Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июля 2016 г. N 15АП-9024/16

город Ростов-на-Дону

06 июля 2016 г.

дело N А32-32318/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 июля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,

судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кубанская нефтегазовая компания" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2016 по делу N А32-32318/2015 (судья Боровик А.М.) по иску администрации муниципального образования город Краснодар к обществу с ограниченной ответственностью "Кубанская нефтегазовая компания" и индивидуальному предпринимателю Курузовой Фатиме Гилимовне о расторжении договора, об обязании вернуть земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Кубанская нефтегазовая компания" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 30.11.2010 N 4300016913, об обязании общества вернуть администрации земельный участок общей площадью 613 кв.м, расположенный по ул. Зиповской, 2/3 в Центральном внутригородском округе города Краснодара с кадастровым номером 23:43:0301002:1091 путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

Исковые требования мотивированы тем, что обществом нарушены условия договор аренды земельного участка.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2016 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечена индивидуальный предприниматель Курузова Фатима Гилимовна.

Истец в суде первой инстанции заявил ходатайство об уточнении требований в части лица, обязанного возвратить земельный участок, и просил обязать Курузову Фатиму Гилимовну вернуть администрации земельный участок общей площадью 613 кв.м, расположенный по ул. Зиповской, 2/3 в Центральном внутригородском округе города Краснодара, кадастровый номер 23:43:0301002:1091 путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

Решением от 08.04.2016 по делу N А32-32318/2015 суд расторг договор аренды земельного участка от 30.11.2010 N 4300016913, заключенного между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "Кубанская нефтегазовая компания" (с учетом уступки прав по договору) и обязал Курузову Фатиму Гилимовну вернуть администрации земельный участок общей площадью 613 кв.м, расположенный по ул. Зиповской, 2/3 в Центральном внутригородском округе города Краснодара, кадастровый номер 23:43:0301002:1091 путем подписания акта приема-передачи земельного участка Суд взыскал с общества и Курузовой Фатимы Гилимовны в доход федерального бюджета по 3000 рублей государственной пошлины с каждого.

Суд указал, что наличие действующего разрешения на строительство не лишает истца права обратиться в суд с данным иском, поскольку ответчик фактически так и не освоил земельный участок, тем самым нарушил существенные условия договора, лишив истца того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд пришел к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить, в иску отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

28.12.2015 произведена государственная регистрация договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30.11.2010 N 4300016913 между ООО "Кубанская нефтегазовая компания" и Курузовой Ф.Г., ответчиком было заявлено ходатайство о прекращении производства по делу в связи с неподведомственностью данного дела арбитражному суду. Новым арендатором по договору аренды земельного участка от 30.11.2010 N 4300016913 является Курузова Фатима Гилимовна. Судом данное ходатайство удовлетворено не было,

истец ссылается, что департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар ООО "Кубанская нефтегазовая компания" было выдано разрешение на строительство от 16.06.2011 N RU23306000-1815-p объекта капитального строительства офисного здания на указанном земельном участке сроком до 16.02.2013 и на настоящий момент не было продлено. Администрация в иске ссылается на данный факт как на нарушение со стороны ООО "Кубанская нефтегазовая компания" условий договора аренды. Однако данное обстоятельство является не верным. ООО "Кубанская нефтегазовая компания", являясь арендатором по договору аренды земельного участка 30.11.2010 N 4300016913, систематически продлевало разрешение на строительство в течение всего периода действия договора аренды. Последний раз разрешение на строительство было продлено до 24.03.2016. Договором аренды земельного участка от 30.11.2010 N4300016913 не установлены сроки начала строительства, следовательно, арендатор имеет право начать процедуру строительства в течение любого времени действия данного договора. Также из определения ВАС РФ от 20.10.2009 NВАС-12985/09 по делу NА56-14331/2008 следует, что неиспользование ответчиком земельного участка по целевому назначению при отсутствии в договоре аренды земельного участка срока строительства, не может быть квалифицировано как нарушение условий договора и стать основанием для досрочного расторжения договора аренды данного участка. Истцом не представлено документов, подтверждающих существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, в результате которого администрация понесла ущерб. На протяжении периода времени, когда ООО "Кубанская нефтегазовая компания" была арендатором по договору аренды, арендная плата вносилась своевременно. Процедура строительства офисного здания не была начата вследствие подготовки разрешительной и проектно-технической документации, а также тяжелого финансового положения предприятия, поскольку все ресурсы и затраты ООО "Кубанская нефтегазовая компания" были направлены на организацию и осуществление строительства многотопливных автомобильных заправочных станций согласно видам деятельности предприятия. С момента государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N4300016913 от 30.11.2010, заключенного между Курузовой Фатимой Гилимовной и ООО "Кубанская нефтегазовая компания", Курузова Ф.Г., являясь новым арендатором по договору аренды, предпринимает все возможные меры по осуществлению благоустройства и строительства на земельном участке. Является несправедливым, что суд первой инстанции не предоставил Курузовой Фатиме Гилимовне возможности доказать необходимость в земельном участке.

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи уведомленными о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 19.11.2010 N 9472 "О предоставлении ООО "Кубанская нефтегазовая компания" земельного участка в Центральном внутригородском округе города Краснодара" между обществом и администрацией заключен договор аренды земельного участка от 30.11.2010 N 4300016913 - л.д. 13 том 1.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.01.2011, регистрационная запись N 23-23-01/919/2010-259.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 613 кв.м, расположенный по ул. Зиповской, 2/3 в Центральном внутригородском округе города Краснодара, кадастровый номер 23:43:0301002:1091.

В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставлен для строительства офиса.

Срок действия договора установлен с 19.11.2010 до 19.11.2020.

В соответствии с подпунктом 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Согласно выписке из ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым номером 23643:0301002:1091 данные о правообладателе отсутствуют - л.д. 64 том 1.

Актами осмотра земельного участка от 15.06.2015 N 1104 и от 10.08.2015 N 1741 установлено, что земельный участок общей площадью 613 кв.м, расположенный по ул. Зиповской, 2/3 в Центральном внутригородском округе города Краснодара, кадастровый номер 23:43:0301002:1091 огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, зарос сорной растительностью - л.д. 19, 23 том 1.

Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 18.06.2015 N 29/6257 обществу выдано разрешение на строительство от 16.06.2011 N RU23306000-1815-p объекта капитального строительства офисного здания на указанном земельном участке сроком до 16.02.2013 - л.д. 28 том 1.

Невозвращение земельного участка послужило основанием для обращения администрации муниципального образования город Краснодар в суд с настоящим иском.

Пункт 7.2 договора предусматривает досрочное расторжение договора по обоюдному согласию сторон договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора по основанию его нарушения арендатором обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Администрация ответчику направила предписание от 25.06.2015 N 18454.26 об устранении нарушений в месячный срок со дня его получения. Данное предписание было получено ответчиком 01.07.2015, что подтверждается уведомлением о вручении заказного почтового отправления.

В связи с неустранением в установленный срок нарушений администрацией ответчику направлено уведомление от 31.07.2015 N 10244/01 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Данное уведомление было получено ответчиком 19.08.2015, что подтверждается уведомлением о вручении заказного почтового отправления.

В связи с чем правомерен вывод суда первой инстанции о соблюдении досудебного порядке урегулирования спора.

Заключение 04.09.2015 между ООО "Кубанская нефтегазовая компания" и Курузовой Фатимой Гилимовной договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30.11.2010 N 43000169136 свидетельствует о том, что общество уклоняется от подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 9) предусматривает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

Пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ установлено основание прекращения права на земельный участок в виде неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с его неосвоением для строительства представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие совершение обществом, Курузовой Ф.Г. необходимых действий для строительства, доказательств, подтверждающих совершение действий по получению проектно-технической документации. Ответчик ссылается на то, что разрешение на строительство было продлено, однако самого факта продления разрешения на строительство не достаточно для констатации освоения земельного участка. Как указано выше, из актов осмотра следует, что земельный участок заброшен.

Ответчиком также не представлены доказательства, которые указывали на наличие объективных причин, препятствовавших для совершения действий по освоению земельного участка.

Само по себе наличие необходимости в чем-либо должно проявляться в активных действиях, а не в бездействии субъекта по отношению к объекту.

Данный спор подведомственен арбитражному суду: Курузова М.Г. имеет статус индивидуального предпринимателя, спор связан с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности - строительство офиса.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010 разъяснено, что если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя. С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно взыскал госпошлину с ответчиков в размере по 3 000 руб. с каждого.

Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2016 по делу N А32-32318/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

О.Г. Авдонина А.А. Попов