Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2016 г. N 09АП-27659/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13 октября 2016 г. N Ф05-14483/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о внесении изменений в договор, о понуждении заключить договор, о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Москва

14 июля 2016 г.

Дело N А40-199172/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 07.07.2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 14.07.2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я., судей Панкратовой Н.И., Лящевского И.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Суриловым М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 марта 2016 года по делу N А40-199172/15, принятое судьей Яниной Е.Н., по иску МЕГА Фермёгенсфервальтунг ГмбХ (ИНН 9909358456) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N М-10-046573 от 08.04.2015 года на условиях протокола разногласий.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Козодой Н.В. по доверенности от 06.07.2016;

от ответчика: Реперчук Ю.С. по доверенности от 24.12.2015;

МЕГА Фермёгенсфервальтунг ГмбХ обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N М-10-046573 от 08.04.2015 года на условиях протокола разногласий.

Исковые требования по делу заявлены на основании ст. 8, 11, 12, 445 ГК РФ, и мотивированы разногласиями относительно установленной кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.03.2016 года исковые требования рассмотрены. Судом первой инстанции принято решение урегулировать разногласия, возникшие между МЕГА Фермёгенсфервальтунг ГмбХ и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 08.04.2015 N М-10-046573 в части пп. 1.2, 1.5 п. 1 приложения N 1, изложив

пп. 1.2 приложения в следующей редакции: "Кадастровая стоимость земельного участка с 01.01.2015 г. - 74.350.224 руб.; пп. 1.5 договора - арендная плата с 08.04.2015 г. составляет 702.454 руб., 72 коп.

С решением суда не согласился Департамент, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель Департамента полностью поддержал доводы своей апелляционной жалобы. Истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 08.04.2014 г. между Департаментом городского имущества г. Москвы (арендодатель) и Мега Фермёгенсфервальтунг ГмбХ (арендатор1) был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, в соответствии с которым, на основании распоряжения Департамента городского имущества г. Москвы от 17.11.2014 г. N 4605-01 ДГИ, предметом договора являлся земельный участок, площадью 7200 кв.м., из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:10:0006005:119, имеющий адресный ориентир: Москва. Зеленоград, кор. 1801, предоставляемый в общее пользование на условиях аренды: арендатору 1 - для целей эксплуатации помещения в здании торгового и физкультурно-оздоровительного назначения в соответствии с разрешенным использованием земельного участка (п.1.1.).

Установленная п. 1.1. цель предоставления участка может быть изменена или дополнена на основании распорядительного акта уполномоченного орган власти города Москвы (п. 1.3). Границы участка вынесены на местность в соответствии с действующим законодательством и идентифицированы на прилагаемой к договору копии кадастрового паспорта земельного участка (приложение 1), являющейся неотъемлемой частью настоящего договора (п. 1.6)

Договор заключен сроком до 17.09.2063 г. (п. 2.1.). Расчетным периодом по настоящему договору является квартал (п. 3.1.). Арендная плата начисляется с даты присвоения учетного номера настоящему договору в Департаменте городского имущества города Москвы, и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала. Первый арендный платеж при заключении настоящего договора производится на ближайшую дату платежа, следующей за датой государственной регистрации договора.

Арендная плата начисляется каждому арендатору применительно к долям в праве собственности, иных вещных и обязательственных правах н здание, строение, сооружение. В случае принятия нормативного правового акта города Москвы или арендодателя, устанавливающего иной, чем в договоре, срок внесения арендной платы, он принимается к исполнению сторонами с даты вступления в силу упомянутого акта без внесения изменений в договор аренды.

Основанием для его исполнения является письменное уведомление арендодателя или размещение информации об изменений срока внесения платежа на официальной сайте арендодателя в сети интернет. В случае изменения целевого (функционального)использования объекта недвижимого имущества, расположенного на участке (помещений в нем) Размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке на основании уведомления (п. 3.2.).

Размер ежегодной арендной платы, счет на который она вносится, указаны в приложении 2 к настоящему договору (п.3.3.).

Согласно п. 3.4. договора, размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полночным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или города Москвы, а также в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор.

В случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и уведомления арендодателя об изменении (введении)ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации и/или уведомления с расчётом платежей, кадастровой стоимости либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, или коэффициентов и/или изменения кадастровой стоимости в действие с правовыми актами и без внесения изменений, дополнений в настоящей договор. (п. 3.4.).

Согласно п. 8.1 договора, изменения и/или дополнения к настоящему договору могут быть седланы сторонами в письменной форме, если иное не предусмотрено действующим законодательством РФ либо договором. Внесения исправлений, дописок и допечаток в текст настоящего договора и его приложений не допускается. Изменения и/или дополнения договора, регулирующие отношения между арендодателем и отдельным арендатором и не затрагивающие прав и обязанностей по договору иных арендаторов, оформляются дополнительным соглашением к договору аренды или к соглашению о вступлении в договор между арендодателем и заинтересованным арендатором (п. 8.1.).

Согласно Приложение 2 к договору арендная плата в год составила 1.587.301,47 руб., ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости 1,5%; кадастровая стоимость земельного участка составляла 168.005.448,00 руб., доля арендатора для расчета арендной платы 4.535

Постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014 г. N 687-ПП были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 01.01.2014 г. (приложение), для участка с кадастровым N 77:10:0006005:119 кадастровая стоимость земельного участка составила 74 350 224,00 руб.

25.06.2015 г. истец обратился в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением 33-5-21515/15-(0)-0, о заключении дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка ЗУ:77:10:0006005:119, Москва, г. Зеленоград, корпус 1801.

Письмом от 25.06.2015 г. N 40, истец просил осуществить перерасчет годовой арендной платы по договору аренды, в связи с принятием Постановления Правительства Москвы N 687-ПП от 21.11.2014 г. с установлением кадастровой оценки 74.350.224 руб., действующей с 01.01.2015 г., и Приложения 2, устанавливающей кадастровую стоимость 168.005.448,00 руб.

28.07.2015 N 33-5-21515/15/1/-0, в адрес истца Департаментом был отправлен проект дополнительного соглашения, с приложением арендной платы, устанавливающей кадастровую стоимость земельного участка с 01.01.2015 г. 161.299.584 руб., и годовой арендной плате с 08.04.2015 г. 1.523.945,03 руб., при этом в примечании Приложения 3 1, указано, что расчет ежегодной арендной платы произведён на основании постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" и кадастрового паспорта земельного участка.

26.08.2015 г. N 41 к указанному дополнительному соглашению истцом был направлен протокол разногласий к дополнительному соглашению, полученному Департаментом 26.08.2015 г., устанавливающий кадастровую стоимость земельного участка с 01.01.2015 г. 74.350.224 руб., и годовой арендной платы с 08.04.2015 г. 702.454,72 руб.

Наличие разногласий при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.04.2015 г. N М-10-046573 относительно кадастровой стоимости земельного участка и по условию о размере арендной платы в связи с этим, явилось основанием для обращения компании в арбитражный суд с настоящим иском.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения договора по требованию одной из сторон по решению суда только в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно пунктам 8.1, 9 договора аренды от 08.04.2014 N М-10-046573, изменения и/или дополнения договора, регулирующие отношения между арендодателям и отдельным арендатором и не затрагивающие прав и обязанностей по договору иных арендаторов, оформляются дополнительным соглашением к договору аренды или к соглашению о вступлении в договор межу арендодателям и заинтересованным арендатором, все споры между сторонами, возникающие из данного договора или в связи с ним, рассматриваются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством..

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно п. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка (п. 5 ст. 65 ЗК РФ).

Таким образом, стоимость аренды государственной(муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование этим объектом должна определяться с учетом определяемой действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Соответственно стороны договора аренды обязаны руководствоваться теми ставками арендной платы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые предписаны соответствующим нормативным актом.

Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" ставки и порядок расчета арендной платы были изменены в централизованном порядке.

Согласно положениям договора аренды размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или г. Москвы без согласования с арендаторами без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор.

При этом в случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации, и/или уведомления с расчетом платежей, либо с указанием коэффициентов начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов в действие правовым актом и без внесения изменений, дополнений в договор.

Первый арендный платеж по новым ставкам арендной платы производится арендатором на ближайшую дату платежа, следующую после введения новых ставок. В связи с этим новый размер ставок арендной платы подлежал применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ, а также приведенными положениями договора аренды.

Из материалов дела следует, и указывалось выше, что Между МЕГА Фермёгенсфервальтунг ГмбХ и Департамент городского имущества города Москвы заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N М-10-046573 от 08.04.2015 г. Годовая арендная плата согласно Приложению N 2 составляет 1.587.301,47 руб. и рассчитана она исходя их кадастровой стоимости в размере 168.005.448,00 руб.

Согласно Постановлению Правительства Москвы от 21.11.2014 N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" кадастровая стоимость земель утверждена по состоянию на 01.01.2014 данная стоимость вступает в действие с 18 декабря 2014 г. и применяется к отношениям, возникающим с 1 января 2015 г. и составляет 74.350.224,00 руб.

На основании данного Постановления Правительства, 25.06.2015 г. истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о заключении дополнительного соглашения с целью изменения арендной платы за земельный участок, исходя из кадастровой стоимости равной 74.350.224,00 руб.

Согласно ответа Департамента городского имущества города Москвы N 33-5-21515/15-(1)-0 от 28.07.2015 г., ответчик указывает, что согласно постановлению Правительства Москвы от 21.11.2014 N 687-ПП кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:10:0006005:119 составляла 74 350 224,00 руб, при этом данным постановлением не было предусмотрено увеличение кадастровой стоимости рассматриваемого участка согласно его установленному разрешенному использованию, поскольку оценка земель осуществлялась по состоянию на 01.01.2014, а разрешенное использование было изменено после данной даты.

В связи с чем кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в соответствии с приложением 1 к постановлению Правительства Москвы от 21.11.2014 N 687-ПП по среднему значению удельного показателя кадастровой стоимости земли в кадастровом квартале 77:10:0006005 в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:10:0006005:119, которая составляет 161 299 584,00 руб.

Также согласно кадастровому паспорту земельного участка от 25.06.2015 N 77/501/15-713007, полученному в рамках межведомственного взаимодействия, с 01.01.2015 кадастровая стоимость указанного земельного участка 161.299.584,00 руб.

Между тем, Постановление Правительства Москвы от 21.11.2014 N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" кадастровая стоимость земель утверждена по состоянию на 01.01.2014 данная стоимость вступает в действие с 18 декабря 2014 г. и применяется к отношениям, возникающим с 1 января 2015 г.

Отношения между МЕГА Фермёгенсфервальтунг ГмбХ и Департамент городского имущества города Москвы возникли с 08.04.2015 г. следовательно, в данном случае указанное Постановление подлежит применению. Постановление Правительства Москвы подлежит исполнению на всей территории Москвы и в том числе и Департаментом городского имущества г. Москвы.

Департамент городского имущества города Москвы 11 августа 2014 г. принял распоряжение об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым N 77:10:0006005:119.

В соответствии со ст. 24.12. ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Из этого следует, что оценка проводиться раз в два года, если в Постановление Правительство Москвы "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" не было внесено каких-либо изменений относительно стоимости конкретного земельного участка. Изменений относительно оценки земель внесено не было.

Земельный участок, переданный истцу в аренду, имеет кадастровый номер, таким образом, нет оснований применять к нему кадастровую стоимость квартала, разрешенное использование изменено Градостроительным планом земельного участка N КП77-143000-00-4446 от 11.03.2013 г., Департамент городского имущества города Москвы 11 августа 2014 г. принял распоряжение об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым N 77:10:0006005:119, а Постановление Правительства Москвы N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" по состоянию на 01.01.2014 принято 21.11.2014 г.

Таким образом, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что есть все основания применять к правоотношениям сторон кадастровую стоимость, указанную в Постановлении Правительства Москвы N 687-ПП, которая равна 74.350.224.00 руб.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, исходя из совокупности представленных в дело документов, решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону и отмене не подлежит.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.176, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 марта 2016 года по делу N А40-199172/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

Н.И. Панкратова И.С.Лящевский