Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 июля 2016 г. N 09АП-10835/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 6 октября 2016 г. N Ф05-14724/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о признании незаконным акта органа власти, об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении нежилых помещений

Вывод суда: решение суда первой инстанции отменено

г. Москва

04 июля 2016 г.

Дело N А40-126225/15

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 июля 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.В. Лаврецкой,

судей Н.И. Левченко, Е.Б. Расторгуева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Буттекс"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 января 2016 года

по делу N А40-126225/15, принятое судьей Беловой А.Р.

по иску ООО "Буттекс"

(ОГРН 1037739056520, 115193, город Москва, улица Кожуховская 6-Я, дом 17)

к ДГИ г. Москва

(ОГРН 1037739510423, 125009, город Москва, переулок Газетный, дом 1/12)

третьи лица: 1) Общество с ограниченной ответственностью "Городская коллегия оценщиков" (ОГРН 1087746068563, 119121, город Москва, Земледельческий пер., д. 14/17, стр. 1)

2) Общество с ограниченной ответственностью "Группа Финансового Консультирования" (ОГРН 1067759961422, 117312, город Москва, улица Вавилова, дом 17, помещение Б2)

о признании незаконным решения Департамента городского имущества города Москвы, выраженном в письме от 27.05.2014 N 33-5-31254/13-(0)-1, и урегулировании разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

при участии в судебном заседании:

от истца: Медушевская Т.В. (доверенность от 17.03.2016)

от ответчика: Кастальская Г.С. (доверенность от 07.12.2015)

от третьих лиц: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Буттекс" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы ( с учетом уточнения) о признании незаконным решения Департамента городского имущества города Москвы, выраженного в письме от 27.05.2014 N 33-5-31254/13-(0)-1, об отказе Обществу с ограниченной ответственностью "Буттекс" в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу г. Москва, ул. Рудневка, д. 4, а также урегулировании разногласий по вопросу выкупной цены, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу г. Москва, ул. Рудневка, д. 4, общей площадью 164,2 кв.м (этаж 1, пом. XIV, комн. 1-16), изложив п. 3.1 договора согласно приложенной редакции.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 января 2016 года по делу N А40-126225/15 в удовлетворении иска отказано.

С решением не согласилось ООО "Буттекс", направило апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда Арбитражного суда г. Москвы от 26 января 2016 года, удовлетворить требования 000 "Буттекс" в части урегулирования разногласий по вопросу выкупной цены, возникшие при заключении договора купли-продажи -:нежилого помещения, расположенного по адресу г. Москва, ул. Рудневка, д. 4, общей площадью 164,2 кв.м (этаж 1, пом. XIV, комн. 1-16), изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:"Цена Объекта составляет 14 704 661 (четырнадцать миллионов семьсот четыре тысячи шестьсот шестьдесят один) рубль в соответствии с Отчетом об оценке N 6436-04-.41 об определении рыночной стоимости объекта оценки- нежилого помещения, выполненным ООО "Городская коллегия оценщиков".

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Изложив п. 3.2 договора в следующей редакции:

"Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его включения"

Изложив п. 3.4 договора в следующей редакции:

плата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 2 месяцев с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца.

Все ежемесячные платежи стоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 245 077 (двести сорок зять тысяч семьдесят семь) рублей 68 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Ответчик заявил ходатайство о вызове эксперта.

Арбитражный апелляционный суд, выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что оспариваемое решение подлежит отмене.

Из материалов дела видно, 17.08.2005 на основании распоряжения ДИГМ от 03.06.2005 N 1488-Р между Департаментом имущества города Москвы, в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель) и истцом - ООО "Буттекс" (Арендатор) заключен договор N04-380/05 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы с дополнительным соглашением от 27.05.2010 к нему (л.д. 27-43, т. 1), предметом которого в силу п. 1.1 является аренда нежилое помещение общей площадью 164,2 кв.м, расположенное на первом этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Рудневка, д. 4, передаваемое сроком до 30.06.2015 под ателье.

Истец, являясь субъектом малого предпринимательства (л.д. 44, т. 1), обратился в Департамент городского имущества города Москвы в службу "одного окна" 24.10.2013 за оказанием государственной услуги "Возмездное отчуждение

недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего

предпринимательства собственности города Москвы по адресу: ул. Рудневка, д. 4" (л.д. 13, т. 1).

ДГИ города Москвы письмом от 18.04.2015 N 33-5-31254/13-(5)-0 направил истцу для подписания договор купли продажи, сообщив, что в соответствии с п. 2.17.4 Административного регламента предоставление государственной услуги

приостанавливается сроком на 30 календарных дней ввиду необходимости подписания проекта договора купли-продажи (л.д. 14-20, т. 1).

Названным письмом, ответчик уведомил истца о возможности принятия решения об отказе в предоставлении государственной услуги в случае, если не будет представлен подписанный проект до окончания срока приостановления.

Одновременно с этим, Департамент сообщил истцу, что в соответствии с п. 9 ст. 4 ФЗ N 159-ФЗ он может утратить преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Согласно п. 3.1 приложенного проекта договора купли-продажи цена выкупаемого объекта составляет 19 738 983 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 24.02.014 N 2014-Д224, выполненным ООО "Группа Финансового Консультирования" и положительным экспертным заключением от 17.03.2014 N 188/224-14, подготовленным НП "Межрегиональный союз оценщиков".

Не согласившись с предложенный выкупной ценой объекта, истец направил в Департамент письмо, приложив протокол разногласий и отчет об оценке от 06.05.2014 (л.д. 21-23, т. 1), в котором просил п. 3.1 изложить в редакции с указанием цены выкупаемого объекта 14 704 661 руб.

В качестве обоснования суммы выкупной цены спорного объекта истец представил в Департамент отчет об оценке N 6436-04-14/1, подготовленный ООО "Городская коллегия оценщиков" по заказу ООО "Буттекс" (л.д. 45-129, т. 1).

Однако ответчик письмом от 27.05.2014 N 33-5-31254/13-(0)-1 не согласился с представленным протоколом разногласий и отказал в предоставлении государственной услуги, ссылаясь на п. 2.23.4 Административного регламента (л.д. 24-26, т. 1).

Судом установлено, что ООО "Буттекс", являясь субъектом малого предпринимательства (л.д. 44, т. 1), с 2005 года на основании договора аренды от 17.08.2005 N 04-380/05 непрерывно пользуется нежилым помещением площадью 164,2 кв.м., расположенным по указанному выше адресу.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

Материалами дела установлено, что ответчик во исполнение норм действующего законодательства, обратился в оценочную организацию ООО "Группа Финансового Консультирования" для определения рыночной стоимости объекта, согласно отчету которой, выкупная стоимость объекта составила 19 738 983 руб.

Отчет от 24.02.2014 N 2014-Д224, подготовленный ООО "Группа Финансового Консультирования" по заказу ДГИ города Москвы, проверен саморегулируемой организацией оценщиков - НП "Межрегиональный союз оценщиков", что подтверждено положительным заключением от 17.03.2014 N 188/224-14.

Тогда как выкупная стоимость в отчете, подготовленным ООО "Городская коллегия оценщиков" по заказу ООО "Буттекс", определена по состоянию на 26.02.2014, а не да дату обращения истца с заявлением об использовании преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - 24.10.2013.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что представленный истцом отчет не может являться доказательством несоответствия отчета об оценке от 24.02.2014 N 2014-Д224 требованиям, предъявляемым ст.ст. 12, 17.1 Закона об оценке.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что после направления 18.04.2014 в адрес истца Департаментом городского имущества города Москвы проекта договора купли-продажи спорного помещения, договор истцом в тридцатидневный срок не подписан, в арбитражный суд с иском об оспаривании выкупной цены последний не обращался.

16.05.2014 истец представил в Департамент несогласованный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, в котором заявлена выкупная цена объекта в размере 14 704 661 руб., не оспаривая отчет от 24.02.2014 N 2014-Д224.

На основании изложенного суд пришел к выводу, что истец утратил преимущественное право на приобретение нежилого помещения общей площадью 164,2 кв.м, по адресу: г. Москва, ул. Рудневка, д. 4, на основании п. 9 ст. 4 ФЗ N 159-ФЗ.

Суд признал обоснованным довод ответчика о пропуске срока исковой давности в части требования о признании незаконным решения ДГИ города Москвы, выраженного в письме от 27.05.2014 N 33-5-31254/13-(0)-1, об отказе ООО "Буттекс" в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу г. Москва, ул. Рудневка, д. 4.

В заседании апелляционной инстанции заявитель апелляционной жалобы ходатайствовал о назначении судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости объекта. Стороны подтвердили, что обращение истца о заключении договора состоялось 24.10.2013 г.

В заседании объявлялся перерыв с целью представления сторонами предложений по экспертным учреждениям.

Ответчик возражал против проведения экспертизы, выразив согласие с решением суда.

Судебная коллегия пришла к выводу о необходимости проведения судебной экспертизы. Из предложенных сторонами экспертов суд признал возможным поручить проведение экспертизы Михальченко Андрею Викторовичу - эксперту ООО "Бюро оценки бизнеса", поскольку квалификация, и стоимость экспертизы признаются наиболее приемлемыми.

Согласно заключению эксперта ООО "Бюро оценки бизнеса" рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Рудневка, д. 4 общей площадью 164,2 кв.м, по состоянию на 24.10.2013 г. составляет 14 869 732 рубля без НДС, (том 4, л.д.421-73).

Судебная коллегия считает, что требования истца должны быть удовлетворены с учетом результатов данной экспертизы, поскольку Общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ, арендуемое помещение не выбывало из его владения, воля арендатора на приобретение имущества была явно выражена.

В связи с изложенным подлежит удовлетворению требование о признании отказа ответчика в заключении договора незаконным, цена объекта устанавливается в размере 14 869 732 руб.

Оплата должна осуществляться в рассрочку на пять, поскольку Законом N 159 ФЗ от 22.07.2008 определено, что оплата имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства, возможна единовременно и в рассрочку. Срок рассрочки устанавливается законами субъектов РФ. В соответствии с изменениями, внесенными в закон от 22.07.2008 Законом от 29.06.2015 N 158-ФЗ, срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства установлен не менее пяти лет.

В соответствии с п.2 статьи 4 ГК РФ к отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Поскольку имеет место спор об условиях договора, который будет заключен в будущем, к такому договору применимы правила закона, введенного в действие до заключения договора.

На основании чего требование истца о периоде рассрочки платежа и, соответственно, ежемесячной сумме платежа, признается подлежащим удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу о неправомерности отказа Департамента в реализации обществом указанного права.

Судебные расходы подлежат распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110,268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

В удовлетворении ходатайства о вызове эксперта отказать.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 января 2016 года по делу N А40-126225/15 отменить.

Признать незаконным решение Департамента городского имущества города Москвы, выраженное в письме от 27.05.2014 N 33-5- 31254/13-(0)-1, об отказе Обществу с ограниченной ответственностью "Буттекс" в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу г. Москва, ул. Рудневка, д. 4.

Урегулировании разногласия по вопросу выкупной цены, возникшие при заключении договора купли- продажи нежилого помещения, расположенного по адресу г. Москва, ул. Рудневка, д. 4, общей площадью 164,2 кв.м (этаж 1, пом. XIV, комн. 1-16):

Пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 14 869 732 руб. (четырнадцать миллионов восемьсот шестьдесят девять тысяч семьсот тридцать два руб.). НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

Пункт 3.2 договора изложить в следующей редакции: "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения";

Пункт 3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 2 месяцев с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до пятого числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 247828,0 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, исчисляемых на остаток основного долга".

С депозита Девятого арбитражного апелляционного суда перечислить в оплату экспертизы 35000 руб. согласно счету от 19.05.2016 N 260.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Буттекс" (ОГРН 1037739056520, 115193, город Москва, улица Кожуховская 6-Я, дом 17) 35000 руб. в возмещение расходов на экспертизу и 15000 руб. - в возмещение расходов на госпошлину.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.В. Лаврецкая

Судьи

Н.И. Левченко Е.Б. Расторгуев