгов после прекращения действия части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, вследствие чего является недействительной сделкой, срок владения по которой не образует необходимого срока для реализации преимущественного права.

Предприниматели представили отзыв по доводам апелляционной жалобы администрации, считают обжалуемое решение суда первой инстанции законным и обоснованным. В отзыве указали, что все отношения по владению спорным зданием предпринимателями сложились до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции; договор аренды от 01.11.2013 был заключен в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и не является ничтожным. По мнению заявителей, апелляционная жалоба администрации не содержит указаний на нарушение судом норм материального и процессуального права, а направлена лишь на переоценку доказательств, исследованных судом первой инстанции.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал требования апелляционной жалобы, сослался на доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции.

Представитель заявителей (индивидуальных предпринимателей Кубрака А.М. и Ладаева А.В.) доводы апелляционной жалобы не признала, сослалась на основания, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просила суд оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с применением системы видеоконференц-связи в соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Кубрак Александр Михайлович зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 04.06.1998 и 31.03.2004 внесен Межрайонной инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам N 1 по Республике Хакасия в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей.

Ладаев Андрей Викторович зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 28.01.1998 и 05.04.2004 внесен Межрайонной инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам N 1 по Республике Хакасия в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 24.11.2009 серии 19АА N 224579 нежилое 2-этажное здание по адресу: Республика Хакасия, г.Абакан, ул.Тараса Шевченко, д.63, лит.А4, общей площадью 747,8 кв.м, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город Абакан.

По результатам коммерческого конкурса от 17.06.2003 отдельно-стоящее здание по ул. Тараса Шевченко, д.63, в г. Абакане площадью 132,1 кв.м было передано в аренду предпринимателю Кубраку A.M. 30.06.2003 Мэром города Абакана издано распоряжение N 298-р о передаче в аренду нежилого здания.

10.07.2003 между Комитетом по управлению имуществом города Абакана (арендодатель) и предпринимателем Кубраком A.M. (арендатор) заключён договор аренды N 413 на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Абакан, ул. Тараса Шевченко, 63, площадью 132,1 кв.м. В соответствии с пунктом 1.5 указанного договора срок аренды установлен с 10 июля 2003 года по 10 июля 2013 года. Согласно пункту 6.4 договора арендатор обязан в срок до 01.12.2004 провести реконструкцию здания по предлагаемому эскизу путём увеличения площади 1 этажа на 107 кв.м и надстройки 2-го этажа.

10.07.2003 между Комитетом по управлению имуществом города Абакана и предпринимателем Кубраком A.M. заключён договор N 9 реконструкции здания. Предметом договора являлось производство реконструкции нежилого здания, расположенного по ул.Тараса Шевченко, 63, в г. Абакане путём увеличения площади первого этажа на 107 кв.м и надстройки второго этажа. Срок завершения реконструкции - 01.12.2004.

02.03.2004 на основании соглашения о перенайме N 123 предприниматель Кубрак А.М. передал предпринимателю Ладаеву А.В. все права и обязанности арендатора по договору аренды от 10.07.2003 N 413 в отношении объекта: часть магазина в составе помещений (в соответствии с экспликацией) общей площадью 66,05 кв.м, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Т. Шевченко, д. 63. Указанное соглашение о перенайме согласовано 11.03.2004 с Комитетом по управлению имуществом города Абакана. По акту приёма передачи от 02.03.2004 нежилое помещение: часть магазина общей площадью 66,05 кв.м, расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Т. Шевченко, д. 63, передано от предпринимателя Кубрака А.М. предпринимателю Ладаеву А.В.

10.03.2004 распоряжением первого заместителя Мэра города Абакана N 121р разрешён перенайм части нежилого здания, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Т. Шевченко, д. 63, общей площадью 66,05 кв.м. от предпринимателя Кубрака А.М. предпринимателю Ладаеву А.В. для использования под магазин.

15.03.2004 на основании указанного распоряжения Мэра города Абакана между Комитетом по управлению имуществом города Абакана и ИП Ладаевым А.В. заключён договор аренды N 397 части нежилого здания, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Т. Шевченко, д. 63, общей площадью 66,05 кв.м, для использования под магазин. В соответствии с пунктом 1.4 указанного договора срок аренды установлен с 01.04.2004 по 10.07.2013. Согласно пункту 6.3 договора арендатор обязан в срок до 01.12.2004 провести реконструкцию части здания по утвержденному проекту.

Дополнительным соглашением от 30.04.2007 стороны договора аренды от 15.03.2004 N 397 расторгли данный договор с 01.05.2007 и в этот же день составили акт приема-передачи части нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Т. Шевченко, д. 63, общей площадью 66,05 кв.м. (администрация приняла, а предприниматель Ладаев А.В. передал).

Дополнительным соглашением от 30.04.2007 стороны договора аренды от 10.07.2003 N 413 расторгли данный договор с 01.05.2007 и в этот же день составили акт приема-передачи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Т. Шевченко, д.63, литера А4 (администрация приняла, а предприниматель Кубрак А.М. передал).

30.03.2007 приёмочной комиссией Администрации города Абакана принято в эксплуатацию здание магазина после реконструкции по ул. Т. Шевченко, 63, о чём составлен акт, утверждённый постановлением Мэра города Абакана от 30.03.2007.

05.04.2007 по акту приёма-передачи здания после реконструкции предприниматель Кубрак А.М. передал Комитету муниципальной экономики Администрации города Абакана в муниципальную собственность вновь созданную в результате реконструкции часть здания литера А4, расположенную по ул. Тараса Шевченко, 63, в г. Абакане, общей площадью 616,7 кв.м, в том числе подвал 223,2 кв.м.

24.04.2007 распоряжением Мэра города Абакана N 199р передано предпринимателям Кубраку А.М. и Ладаеву А.В. нежилое здание литера А4, расположенное по ул. Т. Шевченко, 63, в г. Абакане, общей площадью 747,8 кв.м, в том числе подвал 223,2 кв.м для использования под торговый комплекс.

14.05.2007 между Комитетом муниципальной экономики Администрации города Абакана (арендодатель) и предпринимателем Кубраком A.M. (арендатор 1), предпринимателем Ладаевым А.В. (арендатор 2) заключён договор аренды N 413 на нежилое здание литер А4, расположенное по адресу: г. Абакан, ул. Тараса Шевченко, 63, площадью 747,8 кв.м., в том числе подвал 223,2 кв. м. Согласно пункту 1.2 договора здание передается арендаторам для использования в следующих долях: 3/5 доли арендатору N 1 (Кубраку А.М.), 2/5 доли арендатору N 2 (Ладаеву А.В.) без выдела этих долей в натуре. В соответствии с пунктом 1.5 указанного договора срок аренды установлен с 1 мая 2007 года по 1 июля 2013 года. 14.05.2007 по акту приёма-передачи Комитет муниципальной экономики Администрации города Абакана передал, а предприниматели Кубрак А.М. и Ладаев А.В. приняли нежилое здание литера А4, расположенное по ул. Т. Шевченко, 63 в г. Абакане, общей площадью 747,8 кв.м, в том числе подвал 223,2 кв.м.

01.11.2013 между Комитетом по управлению имуществом города Абакана (арендодатель) и предпринимателем Кубраком A.M. (арендатор 1), предпринимателем Ладаевым А.В. (арендатор 2) заключён договор аренды N 413 на нежилое здание литера А4, расположенное по адресу: г. Абакан, ул. Тараса Шевченко, 63, площадью 747,8 кв.м, в том числе подвал 223,2 кв.м. Согласно пункту 1.2 договора здание передается арендаторам для использования в следующих долях: 3/5 доли арендатору N 1 (Кубраку А.М.), 2/5 доли арендатору N 2 (Ладаеву А.В.) без выдела этих долей в натуре. В соответствии с пунктом 1.5 указанного договора срок аренды установлен с 1 ноября 2013 года по 31 октября 2018 года.

18.09.2015 предприниматель Кубрак А.М. обратился в Администрацию города Абакана с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого здания по ул. Т. Шевченко, 63, общей площадью 747,8 кв.м.

Письмом от 16.10.2015 N 3011 администрация отказала предпринимателю Кубраку А.М. в реализации преимущественного права по причине несоблюдения условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 3, частью 2.1 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Кроме этого администрация указала, что договор аренды от 01.11.2013 N 413 был заключён без торгов, что влечёт его недействительность; не представлено соглашение с другим арендатором здания - Ладаевым А.В. об определении долей в праве собственности на заявленное к выкупу здание.

21.09.2015 предприниматель Ладаев А.В. обратился в Администрацию города Абакана с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого здания по ул. Т. Шевченко, 63, общей площадью 747,8 кв.м.

Письмом от 16.10.2015 N 3012 администрация отказала предпринимателю Ладаеву А.В. в реализации преимущественного права по причине несоблюдения условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 3, частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ. Кроме этого администрация указала, что договор аренды от 01.11.2013 N 413 был заключён без торгов, что влечёт его недействительность; не представлено соглашение с другим арендатором здания - Кубраком А.М. об определении долей в праве собственности на заявленное к выкупу здание.

Предприниматели, посчитав, что решения администрации об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, нарушают их права и законные интересы, обратились в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Из положений статей 197, 198, 201 АПК РФ следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя; обязанность доказывания законности оспариваемого решения возлагается на администрацию.

Как следует из материалов дела, предприниматели оспаривают отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого здания по ул. Т. Шевченко, 63, общей площадью 747,8 кв.м.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления" к вопросам местного значения городского округа относится владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа.

В соответствии с частью 3 статьи 52 Устава города Абакана, утверждённого решением Абаканского городского Совета депутатов от 28.12.2005 N 222, органы местного самоуправления города вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации, органам государственной власти Республики Хакасия и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Таким образом, решение вопроса о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества отнесено к компетенции администрации.

Исходя из положений Устава города Абакана, Положения "О приватизации объектов муниципальной собственности города Абакана", утверждённого решением Абаканского городского Совета депутатов от 29.12.2008 N 99, постановления Администрации г.Абакана от 28.09.2012 N 1805 "Об утверждении положения о порядке рассмотрения заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества", суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемые решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения вынесены администрацией в пределах предоставленных ей полномочий.

Арбитражный суд Республики Хакасия, удовлетворяя заявленные требования и признавая незаконными решения администрации города Абакана об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого здания, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Тараса Шевченко, 63, выраженные в письмах от 16.10.2015 N 3011, N 3012, пришел к выводу о том, что предприниматели отвечали критериям, установленным частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, в связи с чем, имели преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Тараса Шевченко, 63, литера А4.

Апелляционная коллегия поддерживает изложенные выводы суда первой инстанции исходя из следующего.

Закон N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В силу части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьёй 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьёй 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включённого в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространённых полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

При этом такое преимущественное право может быть реализовано арендатором при соблюдении ряда условий, перечень которых является исчерпывающим:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 7 Определения от 31.07.2012 N ВАС-9231/12 указал, что преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор-субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий критериям, установленным статьей 4 Закона N 209-ФЗ и статьей 3 Закона N 159-ФЗ.

Как следует из материалов дела, арендуемое предпринимателями помещение включено в Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утверждённый постановлением Мэра г. Абакана от 21.11.2008 N 2137, под номером N 184. Следовательно, рассматриваемые правоотношения регулировались положениями части 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Судом апелляционной инстанции установлено, что при рассмотрении настоящего дела в Арбитражном суде Республики Хакасия между сторонами в порядке статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключено соглашение по фактическим обстоятельствам дела (л.д. 129), согласно которому стороны признают, что заявители Кубрак А.М. и Ладаев А.В. являются субъектами малого предпринимательства; у них отсутствует задолженность по арендной плате по договору аренды от 01.11.2013 N 413; нежилое здание, расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул.Т. Шевченко, 63, литера А4, включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утверждённый постановлением Мэра г. Абакана от 21.11.2008 N 2137 под N 184; по состоянию на дату обращения заявителей в администрацию с заявлениями о преимущественном праве на выкуп, нежилое здание в находилось в указанном перечне 6 лет.

Арбитражный суд Республики Хакасия в силу частей 2, 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял достигнутое сторонами соглашение об обстоятельствах, признанных ими в качестве фактов, не требующих дальнейшего доказывания, что освобождает стороны от необходимости доказывания таких обстоятельств.

В соответствии с частью 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции.

Основанием для принятия администрацией оспариваемых решений послужил вывод ответчика о том, что договор аренды от 01.11.2013 N 413 был заключён с нарушениями требований Закона о защите конкуренции без торгов, что повлекло недействительность сделки. Поэтому помещение по состоянию на 01.07.2015 не находится во временном владении и (или) пользовании заявителей непрерывно в течение трех и более лет. Как полагает администрация, срок по вышеуказанному договору не образовал срока аренды, необходимого для реализации преимущественного права.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключённому, как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 6 указанного информационного письма, согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение имущества арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Как следует из материалов дела, спорное недвижимое имущество находится у предпринимателей по договорам аренды от 10.07.2003 N 413 (л.д. 18-19) и от 15.03.2004 N 397 (л.д. 87-90).

Отклоняя довод администрации о незаключенности указанных договоров ввиду отсутствия их государственной регистрации и отсутствия в данной связи преимущественного права выкупа имущества, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Из содержания части 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ следует, что одним из условий, с которым упомянутый Закон связывает возможность реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального имущества, является факт нахождения имущества, переданного по договору аренды, в непрерывном владении и (или) пользовании арендатора в течение трех и более лет до дня вступления в силу упомянутого Закона.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 4 информационного письма от 05.11.2009 N 134 указал, что договор аренды недвижимого имущества, заключённый на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 14 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, разъяснил, что отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению. Указанная позиция также согласуется в позицией, изложенной в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", согласно которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключённость.

Учитывая вышеизложенные правовые позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, апелляционная коллегия соглашается с выводом Арбитражного суда Республики Хакасия, что нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды, а не с моментом его государственной регистрации.

Суд первой инстанции правомерно указал, что для целей применения Закона N 159-ФЗ дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении трехлетнего срока. Указанный подход соответствует смыслу Закона N 159-ФЗ, целью принятия которого является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

Конституционный суд Российской Федерации в Определении от 05.07.2001 N 132-О изложил правовую позицию, согласно которой право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, фактически правоотношения по передаче обществу во владение и пользование спорного объекта недвижимости возникли 10.07.2003 и 15.04.2004 с момента заключения договоров аренды. Из материалов дела усматривается и сторонами не оспаривается, что соглашение по указанным условиям в договорах аренды было достигнуто, имущество было передано арендаторам, и договоры фактически исполнялись - заявители пользовались арендованным имуществом, внося арендную плату, а администрация принимала исполнение в течение всего периода действия договоров. Факт нахождения спорного помещения во владении и пользовании предпринимателя Кубрака А.М. с момента его передачи по договору аренды от 10.07.2003 N 413, предпринимателя Ладаева А.В. - договора аренды от 15.04.2004 N 397, администрацией не оспариваются.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что предприниматели выполнили принятые на себя обязательства и платили все годы аренды установленную нормативными правовыми актами арендную плату; договоры аренды от 2003, 2004 и от 2007 года никем не оспорены в судебном порядке, в том числе антимонопольным органом, исполнялись и исполняются сторонами до настоящего времени.

Апелляционная коллегия соглашается с позицией администрации о ничтожности договора аренды от 01.11.2013, так как он был заключен без проведения торгов с нарушением статьи 17.1 Закона о защите конкуренции; на дату заключения договора положения части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, предусматривающей возможность до 1 июля 2015 года заключения на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, утратили силу (с 1 июля 2013 года).

Вместе с тем, как было указано выше, спорное недвижимое имущество было передано в аренду предпринимателю Кубраку А.М. на основании договора от 10.07.2003 N 413, договора от 14.05.2007 N 413; предпринимателю Ладаеву А.В. - на основании договора аренды от 15.03.2004 N 397 части нежилого здания, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Т. Шевченко, д. 63, общей площадью 66,05 кв.м., (на основании распоряжения Мэра города Абакана N 121р от 10.03.2004 и соглашения с предпринимателем Кубраком А.М. от 02.03.2004 N 123, был разрешён перенайм части нежилого здания, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Т. Шевченко, д. 63, общей площадью 66,05 кв.м. от предпринимателя Кубрака А.М. предпринимателю Ладаеву А.В. для использования под магазин), то есть в отношении части помещения, ранее предоставленного по договору от 10.07.2003 N 413, а также договора от 14.05.2007 N 413.

Следовательно, первоначально отношения по владению помещением указанными предпринимателями сложились до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, устанавливающей требование о проведении торгов при передаче муниципального имущества по договорам аренды и до вступления в силу соответствующего закона.

Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон (пункт 1). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (пункт 2).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснил, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлён на неопределённый срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акта Российской Федерации" указал, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества, в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании вышеизложенного, учитывая, что арендуемое имущество, первоначально полученное предпринимателем Кубраком А.М. по договору аренды от 10.07.2003 N 413 (по результатам коммерческого конкурса), предпринимателем Ладаевым А.В. - на основании договора аренды от 15.03.2004 N 397 части нежилого здания, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Т. Шевченко, д. 63, общей площадью 66,05 кв.м, для использования под магазин, то есть в отношении помещения ранее предоставленного по договору от 10.07.2003 N 413, договора аренды от 14.05.2007 N 413, беспрерывно находилось в пользовании заявителей, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что по состоянию на 01.07.2015 предприниматели непрерывно владели спорным помещением, срок непрерывного владения составил почти 12 лет (для Кубрака А.М.) и 11 лет (для Ладаева А.В.). При этом предприниматели уплачивали стоимость арендных платежей администрации самостоятельно.

Указание администрации в апелляционной жалобе на то, что договор аренды от 14.05.2007 N 413 прекратил свое действие, что подтверждался актом возврата помещения 01.11.2013, новым заключенным договором аренды от 01.11.2013, не может быть принят судом апелляционной инстанции.

Срок действия первоначального договора аренды от 10.07.2003 N 413 был определён сторонами с 10.07.2003 по 10.07.2013. После проведённой реконструкции (обязательность её проведения установлена администрацией в пункте 6.4 договора аренды и договора от 10.07.2003 N7 реконструкции здания) и состоявшегося в марте 2004 года перенайма части нежилого здания предпринимателем Ладаевым А.В. (согласованного с администрацией) сторонами заключён договор аренды от 14.05.2007 N 413, где арендаторами указаны Кубрак А.М. (арендатор N 1) и Ладаев А.В. (арендатор N 2), а срок его действия определён с 01.05.2007 по 01.07.2013. При этом арендуемое заявителями имущество беспрерывно находилось в пользовании заявителей, что подтверждается представленными администрацией актами приема-передачи нежилого помещения от 01.11.2013, подписанными сторонами договоров аренды без замечаний и возражений. Согласно данным актам, в первом случае, администрация принимает от предпринимателей Кубрака А.М. и Ладаева А.В. в соответствии с договором аренды от 14.05.2007 N 413 нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Абакан, ул. Т. Шевченко, 63, лит.А4, общей площадью 747,8 кв.м., в другом случае, в этот же день администрация передаёт предпринимателям Кубраку А.М. и Ладаеву А.В. нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Абакан, ул. Т. Шевченко, 63, лит.А4, общей площадью 747,8 кв.м., в том числе подвал 223,2 кв.м. Таким образом, указанные действия сторон договоров аренды осуществлены в пределах одного дня - 01.11.2013, носят формальны характер, фактически арендуемое имущество из пользования не выбывало.

Апелляционная коллегия отмечает, что заключение нового договора означает в данном случае прекращение предыдущего, следовательно, поскольку договор аренды от 01.11.2013 является ничтожным, соответственно, договор аренды от 14.05.2007 N 413 не прекратил свое действие, а возобновился при отсутствии возражений сторон, учитывая, что предприниматели продолжали пользоваться спорным имуществом и вносить арендные платежи.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что несмотря на истечение сроков действия договоров аренды, заключенных до введения требования об обязательном проведении торгов, заявители продолжали непрерывно владеть и пользоваться спорными помещениями после истечения срока договора и по состоянию на 1 июля 2015 года при отсутствии возражений со стороны администрации, исполняли обязанности арендаторов (в том числе по внесению арендной платы, которую арендодатель принимал и каких-либо действий, определенных абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, не совершал).

На основании изложенного вывод суда первой инстанции о соответствии заявителей условию, установленному частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, является правомерным и основанным на фактических обстоятельствах, установленных на основании представленных в материалы дела доказательствах.

Как уже было указано, спорное недвижимое имущество было включено в Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утверждённый постановлением Мэра г. Абакана с 21.11.2008, то есть срок более 6 лет до дня подачи предпринимателями заявлений о реализации преимущественного права.

Учитывая установленные в рамках настоящего дела обстоятельства, а также приведенное выше нормативное правовое регулирование, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что предприниматели Кубрак А.М. и Ладаев А.В. на момент обращения в администрацию с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: г.Абакан, ул. Т. Шевченко, д. 63, отвечали критериям, установленным частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, в связи с чем, имели преимущественное право на приобретение в собственность вышеуказанного арендуемого нежилого помещения в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

Указанный вывод подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Оспариваемыми решениями администрация также указала предпринимателям на непредставление соглашения с другим арендатором здания (Кубраком А.М. и Ладаевым А.В. соответственно) об определении долей в праве собственности на заявленное к выкупу здание.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в информационном письме от 05.11.2009 N 134 указал, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определён в Законе от 22.07.2008 N159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Следовательно, для целей применения Закона N 159-ФЗ отсутствие соглашения об определении долей в праве собственности на заявленное к выкупу здание не может иметь самостоятельного правового значения при определении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого здания. Более того, согласно условиям договора аренды от 14.05.2007 N 413 (п. 1.2) здание передается арендаторам для использования в следующих долях: 3/5 доли арендатору N 1 (Кубраку А.М.), 2/5 доли арендатору N 2 (Ладаеву А.В.) без выдела этих долей в натуре. Аналогичным образом заявители определили доли в праве собственности при заявлении права на выкуп.

На основании изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что оспариваемые решения администрации об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Абакан, ул. Тараса Шевченко, 63, литера А4, выраженные в письмах от 16.10.2015 N 3011, N 3012, не соответствует требованиям Закона N 159-ФЗ и нарушают права и законные интересы заявителей.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу. При этом, выбирая восстановительную меру, суд должен исходить из конкретной ситуации, и применяемая восстановительная мера должна: соответствовать существу спора и касаться именно его предмета; быть адекватной возможностям и потребностям каждой из сторон; способствовать реальному восстановлению прав лица, чьи права были нарушены и быть направленной на устранение именно того нарушения, которое обсуждалось в ходе судебного спора.

Учитывая обстоятельства настоящего дела, указанный заявителями при обращении в суд способ восстановления нарушенных прав (устранить последствия незаконного отказа и обязать предоставить в собственность нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Абакан, ул. Тараса Шевченко, 63), положения части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, суд первой инстанции в целях обеспечения устранения нарушенного права заявителей обязал администрацию восстановить нарушенные права и законные интересы заявителей, а именно: совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Апелляционный суд полагает, что с учетом фактических обстоятельств дела восстановительная мера избрана судом первой инстанции верно, отвечает предмету и характеру спора и направлена на устранение нарушения законных прав и интересов заявителя.

Следовательно, решение суда первой инстанции соответствует закону, установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поэтому отсутствуют основания для его отмены или изменения и удовлетворения апелляционной жалобы.

При подаче апелляционной жалобы администрация города Абакана в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "22" марта 2016 года по делу N А74-11876/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Д.В. Юдин

Судьи

О.А. Иванцова Н.А. Морозова