Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2016 г. N 05АП-4185/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27 октября 2016 г. N Ф03-4785/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании долга и пени по договору аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Владивосток

12 июля 2016 г.

Дело N А51-28923/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 07 июля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 июля 2016 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей А.В. Ветошкевич, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Л.В. Янчиной,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сити - Лэнд",

апелляционное производство N 05АП-4185/2016

на решение от 15.04.2016

судьи А.А. Лошаковой

по делу N А51-28923/2015 Арбитражного суда Приморского края

по иску Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008, дата государственной регистрации: 21.06.2007)

к обществу с ограниченной ответственностью "Сити - Лэнд" (ОГРН 1082540002874, ИНН 2540142003, дата государственной регистрации: 27.03.2008)

о взыскании 586 148 рублей 55 копеек,

при участии:

от ответчика - представитель Полетаева О.Е. (доверенность от 13.01.2016 сроком на 1 год, паспорт);

от истца в судебное заседание представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Приморского края к обществу с ограниченной ответственностью "Сити-Лэнд" (далее - ООО "Сити-Лэнд", общество, ответчик) с иском о взыскании 545 632 рублей 86 копеек основного долга по арендной плате за период с 01.09.2014 по 26.11.2015 и 40 515 рублей 69 копеек пени за период с 02.09.2014 по 26.11.2015.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.04.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Сити-Лэнд" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Приморского края от 15.04.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал на то, что требование о взыскании задолженности по арендной плате и пени является необоснованным, поскольку арендодателем надлежащим образом не исполнено встречное обязательство, земельный участок, переданный по договору аренды, не представлялось возможным использовать по целевому назначению (для осуществления складской деятельности) в связи с наличием на нем зеленых насаждений. В обоснование данных доводов ответчик сослался на представленное суду первой инстанции заключение кадастрового инженера Д.Н.Бурьяна (ООО "МЕГАПОЛИС") от 18.03.2016.

Отмечает, что в переоформлении земельного участка для цели строительства Департаментом обществу было отказано.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Сити-Лэнд" доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям, решение суда первой инстанции просил отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседание суда не явился, что в соответствии со статьей 156 АПК РФ и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 не препятствует рассмотрению поданной жалобы по существу.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между Департаментом (арендодатель) и ООО "Сити-Лэнд" (арендатор) 17.12.2013 заключен договор аренды N 05-Ю-15984 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:050048:138 площадью 4700 кв.м, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул. Русская, 73д (участок находится примерно в 429 м по направлению на восток от ориентира - жилой дом, расположенного за пределами участка), для использования в целях, не связанных со строительством (для осуществления складской деятельности).

Срок аренды участка установлен на три года с момента государственной регистрации договора (пункт 1.3 договора аренды).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 17.12.2013 (приложение N 2 к договору). 27.07.2014 договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 2.1 договора арендная плата установлена в размере 55 780 рублей 83 копеек в месяц на основании расчета, являющегося неотъемлемой частью договора. В соответствии с пунктом 2.3 договора арендная плата вносится ежемесячно до 1-го числа следующего месяца. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

Пунктом 2.6 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в случае изменения действующего законодательства путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору либо направления арендатору дополнительного соглашения, которое он обязан в течение семи дней подписать и возвратить арендодателю.

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый день календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства (пункт 4.222 договора).

Поскольку ООО "Сити-Лэнд" в период с 01.09.2014 по 26.11.2015 не вносило арендную плату, Департамент обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования обоснованными и удовлетворил их в заявленном размере.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения аренды земельного участка, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также общие положения об обязательствах ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, основной обязанностью арендодателя по договору аренды земельного участка с учетом принципов статьи 1 ЗК РФ является оплата пользования имуществом.

В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

По смыслу статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, если арендная плата установлена на основании действующего нормативного правового акта, она определяется в соответствии с его предписаниями.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Вводного закона отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Таким образом, поскольку регулирование арендной платы за земельные участки в Российской Федерации осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчетов, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров таких изменений.

Согласно приложению N 3 к договору аренды в формулу расчета арендной платы включены кадастровая стоимость земельного участка, ставка земельного налога, коэффициент функционального использования и корректирующий коэффициент.

Предусмотренная договором аренды методика соответствует постановлению Администрации Приморского края от 19.03.2009 N 71-ПА "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях, сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края", которое действовало до 01.03.2015, а также аналогична методике расчета арендной платы за пользование земельными участками на территории города Владивостока, утвержденной муниципальным правовым актом Думы города Владивостока от 05.03.2008 N 17-МПА, верно применены величины корректирующего и функционального коэффициентов, установлены решениями Думы города Владивостока от 24.11.2009 N396 и от 19.06.2013 N124. Размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:050048:138 определен на основании постановления Администрации Приморского края от 30.12.2010 N437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края".

В соответствии с пунктом 2.6 договора, с 01.03.2015 арендатору начислена арендная плата по новой методике, установленной постановлением Администрации Приморского края от 11.03.2015 N 75-па "О порядке определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края". Расчет произведен в соответствии с подпунктом "г" пункта 5 Порядка, утвержденного постановлением от 11.03.2015 N 75-па, в размере 2% кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, что составило 24 791 рублей 48 копейки в месяц.

Произведенный расчет размера арендной платы ответчиком не оспаривается. Однако ответчик ссылается на то, что земельный участок оказался непригодным для использования в соответствии с той целью, которая была указана в договоре аренды, полностью оказался занят зелеными насаждениями. При этом вырубка зеленых насаждений не может быть произведена, так как участок предоставлен обществу для цели, не связанной со строительством. Между тем, по мнению общества, осуществление складской деятельности без вырубки зеленых насаждений также невозможно, так как расположение зеленых насаждений таково, что полностью исключает размещение на земельном участке каких-либо складских конструкций. Кроме того, по указанию ответчика, невозможность использования земельного участка связана также с отсутствием к нему непосредственного проезда (подъезда). При этом, строительство проезда (подъезда) к земельному участку повлекло бы снос зеленых насаждений, организации съезда (проезда, подъезда) к земельному участку препятствуют расположенные вдоль основной дороги гаражные боксы, принадлежащие третьим лицам.

Аналогичные доводы приведены ответчиком в апелляционной жалобе.

Оценив приведенные выше доводы и исследовав материалы дела, в том числе заключение кадастрового инженера Д.Н.Бурьяна (ООО "МЕГАПОЛИС") от 18.03.2016, апелляционный суд пришел к выводу, что указанные доводы были предметом исследования арбитражного суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку выводов суда, не опровергая их, сводятся к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, в вязи с чем отклоняются апелляционным судом.

Так, согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Последствия обнаружения у арендуемого имущества недостатков, препятствующих пользованию им, специально определены в статье 612 ГК РФ, согласно которой арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Однако из материалов дела следует, что акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 25:28:050048:138 при приеме в во временное владение и пользование земельного участка подписан арендатором без возражений, с момента заключения договора и принятия в аренду спорного земельного участка претензий от общества в адрес Департамента относительно наличия у арендованного имущества недостатков, препятствующих пользованию имуществом, не предъявлялось. Из содержания акта приема-передачи земельного участка следует, что состояние участка на момент его передачи соответствует условиям его использования по целевому назначению. Общество также не обращалось к Департаменту с требованиями о соразмерном уменьшении размера арендной платы или о безвозмездном устранении недостатков (вырубке деревьев).

При этом судом первой инстанции верно отмечено, что вопрос о расторжении договора аренды поставлен ответчиком уже после возбуждения производства по настоящему делу (письмо от 29.02.2016).

Относительно довода апеллянта о том, что в связи с невозможностью использования участка для осуществления складской деятельности обществом подано заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:28:050048:138 под строительство объекта складского назначения, в удовлетворении которого обществу было отказано, апелляционный суд отмечает, что изменение целевого использования земельного участка относится к публичным правоотношениям, тогда как обязательство ответчика по внесению арендных платежей возникло из гражданских правоотношений. При этом, ответчик, до заключения договора аренды, действуя разумно и осмотрительно, не был лишен возможности оценить объект аренды и свои возможности относительно его использования по целевому назначению. В связи с чем, ссылка апеллянта на отсутствие у него фактической возможность осуществлять разрешенную договором аренды деятельность на земельном участке, а также отказ Департамента в изменении целевого использования спорного земельного участка не являются основаниями для освобождения ответчика от исполнения добровольно принятых на себя гражданско-правовых обязательств, равно как и от ответственности за их ненадлежащее исполнение.

Следовательно, ссылки ответчика на непригодность спорного земельного участка и на невозможность использования его по целевому назначению в связи с наличием на земельном участке зеленых насаждений были обоснованно отклонены судом первой инстанции как не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего спора.

По расчету суда первой инстанции сумма задолженности по арендной плате за спорный период составляет 554 502 рублей 77 копеек, однако истцом заявлены требования в меньшем размере на сумму 545 632 рублей 86 копеек. Поскольку доказательства оплаты обществом задолженности в сумме, заявленной Департаментом, в материалах дела отсутствуют, учитывая, что в соответствии с положениями статьи 49 АПК РФ, суд не вправе выходить за пределы заявленных требований, Арбитражный суд Приморского края законно и обоснованно удовлетворил требования истца в части основанного долга на сумму 545 632 рубля 86 копеек.

В соответствии со статьями 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов в период времени, в течение которого они должны быть исполнены. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ и пункту 1 статьи 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой - определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 4.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательств.

Поскольку факт просрочки исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, требования истца о применении к ответчику меры ответственности в виде взыскания неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы по спорному договору являются обоснованными.

По расчету истца размер неустойки за период с 02.09.2014 по 26.11.2015 составляет 40 515 рублей 69 копеек. Дата начала периода начисления пени обоснованно определена истцом с учетом положений договора аренды о сроках внесения арендной платы, расчет апелляционным судом проверен, признан арифметически верным.

Расчет пени, произведенный истцом, ответчиком не опровергнут, ходатайство о снижении пени на основании статьи 333 ГК РФ при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявлялось.

В силу изложенных обстоятельств суд первой инстанции законно и обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца 40 515 рублей 69 копеек неустойки.

Расходы по уплате государственной пошлины на основании частей 1, 3 статьи 110 АПК РФ, подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации, обоснованно отнесены судом первой инстанции на ответчика в размере 14 723 рублей.

Принимая во внимание приведенные выше нормы права и учитывая фактические обстоятельства настоящего дела, арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 15.04.2016 по делу N А51-28923/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

А.В. Ветошкевич С.М. Синицына