Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2016 г. N 14АП-4781/16

Требование: о взыскании долга, о взыскании платежей по договору аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Вологда

12 июля 2016 г.

Дело N А44-9739/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2016 года.

В полном объеме постановление изготовлено 12 июля 2016 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шумиловой Л.Ф., судей Журавлева А.В. и Козловой С.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Вершининой Т.Н.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Британская медицинская компания" Ивановой И.С. по доверенности от 17.11.2015, от негосударственного учреждения здравоохранения "Дорожная клиническая поликлиника открытого акционерного общества "Российские железные дороги" Балло А.А. по доверенности от 31.12.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Британская медицинская компания" на решение Арбитражного суда Новгородской области от 07 апреля 2016 года по делу N А44-9739/2015 (судья Коновалова О.А.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Британская медицинская компания" (место нахождения 199178, Санкт-Петербург, Линия 4-я В.О., д. 65, литера А, оф. 217-Н, ИНН 7801584505, ОГРН 1127847492123, далее - Общество, ООО "БМК") обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к негосударственному учреждению здравоохранения "Дорожная клиническая поликлиника открытого акционерного общества "Российские железные дороги" (место нахождения: 192007, Санкт-Петербург, ул. Боровая, д. 55, ИНН 7816353532, ОГРН 1047855050858, далее - Учреждение, поликлиника) о взыскании 1 318 766 руб. 37 коп., из них 1 313 621 руб. 90 коп. - сумма арендных платежей, 5144 руб. 47 коп. - сумма денежных средств на возмещение коммунальных платежей.

Решением суда от 07.04.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО "БМК" с вынесенным решением не согласилось и обратилось с жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к тому, что ответчик намеренно злоупотребил правом, затягивая предоставление ответа истцу о возможности или о невозможности проведения капитального ремонта. Намеренно затягивая процесс согласования, ответчик получал арендную плату, при этом исключая возможность возмещения истцом затрат на проведение ремонта при отсутствии его как такового.

В судебном заседании представитель ООО "БМК" поддержал апелляционную жалобу и доводы, изложенные в ней.

В отзыве на апелляционную жалобу Учреждение и его представитель в судебном заседании просили оставить обжалуемое решение суда без изменения.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Учреждением (арендодатель) и ООО "БМК" (арендатор) 27.03.2014 заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности открытого акционерного общества "Российские железные дороги" (далее - ОАО "РЖД"), N ЦРИ/7/А/У452/14/001043 (далее - договор аренды).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передал, а арендатор принял в аренду (во временное пользование и пользование за плату) недвижимое имущество, имеющее основные характеристики, указанные в приложении 1 к настоящему договору, являющемся его неотъемлемой частью, расположенное по адресу: г. Великий Новгород, Воскресенский бульвар, дом 5а, включающего в себя нежилые помещения N 1-27, 30-38, общей площадью 421,7 кв.м, первого этажа здания поликлиники (негосударственного учреждения здравоохранения "Дорожная клиническая поликлиника ОАО "РЖД") общей площадью 960,9 кв.м сроком на 11 месяцев.

В соответствии с пунктом 1.2 договора недвижимое имущество передается арендатору для осуществления предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг населению.

В пункте 3.3.7 договора указано, что арендатор обязуется не производить неотделимых улучшений, перепланировок и переоборудования арендуемого недвижимого имущества.

В пункте 3.3.8 договора отражено, что арендатор обязуется с письменного согласия арендодателя производить капитальный ремонт недвижимого имущества с согласованием времени, объемов, сроков его проведения с арендодателем. Необходимость проведения капитального ремонта определяется согласно техническому заключению (заданию). Затраты арендатора на проведение капитального ремонта недвижимого имущества, подтвержденные надлежащей финансовой и исполнительной документацией, могут быть полностью или частично зачтены в счет арендной платы до окончания срока действия настоящего договора при условии предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы. Зачет производится по решению арендодателя на основании заключаемого сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору.

Согласно пункту 6.3 договора за неисполнение обязательства, предусмотренного подпунктом 3.3.7 настоящего договора, арендатор обязан перечислить на счет арендодателя, указанный в разделе 11 настоящего договора, штраф в трехкратном размере месячной арендной платы/постоянной части месячной арендной платы, указанной в пункте 5.1 настоящего договора. Если произведенные неотделимые улучшения, капитальный ремонт, перепланировка и переоборудование будут впоследствии одобрены арендодателем, арендатор обязуется провести их государственный технический (кадастровый) учет (в случае изменения свойств недвижимого имущества, требующего внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечить подготовку документов, необходимых для внесения таких изменений) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, иначе - восстановить прежнее состояние недвижимого имущества. Возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества возможно по решению арендодателя на основании дополнительного соглашения к настоящему договору, заключаемому сторонами.

Размер арендной платы установлен в пункте 5.1 договора, составляет 262 724,38 руб. в месяц.

Нежилые помещения были переданы арендатору по акту приема-передачи от 27.03.2014.

Письмом от 30.12.2014 исх. N 103 ООО "БМК" обратилось к Учреждению, в котором просило согласовать перепланировку арендованных помещений, расположенных по адресу: г. Великий Новгород, Воскресенский бульвар, дом 5а, с целью создания центра амбулаторного диализа согласно разработанной проектной документации. К письму была приложена рабочая документация.

Учреждение, получив 29.05.2015 указанные письмо и документы, направило их 05.06.2015 (исх. N 825) в адрес региональной дирекции медицинского обеспечения на Октябрьской железной дороге для принятия решения по перепланировке и капитальному ремонту.

Письмом от 19.06.2015 исх. N 900 Учреждение предложило Обществу представить техническое заключение о необходимости проведения капитального ремонта, выданное специализированной организацией.

ООО "БМК" представило Учреждению (исх. N 69 от 17.07.2015) экспертное исследование N 4/16/15 помещений первого этажа здания поликлиники, расположенного по адресу: Новгородская область, Великий Новгород, Воскресенский бульвар, д. 5а, локальный сметный расчет N 00-02-1-00-01 на проведение капитального ремонта в базе ОЕРЖ-2001НР в новой редакции 2009 года с учетом изменений и дополнений N 1 в соответствии с распоряжением ОАО "РЖД" от 13.08.2013 N 1746р для Подрайона П-а.

Региональная дирекция медицинского обеспечения на Октябрьской железной дороге 28.07.2015 направила Обществу письмо (исх. N РДМОр-17/14) о необходимости предоставления письменного подтверждения на отсутствие планов по возмещению затрат после проведения капитального ремонта арендованных помещений в счет арендной платы либо другим способом, а также информации о возмещении расходов, понесенных поликлиникой на изготовление технической документации (новых технического и кадастрового паспорта, технического паспорта, технического плана, изготовленных с учетом проведения перепланировок), а также внесение изменений в правоустанавливающие документы на здание поликлиники.

ООО "БМК" направило в адрес региональной дирекции медицинского обеспечения на Октябрьской железной дороге ответ (исх. N 80 от 05.08.2015), в котором указало, что в настоящее время вопрос о возмещении затрат после проведения ремонта руководством не рассматривается, в договоре не содержится условия об обязанности арендатора по предоставлению письменного подтверждения об отсутствии намерений по возмещению затрат на проведение капитального ремонта, так как проведение капитального ремонта находится на стадии согласования, отсутствуют какие-либо расходы на изготовление технической документации и правоустанавливающих документов.

В адрес Учреждения Общество направило письмо (исх. N 88 от 05.10.2015), в котором просило согласовать проведение ремонтных работ согласно проекту, при этом гарантировало не производить перепланировку арендуемых помещений, затрагивающую несущие конструкции здания, расходы по проведению ремонтных работ несет ООО "БМК" и включение их в стоимость арендных платежей не планируется.

Учреждение (письмо от 23.10.2015 исх. N 1539), ссылаясь на пункты 3.3.7 и 3.3.8 договора, разрешило проведение капитального ремонта арендуемых помещений без перепланировки, затрагивающей несущие конструкции здания и без устройства в несущих стенах дверных и оконных проемов либо заделки существующих дверных и оконных проемов.

ООО "БМК" письмом от 23.10.2015 исх. N 100-15/9 в адрес Учреждения уведомило о приостановке всех платежей по договору до разрешения вопроса, связанного с проведением ремонта, настаивало на возврате произведенных арендных платежей за период с 03.06.2015 по 23.10.2015 в сумме 1 313 691 руб. 90 коп. Далее письмом 27.10.2015 исх. N 102-15/10 истец уведомил ответчика об отзыве ранее направленного письма от 05.10.2015 исх. N 88, просил считать его недействительным.

Ссылаясь на злоупотребление со стороны ответчика, ООО "БМК" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд отказал в удовлетворении заявленного требования, указывая на отсутствие правовых оснований.

Суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как установлено в пункте 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определены в статье 616 ГК РФ.

В соответствии с частью первой статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п.2).

В силу пункта 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно пункту 2 той же нормы в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, все действия ООО "БМК", направленные на согласование необходимости проведения капитального ремонта, связаны не с восстановлением технического состояния объекта недвижимости для его эксплуатации, а с целью перепланировки и переоборудования арендуемых помещений и дальнейшего использования под центр гемодиализации.

Так, обращаясь к Учреждению 30.12.2014, ООО "БМК" просит согласовать перепланировку арендуемого помещения. Вместе с тем сходя из рабочей документации (представленной в материалы дела в электронном виде) осуществление заявленного истцом капитального ремонта повлекло бы за собой возникновение неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества. Согласно заданию на проектирование нежилые помещения первого этажа поликлиники, расположенные по адресу: Великий Новгород, Воскресенский бульвар, дом 5а, подлежат перепланировке под центр амбулаторного гемодиализа. При изменении планировки помещения, существующие несущие перегородки разбираются. Проектом предусмотрена замена существующих и установка новых дверных и оконных блоков, современных, облицованных пластиком, с остеклением, с уплотнением в притворах, в комплекте со скобяными изделиями. Также рабочая документация содержит информацию о том, что при производстве работ предполагалась отделка полов, стен современными отделочными материалами, установка подвесных потолков. В результате осуществления ремонта изменяется количество помещений в здании, входов и выходов, окон.

Таким образом, запланированный ООО "БМК" капитальный ремонт нежилых помещений (предмета аренды) предполагал изменение его по сравнению с объектом, первоначально переданным в аренду. Перепланировка в этом случае является неотделимым улучшением. Следовательно, истец был заинтересован в получении согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений арендованного имущества.

Вместе с тем в силу норм гражданского законодательства и условий договора ООО "БМК" не вправе было рассчитывать на получение такого согласия.

В свою очередь, исходя из условий договора аренды, арендодатель (Учреждение) не обязан согласовывать перепланировку, капитальный ремонт нежилых помещений в том объеме, который был заявлен истцом на утверждение ответчику.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы подателя жалобы о том, что ответчик намерено злоупотребил правом, путем затягивания предоставления ООО "БМК" ответа о возможности или невозможности проведения капитального ремонта, получая арендную плату и исключая возможность возмещения истцу затрат на проведение ремонта при отсутствии такового.

ООО "БМК" не представило в материалы дела доказательств, свидетельствующих о том, что Учреждение намеренно затягивало процесс согласования ремонтных работ.

Как следует из материалов дела, на обращение истца от 05.10.2015 с просьбой согласовать проведение ремонтных работ согласно проекту без перепланировки Учреждение в письме от 23.10.2015 исх. N 1539 разрешило проведение капитального ремонта арендуемых помещений, указав, что запрещается устройство в несущих стенах дверных и оконных проемов либо заделка существующих дверных и оконных проемов, а также перепланировка, затрагивающая несущие конструкции здания. В то время как истец письмом от 30.12.2014 просил согласовать перепланировку, а не капитальный ремонт.

Кроме того, как верно отметил суд первой инстанции, ООО "БМК", заключая договор аренды, не могло не знать, что для создания центра амбулаторного диализа согласно разработанной проектной документации необходимо было изменить условия договора аренды, исключить запрет на перепланировку, согласовать условия о возможности ремонта в соответствии с рабочей документацией, однако подписало договор на тех условиях, которые предусматривали запрет таких действий. Доказательств невозможности пользоваться нежилыми помещениями для целей, предусмотренных в договоре аренды, в материалы дела подателем жалобы не представлено.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Из материалов дела следует, что предъявленные ООО "БМК" к возмещению арендная плата и коммунальные платежи были уплачены подателем жалобы Учреждению в рамках исполнения обязательств по договору аренды.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении обязательств по договору аренды со стороны Учреждения, подателем жалобы не представлено.

В свете изложенного апелляционный суд полагает, что оснований для отмены решения от 07.04.2016 не имеется. Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, при разрешении спора не установлено. При таких обстоятельствах апелляционная жалоба по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении жалобы расходы за ее рассмотрение возлагаются на ее подателя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Новгородской области от 07 апреля 2016 года по делу N А44-9739/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Британская медицинская компания" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

Л.Ф. Шумилова

Судьи

А.В. Журавлев С.В. Козлова