Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2016 г. N 09АП-29418/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 1 ноября 2016 г. N Ф05-16392/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о признании частично недействующим договора купли-продажи в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

18 июля 2016 г.

Дело N А40-243738/15

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей Д.В. Пирожкова, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Индивидуального предпринимателя Крамаренко Натальи Григорьевны

на решение Арбитражного суда города Москвы от 29 апреля 2016 года

по делу N А40-243738/15, принятое судьей С.В. Романенковой,

по иску Индивидуального предпринимателя Крамаренко Натальи Григорьевны

(ОГРНИП 304770000283397)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 125009, г. Москва, пер. Газетный, д. 1/12)

о признании недействительными пунктов 3.1, 3.4 договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 26.02.2015 N 59-1734

при участии в судебном заседании:

от истца: Шин А.Л., (по доверенности от 01.11.2015), Крамаренко Н.Г. (лично)

от ответчика: Шинкарюк А.Ю. (по доверенности от 07.12.2015)

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Крамаренко Наталья Григорьевна (далее - истец, ИП Крамаренко Н.Г.) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент, ДГИ) о признании недействительным пункта 3.1 договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 26.02.2015 N 59-1734, заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и ИП Крамаренко Натальей Григорьевной, в части превышения цены выкупаемого объекта над его рыночной стоимостью в размере 3 523 000 руб. и признании недействительным пункта 3.4 договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 26.02.2015 N 59-1734, заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и ИП Крамаренко Натальей Григорьевной, в части превышения уплачиваемого в рассрочку ежемесячного платежа над размером платежа, определенного исходя их рыночной стоимости объекта, составляющего 97 861 руб. 11 копеек.

Решением суда первой инстанции от 29.04.2016 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Истец, не согласившись с принятым по делу решением, подал апелляционную жалобу, в которой просил отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указал, что судом первой инстанции не принято во внимание указание истца на позднюю дату определения ответчиком рыночной стоимости объекта, что привело к завышению его выкупной цены и нарушению норм материального права, а также ссылался на ошибочность вывода суда первой инстанции, согласно которому заключенный договор купли-продажи подписан истцом без возражений.

Истец также указал на необоснованность выводов суда первой инстанции о расторжении договора в случае удовлетворения заявленных требований, не дачу судом оценки экспертному заключению, представленному истцом, и иным доводам заявителя.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В заседании суда апелляционной инстанции 12.07.2016 истец и его представитель доводы жалобы поддержали.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 29.04.2016 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, по условиям договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, N 05-00150/08 от 11.09.2008, и дополнительного соглашения от 08.05.2014, Департамент (арендодатель) сдает, а ИП Крамаренко Н.Г. (арендатор) принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 63,2 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, ул. 1-ая Вольская, дом 18, корп. 2, для использования в целях: магазин "Продукты", розничная торговля продуктами, детским питанием, хозяйственными товарами, парикмахерская, сроком с 12.09.2008 по 07.05.2024 (т. 1, л.д. 23).

Истец 21.04.2014 обратился в Департамент с заявлением (рег. N 33-5-12236/14-(0)-0) в соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого объекта нежилого фонда (т. 1, л.д. 38).

В ответ на указанное заявление Департамент городского имущества города Москвы сопроводительным письмом от 12.02.2015 исх. N 33-5-12236/14-(3)-0 направил истцу проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, г. Москва, ул. 1-ая Вольская, дом 18, корп. 2, площадью 63,2 кв.м. (т. 1, л.д.39).

В пункте 3.1 проекта договора купли-продажи указано, что цена объекта составляет 6 531 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 11.12.2014 N 743Г/677, выполненного ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 16.12.2014 N 3451/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД" (т. 1, л.д. 47).

Договор подписан истцом без возражений.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 13.04.2015 нежилое помещение площадью 63,2 кв.м. по адресу: г. Москва, г. Москва, ул. 1-ая Вольская, дом 18, корп. 2 принадлежит на праве собственности истцу, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации N 77-77/004/030/2015-690/3 (т. 1, л.д. 54).

Согласно положениям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются (статья 555 ГК РФ).

Судебной коллегией установлено, что оспариваемый договор подписан сторонами без разногласий, существенные условия сторонами согласованы, в том числе, определена цена выкупаемого объекта, предмет договора надлежащим образом индивидуализирован и позволяет идентифицировать объект недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре.

В свидетельстве о государственной регистрации права в качестве документов-оснований указано: договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 26.02.2015 N 59-1734.

Изложенные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что оспариваемый договор соответствует требованиям действующего законодательства.

Доводы истца о том, что цена выкупаемого имущества произведена ответчиком не на дату подачи заявления - 21.04.2014, а по состоянию на 07.12.2014, что привело к увеличению выкупной цены, верно отклонены судом первой инстанции и также не принимаются апелляционной коллегией ввиду следующего.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно положениям статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли- продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Течение срока, указанного в части 4 вышеназванной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.

Указанная в оспариваемом договоре цена объекта в сумме 6 531 000 рублей истцом не была оспорена, спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, между сторонами не имелось и соответственно величина, указанная в отчете об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 11.12.2014 N 743Г/677, выполненном ООО "АБН-Консалт", не признана недостоверной.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявления истца о назначении судебной оценочной экспертизы и признания доказательством отчета об оценке от 15.11.2015 N Н-1511021, выполненного ООО "Праймаудит", представленного истцом в настоящем споре в подтверждение иска.

Возражения истца о том, что на стадии направления проекта договора ответчик не предоставил информацию о том, на какую дату была произведена оценка, отчет об оценке был направлен после подписания договора, верно признаны судом первой инстанции необоснованными, поскольку в оспариваемом договоре в пункте 3.1 имеется ссылка на отчет об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 11.12.2014 N 743Г/677, выполненный ООО "АБН-Консалт" и положительное экспертное заключение от 16.12.2014 N 3451/С-14, подготовленное НП СРО "СВОД".

На ответчика законодательством не возложена обязанность по предоставлению отчета стороне договора.

Доказательства того, что истец не имел возможности получить указанный отчет и заключение, либо в получении названных документов ответчиком было отказано, в материалах дела отсутствуют.

Сведения о том, что указанные обстоятельства не позволили истцу реализовать право, предусмотренное статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ по оспариванию достоверности величины рыночной стоимости объекта, истцом также не представлены.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу о необоснованности доводов истца о злоупотреблении ответчиком принципом свободы договора.

В апелляционной жалобе ответчик также ссылается на позднюю дату определения ответчиком рыночной стоимости объекта, что привело, по мнению истца, к завышению его выкупной цены и нарушению норм материального права.

Вместе с тем, в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Ссылаясь на принятие решения ДГИ о заключении договора купли-продажи за пределами установленного двухмесячного срока, истец с не обжаловал бездействие ответчика в установленном законом порядке, доказательств обратного не представил.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (далее - Закон) не установлена обязанность Департамента уведомлять заявителя о ходе рассмотрения его обращения, в том числе о заключении/не заключении договора на проведение рыночной оценки стоимости арендуемого имущества, о принятии отчета о его оценке, о принятии решения об условиях приватизации и прочее.

Указанным Законом установлены различные сроки для совершения Департаментом отдельных действий при получении обращения о выкупе: двухмесячный срок с даты получения обращения - для заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; десятидневный срок с даты принятия отчета о его оценке - для принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества; десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества - для направления проекта договора купли-продажи.

При этом срок проведения оценщиком рыночной оценки стоимости арендуемого имущества и срок принятия Департаментом отчета об оценке Законом не регламентирован.

Таким образом, Закон не предусматривает общего срока для совершения всех действий, необходимых для выкупа арендуемого имущества, исчисляемого от даты получения Департаментом заявления до даты направления заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Как указывалось ранее, истец с момента получения им проекта договора и до его подписания с требованием о внесении изменений в условие о цене договора или выдачи копии экспертного заключения оценщика, не обращался, соответствующее исковое заявление в суд не подавал, доказательств обратного не представил.

При этом в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ содержится прямое указание на возможность оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (часть 4.1 статьи 4).

Вместе с тем истец этим правом не воспользовался, вопреки доводам апелляционной жалобы, подписал договор без возражений, но обратился с рассматриваемыми требованиями после заключения договора, регистрации перехода к нему права собственности на спорный объект, что свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны покупателя.

Каких-либо достоверных доказательств того, что проведение рыночной оценки на иную дату, отличную на полгода от даты обращения с заявлением, привело к нарушению прав истца, последний не представил, предусмотренным законом правом на оспаривание цены объекта до подписания договора не воспользовался.

Таким образом, требования по рассматриваемом иску направлены на одностороннее изменение условий обязательства, что недопустимо в силу статьи 310 Гражданского кодекса РФ.

В силу положений статей 9, 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, и несет риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

Апелляционной коллегией не установлено наличие оснований, предусмотренных статьей 168 ГК РФ для признания недействительными оспариваемых пунктов договора, проведение оценки на иную дату, отличную от даты направления заявления о выкупе, при изложенных обстоятельствах не является основанием для признания совершенной сделки ничтожной в части определения цены объекта.

Ссылаясь в апелляционной жалобе на Административный регламент предоставления соответствующей государственной услуги по возмездному отчуждению имущества (утв. Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП), истец, вместе с тем, не представил доказательств обращения к ответчику с требованием о предоставлении копии отчета от 11.12.2014, указанного в проекте направленного ему до подписания договора, что также делает несостоятельным довод жалобы об умолчании ответчиком даты оценки имущества.

Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Как усматривается из искового заявления, фактически истец не согласен с ценой выкупленного имущества.

Учитывая, что в силу статьи 555 ГК РФ цена объекта является существенным условием договор продажи недвижимости, требование истца о признании оспариваемого договора недействительным в части пунктов 3.1, 3.4 влечет признание договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 26.02.2015 N 59-1734 незаключенным в целом, поскольку сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиями договора.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, вывод суда первой инстанции о том, что удовлетворение иска фактически приведет к расторжению договора, является верным, поскольку в силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а при признании условия о цене, являющегося существенным (статья 555 ГК РФ), недействительным, договор будет считаться незаключенным, то есть недействительным в целом.

Ссылаясь в апелляционной жалобе на то обстоятельство, что исковые требования направлены на приведение договора в соответствие с императивными нормами закона, истец не принимает во внимание, что им заявлено требование о признании договора недействительным, что указывает на противоречие его правовых позиций, изложенных в исковом заявлении и жалобе.

Принимая во внимание вышеизложенное, обстоятельства дела, отсутствие оснований для признания спорных пунктов договора купли-продажи недействительными, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что заявленные требования являются необоснованными, документально не подтвержденными и не подлежащими удовлетворению.

Указание в апелляционной жалобе на не дачу судом первой инстанции оценки представленному истцом отчету по определению стоимости объекта на дачу подачи заявления противоречит материалам дела, поскольку в решении указаны мотивы, в соответствии с которыми суд отклонил заключение ООО "Праймаудит".

При этом, как указывалось ранее, истцу до подписания договора представлено право обжалования определенной Департаментом рыночной стоимости объекта (цены отчуждаемого имущества), вместе с тем, покупатель таким правом не воспользовался, что так же делает несостоятельными его ссылки на нарушениия, допущенные ООО "АБН-Консалт".

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не были представлены доказательства наличия основания для признания спорных пунктов недействительными.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за апелляционной жалобы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 апреля 2016 года по делу N А40-243738/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Левченко

Судьи

Д.В. Пирожков А.И. Трубицын