Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2016 г. N 20АП-2415/16

г. Тула

14 июля 2016 г.

Дело N А54-1769/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11.07.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 14.07.2016.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Волковой Ю.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Дудкиным Я.В., в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 03.03.2016 по делу N А54-1769/2015 (судья Митяева Л.И.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "ПромСтройСервис" (город Рязань, ОГРН 1076234011260, ИНН 6234046724) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к Администрации города Рязани (город Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) (далее - администрация) об урегулировании возникших разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н11, назначение: нежилое, общей площадью 110,1 кв. м, расположенного по адресу: город Рязань, улица Соборная, дом 11/63, помещение Н11, заключить договор купли-продажи муниципального имущества на следующих условиях:

- цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом "Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения" от 04.02.2015 N 23/15/2, выполненным индивидуальным предпринимателем Русановым С.И., и составляет 5 596 000 рублей без учета НДС.

- оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 155 444 рубля (последний платеж - 155 460 рублей ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж) не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.

Последний платеж производится не позднее_ 20_года (т. 1, л. д. 5 - 7).

Определением суда от 10.04.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (город Рязань, ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486) (далее - управление), Рязанская городская Дума (город Рязань, ОГРН 1026201265540, ИНН 6231032057), общество с ограниченной ответственностью "Оценка собственности" (город Рязань, ОГРН 1026201264495, ИНН 6231047014) (т. 1, л. д. 1 - 4).

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточнял заявленные требования, с учетом последнего уточнения просил урегулировать возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н11, назначение: нежилое, общей площадью 110,1 кв. м, расположенного по адресу: город Рязань, улица Соборная, дом 11/63, помещение H11, и заключить договор купли-продажи муниципального имущества на следующих условиях:

- Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с заключением эксперта от 25.12.2015 N 227/15, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "РОНЭКС" экспертом Сивцовым О.В., и составляет 6 400 344 рубля.

- Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 177 787 рублей 33 копейки (последний платеж - 177 787 рублей 45 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж) не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора (т. 3, л. д. 99; т. 5, л. д. 94).

Уточненные требования приняты судом к рассмотрению по существу в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 5, л. д. 96).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 03.03.2016 исковые требования удовлетворены: урегулированы разногласия между ООО "ПромСтройСервис" и администрацией, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н11, назначение - нежилое, общей площадью 110,1 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: город Рязань, улица Соборная, дом 11/63, помещение Н11, реестровый номер 275169.

Пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с заключением эксперта ООО "РОНЭКС" от 25.12.2015 N 227/15 и составляет 6 400 344 рубля, НДС не облагается".

Пункт 2.3 договора изложен в следующей редакции: "Оплата основного долга осуществляется равными долями по 177 787 рублей 33 копейки (последний платеж - 177 787 рублей 45 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж) не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".

С ответчика в пользу истца взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей и расходы по проведению экспертизы в размере 4 700 рублей.

ООО "Региональная Гильдия Оценщиков" перечислено с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области денежные средства за проведение экспертизы в сумме 4 700 рублей.

ООО "РОНЭКС" перечислены с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области денежные средства за проведение экспертизы в сумме 5 000 рублей (т. 5, л. д. 133 - 149).

Не согласившись с судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об урегулировании условий договора купли-продажи в редакции продавца (т. 6, л. д. 2 - 4).

Заявитель жалобы полагает, что экспертное заключение от 25.12.2015 N 227/15, положенное в основу судебного акта, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, в связи с чем не может быть признано достоверным. Считает, что при проведении оценочной экспертизы выполненные экспертом расчеты, последовательность и способ действий не соответствуют обоснованно выбранным и использованным методам, применяемым в оценке, а также требованиям, предъявляемым Федеральными стандартами оценки, следовательно, итоговая величина рыночной стоимости спорного имущества не может быть признана достоверной. По мнению заявителя, экспертом не в полном объеме и не объективно проведен анализ рынка, в судебной экспертизе отсутствуют обоснования применения коэффициентов, аналогов, выводов, необоснованно сделаны выводы об отнесении к неотделимым улучшениям результата ряда работ. Заявитель жалобы указал на то, что в ходатайстве о проведении повторной экспертизы ответчику было отказано.

В заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в соответствии со статьями 41, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Рязанской области от 03.03.2016 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Между Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (арендодатель) и ООО "ПромСтройСервис" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 15.02.2008 N 0121208 (т. 1, л. д. 10 - 11), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение Н11, назначение: нежилое, общей площадью 110,1 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: город Рязань, улица Соборная, дом 11/63, помещение Н11, на основании решения Управления муниципальным имуществом Администрации города Рязани от 26.12.2007 N 01-010/0592 для торговли промышленными товарами (пункт 1.1 договора в редакции соглашения от 26.08.2014 (т. 2, л. д. 71)).

Данное нежилое помещение является собственностью муниципального образования - город Рязань, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.08.2014 серии 62-МД N 949156 (т. 2, л. д. 68).

Пунктом 1.3 договора определен срок его действия с 15.02.2008 по 14.02.2011.

Решением Рязанской городской Думы от 25.12.2014 N 465-II "Об условиях приватизации нежилого помещения Н11, расположенного по адресу: город Рязань, улица Соборная, дом 11/63, помещение Н11" (т. 1, л. д. 16 - 17) истцу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого объекта по цене 9 039 000 рублей, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки от 26.11.2014 N 466/2014, выполненного ООО "Оценка собственности" (т. 2, л. д. 4 - 103).

В порядке реализации преимущественного права, установленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), ответчиком в адрес истца письмом от 14.01.2015 N 02/4-13-93-Исх (т. 1, л. д. 14 - 15) был направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н11, назначение: нежилое, общей площадью 110,1 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: город Рязань, улица Соборная, дом 11/63, помещение Н11, по цене 9 039 000 рублей (т. 1, л. д. 18 - 24).

Цена муниципального имущества определена независимым оценщиком ООО "Оценка собственности" по заказу ответчика (т. 2, л. д. 4 - 63 - 103).

Посчитав выкупную цену завышенной, истец обратился к индивидуальному предпринимателю Русанову Сергею Ивановичу за проведением независимой оценки с целью определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Истцом в адрес ответчика 10.02.2015 был направлен подписанный со стороны ООО "ПромСтройСервис" договор купли-продажи муниципального имущества с протоколом разногласий к нему от 09.02.2015 (т. 1, л. д. 25, 27 - 28).

В отношении пунктов 2.1, 2.3 договора истец предложил ответчику свою редакцию условий, установленных на основании отчета "Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения" от 04.02.2015 N 23/15/2, выполненного ИП Русановым С.И. (т. 1, л. д. 29; т. 2, л. д. 111 - 183 - 195).

Письмом от 06.03.2015 N 02/4-13-1420-Исх ответчик отклонил протокол разногласий истца, предложив заключить договор купли-продажи муниципального имущества в редакции проекта договора, ранее направленного Управлением земельных ресурсов и имущественных отношений Администрации города Рязани (т. 1, л. д. 26).

Ссылаясь на то, что стороны не достигли соглашения о цене выкупаемого имущества, ООО "ПромСтройСервис" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд (с учетом уточнения заявленных требований) (т. 1, л. д. 5 - 7; т. 3, л. д. 99; т. 5, л. д. 94).

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил их в полном объеме, исходя из следующего.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Из материалов дела усматривается, что у сторон возникли разногласия в части достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверной величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Федерального закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

В данном случае на ответчике в силу закона лежит обязанность заключить договор.

Поскольку у сторон возникли разногласия в части достоверной величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по ходатайству истца определением суда от 28.05.2015 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Региональная гильдия оценщиков" Бушкову Андрею Юрьевичу (т. 1, л. д. 61, 96 - 101).

Из представленного в дело заключения эксперта ООО "Региональная гильдия оценщиков" от 28.07.2015 N 280715/2 следует, что рыночная стоимость нежилого помещения Н11, назначение - нежилое, общей площадью 110,1 кв. м, расположенного по адресу: город Рязань, улица Соборная, дом 11/63, помещение Н11, по состоянию на 27.10.2014, то есть на дату направления оферты, составляет 6 097 000 рублей (т. 3, л. д. 3 - 46 - 71).

По ходатайству ответчика, с учетом того, что примененный экспертом Бушковым А.Ю. объект-аналог (жилое помещение) при оценке спорного помещения может повлиять на определение конечной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, принимая во внимание необходимость устранения сомнений в обоснованности заключения эксперта и противоречий в выводах эксперта, определением суда от 15.10.2015 по делу назначена повторная экспертиза, производство которой поручено ООО "РОНЭКС" Сивцову Олегу Викторовичу (т. 4, л. д. 19 - 20, 25 - 31).

Согласно поступившему в суд заключению эксперта ООО "РОНЭКС" от 25.12.2015 N 227/15 рыночная стоимость объекта экспертизы, а именно: нежилого помещения Н11, назначение: нежилое, общей площадью 110,1 кв. м, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: город Рязань, улица Соборная, дом 11/63, помещение Н11, кадастровый (или условный) номер 62:29:0080010:306, по состоянию на 27.10.2014 без учета НДС составляет 6 400 344 рубля (т. 4, л. д. 66 - 153; т. 5, л. д. 1 - 50 - 74).

Оценив заключение эксперта ООО "РОНЭКС" от 25.12.2015 N 227/15 при отсутствии противоречий в выводах эксперта и сомнений в обоснованности представленного в суд экспертного заключения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его соответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что экспертное заключение от 25.12.2015 N 227/15 является недопустимым доказательством по делу, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку каких-либо противоречий указанное заключение не содержит, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сомнений в его достоверности и противоречий в выводах, которые являются обоснованными, не имеется. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Довод жалобы об отказе судом первой инстанции в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку в данном случае Арбитражный суд Рязанской области оценил имеющиеся в деле доказательства наряду с заключением эксперта и обоснованно пришел к выводу об отсутствии необходимости проведения повторной судебной экспертизы. Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной или дополнительной экспертизы.

Несогласие заявителя апелляционной жалобы с примененным экспертом методом исследования не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (статья 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации") предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Довод заявителя о неверном избрании экспертом объектов-аналогов отклоняется судом по следующим основаниям.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256).

Тем самым, объектом-аналогом в силу ФСО N 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость.

Положение пункта 14 ФСО N 1 не содержит императивного требования о том, что объектом-аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки.

При таких обстоятельствах оснований для вывода о неверном избрании экспертом аналогов при сравнительном подходе (метод сравнения продаж) не имеется.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно признал заключение эксперта ООО "РОНЭКС" от 25.12.2015 N 227/15 надлежащим доказательством рыночной стоимости нежилого помещения Н11, назначение: нежилое, общей площадью 110,1 кв. м, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: город Рязань, улица Соборная, дом 11/63, помещение Н11, кадастровый (или условный) номер 62:29:0080010:306, которая по состоянию на 27.10.2014 без учета НДС составляет 6 400 344 рубля (т. 4, л. д. 66 - 153; т. 5, л. д. 1 - 50 - 74).

Таким образом, с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО "РОНЭКС" от 25.12.2015 N 227/15, уточнения истцом заявленных требований, арбитражный суд обоснованно определил условия спорного договора купли-продажи в отношении рыночной стоимости нежилого помещения в размере 6 400 344 рублей, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в уточненной редакции истца.

В соответствии с частью 1, 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с указанной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, истец таким правом воспользовался, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что пункт 2.3 договора подлежит изложению в редакции истца, что соответствует нормам действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей не подлежит уплате в доход федерального бюджета заявителем - администрацией.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 03.03.2016 по делу N А54-1769/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации города Рязани (город Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.В. Рыжова

Судьи

Ю.А. Волкова Е.Н. Тимашкова