Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 июля 2016 г. N 09АП-26488/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 1 ноября 2016 г. N Ф05-15528/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Правоотношение: по договору аренды в отношении земельного участка

город Москва

7 июля 2016 г.

дело N А40-228299/15

Резолютивная часть постановления оглашена 28.06.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 07.07.2016.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марковой Т.Т.

судей	Лепихина Д.Е., Попова В.И.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Бахтияровым Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "ФЦСР"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.03.2016

по делу N А40-228299/15, принятое судьей Поляковой А.Б.

по заявлению ЗАО "ФЦСР" (121601, Москва, бульвар Филевский, дом 40, стр. 1; 121601, Москва, бульвар Филевский, дом 40, подъезд 7, ОГРН 1037739332575)

к Департаменту городского имущества г. Москвы (125009, Москва, пер. Газетный, дом 1/12; 115054, Москва, ул. Бахрушина, д. 20, ОГРН 1037739510423)

третье лицо: Правительство г. Москвы (125032, Москва, ул. Тверская, дом 13, ОГРН 1027739813507)

о признании незаконным отказа;

при участии:

от заявителя - Периа А.Е. по доверенности от 12.04.2016;

от заинтересованного лица - Белова А.А. по доверенности от 26.08.2015;

от третьего лица - Белова А.А. по доверенности от 26.08.2015;

установил: решением Арбитражного суда г. Москвы от 31.03.2016 в удовлетворении заявления ЗАО "ФСЦСР" о признании незаконным одностороннего отказа Департамента городского имущества г. Москвы от договора аренды земельного участка N М-07-506775 от 23.04.2004, оформленного письмами от 07.08.2015 ДЕИ-И-35820/15 и от 17.09.2015 N ДГИ-ЭГР-7933/15-1, о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка N М-07-508035 от 09.11.2007, оформленного уведомлением от 07.08.2015 ДГИ-И-35819/15 и письмом от 17.09.2015 N ДГИ-Э-7933/15-1, о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка М-07-506036 от 09.11.2007, оформленного письмом от 07.08.2015 ДГИ-И-35821/15 и письмом от 17.09.2015 N ДГи-Э-7963/15-1, отказано.

К участию в деле привлечено третье лицо - Правительство г. Москвы.

Общество, не согласившись с принятым решением, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт по мотивам, изложенным в жалобе.

Представители заявителя, заинтересованного лица и третьего лица в судебном заседании поддержали свои доводы и возражения.

Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 19.12.2001 между Правительством г. Москвы и ЗАО "ФЦСР" заключен инвестиционный контракт N ДМЖ.01.ЗАО.00309 (реестровый номер N 13-000043-5701-0081-00001-01), предметом которого является реализация инвестиционного проекта по комплексной реконструкции жилых кварталов N 47, N 50 района Филевский парк в целях создания жилого фонда общей жилой площадью 53, 5 тыс. кв.м, а также объектов социально-бытового назначения.

В рамках реализации инвестиционного проекта построено 5 жилых домов по адресу: улица Барклая, дом 14 (жилой дом) - разрешение на ввод объектов в эксплуатацию от 29.03.2002 N 8142; проезд Береговой, дом 7 (жилой дом) - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 14.07.2008 N RU77208000-001062; улица Новозаводская, дом 8, корпус 4 (жилой дом и отдельно стоящее здание ТП) - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28.03.2003 N 8318; улица Новозаводская, дом 8, корпус 3 (жилой дом) - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.06.2003 N 8365; улица Новозаводская, владение 8/8 корпус 5-6 (жилой дом с подземной автостоянкой) - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.06.2011 N RU77208000-003555.

Кроме того, между Департаментом и ЗАО "ФЦСР" заключены договор аренды земельного участка от 23.04.2004 N М-07-506775 с кадастровым номером 77:07:0005008:100 площадью 10100 кв.м, расположенного по адресу: Москва, улица Большая Филевская, владение 17А, площадью около 3400 кв.м. для целей проектирования и строительства ТП и ДТП с пристроенными помещениями РЭП и ОДС (1-я очередь строительства), площадью около 6700 кв.м. - жилого монолитного дома с 2-х уровневой подземной автостоянкой и помещениями соцкультбыта (2-я очередь строительства), сроком до 31.12.2008; договор аренды земельного участка от 09.11.2007 N М-07-508035 с кадастровым номером 77:07:0002004:17, площадью 4900 кв.м., расположенный по адресу: Москва, улица Большая Филевская, владение 4 для целей строительства многоэтажного гаража с двухъярусной подземной частью, сроком до 03.11.2008; договор аренды земельного участка от 09.11.2007 N М-07-508036 с кадастровым номером 77:07:0002004:69, площадью 8440 кв.м., расположенный по адресу: Москва, улица Новозаводская, владение 8/8, корпусы 5-6, корпус 7 для целей строительства жилого дома (корпусы 5-6) и административного здания (корпус 7), сроком до 03.11.2008.

В соответствии с постановлением Правительства г. Москвы от 16.11.2010 N 1019-ПП "О создании Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы", органам исполнительной власти города Москвы указано обеспечивать в пределах компетенции участие в подготовке и рассмотрении исключительно на заседаниях Градостроительно-земельной комиссии города Москвы проектов решений по всем вопросам изменения существенных условий инвестиционных контрактов (договоров), договоров аренды (пользования) земельных участков, заключенных Правительством Москвы или его уполномоченными органами, предметом которых является строительство, реконструкция объектов капитального строительства.

Согласно п. 2.2.6 Положения о Градостроительно-земельной комиссии города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 16.11.2010 N 1019-ПП "О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы" основными функциями комиссии являются рассмотрение вопросов в области земельных отношений при строительстве (реконструкции, реставрации), в том числе рассмотрение вопросов о расторжении, прекращении договоров аренды земельных участков, предусматривающих строительство, реконструкцию и размещение объектов капитального строительства.

02.07.2015 на заседании ГЗК г. Москвы (протокол N 20) принято решение о прекращении реализации инвестиционного проекта по адресу: улица Барклая, владение 14, улица Новозаводская, владение 8/8, Береговой проезд, владение 7, улица Большая Филевская, владение 17 и расторжении инвестиционного контракта от 19.12.2001 N ДМЖ.01.3АО.00309 (реестровый N 13-000043-5701-0081-00001-01) в одностороннем порядке путем направления уведомления инвестору ЗАО "ФЦСР" на основании пункта 7.3 контракта и о расторжении договоров аренды земельных участков от 09.11.2007 N М-07-508036; от 09.11.2007 N М-07-508035; от 23.04.2004 N М-07-506775.

07.08.2015 Департаментом в адрес ЗАО "ФЦСР" направлены уведомление N ДГИ-И-35820/15 об отказе от договора аренды земельного участка от 23.04.2004 N М-07-506775; N ДГИ-И-35819/15 об отказе от договора аренды земельного участка от 09.11.2007 N М-07-508035; N ДГИ-И-35821/15 об отказе от договора аренды земельного участка от 09.11.2007 N М-07-508036.

Получение ЗАО "ФЦСР" указанных уведомлений подтверждается письмами от 09.09.2015 N 1-1/345-1, от 09.09.2015 N 1-1/344-1, от 09.09.2015 N 1-1/343-1, направленными обществом в адрес Департамента, в которых арендатором заявлены возражения по вопросу направления указанных уведомлений.

28.09.2015 ЗАО "ФЦСР" получены от уведомления Департамента от 17.09.2015 N N ДГИ-ЭГР-7942/15-1, ДГИ-ЭГР-7933/15-1, ДГИ-ЭГР-7963/15-1 о прекращении земельно-правовых отношений путем отказа от договоров аренды N М-07-506775 от 23.04.2004, N М-07-508035 от 09.11.2007, N М-07-508036 от 09.11.2007.

Не согласившись с решениями Департамента об односторонних отказах от договоров аренды, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых и фактических оснований.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.

Согласно п. 2.4 аренды земельных участков от 09.11.2007 N М-07-508036; от 09.11.2007 N М-07-508035; от 23.04.2004 N М-07-506775, действие договора прекращается со следующего дня соответствующего месяца и числа последнего года срока, если иное не вытекает из правоотношений сторон согласно законодательству.

Пунктом 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

С учетом положений п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договоры аренды земельных участков от 23.04.2004 N М-07-506775, от 09.11.2007 N М-07-508035, от 09.11.2007 N М-07-506036 возобновлены на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды, возобновленных на неопределенный срок, действующее законодательство не содержит.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. Аналогичная правовая позиция содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 31.05.2011 N 16092/10.

Департаментом в соответствии со ст. ст. 407, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации в адрес ЗАО "ФЦСР" направлены уведомление от 07.08.2015 N ДГИ-И-35820/15 об отказе от договора аренды земельного участка от 23.04.2004 N М-07-506775; уведомление от 07.08.2015 N ДГИ-И-35819/15 об отказе от договора аренды земельного участка от 09.11.2007 N М-07-508035; уведомление от 07.08.2015 N ДГИ-И-35821/15 об отказе от договора аренды земельного участка от 09.11.2007 N М-07-508036.

Получение ЗАО "ФЦСР" указанных уведомлений подтверждается письмами от 09.09.2015 N 1-1/345-1, от 09.09.2015 N 1-1/344-1, от 09.09.2015 N 1-1/343-1, направленными обществом в адрес Департамента, в которых арендатор представил свои возражения по вопросу направления указанных уведомлений.

Таким образом, арендодатель воспользовался предусмотренным ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации правом на прекращение договоров аренды, в соответствии с требованиями гражданского законодательства и условиями договора, и в связи с истечением срока его действия, предупредил об этом ЗАО "ФЦСР".

Действующее законодательство не устанавливает ограничений для арендодателя при отказе от возобновленного на неопределенный срок краткосрочного договора аренды земельного участка.

Следовательно, собственник земельного участка (город Москва в лице Департамента) воспользовался предоставленным ему законом правом путем расторжения договоров аренды, продленные на неопределенный срок.

Довод заявителя о том, что инвестиционный контракт, во исполнение которого заключены договоры аренды не расторгнут, судом не принимается, поскольку указание в договорах аренды земельных участков на строительство не свидетельствует о том, что договор приобретает инвестиционные условия.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которая, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, в том числе в части установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Кроме того, общество, приобретая права по договорам краткосрочной аренды земельных участков, знало о сроках их действия и нормативных сроках возведения объектов капитального строительства.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы отклоняются, поскольку из материалов дела следует, что обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции в полном объеме, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.03.2016 по делу N А40-228299/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Т. Маркова

Судьи

Д.Е. Лепихин В.И. Попов