Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2016 г. N 01АП-3299/16

г. Владимир

28 июля 2016 г.

Дело N А79-9379/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 июля 2016 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Мальковой Д.Г., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зиновьевой И.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 25.03.2016 по делу N А79-9379/2015, принятое судьей Васильевым Е.В., по иску общества с ограниченной ответственностью "Проплекс" (ОГРН 1062130016992, ИНН 2130012138) к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ОГРН 1022101131293, ИНН 2126002000) об урегулировании разногласий при заключении договора, третьи лица - индивидуальный предприниматель Карташева Елена Александровна, индивидуальный предприниматель Сидельник Илья Владимирович, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Проплекс" (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - Комитет) об обязании заключить договор купли-продажи нежилых комнат N N 1-8, общей площадью 125,7 кв.м, расположенных на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома с литерой А, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. Тракторостроителей, д. 73, на следующих условиях:

- пункт 1.3 договора: "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 3457000 (Три миллиона четыреста пятьдесят семь тысяч) рублей без учета НДС";

- пункт 2.9 договора: "Договор аренды считается расторгнутым и прекратившим свое действие с момента заключения Сторонами настоящего договора купли-продажи недвижимого имущества";

- исключить пункты 2.7, 3.2, 3.3 (п.п. 10), 3.6, 4.2, 4.3, 4.4.

Исковые требования обоснованы положениями статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы наличием у сторон разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

Общество уточнило исковые требования и просило принять пункты 1.3 и 2.1 договора в соответствующей редакции с указанием, что стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 2858774 руб. без учета НДС; оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев, в том числе 59 месяцев со дня подписания договора по 47646 руб. и один (60) месяц в размере 47660 руб.; также поддержало требования, касающиеся разногласий по пунктам 2.9, 2.7, 3.2, последнему абзацу пункта 3.3, пунктам 4.3, 4.4.

Данное уточнение судом принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 25.03.2016 Арбитражный суд Чувашской Республики обязал Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, на следующих условиях:

- стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 2858774 руб. без учета НДС (пункт 1.3 договора),

- оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанного впункте 1.3 договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев, в том числе 59 месяцев со дня подписания настоящего договора по 47646 руб. и один (60) месяц в размере 47660 руб. путем внесения покупателем на расчетный счет продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость нежилого помещения с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения (пункт 2.1 договора),

- договор аренды считается расторгнутым и прекратившим свое действие с момента заключения сторонами настоящего договора купли-продажи нежилого помещения (пункт 2.9 договора),

- пункты 2.7, 3.2, последний абзац пункта 3.3, пункты 4.3, 4.4 исключить из текста договора.

Кроме того, с Комитета в пользу Общества взысканы 16 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы, 6000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Мотивированных доводов, обосновывающих несогласие заявителя с решением суда первой инстанции, в апелляционной жалобе не приведено.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, по имеющимся в нем материалам.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании заключенного между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) договора аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары от 07.04.2008 N 7264 (в редакции соглашения от 20.09.2012) истцу переданы в аренду нежилые комнаты NN 1-8 нежилого помещения N 1, расположенные на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома, общей площадью 125,7 кв.м, по адресу г. Чебоксары, пр. Тракторостроителей, д. 73.

23.03.2015 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.

Во исполнение решения Арбитражного суда Чувашской Республики от 16.07.2015 по делу N А79-3240/2015 письмом от 10.08.2015 N 039-14250 Комитет направил истцу копию постановления администрации г. Чебоксары от 06.08.2015 N 2585, проект договора купли-продажи.

Согласно пункту 1.3 проекта договора купли-продажи стоимость объекта определена в размере 6000000 руб. без учета НДС на основании отчета от 03.08.2015 N 176/14/12, составленного ИП Карташевой Е.А.

Истец подписал проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, при этом рыночную стоимость объекта указал в размере 3457000 руб. без учета НДС согласно отчету от 03.09.2015 N 1108/2015-НР, выполненному ИП Иванюта А.И., по его заказу, также выразил несогласие с редакцией пунктов 2.7, 2.9, 3.2, 3.3 (последний абзац), 3.6, 4.2, 4.3, 4.4.

Поскольку Комитет не согласился с редакцией Общества, истец, ссылаясь на статьи 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в суд с иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены решения суда первой инстанции, исходя из нижеследующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

По правилам статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Вопросы приватизации муниципального имущества в силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируются законами о приватизации.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным закономот 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

В статье 8 Федерального закона N 135-ФЗ указано, что при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, а также при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям проведение оценки объектов оценки является обязательным.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку истцом и ответчиком в материалы дела были представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу на предмет определения соответствия отчета ответчика установленным требованиям и определения рыночной стоимости помещения.

Из заключения эксперта N 01/АМ-16, подготовленного экспертом общества с ограниченной ответственностью "Региональный Центр Оценки и Экспертиз" Мамочкиным А.Ю., усматривается, что отчет ИП Карташевой Е.А. об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 03.08.2015 N 176/14/12 не соответствует требованиям закона об оценочной деятельности и других законов и нормативных актов, регламентирующих деятельность по оценке, стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы; рыночная стоимость спорного помещения составляет 2858774 руб. без учета НДС.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Заключение судебной экспертизы признано судом первой инстанции надлежащим достоверным доказательством.

С учетом результатов экспертизы истец уточнил исковые требования.

Оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно признал обоснованной цену объекта в размере 2 858 774 руб. и посчитал, что договор купли-продажи спорного объекта надлежит заключить на условиях, исходя из указанной цены, внеся в него соответствующие изменения.

Принимая во внимание положения статей 224, 407, 454, 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения, изложенные в пункте 5, абзаце 3 пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что пункт 2.7 не соответствует положениям закона и подлежит исключению из текста договора; пункт 2.9 договора подлежит изложению в редакции истца, поскольку прекращение действия договора аренды и обязательств по внесению арендной платы с момента заключения договора купли-продажи нежилого помещения предусмотрено в силу закона и не зависит от согласия сторон.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что исключению из текста договора также подлежат пункт 3.2, последний абзац пункта 3.3, пункты 4.3, 4.4.

При этом суд учел, что ввиду отсутствия в предложенном Комитетом проекте договора купли-продажи указания на назначение нежилого помещения, отсутствует определенность в порядке применения условия о предоставлении покупателю права владения и пользования имуществом в соответствии с его назначением (пункт 3.2 договора), что может привести к нарушению прав и законных интересов покупателя.

Исходя из положений действующего законодательства, в том числе пункта 3 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", неправомерным является включение без согласия покупателя в договор купли-продажи условия о запрете передачи имущества во владение и пользование третьим лицам без согласия залогодержателя (последний абзац пункта 3.3 договора).

Также не соответствует закону включение в текст договора пункта 4.3, характеризующего невыполнение покупателем пунктов 2.10, 2.11 договора (уплата арендной платы и пени до момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение) как существенное нарушение его условий без согласия одной из сторон.

Включение в договор условия об удержании продавцом полученной до момента расторжения суммы (пункт 4.4) является неправомерным, исходя из пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", поскольку расторжение договора купли-продажи предполагает возврат продавцу нежилого помещения и, следовательно, отсутствие какого-либо встречного предоставления на сумму, уплаченную покупателем к моменту расторжения, у продавца отсутствуют основания для удержания полученной до расторжения договора суммы оплаты.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом результата рассмотрения исковых требований (иск удовлетворен в полном объеме), суд первой инстанции правомерно отнес на Комитет судебные расходы (расходы по уплате государственной пошлины и расходы на оплату судебной экспертизы).

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Обстоятельства дела и имеющиеся в деле доказательства судом исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка. Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Оспаривая судебный акт, мотивированных доводов в обоснование своей позиции заявитель в апелляционной жалобе не привел.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 25.03.2016 по делу N А79-9379/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Н.В. Устинова

Судьи

Д.Г. Малькова Е.Н. Наумова