Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2016 г. N 10АП-10907/16

Требование: о взыскании долга, о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по договору аренды

Вывод суда: в удовлетворении требования отказано, решение суда первой инстанции отменено

г. Москва

14 декабря 2016 г.

Дело N А41-99877/15

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 декабря 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания Чичериной В.О.,

при участии в заседании:

от истца - Капитонова А.А. по доверенности от 01.06.2015,

от ответчика - Каравайкина Т.И. по доверенности от 27.04.2016 N 13,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 14 июня 2016 года, принятое судьей Кочергиной Е.В., по делу N А41-99877/15 по иску ООО "Инвестпромстрой-XXI" к Комитету по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области о взыскании излишне уплаченной арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТПРОМСТРОЙ-XXI" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области, в котором, учетом его утончения в порядке ст. 49 АПК РФ, просило взыскать сумму излишне уплаченной арендной платы в размере 9 179 947 руб. 77 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2 100 933 руб. 50 коп. (т.1, л.д. 8-13).

Решением Арбитражного суда Московской области от 14 июня 2016 года исковые требования с учетом принятых судом уточнений удовлетворены в полном объеме (т.1, л.д. 119-120).

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области подал апелляционную жалобу. в которой просит его отменить (т.1, л.д. 121-125).

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца возражала против доводов апелляционной жалобы.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 18 августа 2008 года между истцом (арендатор) и Администрацией Солнечногорского района Московской области (арендодатель) заключен договор аренды N 18-ТА (далее - договор) земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070103:358, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, р.п. Андреевка, для жилищного строительства, сроком до 18.08.2016 (в редакции дополнительного соглашения N 470 от 24.06.2011).

Договором предусмотрена обязанность арендатора оплачивать арендную плату.

Размер и порядок ее внесения установлены разделом 2 договора.

Согласно п. 2.1 договора размер арендной платы определяется в соответствии с протоколом N 2 о результатах аукциона от 11.08.2008 и составляет 6 398 425 руб.

Согласно п. 2.2 договора в редакции Дополнительного соглашения N 1 от 09.10.2008 арендная плата вносится арендатором один раз в год: не позднее 14.10.2008, 14.11.2009, 14.11.2010.

На земельном участке с кадастровым номером 50:09:0070103:358 построен 15-16-17-ти этажный 8-ми секционный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, газопровода высокого и среднего давления, газорегуляторного пункта МРП- 7000, крышной котельной, внутриплощадные сети: водопровод, сеть электроснабжения, хозяйственно-бытовая канализация, дождевая канализация, сеть связи.

Дом введен в эксплуатацию 15.07.2013 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 50531101-36 от 15.07.2013, и поставлен на кадастровый учет 21.04.2015 (кадастровый паспорт N МО-15/ЗВ-735783 от 21.04.2015).

28 марта 2014 года зарегистрировано право собственности на помещение в доме - квартиру общей площадью 40,9 кв.м.

ООО "ИНВЕСТПРОМСТРОЙ-XXI" считает, что им неосновательно уплачивалась арендная плата по договору аренды, поскольку строительство дома завершено и состоялся переход права собственности на квартиры в указанном доме.

В период с 18.08.2008 по 18.09.2015 арендатор оплатил арендные платежи на общую сумму 4 4958 537 руб. 97 коп. Однако, с учетом построенного на земельном участке жилого дома и государственной регистрации права собственности на помещение в нем, с 28.03.2014 (момента регистрации права собственности) аренда земельного участка прекратилась, и ответчик не должен был нести обязанности по внесению арендной платы.

Общий размер арендной платы за период с 18.08.2008 по 29.03.2014 составляет 35 778 590 руб. 20 коп. (за 1-5 годы - по 6 398 425 руб., за 6 год - 3 786 465 руб. 20 коп.). Кроме того, у истца имеется переплата по арендной плате на сумму 700 549 руб. 36 коп. Следовательно, по мнению истца, уплаченные денежные средства в сумме 9 179 947 руб. 77 коп., внесенные им за период с 28.03.2014 по 18.09.2015, являются неосновательным обогащением ответчика, которые истец просит взыскать с ответчика.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности факта прекращении арендных отношений в силу закона и размера излишне уплаченной арендной платы.

Исследовав обстоятельства дела, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в т.ч. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно статье 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм права с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок

Исходя из содержания указанных норм права следует, что с момента окончания строительства, получения разрешения на ввод в эксплуатацию и регистрации права собственности на одно из помещений в таких многоквартирных домах, под такими домами должны быть сформированы земельные участки.

До момента их образования земля под домами находится во владении и пользовании собственников помещений домов, а публично-правовое образование должно обеспечить формирование и постановку на кадастровый учет таких участков.

Собственник участков, на которых построены жилые дома, с момента госрегистрации права собственности на одно из помещений в них, теряет право распоряжения такими участками, которое автоматически переходит к жильцам - собственникам квартир жилого дома.

Как следует из материалов дела, 28 марта 2014 года зарегистрировано право собственности Антуфьевой Л.Л. на квартиру общей площадью 40,9 кв.м. в многоквартирном жилом доме по адресу: Солнечногорский район, г.п. Андреевка, р.п. Андреевка, ул.Староандреевская, д. 43, корп. 1, кв. 235, на основании договора участия в долевом строительстве от 15.02.2011 N 3/235, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15.07.2013 и передаточного акта от 04.09.2013.

Таким образом, земельный участок, на котором расположен указанный жилой дом, в силу требований закона перешел в долевую собственность жильцов указанного дома.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что по состоянию на 28.03.2014 правоотношения по договору аренды N 18-ТА от 18.08.2008 в отношении земельного участка площадью 15 914 кв.метров с КН 50:09:0070103:0358 между истцом и Администрацией Солнечногорского района прекращены, и, соответственно, прекращено обязательство истца по внесению арендной платы за данный участок.

Указанное обстоятельство подтверждается также решением Арбитражного суда Московской области от 03.11.2015 по делу N А41-66788/15.

Таким образом, с 28 марта 2014 года договор аренды прекращен и истец не должен был уплачивать арендные платежи за аренду земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070103:0358, однако вносил их до 18 сентября 2015 года.

В исковом заявлении истец просил взыскать с ответчика излишне уплаченную арендную плату в сумме 9 179 947 руб. 77 коп.

При этом арбитражным апелляционным судом установлено, что согласно акту сверки расчетов по состоянию на 29.022016г. размер арендной платы за период с 19.08.2013 по 27.03.2014 составлял 5 514 556,27 рублей.

Задолженность истца перед ответчиком за предыдущий период составила 2 360 694,4 рублей.

Таким образом, задолженность истца перед ответчиком за период с 18.08.2013 по 27.03.2014 составила 7 875 252,67 рублей.

Истец в период с 18.08.2013 г. по 18.09.2015 г. перечислил в пользу ответчика денежные средства в сумме 10 283 871,99 рублей (т.2, л.д. 66).

Однако сумму в размере 1 708 069,86 рублей, поступившую на расчетный счет ответчика, с назначением платежа "Оплата по Договору аренды земельного участка 18-ТА от 18.08.2008 года...." (платежные поручения N 78 и N 315) ответчик в одностороннем порядке зачел в счет уплаты пеней за просрочку уплаты арендной платы.

Между тем согласно ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации критериями обязательства, подлежащего прекращению зачетом, являются встречность, однородность и наступление срока исполнения.

Зачет как способ прекращения встречного однородного требования в обязательствах предполагает бесспорность предъявленных к зачету требований.

Поскольку закон определяет неустойку (пени) как одну из мер гражданско- правовой ответственности, требования о возмещении неустойки (пеней) и уплате неосновательного обогащения по своему характеру не являются встречными и не подлежат зачету.

Следовательно, Комитет правомерно зачел уплаченную арендную плату за предыдущие неоплаченные периоды, однако не вправе был производить зачет уплаченной арендной платы в счет погашения неустойки.

При указанных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что с учетом применения к арендной плате, предусмотренной договором аренды в редакции Дополнительного соглашения N 1 от 09.10.2008 г. и применением коэффициента-дефлятора, применяемого с 2009 года, сумма переплаты составляет 2 408 619,32 рублей (задолженность истца за период с 18.08.2013 по 27.03.2014 минус произведенные истцом платежи за период с 18.08.2013 по 27.03.2014 в сумме 10 283 871,99 рублей).

Доводы общества о том, что арендная плата должна определяться без учета Дополнительного соглашения N 1 от 09.10.2008 г., поскольку оно не зарегистрировано в установленном законом порядке, отклонены арбитражным апелляционным судом.

Как следует из материалов дела, Дополнительное соглашение N 1 от 09.10.2008 г. об увеличении размера арендной платы было подписано сторонами в добровольном порядке, в установленном законодательство порядке не было оспорено.

Кроме того, в течение срока действия договора аренды обязательства исполнялось сторонами с учетом указанного Дополнительного соглашения N 1.

Таким образом, размер арендной платы подлежит определению с учетом Дополнительного соглашения N 1 от 09.10.2008 г.

В соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

С учетом установленной арбитражным апелляционным судом суммы переплаты сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.10.2015 по 27.04.2016 г. составляет 118 727 руб. 31 коп.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта о взыскании с ответчика в пользу истца излишне уплаченной арендной платы в размере 2 408 619 руб. 32 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 118 727 руб. 31 коп.

В связи с частичным с удовлетворением исковых требований с ответчика в пользу истца в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию расходы по госпошлине по иску в сумме 8 187 руб. 92 коп. пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 14.06.2016 по делу N А41-99877/15 отменить.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Инвестпромстрой-XXI" сумму излишне уплаченной арендной платы в размере 2 408 619 руб. 32 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 118 727 руб. 31 коп., а также расходы по уплате госпошлины в сумме 8 187 руб. 92 коп.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

С.В. Боровикова С.А. Коновалов