Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2016 г. N 19АП-2601/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 24 октября 2016 г. N Ф10-3824/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о признании незаконными действий, об оспаривании действий в отношении недвижимого имущества, в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Воронеж

19 июля 2016 г.

Дело N А35-9149/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 июля 2016 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.

судей Протасова А.И.

Донцова П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Выборновой И.В.,

при участии:

от ИП Чуйкова С.Н.: Григорьева В.А., представитель по доверенности от 04.10.2015, выдана сроком на 3 года;

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Чуйкова Сергея Николаевича на решение Арбитражного суда Курской области от 21.03.2016 по делу N А35-9149/2015 (судья Лымарь Д.В.) по заявлению индивидуального предпринимателя Чуйкова Сергея Николаевича (ОГРНИП 412463224700302, ИНН 463001447861) об оспаривании действий Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска, об обязании Комитета к совершению действий,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Чуйков Сергей Николаевич (далее - ИП Чуйков С.Н., Предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - Комитет), выраженного в письме N 4154/007-01-14 от 10.07.2015, в виде отказа в предоставлении ИП Чуйкову С.Н. преимущественного права на приобретение арендованного недвижимого имущества (нежилое помещение общей площадью 289 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ендовищенская, д.3а (3-5-7 лит. А), кадастровый номер объекта: 46:29:102268:85, находящегося в муниципальной собственности г. Курска, как не соответствующих ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

об обязании Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Чуйкова С.Н. посредством совершения последовательности юридически значимых действий в соответствии с ч.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Решением Арбитражного суда Курской области от 21.03.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением, ИП Чуйков С.Н. обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Считает, что он соответствует требованиям, установленным ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ от 22.07.2008).

Кроме того, заявитель указал, что фактическое владение и пользование арендуемым помещением и в отсутствие государственной регистрации договора аренды такого помещения, свидетельствует о соблюдении непрерывности пользования арендуемым помещением, что является одним из условий предоставления преимущественного права на его выкуп.

Представитель ИП Чуйкова С.Н в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска в судебное заседание явку своих представителей не обеспечил, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В материалы дела от комитета поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он заявленные требования отклонил, ссылаясь на то, что отсутствие государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок более года, свидетельствует об отсутствии законных основании, необходимых для реализации права на выкуп.

Дело рассматривалось в отсутствие указанного лица в порядке ст. ст. 156, 266 АПК РФ.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

Чуйков Сергей Николаевич зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 04.03.2004 за ОГРНИП 304463206400202, ИНН 463001447861.

Между Комитетом и ИП Чуйковым С.Н. в период с 23.04.2007 были заключены следующие договоры аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска:

- договор N 3503 аренды муниципального нежилого фонда города г. Курска от 23.04.2007 года (действие договора 23.04.2007 - 20.04.2008);

- договор N 3503 аренды муниципального нежилого фонда города г. Курска от 10.05.2008 года (действие договора 15.04.2008 - 13.04.2009);

-договор N 3503 аренды муниципального нежилого фонда города г. Курска от 15.03.2009 года (действие договора 15.04.2009 -13.04.2010);

- договор N 3503 аренды муниципального нежилого фонда города г. Курска от 01.05.2010 года (действие договора 15.04.2010 - 13.04.2011);

- договор N 3503 аренды муниципального нежилого фонда города г. Курска от 15.04.2011 года (действие договора с 15.04.2011 - 13.04.2012).

По истечении срока действия договора N 3503 от 15.04.2011 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и ИП Чуйковым С.Н. заключен договор аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска N 3503 от 15.04.2012.

В соответствии с п. 1.1 договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи для пользования под производственную деятельность помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Ендовищенская, д.3-5-7, лит. А общей площадью 291,20 кв.м.

Срок действия договора установлен с 15.04.2012 по 15.04.2015.

Пунктом 3.3.1 договора обязанность обращения за регистрацией договора возложена на арендатора.

15.04.2012 сторонами договора аренды N 3503 был подписан акт приема-передачи нежилого помещения.

В соответствии с дополнительным соглашением от 19.08.2014 к договору N 3503 аренды, заключенным на основании постановления Администрации г. Курска от 06.11.2013 N 3858, в п.п. 1 п.1 внесены изменения: под производственную деятельность арендатору передается здание муниципального нежилого фонда города Курска (далее-Объект), расположенное по адресу: г. Курск, ул. Ендовищенская, д.3а, общей площадью 289,0 кв.м.

Изменения были внесены также в пп.4.1 п.4 договора о размере арендной платы.

Дополнительным соглашением от 01.04.2015 к договору аренды N 3503 изменен срок его действия: с 15.04.2012 по 01.04.2018".

Кроме того, были внесены изменения также в пп.4.1 п.4 договора о размере арендной платы.

11.06.2015 ИП Чуйков С.Н. обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска с заявлением (т.1, л.д.22) о реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ендовищенская, д.3а, общей площадью 289,0 кв.м.

По результатам рассмотрения указанного обращения Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска принято решение, изложенное в письме от 10.07.2015 за N 4154/07-01-14 (т.1, л.д.23-24), об отказе заявителю в приобретении арендуемого имущества.

Основанием для отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения послужил вывод Комитета об отсутствии договорных отношений на момент обращения Предпринимателя с заявлением ввиду незаключенности договора аренды N 3503 от 15.04.2012, что по мнению Комитета, свидетельствует об отсутствии у заявителя преимущественного права на выкуп помещения.

Не согласившись с отказом в предоставлении преимущественного права на приобретение муниципального имущества, изложенными в вышеуказанном письме ИП Чуйков С.Н обратился с заявлением в Арбитражный суд Курской области.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу абзаца 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В части 1 статьи 4 названного Федерального закона установлены критерии отнесения юридических лиц и предпринимателей к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства.

Принадлежность Общества к субъектам малого и среднего предпринимательства подтверждается материалами дела и Комитетом не оспаривается.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ ( в редакции на дату обращения) преимущественное право на приобретение арендуемого имущества возникает при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Пунктами 2, 3 и 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается то, что ИП Чуйков С.Н. относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, что сторонами по делу и не оспаривается.

Ссылаясь на пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации" или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", суд первой инстанции верно учел разъяснения о том, что применяя положения статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если на момент принятия решения срок договора его аренды истек, права на приобретение у него не возникает.

По смыслу п.1 ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, на дату внесения изменений в закон (02.07.2013), равно как и на дату и обращения за выкупом имущества субъект малого или среднего предпринимательства должен являться арендатором спорного имущества на основании договора.

В соответствии с ч.2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

На основании ч.2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 4 упомянутого Информационного письма Президиума ВАС РФ, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

В данном случае, договор аренды N 3503 от 15.04.2012 помещения муниципального нежилого фонда общей площадью 289,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ендовищенская, д.3а, сроком действия с 15.04.2012 по 15.04.2015.

Договор заключен на срок более года, однако в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

Следовательно, в силу п.3 ст.433 ГК РФ договор аренды N 3503 от 15.04.2012 является незаключенным.

Его условия в случае фактического исполнения расцениваются лишь как волеизъявление сторон договора.

Ссылки заявителя на то, что в период с 23.04.2007 по настоящее время указанное нежилое помещение не выбывало из владения и пользования в течение всего указанного периода, и заявитель добросовестно исполнял обязанности арендатора, не имел задолженности по оплате, не могут повлиять на выводы суда по настоящему спору ввиду следующего.

Действительно, материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается перечисление ИП Чуйковым С.Н. денежных средств в размере, равном сумме арендной платы за пользование вышеуказанным имуществом, а также факт заключения сторонами дополнительных соглашений к договору аренды.

Возможность реализации преимущественного права на выкуп имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, ставится в зависимость не только от фактического срока владения и пользования имуществом, но и от обладания указанным имуществом исключительно на законном основании - на основании договора.

Вместе с тем, исходя из системного толкования норм Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, пользование имуществом в отсутствие заключенного договора аренды не может расцениваться как арендные отношения и являться основанием для возникновения преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества.

Однако, при отсутствии договора аренды, заключенного в установленном порядке, то есть с соблюдением требования об обязательной государственной регистрации, отношения сторон не являются ни арендными, ни договорными, а свидетельствуют лишь о возмездном пользовании объектом недвижимости на условиях, согласованных сторонами.

Ссылка заявителя на положения Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13), Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N165 основана на неверном толковании норм права, так как изложенные в нем разъяснения не имеют отношения к вопросам, касающимся приобретения арендованного имущества в собственность в порядке Закона N 159-ФЗ, а содержат правовые позиции, применимые к рассмотрению гражданско-правовых споров между сторонами договора аренды в отсутствие его регистрации, и третьими лицами и касаются оплаты за пользование имуществом.

Исходя из сформированных Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме N 134 от 05.11.2009 правовых подходов и практики применения Закона N 159-ФЗ, являющегося специальной нормой по отношению к общим положениям гражданского законодательства Российской Федерации об аренде, суд пришел к выводу о том, что настоящие правоотношения возникли из иных, публично-правовых правоотношений между уполномоченным органом и субъектом малого предпринимательства по реализации мер государственной поддержки малого бизнеса, и в данном случае юридически значимым обстоятельством является наличие или отсутствие договорных, арендных отношений, с которыми связано преимущественное право выкупа имущества в соответствии с Законом N159-ФЗ.

Довод заявителя о том, что в спорный период одновременно действовало несколько договоров аренды, и в случае незаключенности последующего договора аренды, при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, недвижимое имущество арендовалось Чуйковым по договору от 15.04.2011 N 3503, который в силу действующего законодательства считается продленным на неопределенный срок, является ошибочным.

Если по истечении срока действия договора аренды, по тому же предмету заключается новый договор, то действие ранее заключенного прекращается и положения о его возобновлении на неопределенный срок применению не подлежат.

Таким образом, Предприниматель преимущественным правом выкупа спорного недвижимого имущества на дату обращения не обладал.

Апелляционная коллегия не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.

Данное обстоятельство (отсутствие арендных отношений) является достаточным основанием для отказа в приобретении недвижимого имущества.

Следовательно, отказ Комитета в выкупе испрашиваемого помещения не противоречит закону.

Несогласие заявителя с выводами суда первой инстанции не может являться основанием для отмены обжалуемого решения.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

В связи с чем, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя и им уплачены.

ИП Чуйкову С.Н подлежит возврату из федерального бюджета излишне уплаченная госпошлина по платежному поручению N 32 от 11.04.2016 в размере 2850 руб., поскольку в соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса РФ госпошлина при подаче индивидуальным предпринимателем апелляционной жалобы составляет не 3000 рублей, а 150 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269 и статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 21.03.2016 по делу N А35-9149/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано через суд первой инстанции в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок.

Председательствующий судья

Н.Д. Миронцева

Судьи

А.И. Протасов П.В. Донцов