Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2016 г. N 05АП-3426/16

г. Владивосток

08 июля 2016 г.

Дело N А51-25053/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 05 июля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 июля 2016 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Еремеевой,

судей Н.Н. Анисимовой, С.В. Гуцалюк,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.Н. Витко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гостинично-оздоровительный комплекс "Гавань",

апелляционное производство N 05АП-3426/2016

на решение от 23.03.2016

судьи И.С. Чугаевой

по делу N А51-25053/2015 Арбитражного суда

заявление общества с ограниченной ответственностью "Гостинично-оздоровительный комплекс "Гавань" (ИНН 2540206391, ОГРН 1142540008137, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 19.11.2014)

к департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 21.06.2007)

об оспаривании отказа от 04.09.2015 N 20/03/02-12/30504 заключить договор аренды земельного участка,

при участии:

от ООО "Гостинично-оздоровительный комплекс "Гавань": представитель Гнипель А.Р. по доверенности N 001 от 24.07.2015 сроком на 3 года, паспорт.

от департамента земельных и имущественных отношений Приморского края: не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Гостинично- оздоровительный комплекс "Гавань" (далее - заявитель, общество, ООО "Гостинично-оздоровительный комплекс "Гавань") обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - ответчик, департамент) от 04.09.2015 N 20/03/02-12/30504 заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020034:36 на новый срок.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просил обязать департамент заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020034:36 на условиях договора аренды N 02-Ю-12566 на новый срок, направить проект договора аренды заявителю.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 23.03.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что поскольку департамент, отказывая в продлении договора аренды, проявил публичные полномочия в области земельных отношений, данные действия должны быть рассмотрены в рамках главы 24 АПК РФ. В связи с этим считает неверными выводы апелляционного суда о выборе обществом ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Обращает внимание на то, что требование о заключении нового договора не является требованием о реализации преимущественного права, поскольку заявлено на основании статьи 39.6 ЗК РФ, в которой указаны основания заключения нового договора с арендаторами земельных участков.

В судебном заседании представитель общества доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объёме.

Департамент, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явился, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 156, 266 АПК РФ рассмотрела апелляционную жалобу по делу в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

24.08.2010 между департаментом и обществом с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТ-ЛАЙН" заключен договор аренды земельного участка N 02-Ю-12566, в соответствии, с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:020034:36 площадью 1200 кв.м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Крыгина, д.3 (участок находится примерно в 10 м по направлению на северо-запад от ориентира нежилого здания, расположенного за пределами участка), для использования в целях не связанных со строительством (для размещения спортивной площадки).

Срок действия договора установлен с 04.08.2010 по 03.08.2015.

Согласно пункту 3.3.3 договора по истечению срока его действия в преимущественном порядке перед другими лицами и при прочих равных условиях арендатор вправе заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В дальнейшем права и обязанности по данному договору переданы обществу с ограниченной ответственностью "Инком ДВ".

На основании передаточного акта от 10.11.2014 права и обязанности по договору аренды от 24.08.2010 N 02-Ю-12566 переданы ООО "Гостинично-оздоровительный комплекс "Гавань".

12.08.2015 общество обратилось в департамент с заявлением на основании пункта 5 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ о предоставлении без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 25:28:020034:36 в целях размещения спортивной площадки, приложив копию указанного договора.

По результатам рассмотрения обращения общества департамент письмом от 04.09.2015 N 20/03/02-12/30504 сообщил обществу о невозможности заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Крыгина, 3 в г.Владивостоке, на новый срок без проведения торгов.

Одновременно департамент уведомил общество об отказе от указанного договора аренды и о необходимости освободить земельный участок с кадастровым номером 25:28:020034:36 добровольно и сдать его по акту приема-передачи.

Не согласившись с указанным отказом, посчитав, что он не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы общества в сфере экономической деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, посчитал, что в материалах дела отсутствуют доказательства наличия обстоятельств, свидетельствующих о возможности реализации преимущественного права на продление договора на новый срок, и сделал вывод о том, что отказ от договора аренды не противоречит положениям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Указал на то, что избранный заявителем способ защиты права не соответствует характеру установленных между сторонами отношений, поскольку отношения арендатора и арендодателя в договоре аренды определяются нормами гражданского законодательства и не имеют признаков власти и подчинения.

Коллегия апелляционного суда, исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 270 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и отзыве на нее, считает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения с приведением иной мотивировочной части, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

По положениям пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды земельного участка заключается на срок, определенный договором по соглашению сторон (часть 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской).

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела усматривается, что срок аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020034:36 был установлен в соответствии с договором с 04.08.2010 по 03.08.2015.

12.08.2015 общество обратилось в департамент с заявлением о заключении на новый срок договора аренды спорного земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и статьей 621 ГК РФ предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

В силу пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015.

Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" (пункт 21 статьи 1 Закона N 171-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Поскольку общество обратилось в департамент с заявлением от 12.08.2015 о заключении на новый срок договора аренды спорного земельного участка после с 01.03.2015, то к данным правоотношениям применяются нормы ЗК РФ в редакции Закона N 171-ФЗ.

С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, в целях приобретения гражданами и юридическими лицами, являющимися арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, права на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов требуется комплексное применение норм, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

При отсутствии в совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Судом установлено, что спорный договор не соответствует предусмотренным данными нормами критериям заключения договора аренды на новый срок.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что нормами действующего законодательства продление срока аренды земельного участка не предусмотрено, законные основания для заключения договора аренды на новый срок без торгов отсутствуют, связи с чем у департамента имелись законные основания для принятия оспариваемого решения.

Апелляционным судом не принимается ссылка подателя жалобы на подпункт 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Так, по общему правилу, закрепленному в статье 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Согласно подпункту 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта.

Порядок образования земельных участков установлен статьей 11.2. ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 указанной статьи земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В рассматриваемом случае, отсутствует факт образования земельного участка, из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с положениями статьи 11.2 ЗК РФ.

Заявитель не является арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, из которого образован испрашиваемый земельный участок.

Доказательств проведения кадастровых работ по выделу, разделу, объединению, перераспределению земельных участков в отношении испрашиваемого земельного участка и внесения в государственный кадастр недвижимости новых сведений об образуемом земельном участке и о земельном участке, который сохраняется в измененных границах, но с новой площадью, со стороны заявителя не представлено.

В силу названного, сама по себе ссылка апеллянта на наличие предусмотренного подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации права на заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, так же как и положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, не может служить основанием для предоставления испрашиваемых земельных участков.

В силу приведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации коллегия приходит к выводу о том, что у заявителя не имеется права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.

В свою очередь отказ в предоставлении спорного земельного участка без проведения торгов прав общества не нарушает, поскольку заявитель не лишен возможности заключить договор аренды интересующего его земельного участка на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

По правилам пункта 11 статьи 1 ЗК РФ при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, который состоит в том, что гражданское законодательство устанавливает общие нормы регулирования имущественных отношений, в том числе и земельных, а земельное законодательство - специальные нормы регулирования земельных отношений. Специфика разграничения обусловлена публичным характером регулирования земельных отношений.

Исходя из этого, согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ гражданским законодательством регулируются имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, если иное не предусмотрено земельным, лесным, природоохранительным, иными специальными федеральными законами.

С учетом изложенного имущественные отношения заявителя и департамента по вопросу продления арендных отношений земельного участка с кадастровым номером 25:28:020034:36 регулируются гражданским законодательством.

Делая указанный вывод, суд первой инстанции учел, что все доводы, приведенные обществом в заявлении, в качестве обоснования нарушения его прав и законных интересов, свидетельствуют о наличии спора в отношении земельного участка, находящегося в аренде у заявителя в соответствии с ранее заключенным договором аренды, возможность рассмотрения которого по правилам главы 24 АПК РФ отсутствует.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, общество обратилось в департамент с заявлением на основании пункта 5 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ о предоставлении без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 25:28:020034:36, из чего следует, что данные правоотношения вытекают из административных правоотношений и подлежат рассматрению в порядке главы 24 АПК РФ.

В связи с чем, не согласившись с отказом департамента, оформленного письмом от 04.09.2015 N 20/03/02-12/30504 о невозможности заключения договора аренды земельного участка, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, полагая, что требование о заключении нового договора является способом восстановления нарушенного права, поскольку требование заявлено на основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Однако учитывая установленные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает неприменимыми к спорным правоотношениям положения статьи 39.6 ЗК РФ (в действующей редакции), позволяющие предоставлять земельные участки без проведения торгов, и не находит прав и законных интересов истца, подлежащих судебной защите.

Согласно пункту 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

Учитывая, что вывод суда первой инстанции о том, что избранный заявителем способ защиты права не соответствует характеру установленных между сторонами отношений не привел к принятию неправильного судебного акта, апелляционная коллегия на основании пункта 1 статьи 269 АПК РФ считает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения с учетом мотивировочной части, изложенной в настоящем постановлении.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены, как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, судебной коллегией не установлено.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 23.03.2016 по делу N А51-25053/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Еремеева

Судьи

Н.Н. Анисимова С.В. Гуцалюк