Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2016 г. N 18АП-7178/16

г. Челябинск

05 июля 2016 г.

Дело N А76-22001/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июля 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Романовского Дмитрия Валерьевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.04.2016 по делу N А76-22001/2015 (судья Белякович Е.В.).

В судебном заседании принял участие представитель ответчика Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Диниева Алена Адамовна (удостоверение от 28.03.2016 N 686, доверенность от 28.03.2016 N 7976).

Индивидуальный предприниматель Романовский Дмитрий Валерьевич (далее - ИП Романовский, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, ответчик), в котором потребовал:

- признать недействительным и незаконным отказ (бездействие) Комитета в предоставлении ИП Романовскому в аренду сроком на 3 года без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 74:36:0301003:70 для целей окончания строительства в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации";

- возложить на Комитет обязанность предоставить ИП Романовскому вновь созданный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0301003:70, подготовленный для целей завершения строительства соответствующего объекта недвижимого имущества;

- возложить на Комитет обязанность приложить к договору аренды расчёты арендной платы в размерах, определённых в решении Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-25206/2013 (л.д. 3-6).

Определением арбитражного суда первой инстанции от 07.09.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Челябинска (далее - Администрация) и общество с ограниченной ответственностью "Диагност-Авто" (далее - общество "Диагност-Авто").

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.04.2016 (резолютивная часть объявлена 19.04.2016) в удовлетворении заявленных требований отказано (л.д. 122-125).

ИП Романовский с принятым судебным актом не согласился и обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой. Истец ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объёме.

Податель апелляционной жалобы приводит следующие доводы.

Выводы суда первой инстанции не содержат ссылок на какие-либо законодательно подтверждённые основания для отказа в реализации предпринимателем права, предусмотренного пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении государственного (муниципального) земельного участка в аренду. Соответствующий перечень приведён в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации. В данном случае предусмотренных законом оснований для отказа в предоставлении земельного участка в аренду не имеется.

Суд первой инстанции проигнорировал то обстоятельство, что истец не является участником договора аренды от 14.10.2009 N 007168-К-2009. Договорные правоотношения между Комитетом и обществом "Диагност-Авто" не могут влиять на права ИП Романовского ввиду недопустимости формального отождествления субъектов права.

Никакого множества участников на стороне арендатора, как альтернативы для "права приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов", правила пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не содержат.

Суд первой инстанции не учёл, что в настоящее время действующих договорных отношений между Комитетом и собственниками объекта, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0301003:70, не существует. В дело не представлены доказательства, подтверждающие продление договора аренды земельного участка от 14.10.2009 N 007168-К-2009, заключенного между Комитетом и обществом "Диагност-Авто", на неопределённый срок в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Третьему лицу ничего не известно о продлении названного договора аренды.

Вывод суда первой инстанции о том, что запрет на проведение регистрационных действий, установленный постановлением судебного пристава-исполнителя от 15.07.2014, препятствует заключению нового договора аренды земельного участка, является ошибочным. Кроме того, постановлениями судебного пристава-исполнителя от 11.05.2016 ранее установленный запрет в настоящее время снят.

Помимо прочего, как полагает истец, суд первой инстанции необоснованно приобщил к материалам дела письменные отзывы Комитета (от 18.12.2015, 18.04.2016) на заявление предпринимателя, так как документов, подтверждающих направление экземпляров отзывов иным лицам, участвующим в деле, ответчик не представил.

Таким образом, ИП Романовский настаивает на удовлетворении заявленных требований (л.д. 131-136).

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru").

Истец и третьи лица явку своих представителей не обеспечили.

С учётом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 21.04.2009 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:36:0301003:70. Общая площадь участка 3634 кв.м. Категория земель "земли населённых пунктов". Вид разрешённого использования "для строительства комплекса автоуслуг". Местоположение земельного участка: город Челябинск, Ленинский район, улица Игуменка.

На основании распоряжения первого заместителя главы г. Челябинска от 06.08.2009 N 3066-д между Комитетом (арендодатель) и обществом "Диагност-Авто" (арендатор) подписан договор от 14.10.2009 серии УЗ N 007168-К-2009 краткосрочной аренды земли г. Челябинска. В рамках данной сделки орган местного самоуправления обязался предоставить обществу "Диагност-Авто" в пользование на срок до 06.08.2012 для строительства комплекса автоуслуг земельный участок с кадастровым номером 74:36:0301003:70 (л.д. 12-17).

Земельный участок передан в пользование обществу "Диагност-Авто".

26 октября 2009 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена регистрационная запись N 74-74-01/815/2009-368 об обременении вещных прав на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0301003:70 арендой в пользу общества "Диагност-Авто". Государственная регистрация обременения осуществлена на основании договора аренды от 14.10.2009 серии УЗ N 007168-К-2009 (выписка из ЕГРП от 14.04.2016 - л.д. 115-116).

03 февраля 2010 года Администрация выдала в интересах общества "Диагност-Авто" разрешение N RU74315000-11-г-2010 на строительство капитального объекта под названием "комплекс автоуслуг", шифр проекта 1267-08. Срок действия разрешения - до 30.09.2012 (л.д. 18).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 14.12.2010 по делу N А76-20392/2010 частично удовлетворено исковое заявление Комитета к обществу "Диагност-Авто" о взыскании задолженности по арендной плате и пени (неустойки) из договора аренды от 14.10.2009 серии УЗ N 007168-К-2009. Суд взыскал с общества "Диагност-Авто" в пользу Комитета задолженность за период с 14.10.2009 по 30.09.2010 в размере 184398,32 руб. и пени за период с 01.01.2010 по 30.09.2010 в сумме 67683,32 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований суд отказал. В тексте судебного акта, среди прочего, указано следующее. Согласно распоряжению от 06.08.2009 N 3066-д земельный участок предоставлен обществу "Диагност-Авто" без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Во исполнение договора аренды от 14.10.2009 земельный участок передан в пользование обществу "Диагност-Авто" по акту приёма-передачи не позднее 14.10.2009 (сведения размещены в открытом доступе на официальном сайте арбитражных судов "kad.arbitr.ru").

13 августа 2012 года в ЕГРП внесена регистрационная запись N 74-74-01/363/2012-363 о праве общей долевой собственности ИП Романовского (доля в праве 19/20) и общества "Диагност-Авто" (доля в праве 1/20) на объект незавершённого строительства именуемый "комплекс автоуслуг". Площадь застройки 620,4 кв.м. Степень готовности 90 %. "Литер А". Инвентарный номер 44422. Кадастровый номер 74:36:0000000:45647. Местоположение объекта: город Челябинск, улица Игуменка (л.д. 10-11, 110-114).

В письме от 28.12.2012 N 21976 Комитет сообщил руководителю общества "Диагност-Авто" следующее. Учитывая, что объектом права собственности является незавершённый строительством объект, оформление долгосрочной аренды земельного участка по улице Игуменка в Ленинском районе для эксплуатации указанного объекта не представляется возможным. Комитет также указал, что договор аренды от 14.10.2009 серии УЗ N 007168-К-2009 в силу закона - в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации продлён на неопределённый срок (л.д. 12).

11 августа 2014 года в ЕГРП внесена регистрационная запись N 74-74-01/437/2014-243 о государственной регистрации запрета на проведение любых регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0301003:70. Основание - постановление судебного пристава-исполнителя от 15.07.2014 (л.д. 115-116).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.04.2015 по делу N А76-25206/2013 частично удовлетворено исковое заявление Комитета к ИП Романовскому о взыскании задолженности по арендной плате и пени (неустойки) из договора аренды от 14.10.2009 серии УЗ N 007168-К-2009. Суд взыскал с предпринимателя в пользу Комитета 87369 руб. 90 коп. задолженности и 6389 руб. 35 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части исковых требований Комитета, а также в удовлетворении встречного искового заявления ИП Романовского суд отказал. В основу судебного акта положен вывод о том, что в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предприниматель является стороной договора аренды от 14.10.2009 серии УЗ N 007168-К-2009, так как приобрёл право собственности на объект незавершённого строительства, расположенный в границах арендованного земельного участка. Суд первой инстанции применил правовые позиции, изложенные в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 82/09, от 05.07.2011 N 1721/11 (сведения размещены в открытом доступе на официальном сайте арбитражных судов "kad.arbitr.ru").

21 мая 2015 года ИП Романовский обратился в Комитет с заявлением, в котором просил расторгнуть договор аренды от 14.10.2009 серии УЗ N 007168-К-2009 на основании пункта 4.2.13 данного договора, а также направить в его адрес новый договор аренды земельного участка. В обоснование требования о заключении нового договора предприниматель сослался на пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (л.д. 8).

В письме от 19.06.2015 N 12776 Комитет сообщил ИП Романовскому и обществу "Диагност-Авто" следующее. Земельный участок предоставлен в аренду, между Комитетом и обществом "Диагност-Авто" заключен договор аренды от 14.10.2009 серии УЗ N 007168-К-2009. В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка с кадастровым номером 74:36:0301003:70 на данном участке объект капитального строительства отсутствует. Идентифицировать объект незавершённого строительства с кадастровым номером 74:36:0000000:45647 на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0301003:70 не представляется возможным. Кроме того, согласно сведениям из ЕГРП судебным приставом-исполнителем установлен запрет на совершение регистрационных действий. В связи с этим, Комитет отказал в расторжении договора от 14.10.2009 N 007168-К-2009 и в заключении нового договора аренды земельного участка (л.д. 84-85).

Полагая, что орган местного самоуправления неправомерно отказал в заключении нового договора аренды земельного участка, ИП Романовский обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу (о понуждении к заключению договора аренды).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. Между ответчиком и третьим лицом - обществом "Диагност-Авто" имеет место действующий договор аренды спорного земельного участка. Поскольку общество "Диагност-Авто", также как и предприниматель, является собственником объекта незавершённого строительства, оснований для расторжения действующего договора аренды земельного участка со ссылкой на его пункт 4.2.13 не имеется. В силу того, что объект незавершённого строительства находится в общей долевой собственности общества и предпринимателя, последний имеет право вступить в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. При наличии существующих договорных правоотношений с одним из собственников объекта недвижимости отсутствуют правовые основания для заключения нового договора аренды земельного участка с истцом.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Одной из основных задач суда является определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства (часть 1 статьи 133 АПК РФ).

При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 168 АПК РФ).

При разрешении спора суд не связан с правовым обоснованием иска. Определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. С учётом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суд должен самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10).

По существу требования ИП Романовского направлены на понуждение органа местного самоуправления к заключению договора аренды земельного участка.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требования, предусмотренные указанной нормой материального права, подлежат рассмотрению по правилам общего искового производства, но не по правилам главы 24 АПК РФ. Истец должен доказать факт наличия на стороне ответчика предусмотренной законом обязанности заключить с ним соответствующий договор.

Суд первой инстанции ошибочно применил к рассматриваемым правоотношениям статьи 198, 200 АПК РФ.

Вместе с тем, данное обстоятельство не привело к принятию незаконного судебного акта.

Поскольку с заявлением о заключении нового договора аренды предприниматель обратился в орган местного самоуправления 21.05.2015, применению для целей регулирования рассматриваемых правоотношений подлежит законодательство Российской Федерации, действовавшее по состоянию на указанную дату.

В случае, если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом (пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

- собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Земельный участок (с кадастровым номером 74:36:0301003:70) предоставлен в аренду под строительство "комплекса автоуслуг" до 1 марта 2015 года - договор аренды от 14.10.2009 серии УЗ N 007168-К-2009.

Право общей долевой собственности ИП Романовского (доля в праве 19/20) и общества "Диагност-Авто" (доля в праве 1/20; следует отметить, что Романовский Д.В. является единственным участником и руководителем общества "Диагност-Авто") на объект незавершённого строительства под названием "комплекс автоуслуг" зарегистрировано в ЕГРП 13.08.2012.

При таких обстоятельствах заявление ИП Романовского формально соответствует пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Вместе с тем, оснований для понуждения Комитета к подготовке и заключению испрашиваемого предпринимателем договора аренды земельного участка в рассматриваемой ситуации не имеется.

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего кодекса (в том числе право аренды), возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 1 статьи 25 Земельного кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, то есть непотребляемые вещи (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса).

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса).

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0301003:70, с заявлением о предоставлении которого ИП Романовский обратился в орган местного самоуправления, является объектом договора аренды от 14.10.2009 серии УЗ N 007168-К-2009, заключенного между Комитетом и обществом "Диагност-Авто" без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 14.04.2016 (л.д. 115-116).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечёт прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определённого в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (пункты 1, 3 статьи 425 Гражданского кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определённый договором. Если срок аренды в договоре не определён, договор аренды считается заключенным на неопределённый срок (пункты 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

Срок действия договора аренды от 14.10.2009 серии УЗ N 007168-К-2009 установлен на период до 06.08.2012 (л.д. 12-оборот).

Условий о том, что с истечением первоначально установленного срока действия договор аренды, права и обязанности арендодателя и арендатора прекращаются, текст документа, подписанного представителями Комитета и общества "Диагност-Авто", не содержит (л.д. 12-17).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок применительно к статье 610 Гражданского кодекса (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса).

По истечении срока действий договора аренды общество "Диагност-Авто" предоставленный Комитетом земельный участок не освободило и не возвратило арендодателю. Более того, в границах этого земельного участка расположен объект незавершённого строительства, принадлежащий обществу "Диагност-Авто" и ИП Романовскому на праве общей долевой собственности. То есть фактически арендатор продолжил пользоваться предоставленным ему недвижимым имуществом.

Ни 06.08.2012, ни позднее орган местного самоуправления возражений против продления арендных правоотношений не заявил (доказательств обратного ИП Романовский и общество "Диагност-Авто" не представили). Более того, в письмах от 28.12.2012 N 21976, от 19.06.2015 N 12776 Комитет сообщил обществу "Диагност-Авто" о том, что договор аренды от 14.10.2009 серии УЗ N 007168-К-2009 продлён на неопределённый срок (л.д. 12, 84-85).

Тем самым, в силу отсутствия предусмотренных законом препятствий для применения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса (договор аренды заключен без проведения торгов), с 06.08.2012 действие договора аренды от 14.10.2009 серии УЗ N 007168-К-2009 возобновлено на неопределённый срок.

Следует отметить, что аналогичный вывод сделаны арбитражным судом при рассмотрении дела N А76-25206/2013.

Один и тот же объект недвижимого имущества (в данном случае земельный участок с кадастровым номером 74:36:0301003:70) не может одновременно выступать объектом двух арендных сделок, заключенных между разными лицами.

Довод истца о том, что договор аренды от 14.10.2009 подлежит расторжению на основании его пункта 4.2.13, подлежит отклонению в силу следующего. В дело не представлено доказательств заключения Комитетом и обществом "Диагност-Авто" соглашения о расторжении договора аренды от 14.10.2009, как это предусмотрено названным пунктом (часть 2 статьи 9, статьи 65, 66 АПК РФ). Более того, правило, предусмотренное пунктом 4.2.13 договора аренды (л.д. 13-оборот), призвано защитить интересы арендодателя, а не арендатора. Однако в данном случае орган местного самоуправления не выразил намерения использовать соответствующий способ защиты. Напротив, как указано выше, в письмах от 28.12.2012 N 21976, от 19.06.2015 N 12776 Комитет прямо указал на возобновление действия договора аренды на неопределённый срок, несмотря на наличие сведений о государственной регистрации права общей долевой собственности на объект незавершённого строительства (л.д. 12, 84-85).

Таким образом, в силу наличия действующего договора аренды земельного участка Комитет не может быть понуждён к заключению иного (нового) договора аренды этого же земельного участка.

Требования ИП Романовского по настоящему делу удовлетворению не подлежат вне зависимости от положений статьи 39.16 Земельного кодекса, поскольку отказ в заключении нового договора аренды обусловлен общими положениями гражданского законодательства Российской Федерации.

При рассмотрении доводов заявления и апелляционной жалобы предпринимателя арбитражный суд апелляционной инстанции также исходит из следующего.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (пункты 2, 10 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для её использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Соответствующие разъяснения практики применения норм материального права приведены в пунктах 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

При разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, следует руководствоваться пунктом 2 ст. 322 Гражданского кодекса, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное (пункт 20 постановления ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

В силу действия принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), приобретения истцом права на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершённого строительства, статьи 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса с даты регистрации вещного права (13.08.2012) ИП Романовский является стороной договора аренды от 14.10.2009 серии УЗ N 007168-К-2009. Предприниматель приобрёл права и обязанности второго арендатора земельного участка из указанной сделки в силу самого факта государственной регистрации его вещного права на объект незавершённого строительства, расположенный в границах арендуемого земельного участка, предоставленного для строительства этого объекта.

Аналогичный вывод сделаны арбитражным судом при рассмотрении дела N А76-25206/2013.

То обстоятельство, что в обоснование принятого решения суд первой инстанции сослался, среди прочего, на запрет на проведение регистрационных действий, установленный постановлением судебного пристава-исполнителя от 15.07.2014, не является основанием к отмене судебного акта.

Данный запрет установлен для учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем, выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований предпринимателя по настоящему делу основаны на наличии действующего договора аренды земельного участка, что соответствует подлежащим применению нормам материального права и установленным по делу фактическим обстоятельствам.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения (часть 3 статьи 270 АПК РФ).

Указанных нарушений судом первой инстанции не допущено.

ИП Романовский был своевременно извещён о возбуждении производства по настоящему делу, имел возможность реализовать свои процессуальные права, в том числе направить своего представителя (либо явиться лично, как этого неоднократно требовал суд первой инстанции - л.д. 54, 73-74) для участия в судебных заседаниях, для ознакомления с материалами дела, представленными ответчиком процессуальными и иными документами.

Несмотря на это, предприниматель своими процессуальными правами не воспользовался (часть 2 статьи 9 АПК РФ). Более того, как следует из текстов процессуальных ходатайств (заявлений) предпринимателя, поданных им в электронном виде, посредством использования системы "МойАрбитр" (л.д. 70, 75-77), ИП Романовский настаивал на рассмотрении заявленных им требований по существу в его отсутствие. При этом от дачи каких-либо дополнительных пояснений по обстоятельствам дела предприниматель отказался.

Приобщение судом первой инстанции к делу письменных отзывов Комитета в такой ситуации не свидетельствует о процессуальном нарушении, которое влечёт отмену либо изменение судебного акта.

С учётом изложенного выше решение суда первой инстанции отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Процессуальных нарушений, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ИП Романовского (податель жалобы).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.04.2016 по делу N А76-22001/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Романовского Дмитрия Валерьевича - без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Романовского Дмитрия Валерьевича (ОГРНИП 304745309600063) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 150 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Л.В. Пивоварова Л.А. Суспицина