Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2016 г. N 15АП-4809/16

город Ростов-на-Дону

25 июля 2016 г.

дело N А32-30874/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Попова А.А.,

судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

администрации города Сочи и общества с ограниченной ответственностью "Сочи Транс Ойл"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 февраля 2016 года по делу N А32-30874/2015

по иску администрации города Сочи

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Сочи Транс Ойл"

при участии третьего лица Вареного Ивана Игоревича

о взыскании задолженности, расторжении договора,

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сочи Транс Ойл" (далее - ответчик, ООО "Сочи Транс Ойл") о взыскании задолженности по договору аренды от 23.03.2001 N 490002161 за период с 30.07.2014 по 30.06.2015 в размере 305 981 руб. 88 коп., пени по состоянию на 27.07.2015 в размере 32 345 руб. 16 коп.; расторжении договора аренды N 490002161 от 23.03.2001.

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком в период с 30.07.2014 по 30.06.2015 обязательств по внесению арендной платы в рамках договора от 23.03.2001 N 490002161.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.02.2016 исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Сочи Транс Ойл" в пользу администрации города Сочи взыскано 88 750 руб. 03 коп. задолженности. Судебный акт мотивирован неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком. Постановления администрации от 15.06.2007 N 791, от 07.08.2007 N 989 не подлежат применению при определении размера арендной платы. Суд первой инстанции указал, что возложение негативных имущественных последствий в виде применения ранее действующих ставок аренды при законодательно закрепленном новом подходе к расчету арендной платы на лиц, арендующих соответствующие земельные участки, к которым относится ответчик, не может быть поставлено в зависимость от несвоевременности принятия соответствующих нормативных актов органами местного самоуправления муниципального образования город Сочи. Судом произведен перерасчет арендной платы с применением Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50. Отказывая в удовлетворении требования о взыскании пени и расторжении договора аренды, суд пришел к выводу о ничтожности договора, поскольку на момент заключения договора участок относился к федеральной собственности, следовательно, у администрации отсутствовали полномочия по передаче его в аренду.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Сочи Транс Ойл" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы общество указывает, что постановление N 210 от 30.06.2009 не подлежит применению для определения арендной платы, расчет арендной платы должен быть произведен на основании отчета об оценке рыночной стоимости.

Администрация города Сочи также обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований. В апелляционной жалобе администрация ссылается на нарушение ее прав как участника договорных отношений и просит удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Определением от 22.04.2016 суд апелляционной инстанции привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Варенова Ивана Игоревича (собственник мойки с пристройками, расположенных на спорном участке).

В судебное заседание лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили. Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, 23.03.2001 между администрацией г. Сочи и ООО "Сочи Транс Ойл" подписан договор аренды N 490002161 в отношении земельного участка общей площадью 1 270 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, Батумское шоссе, 30Б, для эксплуатации автозаправочного комплекса.

Срок действия договора установлен - с 01.01.2000 по 01.01.2049 (п. 2.1 договора).

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятнадцатого дня начала следующего квартала. Последний платеж вносится до 15 ноября текущего года.

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в период с 30.07.2014 по 30.06.2015 послужило основанием для обращения администрации в суд с настоящими требованиями.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 2123/11).

Основанием для обращения администрации в суд с настоящими требованиями послужил факт невнесения обществом арендной платы за пользование земельным участком за период с 30.07.2014 по 30.06.2015 в рамках договора аренды N 490002161 от 23.03.2001.

Вместе с тем, в рамках дела N А53-5652/2015 удовлетворено требование ООО "Сочи Транс Ойл" о признании недействительным дополнительного соглашения N 1 от 27.05.2014 к договору аренды N 490002161 от 23.03.2001 в части п. 1.3 договора "Расчет арендной платы". Суды трех инстанций пришли к выводу о ничтожности договора аренды N 490002161 от 23.03.2001, ввиду отсутствия у администрации г. Сочи полномочий на распоряжение участком на момент заключения указанного договора. Земельный участок, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, Батумское шоссе, 30Б, расположенный в пределах особо охраняемой территории федерального значения, относился к федеральной собственности в силу действующего на момент заключения договора законодательства, следовательно, у администрации муниципального образования отсутствовали полномочия на его предоставление иным лицам на каком-либо праве.

Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом установлена ничтожность договора аренды N 490002161 от 23.03.2001.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также упоминаемым в актах Конституционного Суда Российской Федерации принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П).

Общество и администрация входили в круг лиц, участвующих в вышеназванном судебном деле, в качестве сторон, в силу чего обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по указанному делу, имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.

Таким образом, в рамках настоящего дела не подлежит повторному исследованию действительность спорного договора.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Полномочия по распоряжению землями курортов федерального значения появились у муниципальных образований лишь со вступлением в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях".

Регистрация права собственности муниципального образования на спорный земельный участок в 2009 году (свидетельство от 02.07.2009) не свидетельствует о действительности ничтожного договора аренды сделки, поскольку на момент совершения данной сделки муниципальное образование город-курорт Сочи не обладало полномочиями по распоряжению землями курортов федерального значения, находящимися в собственности Российской Федерации в силу прямого указания закона.

Поскольку землепользование является платным (ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции правомерно исходил из того, что недействительность договора аренды не исключает обязанности ответчика по внесению платежей за использование земельного участка.

Между тем, взыскивая с ответчика плату за пользование земельным участком за период с 30.07.2014 по 30.06.2015 в виде нормативно установленной арендной платы, суд первой инстанции не учел следующих обстоятельств.

На основании постановления администрации г. Сочи от 01.11.1994 N 944 товариществу с ограниченной ответственностью "Сочи Транс Ойл" выдан государственный акт на право пользования землей серии КК-2 N 426001077, в соответствии с которым товариществу передан в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 0,19 га для размещения и эксплуатации автозаправочной станции контейнерного типа.

Согласно статье 31 Земельного кодекса РСФСР, утвержденного Верховным Советом РСФСР 25.04.1991 N 1103-1, и действующего в период предоставления спорного участка, право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверяется государственным актом, который выдается и регистрируется соответствующим Советом народных депутатов.

Статья 71 Закона Российской Федерации от 06.07.1991 N 1550-1 "О местном самоуправлении в Российской Федерации" (действующего на момент выдачи государственного акта) предоставляла городской администрации право предоставления земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование.

Учитывая вышеприведенные нормы, постановление о предоставлении земельного участка от 01.11.1994 N 944, на основании которого выдан государственный акт КК-2 N 426001077, вынесено в период наличия у главы администрации города Сочи полномочий по распоряжению спорным земельным участком (до принятия Федеральных законов от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и от 17.07.2001 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю").

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, которая проводится по желанию правообладателей. При этом, как следует из пункта 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные до введения в действие Закона о регистрации, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В пункте 3 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной и муниципальной собственности земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Вводного закона юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами статьи 36 данного Кодекса.

Судом апелляционной инстанции установлено, что товарищество с ограниченной ответственностью "Сочи Транс Ойл" в 1998 году на основании постановления главы администрации Центрального района г. Сочи N 20/2 реорганизовано в закрытое акционерное общество "Сочи Транс Ойл" (свидетельство о регистрации ПП N 05607 от 22.01.1998).

Закрытое акционерное общество "Сочи Транс Ойл" в 2002 году преобразовано в общество с ограниченной ответственностью "Сочи Транс Ойл".

Указанные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела учредительными документами общества.

Таким образом, право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, предоставленный правопредшественнику ООО "Сочи Транс Ойл", в порядке универсального правопреемства перешло к ответчику по настоящему делу.

В связи с ничтожностью основания возникновения права аренды (договора N 490002161 от 23.03.2001), у ответчика сохраняется ранее возникшее вещное право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, которое подлежит переоформлению в соответствии с нормами Вводного закона и с учетом требований Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях".

В постановлении администрации г. Сочи от 28.09.1999 N 835/1 "О предоставлении в аренду ЗАО "Сочи Транс Ойл" земельного участка, фактически занимаемого комплексом зданий и сооружений автозаправочной станции по Батумскому шоссе, 30-б в пос. Дагомыс Лазаревского района" указано на отмену государственного акта серии КК-2 N 426001077, согласно которому обществу земельный участок предоставлялся на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Вместе с тем, издание данного постановления не могло прекратить вещного права общества в отношении предоставленного ему земельного участка, т.к. само постановление было направлено исключительно на переоформление обществом ранее возникшего права постоянного (бессрочного) пользования участком на право аренды, а не на изъятие земли у ответчика либо на прекращение вещного права по иным основаниям. Однако на дату издания постановления у администрации уже отсутствовали полномочия по распоряжению земельным участком, т.к. последний в силу прямого указания действовавшего законодательства с 1995 года находился в собственности Российской Федерации. Следовательно, у администрации отсутствовали полномочий по прекращению вещных прав общества, издание выше указанного постановления не могло влечь каких-либо правовых последствий, ввиду недействительности постановления.

Статья 45 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Доказательства того, что право постоянного (бессрочного) пользования ответчика на спорный земельный участок было прекращено в установленном земельным законодательством порядке, администрацией не представлено.

Последующая постановка спорного земельного участка на кадастровый учет в иной конфигурации, которая изменилась за счет уменьшения площади земельного участка, ранее предоставленного для размещения автозаправочной станции, и регистрация за муниципальным образованием права собственности на данный участок также не могли являться достаточными основаниями для прекращения у ответчика права постоянного (бессрочного) пользования участком, возникшего на основании государственного акта серии КК-2 N 426001077.

После вступления в законную силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ и регистрации права муниципальной собственности на спорный земельный участок (01.07.2009) на основании указанного Закона арендные отношения с ответчиком в установленном порядке оформлены не были.

В отсутствие заключенного в установленном порядке договора аренды и при наличии у ответчика действующего права постоянного (бессрочного) пользования землей, у администрации отсутствуют правовые основания для обращения с требованием о взыскании с ООО "Сочи Транс Ойл" платы за пользование спорным участком, рассчитываемой по нормативной формуле определения арендной платы за использование публичных земель. Учитывая наличие у общества вещно-правового титула пользователя земельным участком, формой платы за использование земли для него является земельный налог.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части взыскания с ООО "Сочи Транс Ойл" задолженности по внесению платы за использование земельного участка за период с 30.07.2014 по 30.06.2015, рассчитанной по формуле для определения арендной платы за использование публичной земли, подлежит отмене. В удовлетворении требований администрации в указанной части надлежит отказать.

В рамках настоящего дела администрацией заявлены требования о взыскании пени по состоянию на 27.07.2015 в размере 32 345 руб. 16 коп., а также о расторжении договора аренды N 490002161 от 23.03.2001.

По смыслу статей 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации расторгнуть возможно только действительный договор, порождающий соответствующие права и обязанности сторон. Недействительная сделка основанием обязательства не является, в связи с чем, расторгнута быть не может, тогда как расторжение договора направлено на прекращение обязательственных отношений сторон.

Поскольку договор аренды земельного участка N 490002161 от 23.03.2001 является недействительной (ничтожной) сделкой, в иске о его расторжении отказано правомерно.

Поскольку вступившими в законную силу судебными актами установлена ничтожность договора аренды N 490002161 от 23.03.2001, следовательно, ничтожным является его условие об уплате пени.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований администрации о взыскании пени и о расторжении договора аренды является обоснованным.

Решение суда первой инстанции в указанной части является законным и не подлежит отмене.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 февраля 2016 года по делу N А32-30874/2015 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Сочи Транс Ойл" в пользу администрации города Сочи 88 750 руб.

03 коп. задолженности, а также в части взыскания в доход федерального бюджета государственной пошлины по иску в размере 2 561 руб. отменить, в данной части принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

О.Г. Авдонина О.Г. Ломидзе