Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2016 г. N 07АП-5905/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 октября 2016 г. N Ф04-5266/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Томск

28 июля 2016 г.

Дело N А45-15236/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2016 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Е.В. Афанасьевой,

судей Ю.И. Павловой, М.А. Фертикова

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.С. Власовой,

при участии в заседании:

от истца - Ж.П. Ященко по доверенности от 05.09.2014,

от иных лиц - без участия (извещены),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Белый агат" (рег. N 07АП-5905/2016(1))

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 13 мая 2016 года (судья И.В. Лузарева) по делу N А45-15236/2015

по иску общества с ограниченной ответственностью "Белый агат", г. Новосибирск,

к обществу с ограниченной ответственностью "РЕАЛ-ГАРАНТ", г. Иркутск, обществу с ограниченной ответственностью "Севром", г. Новосибирск,

третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, г. Новосибирск,

о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Белый агат" (далее - ООО "Белый агат" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Новаскат" (далее - ООО "Новоскат") и обществу с ограниченной ответственностью "Севром" (далее - ООО "Севром") о переводе на истца права собственности и обязанностей покупателя:

- 820/1649 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:012668:0095, общей площадью 1 649 кв. м., расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Индустриальная, 15а по договору купли-продажи N 51/1 от 02.03.2015, заключенному между ООО "Новаскат" и ООО "Севром";

- ? в праве собственности на помещения на 1 этаже: N 3-5, 9, 13, 17, 24 кадастровый номер (54:35:012668:637), общей площадью 112, 6 кв. м., помещения N 11, 12, 14 (кадастровый номер 54:35:012668:458), общей площадью 13,9 кв. м.

Исковое заявление мотивировано тем, что в нарушение ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО "Новоскат" не поставил истца в известность о своем намерении продать принадлежащую ему долю в праве, тем самым лишив истца возможности преимущественного права покупки этой доли.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

В порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом произведена замена стороны по делу, ответчика - ООО "Новаскат" на его правопреемника ООО "Реал-Гарант".

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 13.05.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Белый агат" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт удовлетворив заявленные требования, ссылаясь на неправильное толкование судом норм материального права, применение норм права не подлежащих применению.

В обоснование к отмене судебного акта апеллянт указывает на то, что переход права на спорные нежилые помещения и земельный участок был зарегистрирован на основании сфальсифицированных документов. ООО "Реал-Гарант" владеет общим имуществом при отсутствии права собственности на отдельные помещения, не являющимися местами общего пользования. Судом не исследован вопрос о соответствии отчуждаемой доли в размере 820/1649 требованиям ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно пропорциональность этой доли размеру приобретаемой части здания общей площадью 355,6 кв.м.

Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Ответчики и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили, ходатайств об отложении заседания не поступало.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании представитель истца настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным письменно основаниям.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 13.05.2016, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи N 50/1 от 02.03.2015 ООО "Севром" приобрело у ООО "Новаскат" в собственность помещения общей площадью 355, 6 кв.м., этаж 1,2 номера на поэтажном плане 1 этаж 6-8, 15, 18, 19; 2 этаж номера на поэтажном плане 1-15, кадастровый номер 54:35:012668:398; по договору купли-продажи N 53/1 от 02.03.2015 помещения из общей долевой собственности ? 13,9 кв. м., этаж 1, номера на поэтажном плане 11,12,14, кадастровый номер 54:35:012668:458; по договору купли-продажи N52/1 от 02.03.2015 помещения из общей долевой собственности ? 112,6 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 3-5, 9, 13, 17, 24 кадастровый номер 54:35:012668:637.

В порядке статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору купли - продажи N 51/1 от 02.03.2015 ООО "Новаскат" был передан в собственность ООО "Севром" земельный участок с кадастровым номером 54:35:012668:0095 в размере доли 820/1649.

Из технического паспорта здания по адресу: г. Новосибирск, ул. Индустриальная, 15а следует, что все помещения, являющиеся предметом договоров купли-продажи N 53/1 и 52/1 от 02.03.2015 являются местами общего пользования, а именно: 3- санузел, 4 - коридор, 5 - подсобное помещение, 9 - коридор, 11 - подсобное помещение, 12- тамбур при входе в здание, 13-холл, 14 - помещение охраны, 17-лестничная клетка,24 - подсобное помещение.

Ссылаясь на то, что ООО "Новаскат" продал часть своей доли в праве на помещения, указанные в договорах N 53/1 и 52/1 от 02.03.2015, а также часть доли в праве на земельный участок, указанный в договоре купли-продажи N 51/1 от 02.03.2015 третьему лицу с нарушением требований статьи 250 ГК РФ, истец обратился с настоящим заявлением в суд.

Рассмотрев заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на истца не могут быть переведены права и обязанности покупателя по указанным сделкам по правилам ст. 250 ГК РФ, поскольку спорные помещения являются местами общего пользования и могут находиться только в долевой собственности собственников помещений в здании в силу требований действующего законодательства.

Выводы суда первой инстанции, соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Кроме того, при определении размера доли истца как собственника отдельного помещения в здании суды исходили из того, что соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее по тексту - Постановление от 23.07.2009 N 64), отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В пункте 2 Постановления от 23.07.2009 N 64 разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Подпунктом "а" пункта 2 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее по тексту - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-0-0 указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Таким образом, для правильного рассмотрения данного спора на основании имеющихся в деле доказательств необходимо установить, имеют ли спорные помещения самостоятельное значение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в здании.

Перечень помещений, относящихся к общему имуществу здания, приведенный в Постановлении от 23.07.2009 N 64, не является исчерпывающим.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что спорное имущество, являющееся предметом договоров купли-продажи N 53/1 и 52/1 от 02.03.2015, относится к общему имуществу собственников здания, следовательно, суд пришел к обоснованному выводу о том, что права и обязанности по указанным договорам, которые не могут быть признаны действительными сделками, влекущими правовые последствия, не подлежат переводу на ООО "Белый агат", поскольку реализация прав владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом предусмотрена для всех собственников в равной степени. По этим же основаниям не могут быть переведены на истца права и обязанности по договору от 02.03.2015 N 51/1.

Не согласиться с указанным выводом у апелляционной инстанции оснований не имеется.

Доводы апеллянта о том, что ООО "Реал-Гарант" владеет общим имуществом при отсутствии права собственности на отдельные помещения, не являющимися местами общего пользования опровергается материалы дела, а потому отклоняется судом апелляционной инстанции как несостоятельный.

Судом первой инстанции установлено, что на момент рассмотрения дела собственниками помещений в здании по адресу г.Новосибирск, ул.Индустриальная, 15а, являются ООО "Белый Агат", ООО "Севром" и ООО "Реал-Гарант", каждый из которых соразмерно своей доле вправе пользоваться и владеть помещениями, относящимися к общему имуществу здания, а при отсутствии согласия при определении порядка пользования имуществом вправе обратиться в суд.

То обстоятельство, что, по мнению истца, у ООО "Реал-Гарант" на основании договоров необоснованно возникли права на помещения, являющиеся местами общего пользования, не соответствует выводам суда, указавшего на то, что договоры купли-продажи от 02.03.2015 N 53/1 и 52/1, заключенные в отношении общих помещений, не имеющих самостоятельного назначения и не предназначенных для самостоятельного использования, не могут быть признаны действительными сделками, влекущими правовые последствия для их участников. В любом случае необоснованное, по мнению истца, возникновение прав на общее имущество у ООО "Реал-Гарант" не свидетельствует о том, что права на имущество, являющее общим имуществом собственников, должны быть переведены именно на истца.

При этом как самим договорам, так и возможности возникновения прав у ООО "Белый Агат", ООО "Севром" и ООО "Реал-Гарант", каждый из которых лишь соразмерно своей доле вправе пользоваться и владеть помещениями, относящимися к общему имуществу здания, судом дана верная оценка. Оснований не согласиться с данной оценкой у суда апелляционной инстанции оснований нет.

В целом, доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права, не опровергают выводы суда первой инстанции, положенных в основу принятого судебного акта, повторяют позицию истца, изложенную в ходе рассмотрения дела, которой судом первой инстанции дана правильная правовая оценка.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельств и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено.

При изложенных обстоятельствах принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы на уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 13 мая 2016 года по делу N А45-15236/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Е.В. Афанасьева

Судьи

Ю.И. Павлова М.А. Фертиков