Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2016 г. N 18АП-6895/16

г. Челябинск

27 июня 2016 г.

Дело N А76-27813/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Урал-Унистрой" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.04.2016 по делу N А76-27813/2015 (судья Бесихина Т.Н.).

В судебном заседании принял участие представитель:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Ярушина Ю.С. (доверенность от 13.05.2016 N 13551).

Комитет по управлению имуществом и земельными отношениями города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Урал-Унистрой" (далее - ООО "Урал-Унистрой", общество, истец) о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 11.12.2013 УЗ N 012385-К-2013 за период с 08.11.2013 по 31.03.2015 в размере 1 646 006 руб., пени за период с 01.01.2014 по 31.03.2015 в размере 94 898 руб. 84 коп.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 21.04.2016 (резолютивная часть объявлена 14.04.2016) исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу истца 1 630 267 руб. 40 коп., в том числе задолженность по арендной плате в размере 1 548 118 руб. 35 коп. и пени по 31.03.2015 в размере 82 149 руб. 05 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального права. Так, податель жалобы указывает, что в соответствии с экспертным заключением от 28.12.2015 N 13/10-159/ЭЗ/77/39 и отчетом об оценке от 25.12.2015 N 026-05-00909 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0319001:95 составляет 39 480 000 руб., что ниже его кадастровой стоимости, составляющей 117 390 332 руб., почти в три раза. Таким образом, кадастровая стоимость арендуемого обществом земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, что ведет к необоснованному увеличению размера арендной платы.

Отзыв на апелляционную жалобу от истца не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель ответчика не явился. С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ответчика.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, указал на законность и обоснованность решения суда.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 11.12.2013 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Урал-Унистрой" (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ N 012385-К-2013, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование следующее недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером 74:36:0319001:95, площадью 45 586 кв. м, расположенный по ул. Енисейской в Ленинском р-не г. Челябинска, из земель населенных пунктов (производственно-складская территориальная зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства завода по производству полиэтиленовых труб, армированных стальным каркасом (пункты 1.1 и 1.1.1 договора) (л. д. 12-19).

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 08.11.2013 по 08.11.2015 (пункт 1.4 договора).

В силу пункта 2.1 договора размер арендной платы определен в приложении к договору.

Согласно пункту 2.2 договора за арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы согласно приложенному расчету на соответствующий счет, указанный в прилагаемом к настоящему договору расчете. Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на данный счет.

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства (пункт 6.3 договора).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.03.2014, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.07.2015 N 74/001/014/2015-9146 (л. д. 29, 30).

Земельный участок передан ООО "Урал-Унистрой" по акту приему-передаче от 11.12.2013 (л. д. 22).

Земельный участок площадью 45 586 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Челябинск, Ленинский р-н, ул. Енисейская, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 30.09.2013, с кадастровым номером 74:36:0319001:95, с разрешенным использованием: под размещение завода по производству полиэтиленовых труб, армированных стальным каркасом, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 21.07.2015 N 7400/101/15-594846 (л. д. 24-28).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате арендной платы по указанному договору аренды послужило основанием для обращения Комитета с названными выше требованиями в суд.

Удовлетворяя исковые требования частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из наличия оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам и пени. Между тем, суд отметил, что доказательства передачи земельного участка во владение обществу ранее 11.12.2013 в материалах настоящего дела отсутствуют, следовательно, у истца отсутствуют основания для взыскания с общества задолженности за период с 08.11.2013 до 11.12.2013.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя истца, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Наличие между сторонами договорных отношений по указанному договору аренды подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 названного Кодекса).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Однако в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательство.

Арендная плата за спорный период исчислена истцом на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО (далее - Закон N 257-ЗО), решений Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска", от 22.12.2011 N 31/3 "О внесении изменений в решение Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска".

В отношении соответствующих земель, к которым относится и спорный земельный участок, Законом N 257-ЗО утверждена следующая методика определения размера платы за землю: "Скад * Сап / 100 % * К1 * К2 * К3", где "Скад" - кадастровая стоимость земельного участка, "Сап" - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), "К1" - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, "К2" - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, "К3" - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Ответчик в апелляционной жалобе указывает на несоответствие кадастровой стоимости арендуемого земельного участка его рыночной стоимости, что, по мнению общества, ведет к необоснованному увеличению размера арендной платы.

С данным доводом подателя жалобы нельзя согласиться.

Так, согласно нормам статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) для целей настоящего Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

В настоящем случае согласно сведениям, полученным из федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (л. д. 59), кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0319001:95 в период с 08.11.2013 по 13.11.2015 составляла 117 390 332 руб. 04 коп.

В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Однако, общество не представило доказательства оспаривания кадастровой стоимости спорного земельного участка в установленном действующим законодательством порядке.

Арбитражным судом первой инстанции проверен расчет суммы исковых требований, представленный истцом, и признан неверным по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Предоставление имущества во временное владение и (или) пользование арендатора в силу статей 606, 611, 651, 655 названного Кодекса является основной обязанностью арендодателя.

Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче согласованного с арендатором имущества в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему этого имущества.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Из представленного в материалы дела акта приема-передачи земельного участка следует, что земельный участок передан арендатору - ответчику по делу 11.12.2013 (л. д. 22).

Доказательства передачи земельного участка обществу ранее указанной даты в материалы настоящего дела не представлены.

Из пункта 1.4 договора аренды следует, что в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 08.11.2013 до 08.11.2015.

Между тем, как верно отметил арбитражный суд первой инстанции, указанное само по себе при названных ранее обстоятельствах не является достаточным правовым основанием для возникновения на стороне ответчика обязательства по внесению арендной платы за период до 11.12.2013.

Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за период с 11.12.2013 по 31.03.2015 в размере 1 548 118 руб. 35 коп.

Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании с ответчика пени в размере 94 898 руб. 84 коп. за период с 01.01.2014 по 31.03.2015 за несвоевременное внесение арендных платежей.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 названного Кодекса).

Согласно пункту 6.3 договора аренды за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства.

Арбитражным судом первой инстанции с учетом указанного ранее произведен перерасчет заявленной истцом к взысканию неустойки. Общая сумма подлежащей взысканию с ответчика неустойки после произведенного судом перерасчета составила 82 149 руб. 05 коп.

Таким образом, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.04.2016 по делу N А76-27813/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Урал-Унистрой" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

М.И. Карпачева И.Ю. Соколова