Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2016 г. N 17АП-8071/16

г. Пермь

29 июля 2016 г.

Дело N А50-22880/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 июля 2016 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Макарова Т. В.

судей Дюкина В.Ю., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Яковлевой Ю.В.,

при участии:

от истца, ОАО "РОССИЙСКИЕ ЖЕЛЕЗНЫЕ ДОРОГИ" - Шмырина Т.К., паспорт, доверенность от 21.10.2015;

от ответчика, ООО "СИРИУС" - Кузин А.Н., паспорт, доверенность от 20.01.2016;

от третьего лица, ООО "Ремсервис" - Хайруллина Л.В., паспорт, доверенность от 14.04.2015;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца,

открытого акционерного общества "РОССИЙСКИЕ ЖЕЛЕЗНЫЕ ДОРОГИ"

на решение Арбитражного суда Пермского края от 22 апреля 2016 года

по делу N А50-22880/2014,

принятое судьей Трубиным Р.В.,

по иску

открытого акционерного общества "Российские железные дороги" (ОГРН 1037739877295, ИНН 7708503727)

к обществу с ограниченной ответственностью "Сириус" (ОГРН 1055901644281, ИНН 5904125250)

о расторжении договора субаренды земельного участка

третьи лица:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ОГРН 1115902001632; ИНН

5902293756), общество с ограниченной ответственностью "Танелорн" (ОГРН

1143525011893, ИНН 3525327474), общество с ограниченной ответственностью "Ремсервис" (ОГРН 1105904019704, ИНН 5904241129),

установил:

Открытое акционерное общество "Российские железные дороги" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сириус" о расторжении на основании п.1 ст.451 ГК РФ договора субаренды земельного участка от 09 января 2008 г. N НОДРИ З/427-2006, заключенного между ОАО "Российские железные дороги" и ООО "Сириус".

Как указывает истец, по результатам инвентаризации объектов недвижимого имущества на железнодорожной станции Ергач, установлено, что в границах полосы отвода железной дороги не расположено объектов, принадлежащих ООО "Сириус", исполнение взятых на момент заключения договора обязательств вследствие произошедших помимо воли сторон событий является крайне обременительным, фактически невыполнимо, предвидение возможности наступления таких событий на момент заключения договора полностью исключало потребность в заключении сторонами договора.

Ответчик, возражая против иска, указал, что продал железнодорожный путь, расположенный на арендованном земельном участке обществу с ограниченной ответственностью "Феникс", в настоящее время собственником имущества является общество с ограниченной ответственностью "Ремсервис".

Определением суда от 25.03.2015 к участию в деле в порядке ст.51 АПК РФ в качестве третьих лиц привлечены общество с ограниченной ответственностью "Танелорн" (правопреемник ООО Феникс), общество с ограниченной ответственностью "Ремсервис" и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 22.04.2016 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить удовлетворить исковые требования. В обоснование жалобы ответчик ссылается на нарушение на несоответствие выводов обстоятельствам дела. Указывает, что переход права собственности на железнодорожные пути не повлек изменений в правоотношениях сторон, поскольку эти пути не находятся в пределах отведенного ОАО "РЖД" земельного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик, общество "Сириус", указало, что права арендатора приобретены обществом "Ремсервис" вместе с правом собственности на железнодорожные пути.

Третье лицо, общество "Ремсервис", в отзыве на апелляционную жалобу придерживалось аналогичных доводов, указывая что железнодорожные пути находятся в пределах арендованного земельного участка.

В заседании апелляционного суда представитель истца Шмырина Т.К. настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы, поддержав изложенные в ней доводы.

Представитель ответчика Кузин А.Н., и третьего лица, общества "Ремсервис", Хайруллина Л.В. просили апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, поддержали доводы, изложенные в отзывах.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, представителей в судебное заседании суда апелляционной инстанции не направили, что на основании п. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, считает, что оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, между ОАО "РЖД" и ТУ ФАУГИ 30.10.2006 заключен договор N 341 аренды земельного участка из земель поселений, расположенный по адресу Пермский край Кунгурский район площадью 4 230 689 кв.м. с кадастровым номером 59:24:000 00 00:0027 под полосу отвода железной дороги.

Между ОАО "РЖД" и ООО "Сириус" 09 01.2008 заключен договор N НОДРИ З/427- 2006 субаренды земельного участка, согласно которому субарендатору во временное пользование передан земельный участок площадью 444 кв.м., являющийся частью земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 59:24:000 00 00:0027, расположенного по адресу Пермский край Кунгурский район площадью 4 230 689 кв.м. с кадастровым номером 59:24:000 00 00:0027 (далее по тексту - спорный земельный участок). Срок действия договора установлен сторонами до 09.01.2055. Земельный участок предоставлен под существующий подъездной путь. Государственная регистрация договора субаренды проведена Управлением Росреестра по Пермскому краю 16.06.2009.

Согласно пункту 1 статьи 451 Кодекса основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

По утверждению истца, в результате проведенной ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" - филиал по Пермскому краю инвентаризации и технического учета объектов недвижимого имущества, являющихся собственностью ОАО "РЖД" и расположенных на железнодорожной станции Ергач, установлено, что в границах полосы отвода железной дороги не расположено объектов, принадлежащих ООО "Сириус". По итогам расформирования имущественного комплекса Кунгурской дистанции пути установлено, что в границах полосы отвода находится исключительно станционный железнодорожный путь N 11, граница которого совпадает с границей полосы отвода железной дороги, вынесена в технических документа как точка А.

Как указывает истец, при заключении договора субаренды земельного участка от 09.01.2008 N НОДРИ 3/427-2006 стороны исходили из того, что часть принадлежащего ответчику подъездного пути, примыкающего к станционному пути истца N 11, расположена в полосе отвода железной дороги. Исполнение взятых на момент заключения договора обязательств вследствие произошедших помимо воли сторон событий является крайне обременительным, фактически невыполнимо, поскольку истец не обладает правовой возможностью предоставить земельный участок под подъездной путь ООО "Сириус", расположенный вне границ землепользования ОАО "РЖД". При этом предвидение возможности наступления таких событий на момент заключения договора полностью исключало потребность в заключении сторонами договора.

В адрес общества "Сириус" 04.07.2013 было направлено соглашение о расторжении договора от 09.01.2008 N НОДРИ 3/427-2006. Кроме того, 03.03.2014 направлено письменное обращение N Исх-2834/Сверд с просьбой подписать ранее направленное соглашение, которое также отставлено удовлетворения.

Как полагает истец, указанное изменение обстоятельств во взаимоотношениях сторон является существенным, в связи с чем договор субаренды земельного участка от 09 января 2008 г. N НОДРИ 3/427-2006 подлежит расторжению на основании п.1 ст.451 ГК РФ.

Определением суда от 29.06.2015 по ходатайству истца была назначена строительно - техническая и землеустроительная экспертиза, производство которой поручено ФБУ Пермская лаборатория судебной экспертизы Минюста России.

Согласно экспертному заключению N 2624/10-3/15-50 от 25.01.2016, земельный участок не имеет видимых границ местности, площадные и линейные характеристики участка с кадастровым номером 59:24:0000000:0027 являются крайне значительными и вынос в натуру границ земельного участка является в высокой степени трудоемкой и длительной операцией. При этом, экспертом произведена горизонтальная съемка местности с последующим наложением границы участка по данным ГКН. В границах земельного участка с кадастровым номером 59:24:0000000:0027 расположены объекты недвижимости - ж.д пути. Определить собственника ж.д. путей эксперту не представилось возможным. Железнодорожные подъездные пути пересекают границу земельного участка с кадастровым номером 59:24:0000000:0027, координаты пересечения представлены экспертом в составленных таблицах.

Как следует из схемы (Приложение 3 к экспертному заключению, том 3 л.д 150), эксперт определил границы земельного участка площадью 444 кв.м., являющегося частью земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 59:24:000 00 00:0027, расположенного по адресу Пермский край Кунгурский район, предоставленного обществу "Сириус" в субаренду истцом. Из схемы следует, что по земельному участку площадью 444 кв.м (являющемуся частью земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 59:24:000 00 00:0027) проходит подъездной путь, начинающийся от изостыка маневрового светофора М-6.

Обществу "Сириус" принадлежал подъездной путь, начинающийся от изостыка светофора М-6 до остряка стрелки N 1 протяженностью 1 560 п.м. лит Г, Г5, Г6, Г7 для расположения которого и был заключен договор от 09 января 2008 г. N НОДРИ З/427-200609 субаренды земельного участка площадью 444 кв.м., являющийся частью земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 59:24:000 00 00:0027.

Таким образом, в границах полосы отвода железной дороги расположен объект недвижимости подъездной путь, ранее принадлежащий ООО "Сириус".

Истец настаивал на удовлетворении исковых требований в отношении общества "Сириус".

Между тем, общество "Сириус" 21.02.2014 продало подъездной путь, начинающийся от изостыка светофора М- 6 до остряка стрелки N 1 протяженностью 1 560 п.м. лит Г, Г5, Г6, Г7, обществу "Ремсервис" по договору купли-продажи N01-14/С, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю 21.03.2014 (номер регистрации 59-59-09/105-785).

В соответствии с п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также предусмотрено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона. К покупателю объекта недвижимости переходят права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды, заключенному с прежним собственником, и этот договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником объекта недвижимости.

Таким образом, общество "Сириус" не является в настоящий момент стороной правоотношений по договору субаренды от 09.01.2008 N НОДРИ З/427-200609, и вывод суда первой инстанции о необходимости отказа в иске к данному ответчику является правильным.

Кроме того, истцом не показано, в чем состоит интерес в расторжении договора аренды, чем соблюдение его условий является обременительным для истца, то есть не подтверждены основания к расторжению договора, предусмотренные п.1 ст.451 ГК РФ.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу ст. 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 22 апреля 2016 года по делу N А50-22880/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Т.В.Макаров

Судьи

В.Ю.Дюкин М.А.Полякова