Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2016 г. N 05АП-5083/16

г. Владивосток

28 июля 2016 г.

Дело N А51-25927/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 21 июля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 июля 2016 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Н.Н. Анисимовой,

судей О.Ю. Еремеевой, И.С. Чижикова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.Н. Витко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Влад-Гранд",

апелляционное производство N 05АП-5083/2016

на решение от 12.05.2016

судьи Е.Г. Клёминой

по делу N А51-25927/2015 Арбитражного суда Приморского края

по иску муниципального казенного учреждения "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (ИНН 2536123449, ОГРН 1022501294551, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 16.10.2007)

к обществу с ограниченной ответственностью "Влад-Гранд" (ИНН 2536194873, ОГРН 1072536015067, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 07.11.2007)

третье лицо: Управление муниципальной собственности города Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602, дата государственной регистрации: 28.01.2003),

о расторжении договора купли-продажи, возврате имущества,

при участии:

от МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости": представитель Курман Ю.В. по доверенности N 1-15/3460 от 25.12.2015 сроком до 31.12.2016;

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: представитель Хомова О.В. по доверенности N 28/1-6316 от 16.11.2015 сроком до 31.12.2016;

от ООО "Влад-Гранд": не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее - истец, учреждение, агентство) обратилось с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Влад-Гранд" (далее - ответчик, общество, ООО "Влад-Гранд") о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости N 249-ППВ (с субъектами малого и среднего предпринимательства) от 02.04.2015, а также об обязании ответчика возвратить переданные нежилые помещения в здании (лит.А), номера на поэтажном плане 1, 2, 21, 22 (IV), общей площадью 112,3 кв.м, этаж: цокольный, назначение: торговое, складское, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Новожилова, д. 35.

Определением суда от 24.12.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее - третье лицо, управление, УМС).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 12.05.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 12.05.2016 отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы ответчик указывает на то, что по условиям договора купли-продажи он приобрел право собственности на спорное имущество с момента государственной регистрации права собственности в регистрационном органе. В этой связи заявитель жалобы считает, что право собственности продавца на проданный объект недвижимости до момента его оплаты покупателем не сохранилось, а, следовательно, исковые требования о возврате имущества в порядке абзаца 2 статьи 491 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) необоснованны.

Представитель агентства и представитель управления на доводы апелляционной жалобы возразили по основаниям, изложенным в письменных отзывах на жалобу. Решение суда первой инстанции считают законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Общество, надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось, заявлений, ходатайств не представило, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрела апелляционную жалобу без его участия по имеющимся в материалах дела документам.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

20.06.2011 между управлением и агентством заключен договор поручения N 1/11, в соответствии с которым последний обязуется от имени Владивостокского городского округа в лице УМС организовывать и проводить торги (аукционы, конкурсы), в том числе продажу посредством публичного предложения, продажу без объявления цены, по продаже муниципального имущества, включая объекты недвижимости, земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, основные средства.

Согласно дополнительным соглашениям N 3 от 15.06.2012 и N 4 от 21.06.2012 к указанному договору к обязанностям агентства отнесено заключение, в том числе по результатам проведения торгов (конкурсов, аукционов) от имени и по поручению УМС за продавца - договоров купли-продажи муниципального имущества, в том числе с субъектами малого и среднего предпринимательства, выразившими в установленные законом сроки письменное согласие на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также внесение в данные договоры изменений и дополнений, расторжения их в соответствии с действующим законодательством РФ и совершение иных действий, связанных с изменений (расторжением) указанных договоров. В рамках заключенных договоров агентство обязано передавать и принимать по актам приема-передачи, в том числе возврата, имущество, включая объекты недвижимости, земельные участки, основные средства, ценные бумаги, долевые вклады, а также совершать все действия, связанные с переходом права.

02.04.2015 УМС в лице учреждения и общество заключили договор N 249-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), во исполнение которого истец передал ответчику по акту приема-передачи от 02.04.2015 в собственность имущество: нежилые помещения общей площадью 112,30 кв.м, в здании (лит. А), этаж цокольный, номера на поэтажном плане: 1, 2, 21, 22 (IV), существующие ограничения (обременения) права: аренда, срок аренды до 31.12.2014 - ООО "Влад-Гранд", расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Новожилова, д. 35.

13.05.2015 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ответчика на указанное имущество, запись N 25-25/001-25/001/006/2015-1117/1.

По условиям пункта 2.2.1 названного договора покупатель обязался уплатить цену за объект в порядке, установленном статей 3 настоящего договора, а именно: в размере 3432203 руб. в рассрочку в течение 5 лет со дня заключения настоящего договора ежемесячно равными долями в срок не позднее 11 числа каждого календарного месяца в соответствии с графиком.

Установив, что по состоянию на 20.07.2015 сумма задолженности общества по данному договору составила 251560,87 руб., агентство направило в адрес ответчика претензию от 21.07.2015 N 1-15/1861, которая была оставлена последним без удовлетворения.

Ввиду неисполнения обществом своих обязательств по указанному договору в течение шести месяцев (по состоянию на 09.10.2015 общество не произвело ни одного платежа, при этом сумма неоплаченной выкупной стоимости составила 3295245 руб.) истец письмом от 09.10.2015 N 1-15/2539 направил в адрес ответчика письменное уведомление о расторжении договора N 249-ППВ от 02.04.2015 с приложением проекта соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи.

Получив названное уведомление, общество соглашение о расторжении договора не подписало, имущество не возвратило.

Неисполнение ответчиком требований о расторжении договора и возврате имущества в добровольном порядке послужило поводом для обращения агентства с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что ответчиком в нарушение положений гражданского законодательства были существенно нарушены условия договора купли-продажи, в связи с чем требования истца о расторжении спорного договора и возврате имущества являются обоснованными.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 268, 270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению исходя из следующего.

На основании положений пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 485 Кодекса покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 ГК РФ).

По правилам подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Из пункта 1 статьи 451 ГК РФ следует, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено судом апелляционной инстанции, в спорной ситуации основанием для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке истец посчитал невнесение платежей за проданное в рассрочку имущество, а также большую сумму задолженности, в связи с чем со стороны покупателя имеет место существенное нарушение условий договора об оплате товара.

Данные обстоятельства подтверждаются имеющимися в материалах дела претензией от 21.07.2015 N 1-15/1861, уведомлением о расторжении от 09.10.2015 N 1-15/2539, письмом УМС от 03.03.2016 с приложением фотографий и по существу ответчиком не оспариваются.

Учитывая, что обществом нарушен график платежей по спорному договору и образовавшаяся задолженность ни на дату направления уведомления о расторжения договора, ни на дату обращения в суд с иском не погашена, судебная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора.

Кроме того, соглашаясь с выводом арбитражного суда об обязании ответчика возвратить спорное имущество ввиду расторжения договора, исходя из положений статьей 1102, 1103 ГК РФ, суд апелляционной инстанции принимает во внимание разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 65 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

Так, в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 Кодекса положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1103 ГК РФ.

По изложенному, суд первой инстанции обоснованно обязал ответчика возвратить продавцу нежилые помещения общей площадью 112,30 кв.м, в здании (лит. А), этаж цокольный, номера на поэтажном плане: 1, 2, 21, 22 (IV), расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Новожилова, д. 35, переданные ему по договору N 249-ППВ от 02.04.2015.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии оснований для удовлетворения иска ввиду регистрации права собственности ответчика на спорные помещения, апелляционной коллегией отклоняется, как основанный на неверном толковании норм материального права.

Из пункта 65 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 следует, что регистрация перехода к покупателю права собственности на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, а судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу служит основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и регистрации права собственности на этот объект за продавцом.

При таких обстоятельствах исковые требования признаются судебной коллегией законными и обоснованными, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил их в полном объёме.

Таким образом, решение арбитражного суда по существу спора соответствует примененным судом нормам права, регулирующим спорные правоотношения, и установленным фактическим обстоятельствам спора. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.

В этой связи основания для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся коллегией на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 12.05.2016 по делу N А51-25927/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Н.Н. Анисимова

Судьи

О.Ю. Еремеева И.С. Чижиков