Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2016 г. N 16АП-2070/16

г. Ессентуки

05 июля 2016 г.

Дело N А20-4309/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2016 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Егорченко И.Н., Марченко О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабаяном Р.С.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агро-Союз"

на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.03.2016 по делу N А20-4309/2015 (под председательством судьи Шогенова Х.Н.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агро-Союз" (ОГРН 1100718000954, ИНН 0701014386)

к муниципальному казенному учреждению "Местная администрация сельского поселения Герменчик Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики" (ОГРН 1020700652059, ИНН 0707006261)

о признании действия незаконными,

при участии в судебном заседании:

от муниципального казенного учреждения "Местная администрация сельского поселения Герменчик Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики": представитель Альборов С.Б. по доверенности от 14.01.2016,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Агро-Союз" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к муниципальному казенному учреждению "Местная администрация сельского поселения Герменчик Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики" (далее - местная администрация) о признании действия МКУ "Местная администрация сельского поселения Герменчик Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики" по досрочному расторжению договора аренды N 10 от 11.02.2009 и договора аренды N 11 от 11.02.2009 незаконными и обязании заключить договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 07:07:2200000:170 и 07:07:2200000:169 на новый срок.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.03.2016 в удовлетворении заявления в части признания незаконными действий местной администрации отказано, в остальной части заявление оставлено без рассмотрения. Суд исходил из того, что в материалы дела не представлено каких либо доказательств того, что местная администрация предприняла действия по досрочному расторжению договоров аренды. Оставляя заявление без рассмотрения в части обязании местной администрации заключить договор аренды на новый срок, суд исходил из того, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Не согласившись с вынесенным решением, общество обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение от 23.03.2016 отменить, исковые требования удовлетворить. Апеллянт ссылается на статью 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Поскольку, истец, надлежащим образом исполняет свои обязательства по договорам аренды, то отказ администрации в перезаключении договоров является необоснованным.

В судебном заседании представитель местной администрации с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 21.05.2016 в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело с учетом доводов апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.03.2016 по делу N А20-4309/2015 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 11.03.2009 между Администрацией местного самоуправления Урванского района и обществом заключен договор аренды N 10 земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, сроком до 06.02.2016 (том 1, л.д. 68-71). Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Предметом указанного договора является земельный участок за кадастровым номером 07:07:2200000:170 площадью 749 471 кв.м.

В соответствии с пунктом 4.1.10 договора по истечении срока договора, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия настоящего договора.

02.07.2015 общество обратилось в местную администрацию с просьбой о заключении договора аренды N 10 на новый срок (том 1, л.д. 9).

11.03.2009 между Администрацией местного самоуправления Урванского района и обществом заключен договор аренды N 11 земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, сроком до 06.02.2016 (том 1, л.д. 72-75). Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Предметом указанного договора является земельный участок с кадастровым номером 07:07:2200000:169 площадью 2 176 467 кв.м.

В соответствии с пунктом 4.1.10 договора по истечении срока договора, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия настоящего договора.

02.07.2015 общество обратилось в местную администрацию с просьбой о заключении договора аренды N 11 на новый срок (том 1, л.д. 10).

Обращения общества (N 1-юр/2015 и N 2-юр/2015) оставлены администрацией без ответа.

Местной администрацией в адрес общества направлено уведомление N 103 от 27.10.2015, в котором указывается, что на основании решения земельной комиссии, договоры NN 10, 11 будут расторгнуты с ООО "Агро-Союз" досрочно в связи с многократными нарушениями срока внесения арендной платы.

Истец, полагая, что имеет право на заключение новых договоров аренды на спорные земельные участки без проведения торгов, а действия местной администрации по досрочному расторжению договора аренды земельных участков являются незаконными, обратился в суд с настоящим иском.

В силу статьи 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомление о расторжении договора аренды является односторонней сделкой, поскольку оно направлено на признание прав и обязанностей по договору.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу пункта 5.1.5 договоров арендодатель имеет право принимать решения о досрочном расторжении договора в случае не внесения арендной платы за землю в течение двух кварталов подряд.

Согласно пункту 8.3 договора по требованию сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренными пунктом 5.1.5 настоящего договора.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При толковании положений договоров, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что досрочное расторжение договоров аренды возможно только в судебном порядке.

Следовательно, намерения администрации досрочно расторгнуть договоры являются не соответствующими положениям Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, местной администрацией намерения по досрочному расторжению договоров аренды не реализованы, земельные участки не переданы по акту приема-передачи от общества к местной администрации.

Кроме того, в силу статьи 131, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2, 4, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) прекращение договора аренды подлежит государственной регистрации. В материалы дела не представлено доказательств государственной регистрации прекращения договора аренды, следовательно, договоры аренды не могут считаться расторгнутыми.

Таким образом, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу, что оснований для признания действий местной администрации по досрочному расторжению договоров аренды незаконными не установлено.

Апелляционная жалоба не содержит доводов о несогласии истца с решением суда в указанной части.

В части требований об обязании заключить договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 07:07:2200000:170 и 07:07:2200000:169 на новый срок, судом установлено следующее.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора относительно земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный вывод сформулирован в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", подлежит применению и к рассматриваемой ситуации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованная в заключении договора сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора). Последняя должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, требование о понуждении заключить договор в отношении земельного участка, может быть заявлено в суд только после направления истцом уполномоченному органу (для которого заключение такого договора является обязательным), оферты (проекта договора) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в установленный законом срок.

Представленное в дело заявление предполагало при его отклонении возможность оспаривания соответствующего решения (действия) по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, но не обращение в суд с настоящим иском.

В арбитражной практике проводится различие между такими способами приобретения (возобновления пользования) земельного участка как признание незаконным отказа в предоставлении земельного участка и обращение с иском о понуждении или об обязании заключить договор в отношении земельного участка.

Дифференциация данных способом отстаивания интереса в получении земельного участка получила отражение в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

При избрании обращения в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

Однако истец избрал иной вариант. Истец не оспорил решение уполномоченного органа по результату рассмотрения указанного обращения. Истец инициировал спор, связанный с понуждением к заключению договора, следовательно, обязан был в целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора направить оферту в виде проекта договора аренды, содержащего все существенные условия, который мог бы быть подписан уполномоченным органом либо не подписан. В последнем случае истец мог обратиться в суд с приложением данного проекта и доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора и требовать понуждения заключить договор (дополнительное соглашение) на предложенных им условиях.

Между тем, в приложениях к заявлениям N 1-юр/2015 и 2-юр/2015, поступивших в местную администрацию 20.07.2015, не указаны проекты договоров аренды земельных участков. В материалы дела проекты договоров аренды земельных участков также не представлены.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Не может быть принята ссылка заявителя апелляционной жалобы на статью 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Указанный порядок не отменяет необходимость соблюдения требований статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при обращении с иском о понуждении заключить договор.

Согласно пункту 1 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

Устанавливая особенности предоставления земельных участков, в том числе регулируя вертикальные административно-правовые отношения при предоставлении земельных участков, нормы Земельного кодекса Российской Федерации не отменяют необходимость соблюдения досудебного порядка при обращении с иском по правилам пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, предусмотренный федеральным законом.

У апелляционного суда отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции, согласно которым представленные истцом заявления N 1-юр/2015 и N 2-юр/2015 не являются офертой (проектом договора аренды земельного участка), следовательно, досудебный порядок урегулирования спора истцом не соблюден.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права и не влияют на правильность принятого по делу судебного акта, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

При указанных обстоятельствах у апелляционного суда отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.03.2016 по делу N А20-4309/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Председательствующий

Ю. Б. Луговая

Судьи

И.Н. Егорченко О.В. Марченко