Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 июля 2016 г. N 09АП-22533/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 8 ноября 2016 г. N Ф05-15410/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о признании незаконным акта органа власти по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г.Москва

06 июля 2016 г.

Дело N А40-247473/15

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июля 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цымбаренко И.Б.,

судей:	Бекетовой И.В., Каменецкого Д.В.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Сатаевым Д.Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу РОО "СПОРТИВНЫЙ КЛУБ "СПАРТАК-ВОЛЕЙБОЛ"на решение Арбитражного суда г.Москвы от 23.03.2016 по делу N А40-247473/15 судьи Блинниковой И.А. (120-1913)

по заявлению РОО "СПОРТИВНЫЙ КЛУБ "СПАРТАК-ВОЛЕЙБОЛ" (ОГРН 1027739377379)

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании незаконным решения,

при участии:

от заявителя:	Ромащенко В.В. по дов. от 10.02.2016; Дедков О.М., президент, протокол от 09.10.2014 N 2-2014;
от ответчика:	Дергаусова А.А. по дов. от 25.12.2015;

УСТАНОВИЛ:

РОО "СПОРТИВНЫЙ КЛУБ "СПАРТАК-ВОЛЕЙБОЛ" (далее - заявитель, общество, РОО) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Департамента городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент), изложенного в письме - уведомлении исх. N ДГИ-48288/15 от 25.09.2015 об обязании РОО "СПОРТИВНЫЙ КЛУБ "СПАРТАК-ВОЛЕЙБОЛ" осуществить доплату в размере 114 592 000 руб. за право на заключение договора аренды земельного участка от 31.01.2001 N М-06-016566.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.03.2016 заявленные требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с данным судебным актом, РОО подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда изменить и принять по делу новый судебный акт, учитывая доводы, изложенные в апелляционной жалобе заявителя.

В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, изложил свою позицию, указанную в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать, изложил свои доводы.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст.ст.266 и 268 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу и доводов апелляционной жалобы не находит оснований для отмены судебного акта.

Как усматривается из материалов дела, РОО "СПОРТИВНЫЙ КЛУБ "СПАРТАК-ВОЛЕЙБОЛ" заключило договор аренды от 31.01.2001 N М-06-016566 в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:06:0008009:1013 по адресу: г.Москва, Новоясеневский просп., вл.3 - для проектирования, строительства и последующей эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса с гостиницей, автостоянками и инженерными коммуникациями.

Градостроительно-земельной комиссией города Москвы от 19.09.2013 (протокол N 30 п.67) принято решение согласиться с оформлением Градостроительного плана земельного участка (далее - ГПЗУ) с кадастровым номером 77:06:0008009:1013.

ГПЗУ N RU77-226000-008434, утвержденным приказом Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 23.10.2013 N 2653, предусмотрены основные виды разрешенного использования - объекты размещения гостиниц и прочих мест временного проживания; объекты размещения досуговых и клубных организаций; объекты размещения помещений и технических устройств крытых физкультурно-оздоровительных комплексов; также установлены следующие технико-экономические показатели: предельная высота зданий, строений, сооружений - 50-м, суммарная поэтажная площадь объекта в габаритах наружных стен - 31 080 кв.м, плотность застройки - 35 тыс.кв.м/га.

Правительством Москвы издано постановление от 12.08.2014 N 458-ПП, которым установлены технико-экономические показатели строительства на земельном участке в соответствии с оформленным ГПЗУ.

Градостроительно-земельной комиссией города Москвы от 13.11.2014 (протокол N 38 п.28) принято решение согласиться с продлением обязательств по проектированию и строительству комплекса до 30.06.2017.

После проведения вышеназванных мероприятий Департаментом проведена оценка рыночной стоимости доплаты за право на заключение договора аренды земельного участка от 31.01.2001 N М-06-016566, после чего Департаментом принято оспариваемое решение о необходимости заявителю осуществить указанную доплату в размере 114 592 000 руб.

Указанное решение было доведено до сведения заявителя путем направления письма-уведомления исх.N ДГИ-Ц-48288/15 от 25.09.2015.

Данные обстоятельства явились основанием для обращения РОО "СПОРТИВНЫЙ КЛУБ "СПАРТАК-ВОЛЕЙБОЛ" с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Исследованными судом апелляционной инстанции доказательствами подтверждается правильное разрешение дела по существу арбитражным судом первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы о незаконности решения суда первой инстанции признаются коллегией несостоятельными.

Так, из материалов дела усматривается, что основанием для возникновения прав и обязанностей истца и ответчика в настоящем случае является договор аренды от 31.01.2001 N М-06-016566.

Градостроительно-земельной комиссией города Москвы от 13.11.2014 (протокол N 38 п.28) принято решение согласиться с продлением срока исполнения обязательств РОО "СПОРТИВНЫЙ КЛУБ "СПАРТАК-ВОЛЕЙБОЛ" по проектированию, строительству спортивно-оздоровительного комплекса с гостиницей, автостоянками и подземными коммуникациями по адресу: Новоясеневский просп., вл.3 до 30.06.2017 без применения к арендатору земельных участков штрафных санкций с внесением соответствующих изменений в условия договоров аренды земельных участков от 07.12.2009 N М-06-031010, от 31.01.2001 N М-06-016566.

Департаменту поручено обеспечить подготовку и согласование с арендатором проектов дополнительных соглашений к указанным договорам аренды, а также подготовку и оформление соответствующего правового акта Департамента.

В соответствии с указанным решением Комиссии Департаментом изданы распоряжения от 24.12.2014 N 5662-06 ДГИ "О внесении изменений в договор аренды земельного участка от 07.12.2009 N М-06-031010 (Юго-Западный административный округ города Москвы) в части срока проектирования и строительства", от 24.12.2014 N 5661-06 ДГИ "О внесении изменений в договор аренды земельного участка от 31.01.2001 N М-06-016566 (Юго-Западный административный округ города Москвы) в части срока проектирования и строительства".

Кроме того, учитывая, что на земельный участок с кадастровым номером 77:06:0008009:97 (договор аренды от 07.12.2009 N М-06-031010) разработан Градостроительный план земельного участка N RU77-226000-006638, утвержденный приказом Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 30.12.2013 N 3338, которым установлены следующие основные виды разрешенного использования земельного участка: - объекты размещения помещений и технических устройств подземных гаражей, стоянок (3004 10); - объекты размещения помещений и технических устройств распределительных пунктов (РП), распределительных трансформаторных пунктов (РТП), трансформаторных подстанций (ТД), соединительных пунктов (СП), центральных и индивидуальных тепловых пунктов (ЦТП, ИТП), автономных источников теплоснабжения (АИТ), тепловых камер- павильонов, газорегуляторных пунктов (ГРП) на газопроводах давлением менее 1,2 Мпа, индивидуальных артезианских скважин, канализационных насосных станций малой производительности, блок-станций и звуковых трансформаторных подстанций (БС, ЗТП) (3004 02), Департаментом издано распоряжение от 17.Ш.2014 N 16748 "Об изменении разрешенного использования земельного участка кадастровым номером 77:06:0008009:97".

В соответствии с указанными распоряжениями Департаментом подготовлены и направлены в адрес РОО "СПОРТИВНЫЙ КЛУБ "СПАРТАК-ВОЛЕЙБОЛ" проекты дополнительных соглашений к договорам аренды 07.12.2009 N М-06-031010, от 31.01.2001 N М-06-016566.

Вместе с тем, в Департамент неоднократно поступали несогласованные проекты дополнительных соглашений к указанным договорам аренды с протоколом разногласий.

В протоколах разногласий РОО "СПОРТИВНЫЙ КЛУБ "СПАРТАК- ВОЛЕЙБОЛ" не согласно с изменением цели предоставления земельного участка с кадастровым номером 77:06:0008009:97, на который заключен договор аренды от 07.12.2009 N М-06-031010.

В то время как в представленном проекте дополнительного соглашения к договору аренды от 07.12.2009 N М-06-031010 приведено в соответствие разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 77:06:0008009:97 и целевое использование земельного участка.

Заявитель не подписал направленные проекты дополнительных соглашений.

Департаментом исполнена публично-правовая функция органа государственной власти путем заключения договора аренды земельного участка. Далее все изменения существующих правоотношений должны происходить в рамках гражданско-правового оборота. В том числе в порядке ст.ст.445-446, 450-453 ГК РФ, включающие досудебный порядок урегулирования спора и составления протокола разногласий.

В соответствии с положениями ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, указанными в данной статье, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Из указанной нормы следует, что иные способы защиты прав могут быть установлены только законом.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Заявитель указал, что обратился в суд по правилам главы 24 АПК РФ, определяющей особый порядок обращения в суд за защитой нарушенного права.

По правилам главы 24 АПК РФ рассматриваются споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.

В связи с тем, что после заключения договора аренды земельного участка стороны стали равноправными участниками гражданского оборота, то настоящий спор не может быть рассмотрен в рамках гл.24 АПК РФ.

Правовые основания внесения доплаты, а также правовые последствия ее не внесения следует рассматривать в исковом порядке.

Изменения, произошедшие в разрешительной и градостроительной документации, отображены в таблице 6.4 и 6.5 (лист 20) представленного Отчета N 781 Г-13 5/15 об оценке рыночной стоимости права заключения договора аренды, приложенного к отзыву ответчика.

Участок предоставлен для целей строительства и последующей эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса. В соответствии с особыми условиями договора аренды арендатор был обязан предоставить в Департамент акт разрешенного использования участка, акт приемки в эксплуатацию, проект на размещение объекта для внесения изменений в договор аренды (раздел 4 договора).

Между тем, использование спорного земельного участка осуществляется на основании, заключенного с заявителем договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства и последующей эксплуатации оздоровительного комплекса.

Департамент выступает в настоящем случае как арендодатель и субъект, уполномоченный распоряжаться спорным земельным участком, то есть в рамках гражданских правоотношений, возникших из договора аренды, и требования заявлены в рамках сложившихся между сторонами гражданских правоотношений.

Договором аренды земельного участка и разработанной на основании него разрешительной документацией предусмотрено строительство объекта с четко определенными технико-экономическими показателями и видом разрешенного использования. Заявителем эти показатели изменены, разработана новая градостроительная документация, дополнен вид разрешенного использования.

Часть 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Указанная норма подлежит применению во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

В соответствии с п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. В соответствии с положениями ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

Из содержания п.4.2 договора арендатор обязан в течение года со дня присвоения в Москомземе (ныне ДГИ г.Москвы) настоящему Договору номера разработать проект строительства, обратиться в Москомархитектуру для согласования архитектурно-градостроительного решения, после чего передать проект в Мосгорэкспертизу. Указанные документы отображали технико-экономические показатели строительства на момент заключения договор аренды.

Увеличение площади спорного объекта неминуемо влечет необходимость внесения изменений в существующие договорные отношения.

Доказательств исполнения условий договора и внесения изменений в его условия не представлено.

Статьями 450 и 451 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Общество как арендатор, не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать департамент, выступающий арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора, в том числе путем использования механизма предоставления государственной услуги. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Указанная правовая позиция сформулирована Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума N 1756/13 от 25.06.2013, содержащем указание на обязательность ее применения.

В связи с тем, что заявитель изменил технико-экономические показатели строительства, Градостроительно-земельной комиссией было принято решение о внесении соответствующих изменений в договор. Условия договора вправе определять собственник земельного участка в лице уполномоченного органа. Департаментом получен отчет N 781Г-1955/15, которым установлено следующее:

- происходит увеличение площади проектируемых строений с 24 299 кв.м. на 31 080 кв.м., что означает увеличение площадей на 6781 кв.м. (лист 20 отчета);

- земельный участок не застроен и не используется (лист 22 отчета).

Таким образом, происходит как изменение в объемах строительства, в разрешенном использовании земельного участка, так и в сроках строительства.

Воля собственника земельного участка при заключении договора аренды не тождественна существующей ситуации.

Объемы и сроки строительства описаны в Постановлении Правительства Москвы от 25.12.2007 N 1175-ПП (редакция на момент заключения договора аренды). Этим же постановлением рассчитан и размер платы за заключение договора аренды (п.п.4.3.1-4.3.2 постановления).

Согласно п.7 ч.1 ст.1, п.п.1, 3 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, ч.1 ст.17 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" использование земли в городе Москве является платным.

В силу п.2 ст.17 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" (далее - Закон N 48) формами платы за использование земельных участков являются земельный налог и арендная плата.

Пунктом 5 указанной статьи установлено, что плата за приобретение права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается и взимается в соответствии со ст.19 Закона.

В соответствии с п.1 ст.19 Закона N 48 за право на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, взимается плата на условиях, определенных Правительством Москвы.

На основании п.4 ст.421, п.1 ст.424 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами; в предусмотренных законом случаях применяются цены (ставки), устанавливаемые или уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Таким образом, размер арендной платы за земельные участки в городе Москве устанавливается на основании цен (тарифов, расценок, ставок и т.п.), устанавливаемых и регулируемых уполномоченным на то государственным органом, а именно: на основании Постановления Правительства Москвы, то есть является регулируемой ценой (п.п.1, 2 ст.424 ГК РФ).

Согласно п.3 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) (в редакции, действующей до 01.03.2015) установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия, и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

При таких данных, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

В силу п.3.4 Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-1111 (в редакции постановления Правительства Москвы от 16.06.2011 N 276-ПП) в случае если на земельном участке планируется строительство (реконструкция) объектов, оказывающих влияние на развитие городской инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, по решению Градостроительно-земельной комиссии города Москвы арендная плата за первый год срока действия договора аренды такого земельного участка рассчитывается в сумме арендной платы согласно приложению 1 к настоящему постановлению и арендной платы, установленной на основании рыночной стоимости земельного участка, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В связи с тем, что заявитель самостоятельно изменил (увеличил) технико-экономические параметры объекта (в том числе увеличение общей площади объекта на 6 781 кв.м.), оказывающие влияние на развитие городской инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, у заявителя возникла обязанность произвести доплату за право на заключение договора аренды.

Дополнительно увеличены сроки строительства - срок строительства продлен до 30.06.2017, что также не тождественно первоначальной воле собственника земельного участка.

В соответствии с п.2 ст.17 Закона N 48 формами платы за использование земельных участков являются земельный налог и арендная плата, взимание дополнительных платежей действующим законодательством не предусмотрено.

Пунктом 5 статьи 17 Закона N 48 установлено, что плата за приобретение права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается и взимается в соответствии со ст.19 настоящего Закона.

В силу ст.614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Из совокупности указанных норм следует, что право на заключение договоров аренды земельных участков, является ни чем иным как составной частью арендной платы, не носящей периодичный характер.

Несмотря на составной характер платы по договору аренды обе ее части являются единой арендной платой за владение и пользование земельным участком.

Согласно п.п.1, 2 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Соглашение об изменении условий договора в соответствии с п.1 ст.452 ГК РФ совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с п.2 данной статьи требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу норм ст.ст.450, 452 ГК РФ в случае возникновения у сторон договора разногласий относительно изменения его условий, этот вопрос разрешается по соглашению сторон, либо не согласная сторона обращается в суд.

При таких обстоятельствах, в случае наличия между сторонами договорных отношений, они могут быть изменены только способом, установленным законом или договором.

Спор, возникший в связи с изменением или расторжением договора, подлежит разрешению в рамках искового производства.

Таким образом, оспаривание акта, действий Департамента как государственного органа, выразившиеся в отказе в предоставлении государственной услуги, подлежит рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, вопрос же о гражданско-правовых отношениях, основанных на сделке (договоре аренды) и внесении изменений в условия договора подлежит разрешению в рамках искового производства.

Спор, возникший в связи с изменением или расторжением договора, подлежит разрешению в рамках искового производства.

Между тем, суд первой инстанции, анализируя содержание оспариваемого решения Департамента, правильно указал, что заявитель выбрал неправильный способ защиты, поскольку оспариваемый ответ не является ненормативным правовым актом органа публичной власти, Правительство Москвы в лице Департамента в данном случае участвует в гражданских отношениях в качестве стороны договора, как собственник имущества, поэтому законность его отказа от внесения в договор аренды изменений в части срока и цели предоставления земельного участка, законность требования о доплате стоимости права аренды в сумме 114 592 000 руб. в связи с изменением технико-экономических показателей объекта, не могут быть разрешены в рамках главы 24 АПК РФ.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно указал на отсутствие оснований для удовлетворения заявленных требований.

Нормы материального права применены судом правильно.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.

Доводы апелляционной жалобы заявителя, связанные с иным толкованием норм права, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку они не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

При таких данных, апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным, обоснованным и не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины правомерно отнесены судом на заявителя в порядке ст.110 АПК РФ.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе также относятся на заявителя.

Руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 23.03.2016 по делу N А40-247473/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

И.Б. Цымбаренко

Судьи

И.В. Бекетова Д.В. Каменецкий