|
26 июля 2016 г.
|
Дело N А07-26042/2015
|
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Хуторным М.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие "МЭЛСИ" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.03.2016 по делу N А07-26042/2015 (судья Проскурякова С.В.).
В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие "МЭЛСИ" - Анисова С.В. (доверенность от 10.01.2016), Сайранов Ю.В. (доверенность от 25.11.2015)
Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие "МЭЛСИ" (далее - общество "МЭЛСИ", общество, ответчик) в котором просило:
-взыскать 100 135 руб. 20 коп. основного долга по арендной плате за период с 11.04.2015 по 31.10.2015 и 13 551 руб. 28 коп. пеней за период с 12.08.2014 по 26.10.2015 по договору аренды от 07.04.2014 N 22029.2,
-расторгнуть договор аренды от 07.04.2014 N 22029.2,
-обязать общество освободить занимаемые нежилые помещения N N 1-7 общей площадью 61,9 кв. м, расположенные по адресу: Орджоникидзевский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Свободы, д. 17, литера А (исковое заявление - л.д. 5-6).
Определением от 11.11.2015 суд первой инстанции принял исковое заявление Управления к рассмотрению в порядке упрощенного производства в порядке главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 1-3).
Определением от 11.01.2016 суд первой инстанции перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства (л.д. 41-43).
Решением от 30.03.2016 (резолютивная часть объявлена 15.03.2016) суд первой инстанции исковые требования Управления удовлетворил частично, расторгнув договор аренды от 07.04.2014 N 22029.2 и возложив на ответчика обязанность освободить нежилые помещения NN 1-7 общей площадью 61,9 кв. м, расположенные по адресу: Орджоникидзевский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Свободы, д. 17, литера А, в удовлетворении остальной части иска отказал (л.д. 62-70).
С таким решением общество "МЭЛСИ" (далее также - податель жалобы) не согласилось, обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить по основаниям, предусмотренным в пунктах 1, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; неправильное применение норм материального права), принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме (л.д. 86-87).
В обоснование апелляционной жалобы ответчик приводит следующие доводы.
Разрешая спор, суд первой инстанции не принял во внимание следующие обстоятельства: 1) арендодателем были допущены нарушения условий договора аренды от 07.04.2014 N 22029.2, а именно: арендатор не был поставлен в известность о реорганизации Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в форме присоединения к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и, соответственно, об изменении банковских реквизитов, что и повлекло просрочку внесения арендных платежей, 2) допущенную по вине арендодателя просрочку внесения арендных платежей нельзя рассматривать в качестве существенного нарушения условий договора аренды от 07.04.2014 N 22029.2 со стороны арендатора, 3) общество "МЭЛСИ" является добросовестным арендатором.
При таких обстоятельствах, по мнению подателя жалобы, действия арендодателя, связанные с обращением в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды от 07.04.2014 N 22029.2 и выселении общества "МЭЛСИ" из арендуемых помещений, имеют целью причинить вред последнему, к спорным правоотношениям следует применить положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации о пределах осуществления гражданских прав.
Доводов, свидетельствующих о несогласии с решением суда от 30.03.2016 в части отказа в удовлетворении иска, в апелляционной жалобе не приведено.
Отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от Управления в суд апелляционной инстанции не поступил.
Явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции обеспечил только податель жалобы - общество "МЭЛСИ".
Управление явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца.
Представители общества "МЭЛСИ" в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме, настаивали на отмене решения суда от 30.03.2016 и отказе в удовлетворении иска в полном объеме.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Возражений относительно пересмотра судебного акта в оспариваемой части (в части удовлетворенных требований) не заявлено.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта в оспариваемой части.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
07 апреля 2014 г. между Управлением муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом "МЭЛСИ" (арендатор) заключен договор N 22029.2 аренды объекта муниципального нежилого фонда (л.д. 9-13), по условиям которого арендодатель на основании Приказа Управления муниципальной собственности администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.04.2014 N159нф передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие помещения муниципального нежилого фонда: 1 этаж, 61,9 кв. м, NN 1-7, расположенные по адресу: Орджоникидзевский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Свободы д. 17, литера А, - для использования под торговлю (пункт 1.1).
В разделе 1 договора аренды от 07.04.2014 N 22029.2 приведены общие положения.
Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более). Условия настоящего договора распространяются взаимоотношения сторон, возникшие с 25.03.2014 и действуют по 31.12.2016. (пункт 1.2)
В разделе 2 договора аренды от 07.04.2014 N 22029.2 предусмотрены обязанности сторон.
Стороны обязуются своевременно, не позднее двух недель со дня наступления соответствующих обстоятельств, письменно извещать друг друга об изменениях наименования, местонахождения, банковских реквизитов, а также фактах ликвидации и реорганизации и иных обстоятельствах, имеющих отношение к предмету настоящего договора (пункт 2.3).
В разделе 3 договора аренды от 07.04.2014 N 22029.2 предусмотрены платежи и расчеты по договору.
Годовая арендная плата по договору определяется на основании рыночно обоснованной стоимости арендной платы за пользование объектом муниципального нежилого фонда в соответствии с отчетом от 25.03.2014 N 286/03-2014, выполненным ООО "ОЦЕНКА.РУ" (пункт 3.1).
Расчет арендной платы за пользование и владение объектом муниципального нежилого фонда оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью (пункт 3.2).
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными платежами в срок до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления на расчетный счет, указанный в договоре, без выставления арендатору счета на оплату (пункт 3.3).
Отказ арендатора от внесения, невнесение или частичное внесение им арендной платы и других платежей, предусмотренных настоящим договором, более дух раз подряд по истечении установленных договором сроков платежа являются основаниями для досрочного расторжения настоящего договора (пункт 3.7).
В разделе 4 договора аренды от 07.04.2014 N 22029.2 предусмотрены ответственность сторон, санкции.
При невнесении арендатором в установленные настоящим договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.1).
В разделе 5 договора аренды от 07.04.2014 N 22029.2 предусмотрены основания расторжения договора.
Настоящий договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя при возникновении среди прочих обстоятельств, в том числе: неуплата или просрочка арендатором внесения арендной платы подряд более двух сроков, установленных пунктом 3.3 настоящего договора. Частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы в течении более чем за два срока подряд является основанием досрочного расторжения настоящего договора (пункт 5.2, 5.2.4)
В материалы дела представлен расчет годовой арендной платы действующий с 25.03.2014 (л.д. 14-15).
Факт передачи объекта аренды обществу "МЭЛСИ" подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи от 25.03.2014 (л.д. 16).
Сведений о государственной регистрации договора аренды от 07.04.2014 N 22029.2 в материалах дела не имеется.
По утверждению истца, обществом "МЭЛСИ" обязательства по внесению арендной платы не исполнялись, в связи с чем на его стороне образовалась задолженность согласно справке о начислении арендной платы и пени (л.д. 17).
В адрес общества "МЭЛСИ" 21.05.2015 направлено уведомление о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пеням по договору аренды от 07.04.2014 N 22029.2 в 14-дневный срок. В уведомлении содержится указание на то, что при неисполнении обязательств по внесению арендной платы и пени за просрочку исполнения обязательства последует обращение в суд с требованием о взыскании задолженности, расторжении договора и выселении общества из арендуемых помещений (л.д.18-21).
В адрес общества "МЭЛСИ" 02.06.2015 направлено также уведомление о необходимости подписать соглашение о расторжении договора аренды от 07.04.2014 N 22029.2 и передать объект аренды по акту приема-передачи (л.д. 22-25).
Указанные уведомления остались без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с настоящим иском.
На основании решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 26.02.2015 N 42/18 "О реорганизации Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Управления муниципальной собственности администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан" Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан реорганизовано путем присоединения к нему Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан; Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, являющееся правопреемником всех прав и обязанностей Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в соответствии с передаточным актом, переименовано в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (л.д. 26-31).
Общество "МЭЛСИ" с иском не согласилось (отзыв - л.д. 39), представило в подтверждение оплаты арендных платежей и пени за просрочку внесения арендных платежей платежные документы - квитанции от 04.12.2015 на сумму 17 907 руб. 92 коп. (назначение платежа - пени) и 130 324 руб. 40 коп. (назначение платежа - арендная плата) (л.д. 40).
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из наличия между сторонами договорных арендных отношений по поводу спорных помещений, возникших из договора аренды от 07.04.2014 N 22029.2.
Отказывая в удовлетворении иска в части требований о взыскании основного долга по арендной плате и договорной неустойки, суд первой инстанции указал на погашение ответчиком спорной задолженности в ходе судебного разбирательства.
В указанной части решение суда сторонами не оспаривается, соответственно, не проверяется судом апелляционной инстанции на предмет законности и обоснованности в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя иск в части требований о расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендуемых помещений, суд исходил из соблюдения истцом обязательного досудебного порядка урегулирования возникшего спора, доказанности факта длительного невнесения ответчиком арендных платежей на протяжении действия договора, и в связи с этим наличия оснований для расторжения договора и выселении арендатора из арендуемых помещений.
Данные выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствующими фактическим обстоятельствам и требованиям закона.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании долгосрочного договора аренды 07.04.2014 N 22029.2, заключенного в отношении нежилых помещений муниципального нежилого фонда.
Содержание обозначенного договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации "Аренда". Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; условиями договора предусмотрен размер арендной платы; о его незаключенности или недействительности стороны не заявили.
Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Гражданский кодекс Российской Федерации не содержат специальных правил, регламентирующих сдачу в аренду нежилых помещений. В силу пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к таким договорам по аналогии могут применяться правила о договоре аренды зданий и сооружений.
Следует отметить, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.
Сведений о государственной регистрации указанного договора как заключенного на срок более одного года в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации материалах дела не имеется.
Вместе с тем, с учетом разъяснений, приведенных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, а также в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает арендатора от исполнения принятого на себя в соответствии с таким соглашением обязательства и от ответственности за его нарушение, в том числе не лишает арендодателя права потребовать расторжения договора по предусмотренным договором основаниям.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В договоре аренды от 07.04.2014 N 22029.2 стороны оговорили, в том числе, следующие условия: отказ арендатора от внесения, невнесение или частичное внесение им арендной платы и других платежей, предусмотренных настоящим договором, более дух раз подряд по истечении установленных договором сроков платежа являются основаниями для досрочного расторжения настоящего договора (пункт 3.7); настоящий договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя при возникновении среди прочих обстоятельств, в том числе: неуплата или просрочка арендатором внесения арендной платы подряд более двух сроков, установленных пунктом 3.3 настоящего договора; частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы в течении более чем за два срока подряд является основанием досрочного расторжения настоящего договора (пункт 5.2, 5.2.4)
В соответствии со статей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу пункта 3
