Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2016 г. N 15АП-1764/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 ноября 2016 г. N Ф08-8265/16 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

27 июля 2016 г.

дело N А32-1554/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 июля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.

судей О.Ю. Ефимовой, О.А. Сулименко

при ведении протокола судебного заседания секретарем Смородиной Ю.А.

при участии:

от заявителя: представитель по доверенности от 20.01.2015 Зоткин С.В.;

от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен;

от третьих лиц: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Заря"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 01.12.2015 по делу N А32-1554/2015

по заявлению закрытого акционерного общества "Заря"

к заинтересованному лицу - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

при участии третьих лиц: Иовлевой Веры Сергеевны, Горобца Николая Харитоновича, Зубченко Людмилы Федоровны, Порошина Анатолия Анатольевича, Родионовой Ольги Васильевны, Статылко Лидии Викторовны, Чудикова Николая Николаевича, Никифорова Алексея Васильевича

о признании незаконным бездействия,

принятое в составе судьи Данько М.М.,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Заря" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением, в котором просило признать бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) об отсутствии регистрации обременения земельного участка площадью 16,8 га с кадастровым номером 23:32:0502010:101, имеющего местоположение: Краснодарский край, Тихорецкий район, Терновский с/о, секция 2, часть контура 6, договором аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 20.03.2008 N 1, зарегистрированным 17.04.2009 за N 23-23-14/014/2008-417 и договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 11.09.2009, зарегистрированным 10.02.2010 за N 23-23-14/004/2010-062, в пользу ЗАО "Заря", незаконным; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении земельного участка площадью 16,8 га с кадастровым номером 23:32:0502010:101 имеющего местоположение: Краснодарский край, Тихорецкий район, Терновский с/о, секция 2, часть контура 6, договором аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 20.03.2008 N 1, зарегистрированным 17.04.2009 за N 23-23-14/014/2008-417, и договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 11.09.2009, зарегистрированным 10.02.2010 за N 23-23-14/004/2010-062, в пользу ЗАО "Заря".

Заявленные требования мотивированы тем, что спорный земельный участок выделен и поставлен на кадастровый учет из земельного участка, находящегося в аренде у заявителя по делу и должен был быть, в силу закона, обременен в реестре прав арендой в пользу общества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Иовлева Вера Сергеевна, Горобец Николай Харитонович, Зубченко Людмила Федоровна, Порошин Анатолий Анатольевич, Родионова Ольга Васильевна, Статылко Лидия Викторовна, Чудиков Николай Николаевич, Никифоров Алексей Васильевич (далее - третьи лица, собственники земельных долей).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.12.2015 заявленные требования оставлены без удовлетворения.

Решение мотивированно тем, что на момент выделения спорного земельного участка с кадастровым номером 23:32:0502010:101 из земельного участка с кадастровым номером 23:32:0502010:46 аренда последнего земельного участка прекратилась; выделенный земельный участок отсутствующей арендой обременен быть не может.

Закрытое акционерное общество "Заря" обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.12.2015 в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым бездействие управления признать незаконным.

Апелляционная жалоба мотивированна тем, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, в том числе нормы Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Гражданского кодекса РФ. Общество указало, что суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ЗАО "Заря" стало собственником земельной доли в арендуемом земельном участке и договор аренды трансформировался в договор - соглашение участников долевой собственности о порядке использования имущества, находящегося в долевой собственности, предполагающее передачу всего объекта долевой собственности во владение и пользование за плату обществу как одному из дольщиков. Между тем, по мнению общества, при изменении собственника арендуемого имущества аренда не подлежит прекращению, покупка ЗАО "Заря" земельной доли в уже находящимся в аренде у общества земельном участке не влечет прекращение договора аренды и его "трансформации" в соглашение участников долевой собственности о порядке использования имущества, находящегося в долевой собственности. Поскольку управление не осуществило государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованный земельный участок, суд первой инстанции необоснованно признал оспариваемые действия управления законными и не возложил на него обязанность устранить допущенные нарушения.

В отзыве на апелляционную жалобу управление просило оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, третьих лиц, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании представитель ЗАО "Заря" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ЗАО "Заря", арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 20.03.2008 между ЗАО "Птицефабрика "Тихорецкая" и собственниками земельных долей в земельном участке площадью 111,51 га с кадастровым номером 23:32:0502010:46, имеющего местоположение: Крас-нодарский край, Тихорецкий район, Терновский с/о, секция 2, контур 6,26 заключен договор аренды N 1.

17.04.2009 договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю за N 23-23-14/019/2008-417.

Договор аренды был заключен сроком на 5 лет - до 17.04.2014.

Договором от 11.09.2009 права и обязанности арендатора переданы ЗАО "Заря".

Договор о передаче прав и обязанностей зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 10.02.2010.

Собственники земельных долей в земельном участке с кадастровым номером 23:32:0502010:46 с соблюдением установленной законом процедуры выделили из этого земельный участок, поставили его на кадастровый учет с кадастровым номером 23:32:0502010:101 площадью 168 000 кв. м.

Сведения о земельном участке внесены в ГКН 07.10.2014.

Управлением Росреестра по Краснодарскому краю право собственности на выделенный земельный участок зарегистрировано за физическими лицами 27.10.2014.

16.10.2014 собственники земельного участка 23:32:0502010:101 заключили договор аренды с Никифоровым А.В.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю, регистрационной записи присвоен номер 23-23-14/046/2014-568.

Оспаривая бездействие регистрирующего органа в обременении земельного участка с кадастровым номером 23:32:0502010:101 правом аренды в пользу ООО "Заря", заявитель ссылается на положения статьи 617 ГК РФ, согласно которой перемена собственника имущества не прекращает возникшие до такого перехода арендные отношения.

Повторно изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к переоценке выводов суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков предусмотрены статьей 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав).

В силу пункта 5 статьи 22.2 Закона о регистрации прав одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.

Согласно статье 617 Гражданского кодекса переход права собственности на находящееся в аренде имущество не влечет прекращения арендных отношений.

В пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

По общему правилу прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него других земельных участков - не следует. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в том числе, и выделенных земельных участков. Положение пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, предусматривающее преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлено на стабилизацию арендных отношений, а не их досрочное прекращение.

Учитывая изложенное, регистрация вещного права на образованный земельный участок без одновременной регистрации обременений в отношении выделенного земельного участка противоречит пункту 5 статьи 22.2 Закона о регистрации прав.

Вместе с тем, исходя из пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В силу пункта 1 статьи 247 Кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

С учетом правил пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не запрещено правилами Кодекса и иными нормами гражданского законодательства, при наличии установленного порядка пользования общим имуществом и в той мере, в какой это допускается таким порядком, участник долевой собственности вправе за плату передать другому лицу свое право владеть и пользоваться общим имуществом в тех пределах, в которых он сам в соответствии с установленным порядком имеет право владеть и пользоваться этим имуществом.

Пункт 6 статьи 27 Земельного кодекса определяет, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется данным Кодексом и Законом N 101-ФЗ.

Пунктом 3 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ определены вопросы, по которым общее собрание может принять решение, обязательное для всех участников общей долевой собственности.

В соответствии с положениями пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Таким образом, свое несогласие с заключением договора аренды находящегося в общей долевой собственности земельного участка или с его условиями участник общей долевой собственности может выразить на общем собрании, повестка дня которого предусматривает рассмотрение вопроса о заключении договора аренды земельного участка и его условия или изменении действующего договора аренды и его условий. При этом выдел может быть произведен в течение срока аренды.

При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

В случае если земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, был передан в аренду ранее и срок его не истек и на общем собрании рассматривался вопрос об изменении его условий, на котором один или несколько участников общей долевой собственности заявили о своем несогласии с такими условиями, право на выход указанных лиц из договора аренды существует лишь в том случае, если общим собранием принято решение о заключении договора на новых условиях, или о внесении изменений в договор аренды в части его существенных условий.

В случае если в результате рассмотрения общим собранием вопроса об установлении новых условий договора путем внесения изменений в заключенный ранее договор аренды такие новые условия были внесены, т.е. практически был заключен новый договор, лица, заявившие о своем несогласии с условиями договора, имеют право выйти из него в порядке п. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ.

Материалы дела свидетельствуют о том, что часть собственников земельных долей в протоколе общего собрания участников долевой собственности от 22.09.2014 выразили несогласие с условиями договора аренды находящегося в долевой собственности исходного земельного участка от 20.03.2008 (т. 2, л.д. 52-60), в том числе с продлением сроков договора аренды.

Данным протоколом были утверждены условия для заключения нового договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя, находящегося в долевой собственности.

Поэтому довод общества о сохранении обременения в виде аренды в пользу общества и допущенном управлением незаконном бездействии, выразившемся в невнесении соответствующих записей в реестр, не соответствует приведенным правовым нормам.

Сведения об оспаривании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:32:0502010:46, оформленного протоколом от 22.09.2014, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Доводы апелляционной жалобы, с учетом изложенного, подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм права и фактически направлены на переоценку обстоятельств, рассмотренных в рамках данного дела.

Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.12.2015 по делу N А32-1554/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

О.Ю. Ефимова О.А. Сулименко