Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2016 г. N 15АП-6834/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 ноября 2016 г. N Ф08-6539/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о понуждении заключить договор, об обязании заключить договор аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Ростов-на-Дону

21 июля 2016 г.

дело N А32-31400/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В., судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Невретдиновым А.А.,

при участии:

от истца - представитель Схабо А.А. по доверенности от 01.10.2015;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2016 по делу N А32-31400/2015 (судья Левченко О.С.) по иску закрытого акционерного общества "Мацеста Капитал"

(ОГРН 1072319002238, ИНН 2319040450) к ответчикам: Администрации города Сочи

(ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148)

Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи,

при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "АМСО", о понуждении заключить договор,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Мацеста Капитал" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации города Сочи (далее - администрация) и Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) об обязании администрации в лице департамента заключить с обществом дополнительное соглашение от 02.03.2015 к договору о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900770077 от 08.12.2005 года земельного участка площадью 775 169 кв. м с кадастровым номером 23:49:0308006:1458, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, село Прогресс, с видом разрешенного использования - "комплекс жилой застройки с объектами общественного назначения", категория земель - земли населенных пунктов, изложив п. 1 дополнительного соглашения от 02.03.2015 к договору о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900770077 от 08.12.2005 в следующей редакции: размер годовой арендной платы по договору от 08.12.2005 N 4900770077 за земельный участок площадью 775 169 кв. м с кадастровым номером N 23:49:0308006:1458, расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, село Прогресс составляет 1 594 800 рублей (исковые требования изложены с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы расхождениями между истцом и ответчиками по вопросу содержания соглашения в части размера подлежащей взысканию арендной платы.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2016 заявленные исковые требования удовлетворены.

Установив, что обе стороны сделки выразили в утвердительной форме волю на изменение условий договора аренды в части размера арендной платы на будущее время, суд первой инстанции учитывая спор относительно размера рыночной стоимости земельного участка провел по делу судебную экспертизу, по результатам которой пришел к выводу о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 106 320 000 рублей, а, следовательно, размер арендной платы составляет 1 594 800 рублей, рассчитанный в соответствии с нормами действующего законодательства.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация и департамент обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просят решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Изначально апеллянты настаивали на доводах о том, что администрацией изначально размер арендной платы определен правомерно и обоснованно в соответствии с нормами действующего законодательства. В последующем администрация уточнила, что не согласна с представленным в материалы дела экспертным заключением и ходатайствовала о проведении по делу повторной судебной экспертизы.

От истца в материалы дела представлен отзыв на жалобу, из содержания которого следует, что истец находит решение суда законным и обоснованным, а доводы жалобы - несостоятельными. В частности, истец указывает, что стороны сделки выразили в утвердительной форме волю на изменение условий договора аренды в части размера арендной платы на будущее время, суд первой инстанции учитывая спор относительно размера рыночной стоимости земельного участка правомерно и обоснованно провел по делу судебную экспертизу, по результатам которой определено, что рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 106 320 000 рублей, а, следовательно, размер арендной платы составляет 1 594 800 рублей, рассчитанный в соответствии с нормами действующего законодательства.

Представитель истца в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Остальные участники судебного разбирательства в судебное заседание явки не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

При названных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть жалобу по существу в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (Сочинский филиал), далее по тексту арендодатель, и открытым акционерным обществом "Мацестинский чай" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.12.2005 N 04-24/77С (далее - договор аренды).

В соответствии с договором аренды (в редакции дополнительного соглашения от 30.05.2008) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:49:03 08 006:1458, местоположение установлено относительно ориентира участок N 48, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Прогресс, площадью 775 169 кв. м.

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 08.08.2008 ОАО "Мацестинский чай" передало свои права и обязанности, а общество приняло соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору аренды земельного участка от 08.12.2005 N 04-24/77С.

В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности города - курорта Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:03 08 006:1458, администрацией и обществом заключено дополнительное соглашение от 01.12.2010, договору от 08.12.2005 присвоен номер 4900770077.

Договор и соглашения к договору зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается оттисками печати органа государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, Законом об оценочной деятельности и постановлением от 30.06.2009 N 210 администрацией было подготовлено дополнительное соглашение от 02.03.2015 к договору аренды N 4900770077 от 08.12.2005, согласно которого размер годовой арендной платы установлен в размере 10 515 185 рублей, определенный на основании отчета от 21.05.2008 N 0251 об определении рыночной величины годовой арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка.

Письмом от 10.06.2015 общество направило в администрацию протокол разногласий к дополнительному соглашению, в котором указало арендную плату в размере 6 784 900 рублей.

Ответчик протокол разногласий не подписал.

На основании изложенного истец был вынужден обратиться в Арбитражный суд Краснодарского края с требованиями в защиту нарушенного права.

При принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", проверка заключенности (действительности) договора предшествует рассмотрению требований, связанных с его исполнением, и производится арбитражным судом самостоятельно при подготовке дела к судебному разбирательству.

Пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставляет возможность органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из критериев, позволяющим разграничить права на земельные участки, является отнесение их к конкретному уровню собственности в случаях, предусмотренных федеральным законом. Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации, в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. В пункте 2 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов федерации и в муниципальной собственности. В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах. В соответствии со статьей 96 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Пунктом 2 статьи 3 Закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно- санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. Согласно постановлению Президиума Верховного Совета РФ N 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу закона "Об особо охраняемых природных территориях", о чем правильно сделал вывод суд первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации). Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка обществу в аренду.

В пунктах 2, 3 информационного письма Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии. Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке. Такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок. Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Таким образом, на момент заключения спорного договора аренды (08 декабря 2005 года) Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю имело право на предоставление спорного земельного участка в аренду, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно и обоснованно пришел к выводу о том, что договор действителен.

Правоотношения сторон, связанные с изменением договора аренды N 4900770077 от 08.12.2005 возникли уже после введения в действие Земельного кодекса и обусловлены принятием постановлений от 30.06.2009 N 210 и от 02.09.2009 N 296.

Спорные правоотношения возникли из правоотношений сторон по поводу аренды земельного участка, в силу чего подлежат регулированию положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, а также специальному отраслевому законодательству.

В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

В соответствии со статьей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Во исполнение Земельного кодекса Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 Постановлением от 27.01.2011 N 50 (в редакции по состоянию на 05 сентября 2011 года) Главы администрации (губернатора) Краснодарского края утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края.

Пунктом 2 Постановления рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 01.03.2011 привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.

Во исполнение краевого постановления, администрацией города Сочи 03.06.2011 принято постановление N 1061 "О правилах (далее - Правила г. Сочи) определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи". Постановление опубликовано 09.06.2011 в газете "Новости Сочи" N 92 и вступило в силу с указанной даты.

В преамбуле к Правилам указано, что они применяются для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.

Пунктом 1.2. Правил установлено, что правила применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.

Пунктом 4.1. Правил предусмотрено, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края (по состоянию на 05 сентября 2011 года), размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле:

Ап = Р х С х Ки, где Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.;

Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;

С - ставка арендной платы, %;

Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с п. 5.2. раздела 5 Правил г. Сочи, т.е. при расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.

В соответствии с п. 2 Информационного письма N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

В соответствии с положениями статьи 12 и 13 Закона N 135 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Поскольку арендная плата за использование данного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 4.2 проекта дополнительного соглашения N 1 от 19.01.2015 необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

Таким образом рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 106 320 000 рублей..

Соответствующий виду разрешенного использования коэффициент равен 1,5%.

Таким образом, размер арендной платы составляет 106 320 000 рублей х 1,5% = 1 594 800 рублей.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, норма пункта 3 статьи 65 (в настоящее время - пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ), которого предусматривает государственное регулирование размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом. Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 1 проекта дополнительного соглашения от 02.03.2015 г. к договору необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета. Постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - Постановление N 210) определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).

В соответствии с пунктом 2 Постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). Согласно пункту 5.7 Постановления N 210 с 1 марта 2010 года при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления. В пунктах 5.1 - 5.5 Постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 Постановления N 210).

Поскольку спорный земельный участок к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 Постановления N 210 категориям не относится, арендную плату за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления N 210), что следует из действующей в спорный период редакции пунктов 2, 4.2, 8, 9 и 9.4 Постановления N 210, которые предусматривали необходимость расчета арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка. Тождественный механизм определения арендной платы содержался в пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи (далее - Правила г. Сочи), утвержденных Постановлением N 1061, закреплявшем, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции (АП=Р х С х Ки). Данный нормативный акт был отменен Постановлением администрации города Сочи от 08.10.2015 N 2872 "Об отмене Постановления администрации города Сочи от 3 июня 2011 года N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".

В силу правовой позиции, выраженной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.03.2016 по делу N А32-1975/2015, поскольку для данного случая в Постановлении N 210 отсутствовало соответствующее регулирование, при определении размера ставки арендной платы необходимо исходить из следующего.

В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ в редакции, действовавшей на день направления проекта договора ответчиком истцу, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип запрета необоснованных предпочтений исключает возможность введения для земель, принадлежащих соответствующему публично- правовому образованию, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, дифференцированного порядка расчета арендной платы.

Названный земельный участок находится во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи. В отсутствие соответствующего регулирования в Постановлении N 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - Постановление N 50) применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления).

Из судебной экспертизы следует, что размер рыночной стоимости земельного участка составляет - 106 320 000 руб., к которой была применена ставка в размере 1,5%. Соответственно, суд первой инстанции правомерно определил величину годовой арендной платы - 1 594 800 руб. которая была определена в соответствии с требованиями Постановления N 210 и Постановления N 50.

Исходя из содержания приведенных выше нормативных правовых актов, изменение арендной платы на размер уровня инфляции допускается не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельного участка. При этом из логической конструкции пункта 1 дополнительного соглашения от 02.03.2015 г. к договору следует, что при определении указанного в решении суда размера арендной платы (за первый год аренды) в формуле расчета (Ап = Р х С х Ки) применяется значение "Ки", равное "1". Таким образом, истец считает, что годовой размер арендной платы, подлежащий включению по решению суда в пункт 1 дополнительного соглашения от 02.03.2015 г. к договору, правомерно определен судом первой инстанции в сумме 1 594 800 руб.

При этом суд первой инстанции правомерно отклонил представленный администрацией отчет об определении рыночной стоимости арендной платы от 21.05.2008 N 0251, поскольку данный отчет не соответствует требованию пункта 4.1 действовавших в спорный период Правил г. Сочи, предусматривающего применение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, а также пункту 26 приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки", согласно которому итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Поскольку земельный участок, не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 постановления главы города N 210, в отношении которых необходимо определять арендную плату от кадастровой стоимости земельного участка, то арендную плату следует определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка, по формуле, установленной в Правилах определения арендной платы на территории города Сочи.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с положениями пункта 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса).

Из материалов дела следует, что обе стороны сделки выразили в утвердительной форме волю на изменение условий договора аренды в части размера арендной платы на будущее время.

То есть, соглашение на внесение изменений в заключенный договор сторонами достигнуто, ввиду чего в настоящем споре подлежит рассмотрению спор об условиях соглашения.

Администрация города Сочи в апелляционной инстанции заявила, что не согласна с отчетом отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.12.2014 г. N 1-50/ОЗ-2014 подготовленный ООО "АМСО" в рамках муниципального контракта N 123111 от 12.11.2014 г., а также судебным экспертным заключением.

Указанное ходатайство подлежит отклонению. В рамках настоящего дела проведена судебная экспертиза.

Перед экспертом поставлен вопрос: "Определить рыночную стоимость земельного участка общей площадью 775 169 кв. м с кадастровым номером 23:49:0308006:1458, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Прогресс, по состоянию на 22.12.2014?".

По результатам судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 24.02.2016 согласно которого рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 106 320 000 рублей.

Представленное заключение эксперта соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержит достаточную информацию и статистический анализ.

Ответчики и третье лицо не опровергли достоверность экспертного заключения, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представили доказательств, достоверно подтверждающих тот факт, что заключения специалистов содержат необъективные сведения о рыночной стоимости спорного земельного участка либо доказательства, подтверждающие то обстоятельство, что в ходе подготовки заключений специалистами были нарушены обязательные положения ФСО, иных нормативно-правовых актов, регламентирующих порядок осуществления оценочной деятельности, что могло бы свидетельствовать о необходимости проведения по делу судебной экспертизы.

Учитывая то обстоятельство, что в соответствии с положениями части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторная экспертизы проводится в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов, в рассматриваемом случае таких противоречий как и сомнений не установлено, доказательств обратного не представлено, отсутствуют основания для удовлетворения ходатайства администрации о проведении повторной экспертизы.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно и обоснованно пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

При названных обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

В соответствии со ст. 64, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с положениями статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство Администрации города Сочи о назначении экспертизы - отклонить.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21 марта 2016 года по делу N А32-31400/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

Н.Н. Мисник Т.Р. Фахретдинов