Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 июля 2016 г. N 09АП-26978/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 14 октября 2016 г. N Ф05-15829/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

11 июля 2016 г.

Дело N А40-171956/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июля 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.Б. Расторгуева,

судей Д.В. Пирожкова, Н.И. Левченко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 апреля 2016 года по делу N А40-171956/2015, принятое судьей Никоновой О.И.

по иску ООО "ЭЛЛАДА ПЛЮС" (ОГРН 1157746865374, юр.адрес: 125057, г. Москва, Ленинградский проспект, д. 77, корп. 4) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, юр.адрес: 125009, г. Москва, Газетный переулок, д. 1/12) об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: Виноградова М.Ю. (по доверенности от 17.11.2015)

от ответчика: Атаманов Р.С. (по доверенности от 07.12.2015)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Эллада Плюс" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) с требованиями урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 863,4 кв. м, находящегося по адресу: город Москва, Ленинградский проспект, д. 77, корп. 4, в части пунктов 3.1, 3.2, 3.4 договора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.04.2016 по делу N А40-171956/2015 иск удовлетворен.

Департамент городского имущества города Москвы не согласился с решением и обратился с апелляционной жалобой, в которой отмечает, что решение считает незаконным и необоснованным, так как оно принято при неполно выясненных обстоятельствах, имеющих значение для дела.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указал, что судебное заключение эксперта содержит ряд ошибок, способствовавших занижению стоимости спорного объекта недвижимости.

Ссылается на то, что суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы.

Обращает внимание на то, что увеличить рассрочку на срок до 5 лет не представляется возможным.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, содержащий возражения относительно ее удовлетворения.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Представитель истца возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев дело в порядке статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 22.04.2016 на основании следующего.

Из материалов дела следует, что 05.04.2006 между истцом и ответчиком заключен договор N 2-109/06 аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, согласно условиям которого, Арендодатель принимает нежилое помещение площадью 863,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 77, корп. 4 (т.1 л.д. 19).

28.04.2015 истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.

Письмом от 23.06.2015 Департамент направил в адрес истца экземпляр проекта договора купли-продажи имущества по цене 99 932 000 руб. (т.1 л.д. 45).

Истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора в части цены, указав цену объекта в размере 51 485 000 руб. (т.1 л.д. 14).

Данные разногласия стали предметом рассмотрения судебного спора в связи с обращением покупателя с соответствующим иском.

Рассматривая спор, суд руководствовался статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Судом установлено, что истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 ФЗ N 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Действующим на момент обращения истца в суд Федеральным законом "Об оценочной деятельности" N 135-ФЗ от 29.07.1998 (статья 8) предусмотрено, что проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в том числе в целях их приватизации.

По ходатайству истца судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, по результатам проведения которой экспертом была установлена рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, Ленинградский проспект, д. 77, корп. 4, общей площадью 863,4 кв.м. по состоянию на 28.04.2015, итоговая величина которой без учета НДС составила 49 752 629 руб.

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении иска.

Доводы ответчика, касающиеся методики расчетов, использованных экспертом, судом отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено.

Ссылка на то, что эксперт ошибочно делает вывод о том, что объект оценки располагается внутриквартально, что приводит к занижению рыночной стоимости объекта оценки, подлежит отклонению, поскольку, в заключении эксперта указано, что объект недвижимости расположен на 1-й линии (на большом удалении от улицы, дом расположен торцом (т.3 л.д. 16).

Возражения ответчика о том, что экспертом неправомерно применены корректировки по объектам-аналогам, не являются обоснованными, поскольку доводы ответчика противоречат заключению эксперта, в котором указано на обоснованность выбора объектов-аналогов и необходимость применения либо неприменения корректировок.

Так, в экспертном заключении указано: Объект экспертизы расположен на 1-й линии, но на большом удалении от Ленинградского проспекта, дом расположен торцом к нему и поэтому имеет выход на второстепенную улицу, с низким пешеходным и автомобильным трафиком, принимается в расчете как 2-я линия, тогда как объект-аналог N 1 расположен на первой линии с высокими транспортными потоками, и имеет выход на улицу. При определении величины корректировок Эксперт использовал информацию, приведенную в "Справочнике Оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода (издание третье актуализированное и расширенное)", 2014 г., авторы Лейфер Л.А., Шегурова Д.А., для офисно-торговых объектов (т.3, л.д. 33).

Кроме того, в суде первой инстанции был допрошен эксперт, который ответил на все возражения ответчика относительно судебной экспертизы.

Проведенное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является надлежащим доказательством по делу.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний.

Экспертом выполнены требования статей 55, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, и Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, не признается основанием для отмены решения, поскольку не исключает возможность обжалования предложенной продавцом цены в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Довод апелляционной жалобы о том, что увеличить рассрочку на срок до 5 лет не представляется возможным, подлежит отклонению, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства") оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

Указанная редакция закона вступила в силу с 01 июля 2013 года.

Федеральным законом от 29.06.2015 N 158-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" были внесены в Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, N30, ст. 3615; 2009, N 29, ст. 3586; 2010, N 27, ст. 3434; 2013, N 27, ст. 3436) следующие изменения: в части 1 статьи 5 слово "трех" заменить словом "пяти". Статьей 2 Федерального закона от 29.06.2015 N 158-ФЗ установлено, что закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

При этом в федеральном законе от 29.06.2015 N 158-ФЗ отсутствует ссылка на то, что его действие распространяется на договоры, заключенные до момента его вступления в законную силу.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу о том, что оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам признается апелляционным судом необоснованной и не подлежащей удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 апреля 2016 года по делу N А40-171956/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Расторгуев

Судьи

Д.В. Пирожков Н.И. Левченко