Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2016 г. N 10АП-5995/16

г. Москва

01 августа 2016 г.

Дело N А41-107065/15

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 августа 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Коновалова С.А., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания Мироновой М.В.,

при участии в заседании:

от администрации городского округа Красноармейск: не явился, извещена,

от ООО "Макрос Пром-инвест": Ивачев И.А. по доверенности от 08.04.2014 N 03,

от третьего лица: не явился, извещено,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Красноармейск Московской области (ИНН 5023001560, ОГРН 1025004918553) на решение Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2016 года по делу N А41-107065/15, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., по исковому заявлению администрации городского округа Красноармейск Московской области (ИНН 5023001560, ОГРН 1025004918553) к ООО "Макрос Пром-инвест" (ИНН 5023007001, ОГРН 1035007554669) третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН 1025005245055, ИНН 7725131814), о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Красноармейск Московской области (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Макрос Пром-инвест" (далее - ООО "Макрос Пром-инвест", ответчик) с заявленными требованиями:

- расторгнуть договор аренды от 20.05.2013 N 5 земельного участка общей площадью 828,0+-10 кв.м с кадастровым номером 50:65:0020304:14, местоположение Московская область, г. Красноармейск, пр. Испытателей, в районе д. 9, заключенный между муниципальным образованием городской округ Красноармейск Московской области в лице администрации городского округа Красноармейск Московской области и обществом с ограниченной ответственностью "Макрос Пром-инвест";

- обязать общество с ограниченной ответственностью "Макрос Пром-инвест" (ИНН 5023007001) передать земельный участок общей площадью 828,0 +/- 10 кв.м с кадастровым номером 50:65:0020304:14, местоположение: Московская область, г. Красноармейск, пр. Испытателей, в районе д. 9 муниципальному образованию городской округ Красноармейск Московской области в лице администрации города Красноармейск Московской области;

- взыскать задолженность по арендной плате в размере 22 798 руб. 46 коп. и неустойку (пени) в размере 1 309 руб. 45 коп.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Министерство имущественных отношений по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2016 года в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с указанным решением в части отказа в расторжении спорного договора аренды, администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить в указанной части, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела, 20.05.2013 между администрацией (арендодателем) и ООО "Макрос Пром-инвест" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 5, в соответствии с которым в аренду сроком до 19.05.2016 арендатору за оговоренную плату предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:65:0020304:14, местоположение: Московская область, г. Красноармейск, пр. Испытателей, в районе д. 9, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенный вид деятельности: "строительство пристроенного к жилому дому торгового комплекса" (т.1, л.д. 17).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.07.2013.

В договоре предусмотрена обязанность арендатора уплачивать арендную плату в порядке и в размерах, установленных договором аренды.

В соответствии с пунктом 3.3 договора, арендная плата вносится ежеквартально, в полном объеме не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Пунктом 6.2 договора предусмотрена неустойка 0,05% за нарушение сроков внесения арендной платы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 4.1.1 вышеуказанного договора аренды земельного участка, указанный договор подлежит расторжению при использовании земельного участка не по целевому назначению и в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд.

Указанный земельный участок передан арендатору 20.05.2013 по акту приема-передачи (т.1, л.д. 22).

05 ноября 2014 года администрацией проведено обследование фактического использования земельного участка с кадастровым номером 50:65:0020304:14, в ходе которого установлено, что участок не огорожен, не охраняется, строительные материалы отсутствуют, строительные работы не ведутся, о чем составлен акт осмотра.

Поскольку ответчиком договорные обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом и в полном объеме не исполнялись, образовалась задолженность в сумме 22 798 руб. 46 коп.

В соответствии со статистикой платежей, представленной истцом, ответчиком на протяжении всего срока действия договора аренды допускались просрочки во внесении арендной платы, в т.ч. превышающие два периода оплаты, предусмотренные условиями договора (т.1, л.д. 24).

16 ноября 2015 года администрация составила и направила в адрес ООО "Макрос Пром-инвест" претензию N 118исх-5446 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность и расторгнуть спорный договор аренды, которая получена лицом по фамилии Марченко В. 20 декабря 2015 года (т.1, л.д. 28).

Ссылаясь на отсутствие ответа на претензию, а также, что ответчиком спорный земельный участок не используется по целевому назначению, администрация обратилась в Арбитражный суд Московской области с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 20.05.2013 N 5.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается предпринимаемые ответчиком действия по освоению спорного земельного участка и получению необходимой документации. Суд также указал, что поскольку на момент судебного разбирательства задолженность погашена, то оснований для взыскания с ответчика испрашиваемой истцом задолженности по арендным платежам не имеется.

Обжалуя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о расторжении спорного договора аренды, администрация ссылается на неоднократное нарушение ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы за земельный участок.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика возражал относительно доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с положениями статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

При этом в соответствии с пунктом 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В обоснование доводов администрация ссылается на то, что земельный участок с кадастровым номером 50:65:0020304:14 не используется по целевому назначению с момента заключения договора аренды земельного участка.

Между тем вступившим в законную силу судебным актом по делу N А41-44478/14 удовлетворены требования ООО "Макрос Пром-инвест" о признании незаконным бездействия администрации, выразившегося в не рассмотрении обращений ООО "Макрос Пром-инвест" об утверждении и выдаче градостроительных планов земельных участков с кадастровыми номерами 50:65:0020304:15 и 50:65:0020212:20 в установленные законом сроки, и обязании администрации в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу подготовить, утвердить и выдать градостроительные планы земельных участков с кадастровыми номерами 50:65:0020304:15 и 50:65:0020212:20.

Кроме того, решением по делу N А41-6529/15 суд отказал в иске администрации г.о.Красноармейск об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 50:65:0020304:14 в том числе на основании наличия заключенного между сторонами соглашения о благоустройстве центральной городской площади, и непринятием администрацией мер по составлению и согласованию проектной документации по строительству на данном участке.

22 июня 2015 года распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области утвержден подготовленный Главным управлением архитектуры и градостроительства Московской области градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 50:65:0020304:14.

Указанные судебные акты подтверждают, что арендатором был осуществлен комплекс мер, направленных на освоение земельного участка и необходимых для начала его использования.

В любом случае после получения арендатором земельного участка по акту приема-передачи в целях, для которых он предоставлен и до обращения администрации в суд с настоящими требованиями, трехлетний срок неиспользования земельного участка не истек.

Учитывая изложенное, апелляционный суд приходит к выводу, что истцом не доказано неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, а именно неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства в течение трех лет.

В обоснование доводов апелляционной жалобы администрация также указывает на неоднократное нарушение ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы за земельный участок.

В соответствии с пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Невнесение арендных платежей в течение более двух периодов подряд является существенным нарушением договора аренды и требований закона, однако данное нарушение добровольно устранено ответчиком.

Поскольку задолженность по арендной плате была погашена ООО "Макрос Пром-инвест" в полном объеме до вынесения судебного акта по настоящему делу, что не оспаривается истцом, доказательств допущения арендатором иных существенных нарушений договора аренды не имеется, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования о расторжении договора аренды.

Данный вывод не противоречит правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 31.05.16 N 306-ЭС16-4828 по делу N А49-3135/2015, от 02.11.15 N 301-ЭС15-13348 по делу N А43-21176/2014, от 23.10.2015 N 305-ЭС15-10198 по делу N А41-64875/2014.

Таким образом, апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что истцом не представлено доказательств нецелевого использования обществом спорного земельного участка и наличия правовых оснований для досрочного расторжения названного договора аренды. При рассмотрении спора установлено и материалами дела подтверждается наличие ряда необходимых мер по обеспечению обустройства объекта исходя из тех характеристик, которыми он обладал при передаче обществу, в соответствии с целью, для достижения которой указанный участок был предоставлен в аренду. Кроме того поскольку истец не представил бесспорные доказательства наличия существенных нарушений условий договора аренды арендатором и их не устранение в разумные сроки, что является обязательным условием при досрочном расторжении договора аренды земельного участка по требованию арендодателя, оснований для расторжения спорного договора не имеется.

Доводы апелляционной жалобы, проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта. Все документы и обстоятельства спора, на которые ссылается заявитель, были приняты во внимание судом первой инстанции, что нашло подтверждение в ходе проверки и повторного рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

При указанных обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу, что суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований, оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2016 года по делу N А41-107065/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

С.А. Коновалов М.А. Немчинова