Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июля 2016 г. N 13АП-12629/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31 октября 2016 г. N Ф07-9073/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении недвижимого имущества, в отношении нежилых помещений

Вывод суда: решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Санкт-Петербург

07 июля 2016 г.

Дело N А56-51398/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А.

при участии:

от истца: представитель Волков А.М. (по доверенности от 15.06.2016),

от ответчика: представитель не явился, уведомлен, 2) представитель Светлова Е.Н. (по доверенности от 30.12.2015),

от третьего лица: представители Скуратова Т.А. (по доверенности от 11.01.2016), Гинева И.Н. (по доверенности от 11.01.2016),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-12629/2016, 13АП-12631/2016) СПб ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.03.2016 по делу N А56-51398/2015 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по иску ЗАО "Финансовая корпорация "Ситмар"

к ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга 3-е лицо: СПб ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" об урегулировании разногласий,

установил:

Закрытое акционерное общество "Финансовая корпорация "Ситмар" (адрес: 199178, Санкт-Петербург, Большой пр. В.О., д. 55; ОГРН: 1037800002877; ИНН: 7801044316) (далее - Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, литер. Б; ОГРН: 1027809244561; ИНН: 7832000076) (далее - Комитет) и акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (адрес: 190000, Россия, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН: 1057812368239; ИНН: 7838332649) (далее - Фонд имущества) с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковых требований, принятых арбитражным судом первой инстанции, об урегулировании разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 78:07:0003138:145 площадью 148,3 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Зеленина, д. 13, литер. А, пом. 3-Н,

- изложив в редакции Истца п. 2.1 договора:

"п. 2.1 "Цена продажи Объекта составляет 36 400 000 (тридцать шесть миллионов четыреста тысяч) рублей (НДС не облагается)".

- изложив Приложение N 1 в следующей редакции:

"Приложение N 1 к договору изменить в соответствии с выкупной ценой в размере 36 400 000 (тридцать шесть миллионов четыреста тысяч) рублей. Количество платежей - 13".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП "ГУИОН").

Решением арбитражного суда от 18.03.2016 с учетом определение от 28.03.2016 суд урегулировал разногласия сторон при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 3-Н с кадастровым номером 78:07:0003138:145, площадью 148,3 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Зеленина, д. 13, литер А, принял спорные пункты договора в следующей редакции:

Пункт 2.1: "Цена продажи Объекта составляет 38 400 000 (тридцать восемь миллионов четыреста тысяч) рублей (НДС не облагается)."

Приложение N 1 к договору: "Приложение N 1 к договору изменить в соответствии с выкупной ценой в размере 38 400 000 (тридцать восемь миллионов четыреста тысяч) рублей. Количество платежей - 13".

В иске к Фонду имущества отказано.

Не согласившись с названным решением, Комитет и ГУП "ГУИОН" обратились апелляционными жалобами, в которых, заняв солидарные позиции по существу спора, просили состоявшийся судебный акт отменить. Податели жалобы полагают неправомерным отказ суда первой инстанции в назначении по делу повторной экспертизы, считают судебную экспертизу выполненной с нарушением Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также федеральных стандартов оценки. По существу заявлены возражения против порядка применения экспертом доходного метода исследования, в том числе при определении ставки капитализации. В рамках сравнительного подхода заявители не согласны с примененными экспертом корректировками на торг, на местоположение, состояние помещения. Кроме того, заявители указали на ошибочный вывод суда о том, что отчет ГУП "ГУИОН" составлен не на дату обращения Общества с заявлением о выкупе.

В судебном заседании апелляционного суда представители Комитета и ГУП "ГУИОН" доводы апелляционных жалоб поддержали, просил решение суда отменить.

Представитель Истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.

Фонд имущества своего представителя в судебное заседание не направил, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Протокольным определением в соответствии со статьями 82, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом отклонено ходатайство ГУП "ГУИОН" о назначении по делу повторной экспертизы в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, апелляционный суд установил следующее.

На основании договора от 04.09.2000 N 15-А004880, заключенного с Комитетом, Общество на условиях аренды использует нежилое помещение 3-Н с кадастровым номером 78:07:0003138:145 площадью 148,3 кв.м., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Зеленина, д. 13, литер. А.

20.04.2015 в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) Комитетом вынесено распоряжение N 674-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Зеленина, д. 13, литер. А, пом. 3-Н", которым установлена цена выкупа Объекта в размере 48 700 000 руб. в соответствии с отчётом ГУП "ГУИОН" об оценке рыночной стоимости от 27.03.2015 N 31-8-0119(050)-2015.

Фонд имущества направил Обществу проект Договора N б/н-ПП купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге с Приложением "Ориентировочный график платежей".

29.05.2015 Обществом в Фонд имущества направлен протокол согласования разногласий с указанием цены продажи в размере 37 000 000 руб., определенной на основании отчета ООО "Недвижимость и консалтинг" от 26.06.2015 N НК-156/15РВ-в (36 400 000 руб.). Также протокол содержал предложение изменить Приложение N 1 к договору в соответствии с предложенной выкупной ценой, установив количество платежей в размере 13-ти.

17.06.2015 Обществу отказано в заключении договора на условиях протокола разногласий.

Ссылаясь на то, что установленная Комитетом цена выкупа объекта является недостоверной, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об определении условий договора купли-продажи названного Объекта в части, касающейся цены Объекта, и указанных в приложении N 1 платежей, исходя из цены продажи.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом. Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Таким образом, предметом настоящего спора является урегулирование разногласий, возникших при определении стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Зеленина, д. 13, литер. А, пом. 3-Н.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При оценке спорного условия договора купли-продажи о цене выкупаемого помещения апелляционный суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно отчету ГУП "ГУИОН" об оценке от 27.03.2015 N 31-8-0119(050)-2015 рыночная стоимость определена в размере 48 700 000 руб.

При разрешении настоящего спора суд первой инстанции обоснованно исходил из разъяснений, изложенных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, в соответствии с которыми оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Между тем, сторонами не оспаривается, что отчёт ГУП "ГУИОН" об оценке рыночной стоимости от 27.03.2015 N 31-8-0119(050)-2015 был произведен на дату поступления в уполномоченный орган заявления Общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (19.01.2015), в связи с чем вывод суда об обратном представляется ошибочным.

Вместе с тем, указанный вывод не повлек принятия по делу неправильного решения.

С учетом указанных выше правовых норм, не исключающих оспаривание величины стоимости объекта оценки посредством назначения иной независимой оценки, в рамках настоящего дела определением суда от 17.12.2015 назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО "Центр оценки "АВЕРС" от 12.01.2016 N 2 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию и в ценах на 19.01.2015 составляет 38 400 000 руб.

Вопреки доводам апелляционных жалоб судом в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дана оценка проведенной по делу судебной экспертизе с точки зрения ее соответствия Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, по результатам которой суд пришел к выводу о том, что заключение ООО "Центр оценки "АВЕРС" от 12.01.2016 N 2 позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта нежилого фонда.

Определением от 18.02.2016 арбитражный суд в соответствии со ст. 86 АПК РФ вызвал в судебное заседание эксперта ООО "Центр оценки "АВЕРС" Бойко Андрея Юрьевича для дачи пояснений о проведенной по делу экспертизе.

Приведенные подателями жалоб доводы о недостоверности указанного заключения эксперта носят формальный характер и допустимыми доказательствами по делу не подтверждены.

Несогласие подателей жалобы с произведенными экспертом в рамках сравнительного метода корректировками на торг, местоположение, состояния помещения носят оценочный характер. В судебном заседании 11.03.2016 экспертом даны подробные пояснения относительно примененных им корректировок. В том числе корректировки по местоположению объекта сделаны с учетом удаленности от станции метро, корректировка на состояние помещений сделана исходя из определенного экспертом нормального состоянии помещения, установленного в соответствии с критериями "Модели определения стоимости. 4 квартал 2014 года", опубликованными ГУП "ГУИОН, корректировка на условия рынка была выполнена с предположением о том, что реальная стоимость сделки отличается от первоначальной цены до 20% в сторону снижения. Указанные обстоятельства подробно описаны в исследовательской части заключения, являются мнением эксперта и не противоречат действующему законодательству об оценке и судебной экспертизе.

Таким образом, каких-либо нарушений при применении сравнительного подхода к определению рыночной стоимости объекта, влекущих существенное изменение стоимости объекта исследования апелляционным судом не установлено.

Наличия безусловных оснований для констатации недостоверности исследования, проведенного доходным подходом, подателями жалоб не подтверждено.

Кроме того, поскольку в рассматриваемом случае имевшаяся в распоряжении эксперта информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов достаточна и достоверна для исследования, размер рыночной стоимости в рамках доходного подхода применялся в качестве поверочного для результата исследования, полученного в рамках сравнительного подхода.

Как было указано выше, полученные экспертом результаты исследования в рамках сравнительного подхода признаны апелляционным судом достоверными.

Оценив представленное экспертом заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и достоверности определенной экспертом величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества в размере 38 400 000 руб.

Ввиду отсутствия у суда сомнений в обоснованности заключения эксперта Бойко Андрея Юрьевича апелляционный суд не усматривает установленных частью второй статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы. При этом возражения Комитета и ГУП "ГУИОН", по мнению апелляционного суда, не подтверждены допустимыми доказательствами.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно урегулировал преддоговорный спор, определив цену выкупа помещения в размере 38 400 000 руб., определенном на основании результатов судебной экспертизы.

Учитывая, что решение о приватизации государственного имущества относится к компетенции Комитета, а Фонд имущества заключает договоры приватизации от имени и по поручению Комитета, в удовлетворении требований, заявленных к Фонду имущества, отказано правомерно.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционные жалобы следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.03.2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

Е.В. Жиляева И.А. Тимухина