Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2016 г. N 18АП-4728/16

г. Челябинск

22 июля 2016 г.

Дело N А47-11130/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.03.2016 по делу N А47-11130/2015 (судья Кофанова Н.А.).

Общество с ограниченной ответственностью "Строй-Сервис" (далее - общество "Строй-Сервис", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Департаменту градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга (далее - Департамент, орган местного самоуправления, ответчик) об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка N 733 от 29.09.2015, определив цену земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:1549 в размере 2 512 000 рублей; изложить пункт 2.1. договора купли-продажи земельного участка N 733 от 29.09.2015 в следующей редакции: "2.1. Цена продажи Участка площадью 8 014 кв.м составляет 2 512 000 (два миллиона пятьсот двенадцать тысяч) рублей, согласно отчету об оценке N 213-Н/2015 от 03.09.2015 об оценке рыночной стоимости земельного участка." (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 72-74).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Южно - уральская оценочная компания" (далее - общество "Южно - уральская оценочная компания", оценщик, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 04.03.2016 (резолютивная часть от 03.03.2016) исковые требования удовлетворены. Суд понудил Департамент заключить договор купли продажи N 733 от 29.09.2015, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Цена продажи земельного участка площадью 8 014 кв.м составляет 2 512 000 руб. (Два миллиона пятьсот двенадцать тысяч руб.) согласно отчёту N 213-Н/2015 от 03.09.2015 об оценке рыночной стоимости земельного участка".

С указанным решением суда не согласился Департамент (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение судом норм материального права.

Апеллянт полагает, что судом первой инстанции в нарушение п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не учтено, что обществом "Строй-Сервис" не соблюден досудебный порядок урегулирования преддоговорного спора, поскольку при получении от Департамента проекта договора купли-продажи общество не направило в адрес Департамента протокол разногласий, а обратилось в суд с настоящим иском. Таким образом, общество фактически отказалось от заключения договора купли-продажи земельного участка.

Апеллянт считает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для понуждения к заключению договора купли-продажи на условиях истца, поскольку в нарушение ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) рыночная стоимость земельного участка, определенная на основании отчета об оценке N 105-Н/2015 от 25.05.2015, принятого ответчиком для определения рыночной стоимости, не признана недостоверной. Судом в нарушение п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" не разъяснены сторонам правовые последствия незаявления ходатайства о назначении судебной экспертизы, и, кроме того, по мнению апеллянта, такая экспертиза могла быть назначена по инициативе суда. Признав обоснованной рыночную стоимость земельного участка в размере, заявленном истцом, суд первой инстанции в нарушение ст. 8, ч. 5 ст. 10 Закона об оценочной деятельности не учел, что у истца отсутствует право на определение рыночной стоимости муниципального имущества, в силу чего права истца могли быть защищены либо путем оспаривания рыночной стоимости, заявленной ответчиком, в порядке проведения экспертизы, либо путем предоставления заключения специалиста, но не представлением нового отчета об оценке. Оценка судом достоверности заявленной ответчиком рыночной стоимости имущества сделана без анализа самого отчета об оценке, исключительно на основании пояснений оценщика. Ссылка суда на непредставление ответчиком отчета об оценке N 105-Н/2015 от 25.05.2015 в материалы дела является необоснованной, поскольку судом отчет у ответчика не запрашивался. Судом не учтено, что рыночная стоимость, определенная одним и тем же оценщиком (обществом с ограниченной ответственностью "Южно - уральская оценочная компания"), отличается в девять раз, что свидетельствует о некачественной работе оценщика.

ООО "Строй-Сервис" представило отзыв на апелляционную жалобу (т. 1 л.д. 123), в котором просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Определениями апелляционного суда от 16.05.2016 (т. 1 л.д. 133) и от 28.06.2016 (т. 2 л.д. 7) судебное разбирательство было отложено для представления сторонами дополнительных доказательств.

Ответчиком дополнительно представлен отчет N 105-Н/2015 от 25.05.2015 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:1549 (т. 2 л.д. 139).

Истцом дополнительно представлен кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:1549 (т. 2 л.д. 1), а также пояснения по содержанию отчета об оценке N 105-Н/2015 от 25.05.2015 в части достоверности определенной рыночной стоимости и соответствия отчета законодательству об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание 19.07.2016 представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, обществу "Строй-Сервис" на праве собственности принадлежит двухэтажное нежилое здание площадью 1 482,6 кв.м, с кадастровым номером 56:44:0201005:2008, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ш. Загородное, 41 (свидетельство о государственной регистрации права серии 56-АВ 669416 от 06.03.2015, т. 1 л.д. 41).

Данный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0201005:1549 площадью 8 041 кв.м, местоположение: Оренбургская область, город Оренбург, шоссе Загородное, 41, к который сформирован с разрешенным использованием "размещение автомобильной мойки") (т. 2 л.д. 1).

Истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:1549 площадью 8 041 кв.м в собственность за плату.

Департамент с письмом N 10759/15 от 08.10.2015 (т. 1 л.д. 19) направил обществу "Строй-Сервис" проект договора купли-продажи земельного участка N 733 от 29.09.2015 (т. 1 л.д. 14-15), предметом которого является предоставление обществу в собственность земельного участка площадью 8 041 кв.м, с кадастровым номером 56:44:0201005:1549, местоположение: Оренбургская область, город Оренбург, шоссе Загородное. В п. 2.1 проекта договора указано, что стоимость земельного участка определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка N 105-Н/2015 от 25.05.2015, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Южно-уральская оценочная компания" и составила 23 334 000 руб.

Не согласившись с условиями предложенного проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:1549 в части его выкупной стоимости, общество "Строй-Сервис" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не представлено доказательств достоверности и обоснованности рыночной стоимости земельного участка, определенной оценщиком в проекте договора, направленном истцу. Ответчиком не представлен в материалы дела отчет о рыночной стоимости земельного участка, на основании которого ответчиком определена выкупная стоимость, что не позволяет определить его достоверность в порядке судебной экспертизы либо иным способом посредством оценки доказательств. Судом также учтено, что рыночная стоимость, заявленная как истцом, так и ответчиком, определена одним и тем же оценщиком - обществом "Южно-Уральская оценочная компания", из пояснений данного лица судом установлено, что наиболее достоверной величиной рыночной стоимости является цена, определенная в отчете об оценке, представленном истцом.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, а также дополнительно представленные в апелляционный суд доказательства и пояснения, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии со ст. 39.17 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка без проведения торгов уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи, его подписание, а также направляет проект договора для подписания заявителю.

Из материалов дела следует, что Департамент в ответ на обращение общества "Строй-Сервис" направил в его адрес проект договора купли-продажи земельного участка N 733 от 29.09.2015 (т. 1 л.д. 14-15), предметом которого является предоставление обществу в собственность земельного участка площадью 8 041 кв.м, с кадастровым номером 56:44:0201005:1549, местоположение: Оренбургская область, город Оренбург, шоссе Загородное. В п. 2.1 проекта договора указано, что стоимость земельного участка определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка N 105-Н/2015 от 25.05.2015, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Южно-уральская оценочная компания" и составила 23334000 руб.

Обстоятельство наличия у общества "Строй-Сервис" права на приватизацию земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, сторонами не оспаривается (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

Общество, не согласившись с ценой выкупаемого земельного участка, определенной на основании отчета об оценке N 105-Н/2015 от 25.05.2015, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Южно-уральская оценочная компания", обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском, и при рассмотрении спора направило в адрес Департамента проект договора купли-продажи с указанием иной цены договора - 2 512 000 рублей, определённой на основании N 213-Н/2015 от 03.0.2015, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Южно-уральская оценочная компания" (т. 1 л.д. 49, 53, 20).

В силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле.

Таким образом, из существа спорных правоотношений следует, что между истцом и ответчиком имеется преддоговорной спор по цене выкупаемого земельного участка, в силу чего суд первой инстанции обоснованно рассмотрел заявленные требования в порядке, предусмотренном ст.ст. 445-446 ГК РФ, а доводы апелляционной жалобы Департамента о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора в силу ненаправления Департаменту протокола разногласий с учетом изложенных мотивов отклоняются.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

На момент обращения истца в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка (11.09.2015 - т. 1 л.д. 19) порядок определения цены земельных участков, приобретаемых в порядке приватизации в целях эксплуатации объектов недвижимости, был установлен Положением о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования "город Оренбург", утв.

Решением Оренбургского городского Совета от 12.03.2013 N 599, согласно пункту 5.4. которого стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания хозяйственного общества путем преобразования унитарного предприятия; в иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, при этом заказчиком на проведение рыночной оценки земельных участков, находящихся в муниципальной собственности выступает администрация города Оренбурга в лице комитета по управлению имуществом города Оренбурга, департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга.

Таким образом, при выкупе земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости проведение рыночной оценки согласно указанным нормам является обязательным.

В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Согласно ст. 13 того же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность; суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что орган местного самоуправления принял решение о приватизации земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:1549 по цене 23 334 000 рублей, определенной на основании отчета об оценке N 105-Н/2015 от 25.05.2015, выполненной ООО "Южно - уральская оценочная компания", который дополнительно представлен в материалы дела в суде апелляционной инстанции (т. 1 л.д. 139).

Согласно п. 2 Информационного письма N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Вывод суда первой инстанции о допустимости принятия стоимости земельного участка в размере, определенном отчетом, представленным истцом, без признания недействительным отчета об оценке N 105-Н/2015 от 25.05.2015 противоречат ст. 12 и 13 Закона об оценочной деятельности, по смыслу которых определенная оценщиком стоимость объекта оценки является обязательной для целей совершения сделки, если в установленном процессуальном порядке не установлена её недостоверность.

В данном случае недостоверность рыночной стоимости земельного участка, определенная на основании отчета об оценке N 105-Н/2015 от 25.05.2015, истцом в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ опровергнута не была, а сам по себе факт определения тем же оценщиком иного размера рыночной стоимости не может являться достаточным основанием для признания недостоверной рыночной стоимости, предложенной ответчиком на основании отчета об оценке N 105-Н/2015 от 25.05.2015.

Более того, как обоснованно указал податель апелляционной жалобы, определение одним и тем же оценщиком рыночной стоимости одного и того же участка по состоянию на одну и ту же дату, но отличную от первоначально определенной стоимости в девять раз, на основании ст. 71 АПК РФ и ч. 2 ст. 65 АПК РФ является основанием для дополнительного исследования судом обстоятельства обоснованности определения оценщиком такой рыночной стоимости с учетом доводов и возражений сторон.

При этом то обстоятельство, что стороны не настаивали на назначении экспертизы отчета об оценке N 105-Н/2015 от 25.05.2015, не является безусловным основанием для признания обоснованной цены выкупа земельного участка, предложенной истцом, поскольку в силу п. 2 Информационного письма N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", а также ч. 5 ст. 71 АПК РФ, судебная экспертиза является одним из доказательств по делу и подлежит оценке наряду с другими доказательствами по делу, поскольку никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Ссылки суда первой инстанции на невозможность дать оценку отчету об оценке N 105-Н/2015 от 25.05.2015 в силу непредставления его в материалы дела, являются необоснованными, поскольку судом в рамках предоставленных ч. 3 ст. 9 и ч. 2 ст. 65 АПК РФ полномочий не совершены достаточные процессуальные действия, необходимые для установления юридически значимых обстоятельств по делу.

На основании определения апелляционного суда от 16.05.2016 истребуемый отчет был представлен в материалы дела (т. 1 л.д. 139).

Таким образом, учитывая, что оспаривание достоверности рыночной стоимости земельного участка, определенной по заказу органа местного самоуправления, является юридически значимым обстоятельством, апелляционный суд считает необходимым дать оценку отчету об оценке N 105-Н/2015 от 25.05.2015.

Согласно п. 16з и п. 16и Федерального стандарта оценки N 5 "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения" (далее - ФСО N 5), при проведении экспертизы отчёта об оценке производится, в том числе оценка отчёта на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, а также оцениваются результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам.

Согласно п. 7 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1), подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Из содержания п.п. 13-15 ФСО N 1 следует, что при проведении оценки оценщиком могут быть использованы доходный, сравнительный и затратный подход. Отказ от одного из указанных подходов подлежит аргументации в отчёте об оценке (п. 20 ФСО N 1).

Согласно п. 18 ФСО N 1 при проведении оценки оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

В силу п. 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Из содержания норм п.п. 4-6 Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке", утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 (далее - ФСО N 3) следует, что отчёт об оценке должен отвечать принципам однозначности, достаточности и проверяемости.

В пункте 8 ФСО N 3 отражены те сведения, которые должен привести оценщик в отчёте об объекте оценки, в том числе количественные и качественные характеристики объекта, сведения об обременениях, а также иные факторы, существенно влияющие на его стоимость.

Из сопоставления методики и исходных данных исследования, а также сведений об объекте оценки и его характеристиках, изложенных обществом с ограниченной ответственностью "Южно-уральская оценочная компания" в отчете N 213-Н/2015 от 03.09.2015 и N 105-Н/2015 от 25.05.2015 (т. 1 л.д. 20, 139), следует, что оценщик исходил из идентичных показателей и характеристик.

Исследовательская часть отчета оценщика, определившая в результате различную рыночную стоимость земельного участка (учитывая, что затратный и доходный подход оценщиком не использовался ни в первой, ни во втором случае), дифференцируется по объектам-аналогам, которые были использованы оценщиком при сравнительном подходе оценки.

Согласно п. 12 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

В силу п. 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В данном случае, как обоснованно заявлено обществом "Строй-Сервис" в дополнительно представленных пояснениях, объекты-аналоги, избранные оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка в отчете N 105-Н/2015 от 25.05.2015 не позволяют соотнести их с объектом оценки.

Так, земельный участок с кадастровым номером 56:44:0201005:1549 сформирован с разрешенным использованием "размещение автомобильной мойки", тогда как в качестве объектов-аналогов оценщиков использованы земельные участки с разрешенным использованием "для размещения производственных и административных зданий", при этом поправочные коэффициенты применительно к данному показателю оценки оценщиком не применены.

В отчете N 213-Н/2015 от 03.092015, на основании которого определяется выкупная стоимость истцом (т. 1 л.д. 20) сравнительный анализ проведен по объектам-аналогам, имеющим разрешенное использование, среди прочего "для размемще6ния автосервиса", "для размещения административно-торгового здания, автомойки и шиномонтажной мастерской".

В материалы дела истцом также представлен подписанный Департаментом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:1547 площадью 7992 кв.м., расположенного по адресу г. Оренбург, Загородное шоссе (согласно сведениям публичной кадастровой карты - смежный земельный участок с земельным участком с кадастровым номером 56:44:0201005:1549 площадью 8041 кв.м.) (т. 1 л.д. 126), согласно которому стоимость земельного участка составляет 1 958 000 руб., что позволяет признать наиболее достоверной рыночную стоимость, заявленную истцом на основании п. 2 ст. 424 ГК РФ.

Согласно ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Учитывая, что рыночная стоимость земельного участка, установленная на основании отчета N 213-Н/2015 от 03.09.2015, определена на основании более корректных объектов-аналогов, Департаментом в обоснованием своей позиции об обоснованности цены, определенной отчетом об оценке N 105-Н/2015 от 25.05.2015, дополнительных доказательств и пояснений не представлено, апелляционный суд считает возможным урегулировать спор по цене, применив рыночную стоимость земельного участка в размере 2 512 000 руб., определенную на основании отчета об оценке N213-Н/2015 от 03.09.2015

В силу изложенных обстоятельств исковые требования общества "Строй-сервис" признаются судом обоснованными, решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.03.2016 по делу N А47-11130/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.В. Пивоварова Л.А. Суспицина