Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2016 г. N 18АП-7370/16

г. Челябинск

08 июля 2016 г.

Дело N А76-17512/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОнаОн" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.04.2016 по делу N А76-17512/2015 (судья Первых Н.А.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "ОнаОн" - Винников А.Ю. (доверенность от 13.08.2015), Кодолов И.И. (директор),

общества с ограниченной ответственностью Производственно - коммерческая фирма "Мечта" - Бахтин Н.А. (доверенность от 01.02.2015).

Общество с ограниченной ответственностью "ОнаОн" (далее - общество "ОнаОн", истец), индивидуальный предприниматель Кодолов Игорь Николаевич (далее - предприниматель Кодолов И.Н.), индивидуальный предприниматель Кодолова Елена Анатольевна (далее - предприниматель Кодолова Е.А.) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Производственно - коммерческая фирма "Мечта" (далее - общество ПКФ "Мечта", первый ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг" (далее - общество "Агроторг", второй ответчик) о переводе прав обязанностей арендатора, принадлежащих обществу "Агроторг" на основании договора аренды нежилого помещения от 18.06.2015, на общество "ОнаОн", предпринимателей Кодолова И.Н. и Кодолову Е.А. с множественностью лиц на стороне арендатора (т. 1 л.д. 3-5).

Дело по указанному иску принято к производству суда под N А76-17512/2015.

Общество ПКФ "Мечта" в рамках самостоятельного дела N А76-15196/2015 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу "ОнаОн", предпринимателю Кодолову И.Н., предпринимателю Кодоловой Е.А. о принудительном выселении из помещения, расположенного по адресу: 454052, г. Челябинск, ул. Комаровского, 10, 1 этаж, принадлежащего на праве собственности обществу ПКФ "Мечта"; взыскании с общества "ОнаОн" 3 904,11 руб., предпринимателя Кодолова И.Н. 3904,11 руб., предпринимателя Кодоловой Е.А. 4 315 руб. задолженности по арендной плате; взыскании солидарно с указанных лиц 182 000,7 руб. упущенной выгоды, а также о распределении судебных расходов на оплату государственной пошлины по иску в сумме 6 823,71 руб. и на оплату услуг представителя в сумме 50 000 руб. (с учетом уточнения исковых требований, т. 3 л.д. 54-56).

Определением суда от 17.08.2015 дело N А76-15196/2015 объединено с делом N А76-17512/2015 для совместного рассмотрения с присвоением ему N А76-17512/2015 (т. 2 л.д. 24-25).

В ходе рассмотрения дела предприниматели Кодолов И.Н. и Кодолова Е.А. отказались от первоначальных исковых требований в части перевода на них прав и обязанностей арендатора, принадлежащих обществу "Агроторг" по договору аренды нежилого помещения от 08.05.2015 (т. 2 л.д. 42-43).

Общество ПКФ "Мечта" неоднократно уточняло встречные исковые требования, окончательно с учетом отказа от встречного иска в части принудительного освобождения помещения, расположенного по адресу: 454052, г. Челябинск, ул. Комаровского, 10, 1 этаж, взыскания упущенной выгоды с предпринимателей Кодолова И.Н. и Кодоловой Е.А. (т. 5 л.д. 44), просило суд обязать общество "ОнаОн" освободить помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Комаровского, д. 10 (частично занимаемый 1 этаж); взыскать с общества "ОнаОн" задолженность по арендной плате в сумме 10 000 руб., упущенную выгоду в сумме 1 811 334 руб. 30 коп., государственную пошлину по иску в сумме 31 113 руб., судебные расходы по экспертизе в сумме 14 200 руб. (т. 5 л.д. 95).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Стройсвязьмонтаж".

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.04.2016 (резолютивная часть от 29.04.2016) прекращено производство по делу в части первоначальных исковых требований предпринимателей Кодолова И.Н. и Кодоловой Е.А. о переводе на них прав и обязанностей арендатора, принадлежащих обществу "Агроторг" по договору аренды нежилого помещения от 08.05.2015, а также в части встречных исковых требований общества ПКФ "Мечта" к предпринимателям Кодоловой Е.А. и Кодолову И.Н. о принудительном освобождении занимаемого нежилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате и упущенной выгоды.

Судом отказано в удовлетворении первоначальных исковых требований общества "ОнаОн" и удовлетворены встречные исковые требования общества ПКФ "Мечта".

Суд взыскал с общества "ОнаОн" в пользу общества ПКФ "Мечта" арендную плату в размере 10 000 руб., упущенную выгоду в сумме 1 811 334 руб. 30 коп., всего 1 821 334 руб. 30 коп., судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины в размере 33 617 руб. 00 коп. и судебной экспертизы в размере 14 200 руб., а также обязал общество "ОнаОн" освободить помещение, расположенное по адресу: 454052, г. Челябинск, ул. Комаровского, 10, 1 этаж, переданное по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2014.

С указанным решением суда не согласилось общество "ОнаОн" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обратилось в апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении только первоначального иска.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, а также на неправильное применение судом норм материального и нарушение норм процессуального права.

Апеллянт считает необоснованным вывод суда первой инстанции о нетождественности предметов договоров аренды, переданных в арендное пользование истцу и обществу "Агроторг", поскольку из технических характеристик помещений, отраженных в данных технического учета, свидетельстве государственной регистрации права собственности следует, что в аренду обществу "Агроторг" переданы помещения, находящиеся в аренде у общества "ОнаОн".

Полагает, что суд, приняв во внимание результаты судебной экспертизы, пришел к необоснованному выводу о ненадлежащем исполнением арендатором своих обязанностей по оплате арендной платы, поскольку эксперт не сделал однозначного вывода о том, что подпись на квитанциях к приходным кассовым ордерам принадлежит не Ястребовой Т.И. Суд необоснованно отказал в назначении экспертизы по иным вопросам, целью которой являлось подтверждение наличия у общества ПКФ "Мечта" дублирующих печатей и образцов подписей Ястребовой Т.И., и отказав в назначении экспертизы, суд лишил истца права на представление доказательств в обоснование заявленных требований. В силу наличия доказательств оплаты апеллянт считает необоснованным взыскание задолженности по арендной плате в сумме 10 000 рублей. Кроме того, с учетом определения годовой арендной платы 5 000 рублей и установленного срока аренды в размере 11 месяцев считает, что арендная плата должна составлять 4 583 руб. 33 коп.

Апеллянт указывает, что суд пришел к неправильному выводу об отсутствии у арендатора преимущественного права на заключение договора на новый срок в силу нетождественности условий договора в части арендной платы, поскольку нормой п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено единственное условие для реализации такого права - тождественность объектов аренды.

Выводы суда первой инстанции о взыскании упущенной выгоды, по мнению подателя апелляционной жалобы, основаны на недоказанных обстоятельствах, поскольку ответчиком не представлено доказательства факта наличия убытков и причинно-следственной связи, в частности, не представлено доказательств фактического получения денежных средств во исполнение договора аренды с обществом "Агроторг", а также фактической передачи ему помещения. Судом не учтено, что истец выражал готовность продолжить арендовать помещение по цене на 10 % выше, чем предусмотрено договором с обществом "Агрострой", однако ответчик не принял предложение истца, тем самым способствовал причинению убытков. Судом неправильно определен размер убытков, поскольку с учетом сроков освобождения помещения арендатором, предусмотренных п. 2.2.13 договора аренды от 01.10.2014, заключенного с обществом "ОнаОн" и п. 1.3. договора аренды от 08.05.2015, заключенного с обществом "Агроторг", начисление убытков должно производиться с 06.10.2015.

К дате судебного заседания соответствующие требованиям части 2 статьи 262 АПК РФ отзывы на апелляционную жалобу в суд апелляционной инстанции не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители второго ответчика и третьего лица не явились.

С учётом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.

Ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, заявленное повторно в суде апелляционной инстанции, на основании ч. 2 ст. 65 и ст. 82 АПК РФ оставлено судом без удовлетворения. Суд исходил из того, что поставленные истцом на разрешение эксперта вопросы не направлены на выяснение юридически значимых обстоятельств по настоящему делу.

Так, первый из поставленных истцом на разрешение эксперта вопросов направлен на установление соответствия подписи Ястребовой Т.И. в уведомлении о расторжении договора от 12.05.2015, извещениях о выселении от 11.06.2015 и от 24.10.2015 условно-свободным образцам, которые были отобраны у Ястребовой Т.И. при проведении первоначальной экспертизы, тогда как оценка указанных документов не является юридически значимой для рассмотрения настоящего спора, и возможная тождественность анализируемых подписей не может подтвердить или опровергнуть довод апелляционной жалобы истца, в обоснование которого заявлена экспертиза - о наличии дублирующей подписи директора, которая была, по утверждению апеллянта, учинена на приходных кассовых ордерах от 01.11.2013 N 01, от 01.10.2014 N 01 на сумму 5 000 руб. каждый (т. 2 л.д. 127).

В силу этого, и принимая во внимание нормы 160, п. 1 и п. 2 ст. 420, п. 1 ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которых проставление печати на документе, оформляющем двустороннюю сделку, необходимо только в случаях, предусмотренных законом либо соглашением сторон, вопрос о достоверности проставленной на спорных приходных кассовых ордерах печати не может повлиять по существу на оценку таких документов.

Ходатайство апеллянта об истребовании на стадии апелляционного обжалования в порядке ст. 66 АПК РФ документов отклонено на основании ч. 2 ст. 268 АПК РФ при недоказанности уважительности причин невозможности представить (истребовать) такие доказательства в суде первой инстанции. Кроме того, судом не установлено оснований для дополнительного исследования обстоятельства фактического использования обществом "ОнаОн" помещениями 1 этажа здания по ул. Комаровского, 10 в г. Челябинске, для целей определения тождественности объектов аренды, по мотивам, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между обществом ПКФ "Мечта" (арендодатель) и обществом "ОнаОн" (арендатор) был оформлен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя, от 31.10.2013, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 01.11.2013 по 30.09.2014 за плату в размере 5 000 руб. в год нежилое помещение, расположенное по адресу: 454052, г. Челябинск, ул. Комаровского, 10, 1 этаж, для использования под торговлю продовольственными товарами (т. 2 л.д. 29-35).

Заявлением от 28.07.2014 общество "ОнаОн" на основании п. 1 ст. 621 ГК РФ заявило о своем преимущественном праве на заключение договора аренды в отношении арендуемого по договору аренды от 31.10.2013 нежилого помещения на новый срок (т. 2 л.д. 45).

01.10.2014 между обществом ПКФ "Мечта" (арендодатель) и обществом "ОнаОн" (арендатор) подписан новый договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 01.10.2014 по 31.08.2015 за плату в размере 5 000 руб. в год нежилое помещение, расположенное по адресу: 454052, г. Челябинск, ул. Комаровского, 10, 1 этаж, для использования под торговлю продовольственными товарами (т. 1 л.д. 12-18).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 74 АД 715770 от 20.12.2013 арендуемое помещение в составе нежилого здания общей площадью 1 330,7 кв.м, литер А, этажность: 3, по адресу: г. Челябинск, ул. Комаровского, 10, принадлежит на праве собственности обществу ПКФ "Мечта" (т. 2 л.д. 55).

Согласно п. 3.1. договора аренды нежилого помещения от 01.10.2014 арендная плата оплачивается арендатором до первого числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, либо иным путем по соглашению сторон. В стоимость арендной платы включены расходы по обеспечению помещения водоснабжением (с лимитом не более 10 куб.м в месяц), водоотведением.

В силу п. 5.1. указанного договора аренды договор может быть расторгнут в одностороннем порядке одной из сторон в любое время. О желании расторгнуть договор сторона-инициатор обязана письменно уведомить другую сторону в срок, не менее чем за 30 календарных дней.

Пунктом 5.2. договора установлено, что договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя, в том числе при использовании помещения не по назначению; при сдаче арендуемого помещения как в целом, так и по частям в субаренду или иное использование, при передаче права аренды; в залог, в уставный капитал иного предприятия или обременение его иным способом без письменного разрешения арендодателя; если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние арендованного имущества или инженерного оборудования, либо не выполняет обязанности, предусмотренные п.п. 2.2, 3.1, 3.2 договора; при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора с учетом последующих изменений и дополнений к нему арендной платы, а также платы за услуги связи, независимо от ее последующего внесения; при однократном нарушении любого из условий договора.

Обществом ПКФ "Мечта" с предпринимателями Кодоловым И.Н. и Кодоловой Е.А. оформлены аналогичные по содержанию договоры аренды нежилого помещения от 01.10.2014 и от 01.08.2014 соответственно, согласно которым:

- предпринимателю Кодолову И.Н. в арендное пользование на срок с 01.10.2014 по 31.08.2015 за плату в размере 5 000 руб. в год было передано нежилое помещение площадью 50 кв.м, расположенное по адресу: 454052, г. Челябинск, ул. Комаровского, 10, 1 этаж, для использования под торговлю продовольственными товарами (т. 1 л.д. 20-26);

- предпринимателю Кодоловой Е.А. в арендное пользование на срок с 01.08.2014 по 31.07.2015 за плату в размере 1 000 руб. в год было передано нежилое помещение площадью 50 кв.м, расположенное по адресу: 454052, г. Челябинск, ул. Комаровского, 10, 1 этаж, для использования под торговлю продовольственными товарами (т. 1 л.д. 28-34).

11.05.2016 членами комиссии в составе директора, учредителя и представителя общества ПКФ "Мечта", в присутствии свидетелей, составлен акт о выявленных нарушениях п.п. 2.2.1, 2.2.2, 2.2.4 и 2.2.17 договоров аренды нежилого помещения от 01.10.2014 и от 01.08.2014, заключенных с обществом "ОнаОн" и предпринимателями Кодоловым И.Н., Кодоловой Е.А. (т. 3 л.д. 79).

12.05.2015 общество ПКФ "Мечта" вручило названным лицам уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке и освобождении занимаемого помещения в срок 10.06.2015 включительно (т. 3 л.д. 47-52).

Обществом ПКФ "Мечта" также вручены арендаторам извещения о выселении от 11.06.2015 (т. 3 л.д. 43-45).

В ответ на уведомление от 12.05.2015 и извещение от 11.06.2015 общество "ОнаОн" направило обществу ПКФ "Мечта" письмо от 13.06.2015, которым сообщило об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды и отказе от выселения в добровольном порядке (т. 2 л.д. 26). Указанное письмо получено арендодателем 04.07.2015, о чем свидетельствует уведомлении о вручении почтового отправления (т. 2 л.д. 27).

17.06.2015 общество "ОнаОн", предприниматель Кодолов И.Н., предприниматель Кодолова Е.А. обратились к обществу ПКФ "Мечта" о заключении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Комаровского, 10, на новый срок (т. 1 л.д. 36-38).

Данные обращения оставлены арендодателем без удовлетворения.

08.05.2015 между обществом ПКФ "Мечта" (арендодатель) и обществом "Агроторг" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения (т. 3 л.д. 61-70), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель обязуется на условиях договора передать, а арендатор - принять во временное возмездное владение и пользование свободные от обязательств третьих лиц нежилые помещения общей площадью 426,5 кв.м, являющиеся частью нежилого здания, общей площадью 1 330,7 кв.м, инв. N 32780, литер А, этажность 3, с кадастровым (или условным) номером 74:36:0113002:261, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Комаровского, д. 10.

Помещение включает в себя в соответствии с техническим паспортом, составленным ОГУП "Обл. ЦТИ" по Челябинской области по состоянию на 27.02.2006, копия поэтажного плана первого этажа которого является приложением N 1 к договору следующие помещения: этаж: 1, номера на поэтажном плане NN 1-17, 20-28, 31-37.

Целевое назначение помещения: розничная торговля продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией (п. 1.2. договора аренды).

Передача арендатору помещения по акту приема-передачи осуществляется арендодателем в течение 35 календарных дней с даты государственной регистрации договора (п. 1.3. договора аренды).

Согласно п. 2.2. договора аренды ежемесячная величина арендной платы определяется в следующем порядке:

- с даты подписания акта приема-передачи по дату, в которую истекает два месяца с даты подписания акта приема-передачи по договору, ежемесячная величина арендной платы составляет - 130 000 руб.,

- начиная с третьего месяца аренды с даты подписания акта приема-передачи по договору по дату, в которую истекает двенадцать месяцев с даты подписания акта приема-передачи по договору ежемесячная величина арендной платы составляет - 260 000 руб.

В силу п. 5.1. договора аренды срок аренды по договору составляет десять лет с даты его государственной регистрации.

Приложением N 1 к договору ответчики согласовали границы помещения на поэтажном плане помещения (т. 3 л.д. 71).

Приложением N 4 к договору стороны согласовали состояние помещения на момент его передачи от арендодателя арендатору (т. 3 л.д. 75).

Договор аренды нежилого помещения от 08.05.2015 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 18.06.2015, что подтверждается отметкой на договоре (т. 3 л.д. 76 оборот), выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.07.2015 N 74-0-1-210/4025/2015-2978 (т. 1 л.д. 40).

Ссылаясь на нарушение своего преимущественного права на заключение договора аренды нежилого помещения на новый срок в порядке п. 1 ст. 621 ГК РФ фактом подписания между обществом ПКФ "Мечта" и обществом "Агроторг" договора аренды нежилого помещения от 08.05.2015, общество "ОнаОн" обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском.

Указывая на допущенные обществом "ОнаОн" нарушения обязательств арендатора по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2014, зафиксированные в акте о выявленных нарушениях от 11.05.2015 (т. 3 л.д. 79), в том числе связанные с просрочкой исполнения обязательства по оплате арендной платы, на расторжение договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя и несение убытков в виде неполученной от общества "Агроторг" арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 08.05.2015 в силу неосвобождения истцом нежилого помещения, общество ПКФ "Мечта" обратилось в суд со встречным иском.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно надлежащего выполнения условий договора аренды нежилого помещения от 31.10.2013 и от 01.10.2014 по оплате арендной платы судом первой инстанции по ходатайству общества ПКФ "Мечта" на основании ст. 82 АПК РФ назначена судебно - почерковедческая и судебно - техническая экспертиза, проведение которой поручено Научно-образовательному центру "Экспертные технологии", эксперту Коростелеву В.Н.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- выполнена ли подпись от имени Ястребовой Т.И. в квитанциях к приходным кассовым ордерам от 01.11.2013 N 01, от 01.10.2014 N 01 Ястребовой Татьяной Ивановной;

- проставлен ли оттиск печати общества ПКФ "Мечта" в квитанциях к приходным кассовым ордерам от 01.11.2013 N 01, от 01.10.2014 N 01 оригинальной печатью, либо наложена на документы с помощью технических средств.

По результатам экспертизы экспертом Научно - образовательного центра "Экспертные технологии" Коростелевым В.Н. в заключении N 01/16 от 18.01.2016 (т. 5 л.д. 2-12) сделаны следующие выводы:

- подписи, имеющиеся в представленных квитанциях к приходным кассовым ордерам от 01.11.2013 N 01, от 01.10.2014 N 01 в графах "Главный бухгалтер" выполнены, вероятно, не Ястребовой Татьяной Ивановной, а другим лицом;

- оттиски печати общества ПКФ "Мечта", имеющиеся в представленных квитанциях к приходным кассовым ордерам от 01.11.2013 N 01, от 01.10.2014 N 01 в графах "М.П. (штампа)", нанесены не печатью общества ПКФ "Мечта", образцы оттисков которой представлены для сравнения.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия у арендатора преимущественного права на заключение договора на новый срок в связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязанностей по оплате арендной платы. Суд пришел к выводу об отсутствии тождественности объектов аренды, переданных по договорам, заключенным с истцом и с обществом "Агроторг", а также условий договоров в части размера арендной платы.

Удовлетворяя встречный иск в части требований о взыскании арендной платы, суд пришел к выводу о том, что общество "ОнаОн" являлось арендатором по действующим договорам аренды, которые прекращены в соответствии с условиями договоров, и в заявленный истцом период пользовалось помещениями, не возвратив их арендодателю после прекращения договора аренды. Требования о взыскании упущенной выгоды, определенной истцом в размере арендной платы по договору аренды с новым арендатором, удовлетворены судом, поскольку суд посчитал, что общество "ОнаОн" после прекращения договора аренды неправомерно удерживало помещение, не осуществляя его возврат арендодателю, чем препятствовало передаче имущества в пользование новому арендатору.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционных жалоб истца и первого ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ определено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что между обществом ПКФ "Мечта" (арендодатель) и обществом "ОнаОн" (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя, от 01.10.2014, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 01.10.2014 по 31.08.2015 за плату в размере 5 000 руб. в год нежилое помещение, расположенное по адресу: 454052, г. Челябинск, ул. Комаровского, 10, 1 этаж, для использования под торговлю продовольственными товарами (т. 1 л.д. 12-18).

Действительность и заключенность указанного договора в ходе его исполнения, а также при рассмотрении дела в суде первой инстанции сторонами не оспаривались (ч. 31 ст. 70 АПК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, намерение арендатора продлить договор аренды в порядке п. 1 ст. 621 ГК РФ не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить имущество в аренду на новый срок.

Преимущественное право арендатора, гарантированное статьей 621 ГК РФ, на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (п. 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05).

В данном случае до истечения установленного п. 4.1. договора аренды нежилого помещения от 01.10.2014 срока общество ПКФ "Мечта" оформило с обществом "Агроторг" договор аренды нежилого помещения от 08.05.2015 (т. 3 л.д. 61-70), по которому обязалось в течение 35 календарных дней с даты государственной регистрации передать второму ответчику во временное возмездное владение и пользование свободные от обязательств третьих лиц нежилые помещения общей площадью 426,5 кв.м, являющиеся частью нежилого здания, общей площадью 1 330,7 кв.м, инв. N 32780, литер А, этажность 3, с кадастровым (или условным) номером 74:36:0113002:261, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Комаровского, д. 10.

При этом, как установлено судом первой инстанции, общество "ОнаОн", предприниматель Кодолов И.Н., предприниматель Кодолова Е.А. обращались 17.06.2015 к обществу ПКФ "Мечта" о заключении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Комаровского, 10, на новый срок (т. 1 л.д. 36-38), но данные обращения были оставлены арендодателем без удовлетворения.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что общество "ОнаОн" как прежний арендатор нежилого помещения, расположенного по адресу: 454052, г. Челябинск, ул. Комаровского, 10, 1 этаж, по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2014 было вправе воспользоваться механизмом защиты своих прав, предусмотренных п. 1 ст. 621 ГК РФ, и противопоставить свои права арендатора правам нового арендатора - общества "Агроторг".

Выводы суда первой инстанции о нетождественности объектов аренды, указанных в договоре аренды нежилого помещения от 01.10.2014 и договоре аренды нежилого помещения от 08.05.2015, являются неверными, так как не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Так, согласно п. 1.1. договоров аренды нежилого помещения от 31.10.2013 (т. 2 л.д. 29-35) и от 01.10.2014 (т. 1 л.д. 12-18), оформленных между обществом ПКФ "Мечта" (арендодатель) и обществом "ОнаОн" (арендатор), арендатору было передано и принято им в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: 454052, г. Челябинск, ул. Комаровского, 10, которое без указания конкретной площади было поименовано как 1 этаж.

Заявлением от 28.07.2014 общество "ОнаОн" на основании п. 1 ст. 621 ГК РФ просило первого ответчика в порядке преимущественного права заключить договор аренды на новый срок также в отношении 1 этажа здания по адресу: 454052, г. Челябинск, ул. Комаровского, 10 (т. 2 л.д. 45).

07.09.2015 представители общества "ОнаОн" в присутствии свидетелей составили акт обследования нежилых помещений на первом этаже здания по адресу: г. Челябинск, ул. Комаровского, 10, которым установили, что помещения, указанные в приложенном техническом плане и ограниченные жирной линией (весь первый этаж здания за исключением лестничных клеток), находятся в фактическом владении и пользовании общества "ОнаОн" (т. 3 л.д. 125-126).

Доказательства, опровергающие указанные обстоятельства, в частности указывающие, что обществу "ОнаОн" обществом ПКФ "Мечта" в аренду по договору от 01.10.2014 было передано помещение меньшей площадью или что истцом было допущено неосновательное (бездоговорное) пользование помещениями всего первого этажа в здании по адресу: г. Челябинск, ул. Комаровского, 10, ответчиками суду первой инстанции представлены не были.

При этом из сопоставления сведений технического плана (т. 3 л.д. 126) и приложения N 1 к договору аренды нежилого помещения от 08.05.2015 (т. 3 л.д. 71) следует, что обществу "Агроторг" в аренду передан тот же объект недвижимости, который ранее был передан в аренду истцу.

Указанный вывод также подтверждается перепиской общества ПКФ "Мечта" и общества "Агроторг", в которой первый ответчик выразил готовность передать второму ответчику нежилое помещение, расположенное по адресу: 454052, г. Челябинск, ул. Комаровского, 10 (1 этаж) после того, как его освободят общество "ОнаОн", предприниматели Кодолов И.Н. и Кодолова Е.А. (т. 3 л.д. 78), а также последующим обращением первого ответчика в арбитражный суд со встречным исковым заявлением, в том числе и о взыскании убытков вызванных невозможностью передачи новому арендатору нежилого помещения до его освобождения обществом "ОнаОн".

Представленные в дело документы от общества с ограниченной ответственностью "СтройСвязьМонтаж", в частности письменные пояснения (т. 5 л.д. 70), договор аренды от 15.08.2015 (т. 5 л.д. 79-81) и платежные поручения об оплате арендной платы (т. 5 л.д. 82, 83), не опровергают изложенный вывод апелляционного суда о тождественности объектов аренды, поскольку в силу ст. 68 АПК РФ и ст. 655 ГК РФ не подтверждают фактического предоставления обществу "СтройСвязьМонтаж" в аренду помещений, занимаемых истцом.

Указанные обстоятельства послужили дополнительным основанием для отказа судом апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства истца в истребовании дополнительных доказательств.

Вместе тем, указанные неправильные выводы суда первой инстанции не привели к принятию по существу неправильного решения.

По смыслу п. 1 ст. 621 ГК РФ, п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Следовательно, исковые требования о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды могут быть удовлетворены в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора.

Статьей 309 и пунктом 1 статьи 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 3.1. договоров аренды нежилого помещения от 31.10.2013 и от 01.10.2014 истец и первый ответчик установили, что размер арендной платы за всю арендуемую площадь составляет 5 000 руб. в год, НДС не предусмотрен. Арендная плата оплачивается арендатором до первого числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, либо иным путем по соглашению сторон. В стоимость арендной платы включены расходы по обеспечению помещения водоснабжением (с лимитом не более 10 куб.м в месяц), водоотведением.

В подтверждение факта исполнения обязанности арендатора по оплате арендной платы по указанным договорам общество "ОнаОн" представило суду приходные кассовые ордера от 01.11.2013 N 01, от 01.10.2014 N 01 на сумму 5 000 руб. каждый (т. 2 л.д. 127).

Однако, согласно результатам судебной экспертизы, отраженным в заключении N 01/16 от 18.01.2016 (т. 5 л.д. 2-12), подписи, имеющиеся в представленных квитанциях к приходным кассовым ордерам от 01.11.2013 N 01, от 01.10.2014 N 01 в графах "Главный бухгалтер" выполнены, вероятно, не Ястребовой Татьяной Ивановной, а другим лицом; оттиски печати общества ПКФ "Мечта", имеющиеся в представленных квитанциях к приходным кассовым ордерам от 01.11.2013 N 01, от 01.10.2014 N 01 в графах "М.П. (штампа)", нанесены не печатью общества ПКФ "Мечта", образцы оттисков которой представлены для сравнения.

Поскольку в силу ст.ст. 10, 71, 168 АПК РФ решение суда не может основываться на предположениях, а истцом не были предоставлены суду достоверные доказательства исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недоказанности обществом "ОнаОн" надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2014 и, как следствие, об отсутствии оснований для применения к спорным правоотношениям норм п. 1 ст. 621 ГК РФ и удовлетворении заявленного обществом "ОнаОн" первоначального иска.

Доводы апелляционной жалобы общества "ОнаОн" о том, что эксперт не сделал однозначного вывода о том, что подпись на квитанциях к приходным кассовым ордерам принадлежит не Ястребовой Т.И., отклоняются апелляционным судом, поскольку названное обстоятельство в силу нормы ч. 4 ст. 71 АПК РФ не свидетельствует о том, что выводы эксперта могут быть истолкованы в пользу истца, ввиду чего в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ истец не был освобожден от бремени доказывания оплаты им арендной платы иными допустимыми и достоверными доказательствами.

Свидетельские показания, на которые ссылается апеллянт, в силу п. 1 ст. 162 ГК РФ, ст. 68 АПК РФ не могут быть признаны допустимыми доказательствами совершения сделки, для которой требуется письменная форма.

Ссылки апеллянта на необоснованный отказ суда в назначении экспертизы по иным вопросам, целью которой являлось подтверждение наличия у общества ПКФ "Мечта" дублирующих печатей и иных образцов подписей Ястребовой Т.И., отклоняются по мотивам, послужившим основанием для отказа в назначении экспертизы в апелляционном суде.

Апелляционный суд также отмечает, что помимо неоплаты арендной платы 11.05.2016 членами комиссии в составе директора, учредителя и представителя общества ПКФ "Мечта", в присутствии свидетелей, были выявлены также иные нарушения п.п. 2.2.1, 2.2.2, 2.2.4 и 2.2.17 договоров аренды нежилого помещения от 01.10.2014 и от 01.08.2014, заключенных с обществом "ОнаОн" и предпринимателями Кодоловым И.Н., Кодоловой Е.А., о чем составлен акт о выявленных нарушениях (т. 3 л.д. 79).

Приведенные в данном акте нарушения обществом "ОнаОн" не опровергнуты, что также подтверждает обоснованность выводов суда об отсутствии у истца преимущественного права на заключение договора аренды нежилого помещения на первом этаже здания по адресу: г. Челябинск, ул. Комаровского, 10 на новый срок.

Доводы апеллянта о том, что тождество арендной платы не является условием для реализации преимущественного права на заключение договора в силу п. 1 ст. 621 ГК РФ, отклоняются как не повлиявшие на правильность вынесенного судебного акта.

По вышеизложенным мотивам, ввиду недоказанности исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем по договорам аренды от 31.10.2013 и от 01.10.2014, суд первой инстанции обоснованно взыскал задолженность по арендной плате по договорам аренды нежилого помещения от 31.10.2013 и от 01.10.2014 в сумме 10 000 руб.

Доводы апелляционной жалобы общества "ОнаОн" о том, что с учетом определения годовой арендной платы 5 000 рублей и установленного срока аренды в размере 11 месяцев арендная плата должна составлять 4 583 руб. 33 коп., являются необоснованными, поскольку противоречат существу принятого обществом обязательства по названным договорам аренды по оплате арендной платы за пользование арендуемым имуществом в пределах срока договора аренды.

На основании п. 1 и 3 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Пунктом 4.1 договора аренды от 01.10.2014 общество ПКФ "Мечта" и общество "ОнаОн" установили, что срок арендного пользования имуществом составляет с 01.10.2014 по 31.08.2015.

12.05.2015 общество ПКФ "Мечта" вручило обществу "ОнаОн" уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке и освобождении занимаемого помещения в срок 10.06.2015 включительно (т. 3 л.д. 47-48).

Обществом ПКФ "Мечта" также вручено арендатору извещение о выселении от 11.06.2015 (т. 3 л.д. 44).

При таких обстоятельствах судебная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции о невозможности применения к рассматриваемым правоотношениям норм п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды от 01.10.2014 на тех же условиях на неопределенный срок в силу наличия возражений арендодателя о сохранении обязательственных отношений между сторонами и прекращении договора аренды 31.08.2015.

Доводы ответчика о прекращении договора аренды на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ не нашли своего подтверждения, так как условиями договора аренды от 01.10.2014 право на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок (ст. 610 ГК РФ) не предусмотрен.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку общество "ОнаОн" арендуемое нежилое помещение, расположенное по адресу: 454052, г. Челябинск, ул. Комаровского, 10, 1 этаж, не вернуло первому ответчику, хотя по истечении срока действия договора утратило право пользования им, суд обоснованно удовлетворил встречное исковое требование об освобождении указанного помещения.

В силу абз. 2 ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Согласно п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.

Из материалов дела следует, что 08.05.2015 между обществом ПКФ "Мечта" (арендодатель) и обществом "Агроторг" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения (т. 3 л.д. 61-70), по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору в течение 35 календарных дней с даты государственной регистрации договора во временное возмездное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 426,5 кв.м, являющиеся частью нежилого здания, общей площадью 1 330,7 кв.м, инв. N 32780, литер А, этажность 3, с кадастровым (или условным) номером 74:36:0113002:261, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Комаровского, д. 10.

В силу п. 3.2 указанного договора обязанность по оплате арендной платы обществом "Агроторг" была поставлена в зависимость от передачи объекта аренды по акту приема-передачи, что согласуется с положениями ст.ст. 606, 614 ГК РФ.

Договор аренды нежилого помещения от 08.05.2015 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 18.06.2015, что подтверждается отметкой на договоре (т. 3 л.д. 76 оборот), выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.07.2015 N 74-0-1-210/4025/2015-2978 (т. 1 л.д. 40), а также что свидетельствует о наличии у общества ПКФ "Мечта" и общества "Агроторг" реальных намерений вступить в договорные отношения.

С учетом изложенного, а также того обстоятельства, что неосвобождение по истечении срока действия договора обществом "ОнаОн" арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: 454052, г. Челябинск, ул. Комаровского, 10, 1 этаж, повлекло невозможность передачи обществом ПКФ "Мечта" и обществу "Агроторг" объекта аренды по договору аренды нежилого помещения от 08.05.2015 и, как следствие, получение с 01.09.2015 арендной платы, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил встречный иск в части взыскания упущенной выгоды.

Апелляционный суд не согласен с доводами апелляционной жалобы общества "ОнаОн" о том, что ответчиком не представлены доказательства факта наличия убытков и причинно-следственной связи, в частности, не представлено доказательств фактического получения денежных средств во исполнение договора аренды с обществом "Агроторг", а также фактической передачи ему помещения, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а непередача обществу "Агроторг" в аренду помещений по вине общества "ОнаОн" явилась причиной возникновения у ответчика упущенной выгоды, то есть неполучения арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 08.05.2015, на которую первый ответчик был вправе рассчитывать.

Ссылки апеллянта на то, что истец выражал готовность продолжить арендовать помещение по цене на 10 % выше, чем предусмотрено договором с обществом "Агрострой", однако ответчик не принял предложение истца, тем самым способствовал причинению убытков, отклоняются как неподтвержденные и основанные на субъективном мнении апеллянта. Предложение общества "ОнаОн" имело место после заключения ответчиками договора аренды нежилого помещения от 08.05.2015, связавшего их взаимными обязательствами, отказ от которого в силу ст. 310 ГК РФ со стороны общества ПКФ "Мечта" был невозможен, и, следовательно, не может быть расценено как альтернативное предложению обществу "Агроторг" и направленное на уменьшения возможных убытков.

Расчет упущенной выгоды проверен судом первой инстанции и признан арифметически верным.

Довод общества "ОнаОн" о том, что с учетом сроков освобождения помещения арендатором, предусмотренных п. 2.2.13 договора аренды от 01.10.2014, заключенного с обществом "ОнаОн", и п. 1.3. договора аренды от 08.05.2015, заключенного с обществом "Агроторг", начисление убытков должно производиться с 06.10.2015, неверен, так как не учитывает момент прекращения права пользования истцом арендуемым помещением, и то обстоятельство, что установленный в п. 1.3. договора аренды нежилого помещения от 08.05.2015 срок передачи арендатору помещения по акту приема-передачи не связан с моментом освобождения обществом "ОнаОн" занимаемого помещения.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционных жалоб без удовлетворения относятся на апеллянтов.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.04.2016 по делу N А76-17512/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОнаОн" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

М.И. Карпачева Л.А. Суспицина