Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 7 июля 2016 г. N 10АП-6108/16

г. Москва

07 июля 2016 г.

Дело N А41-11975/16

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Боровиковой С.В., Закутской С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "АРВ-Капитал": Воротников И.А. по доверенности б/н от 01.09.15,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АРВ-Капитал" на решение Арбитражного суда Московской области от 08 апреля 2106 года по делу N А41-11975/16, принятое судьей Уваровым А.О., по иску Управления земельных отношений Раменского муниципального района к обществу с ограниченной ответственностью "АРВ-Капитал" о взыскании задолженности по арендной плате, пени и расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Управление земельных отношений Раменского муниципального района обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "АРВ-Капитал" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 27001-Z от 30.07.04 земельного участка за период с 4 квартал 2014 года по 2 квартал 2015 года включительно в размере 9 718 376 рублей, в том числе: 9 269 341 рубль основного долга, 449 035 рублей пени; расторжении договора аренды N 27001-Z от 30.07.04 земельного участка общей площадью 187 900 кв.м., с кадастровым номером 50:23:0040306:0005, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, Чулковский с.о., п. им. Тельмана, разрешенное использование: для строительства парка отдыха и развлечений и ведение деятельности по организации отдыха и развлечений, взыскании расходов по госпошлине (л.д. 3-6).

Иск заявлен на основании статей 309, 310, 314, 330, 408, 452, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Московской области от 08 апреля 2016 года с ООО "АРВ-Капитал" в пользу Управления земельных отношений Раменского муниципального района было взыскано 9 269 341 рублей основного долга, 449 035 рублей пени; договор аренды земельного участка N 27001-Z от 30.07.04 был расторгнут; с ООО "АРВ-Капитал" в доход федерального бюджета было взыскано 77 592 рубля государственной пошлины (л.д. 86-88).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "АРВ-Капитал" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части расторжения договора аренды, ссылаясь на несоблюдение истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора (л.д. 90-91).

В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО "АРВ-Капитал" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить в обжалуемой части, принять по делу новый судебный акт.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Управления земельных отношений Раменского муниципального района Московской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку лицами, участвующими в деле не заявлены возражения в пересмотре судебного акта в обжалуемой части, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения в части расторжения договора аренды земельного участка N 27001-Z от 30.07.04

Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 30.07.04 между Министерством имущественных отношений Московской области (Арендодатель) и ООО "Волшебный городок" (Арендатор) был заключен договор аренды N 27001-Z земельного участка сроком на 49 лет, общей площадью 187 900 кв.м., с кадастровым номером 50:23:0040306:0005, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, Чулковский с.о., п. им. Тельмана, для строительства парка отдыха и развлечений и ведение деятельности по организации отдыха и развлечений (л.д. 7-10).

Согласно пункту 3.1. договора (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 11.05.05) размер арендной платы за земельный участок определяется в приложении N 2 к настоящему договору (л.д. 18-20).

Арендная плата вносится ежеквартально в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартал включительно (п. 3.3. договора в редакции дополнительного соглашения N 1 от 11.05.05).

Пунктом 3.5. договора (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 11.05.05) закреплено, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, без согласования с арендатором и без внесения дополнений в договор.

На основании соглашения N 2 от 01.11.10 к договору аренды N 27001-Z от 30.07.04 права и обязанности Арендодателя по указанному договору перешли к Комитету по управлению имуществом Раменского муниципального района Московской области (л.д. 22).

21.04.11 между ООО "Волшебный городок" (Сторона 1) и ООО "Активизор" (Сторона 2) было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 27001-Z от 30.07.04 (л.д. 23-25).

На основании соглашения от 09.08.13 права и обязанности Арендатора по договору аренды N 27001-Z от 30.07.04 перешли от ООО "Активизор" к ООО "АРВ-Капитал" (л.д. 26-28).

В соответствии с пунктом 6.2. договора N 27001-Z от 30.07.04 в редакции дополнительного соглашения N 1 от 11.05.05 договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.3.1.

Согласно пункту 4.3.1. договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением (разрешенным видом использования), а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания Арендатором дополнительных соглашений к настоящему договору и нарушения других условий настоящего договора.

18.06.15 Управление земельных отношений Раменского муниципального района направило в адрес ООО "АРВ-Капитал" претензию N 875, в которой просило в течение 5 рабочих дней погасить имеющуюся задолженность по арендной плате, а также предложило расторгнуть договор аренды, указав, что в случае невыполнения данных требований Управление обратится в суд с иском о взыскании задолженности и расторжении договора (л.д. 29).

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что они подтверждены документально.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как указывалось выше, на основании договора аренды земельного участка N 27001-Z от 30.07.04, соглашения N 2 от 01.11.10 к нему, а также соглашений от 21.04.11 и от 09.08.13 о передаче прав и обязанностей по данному договору, ООО "АРВ-Капитал" в аренду сроком на 49 лет был передан земельный участок общей площадью 187 900 кв.м., с кадастровым номером 50:23:0040306:0005, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, Чулковский с.о., п. им. Тельмана, для размещения парка отдыха и развлечений (л.д. 5-8, 12-14, 16-21).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "АРВ-Капитал" доказательств внесения арендных платежей в полном объеме за спорный период не представлено равно как и контррасчета взыскиваемой задолженности, в связи с чем исковые требования в части взыскания основного долга правомерно были удовлетворены судом первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии с пунктом 6.2. договора N 27001-Z от 30.07.04 в редакции дополнительного соглашения N 1 от 11.05.05 договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.3.1.

Согласно пункту 4.3.1. договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением (разрешенным видом использования), а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания Арендатором дополнительных соглашений к настоящему договору и нарушения других условий настоящего договора.

Как следует из материалов дела, с 4 квартала 2014 года ООО "АРВ-Капитал" арендные платежи не вносились, в результате чего истец обратился в суд за взысканием образовавшейся задолженности.

В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

18.06.15 Управление земельных отношений Раменского муниципального района направило в адрес ООО "АРВ-Капитал" претензию N 875, в которой просило в течение 5 рабочих дней погасить имеющуюся задолженность по арендной плате, а также предложило расторгнуть договор аренды, указав, что в случае невыполнения данных требований Управление обратится в суд с иском о взыскании задолженности и расторжении договора (л.д. 29).

Указанная претензия была направлена ООО "АРВ-Капитал" по юридическому адресу общества, указанному в ЕГРЮЛ и в апелляционной жалобе ответчика.

Согласно отметке в карточке почтового уведомления названное отправление было получено представителем ответчика по доверенности 04.08.15 (л.д. 32).

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что с настоящим иском Управление обратилось только в марте 2016 года, апелляционный суд приходит к выводу о том, что, истцом был соблюден претензионный порядок, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку ответчиком было допущено существенное нарушение условий договора аренды, суд первой инстанции правомерно расторг данный договор.

Довод заявителя апелляционной жалобы о несоблюдении истцом формы претензии о расторжении договора признается апелляционным судом несостоятельным.

Как указывалось выше, согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Поскольку претензия N 875 от 18.06.15 содержит в себе требование как о погашении имеющейся задолженности в пятидневный срок, так и о расторжении договора, а также указание на возможность обращения в суд с соответствующими требованиями, учитывая, что в установленный срок данная претензия удовлетворена не была, а с настоящим иском Управление земельных отношений Раменского муниципального района Московской области обратилось в арбитражный суд только в марте 2016 года, оснований полагать несоблюдение истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора не имеется.

Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.

Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 08 апреля 2016 года по делу N А41-11975/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

С.В. Боровикова С.А. Закутская