Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2016 г. N 08АП-6976/16

город Омск

25 июля 2016 г.

Дело N А70-951/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2016 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,

судей Веревкина А.В., Глухих А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Лепёхиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6976/2016) общества с ограниченной ответственностью "Максимус 2000" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 12 апреля 2016 года по делу N А70-951/2016 (судья Маркова Н.Л.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Максимус 2000" (ОГРН 1037200657482, ИНН 7202121530) к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) о признании права на продление срока аренды и возложении обязанности на заключение соглашения о продлении срока аренды,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Максимус 2000" - генеральный директор Пасичник С.А.; представитель Коростина О.В. по доверенности от 27.06.2016 сроком действия 3 года;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Максимус 2000" (далее - ООО "Максимус 2000", истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент, ответчик) о признании права на продление срока договора аренды от 30.06.2004 N 23-30/324 земельного участка по адресу г.Тюмень, ул. Бабарынка, кадастровый номер 72:23:0214002:0156, а также о возложении на ответчика обязанности заключить с истцом соглашение о продлении срока аренды указанного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 12 апреля 2016 года по делу N А70-951/2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Максимус 2000" в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что земельный участок не был возвращен ответчику, за пользование земельным участком истец продолжает вносить плату, следовательно, договор не является расторгнутым и продолжает действовать. Невозможность использования земельного участка для ведения строительства обусловлена обстоятельствами, не зависящими от истца. В частности, ссылается на невозможность оформления права собственности объект незавершённого строительства, расположенный на данном земельном участке в течение срока аренды земельного участка; отсутствие финансирования объекта строительства, наличие препятствий по проезду к участку. Считает, что при разрешении спора подлежит применению абзац 3 пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому договора аренды государственного или муниципального имущества может быть продлен на неопределенный срок, если этот договор заключен до вступления в законную силу закона, требующего обязательного проведении торгов для заключения договора аренды. Кроме этого, полагает, что суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание правовую позицию ВАС РФ, изложенную в постановлении Президиума по делу 8985/08.

Департамент в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик, извещённый о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил, в связи с чем, суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя Департамента.

В заседании суда представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права. Просил его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей истца, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 30.06.2004 N 23-30/324, по условиям которого земельный участок площадью 29747,7 кв.м., расположенный по адресу г.Тюмень, ул. Бабарынка, кадастровый номер 72:23:0214002:0156, был передан Обществу для завершения строительства нежилых строений производственного назначения (реконструкция завода).

В пункте 7.2 договора сторонами был согласован срок договора, с 24.05.2004 по 23.05.2007, который соглашениями от 17.10.2007 и от 26.04.2010 продлевался с 24.05.2007 по 23.05.2010, с 24.05.2010 по 23.05.2013 (соответственно).

Уведомлением от 11.06.2013 N 130611005/14-1 ответчик известил истца об отказе в продлении срока действия договора аренды, о прекращении договорных отношений по истечении трех месяцев с даты получения уведомления, необходимости возврата земельного участка. Уведомление истцом получено 19.06.2013.

21.04.2014 ответчик обратился в регистрирующий орган с заявлением о внесении записи в реестр прав записи о прекращении права аренды. Обременения в виде аренды на земельный участок были сняты.

Истец 19.05.2014 за исх.N 140519013 обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды, в удовлетворении которого было отказано 24.06.2014 в связи с неосвоением земельного участка в установленные сроки.

Полагая, что данный отказ не соответствует действующему законодательству и нарушает его преимущественное право на продление договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, отказавшего в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

По правилам статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Из материалов дела следует, что соглашениями от 17.10.2007 и от 26.04.2010 договор аренды был продлен с 24.05.2207 по 23.05.2010, с 24.05.2010 по 23.05.2013.

В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Уведомлением от 11.06.2013 N 130611005/14-1 ответчик, воспользовавшись правом на отказ от договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ, известил истца о прекращении договорных отношений по истечении трех месяцев с даты получения уведомления, необходимости возврата земельного участка. Уведомление истцом получено 19.06.2013.

Таким образом, как обоснованно указа суд первой инстанции, спорный договор аренды прекратил свое действие.

При этом, то обстоятельство, что ответчик участок не возвратил, продолжает вносить арендную плату за пользование, юридически договорные отношения не восстанавливают, на что ошибочно ссылается заявитель жалобы. Не исполнение обязанности по возврату возврата имущества из аренды не может являться основанием для продления договора.

При таких обстоятельствах оснований для применения к сложившимся правоотношениям сторон положений части 2 статьи 621 ГК РФ не имеется, на что обоснованно указал суд первой инстанции. Поскольку ответчик отказался от продления договора аренды, уведомив об этом истца (уведомление истцом получено 19.06.2013), соответственно договор прекратил свое действие с 18.09.2013.

Доводы жалобы о необоснованном отказе в продлении договорных отношений для завершения строительства, суд апелляционной инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 2 АПК РФ и пункту 1 статьи 1 ГК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Правоотношения между обществом Департаментом по поводу земельного участка возникли из договора краткосрочной аренды.

В рассматриваемом случае стороны спора - Департамент как арендодатель и общество как арендатор - являются равноправными субъектами арендных правоотношений, возникших из заключенного договора аренды.

Уведомляя общество о прекращении арендных отношений, Департамент действовал как сторона договора, реализуя свои гражданские права, а не властно-распорядительные полномочия.

По условиям договора земельный участком предоставляется арендатору для завершения строительства (реконструкции завода) (пункт 1.4.).

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 45, пунктом 2 статьи 46 Кодекса аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, в соответствии с которой, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Истец, приобретая права и обязанности арендатора по договору, мог и должен было оценить возможность освоения земельного участка при том, что договор являлся краткосрочным.

Как указано выше, договор аренды неоднократно продлялся, с учетом продлений общий срок составил более 9 лет.

Между тем, в указанный срок, который, как считает суд, очевидно является достаточным, цель предоставления земельного участка не была достигнута.

Указание на наличие обстоятельств, препятствующих строительству, суд отклоняет, поскольку это не доказано.

Наличие препятствий к проезду к земельному участка опровергается вступившим в законную силу решением арбитражного суда, которым было отказано в удовлетворении требований истца к Департаменту об установлении сервитута, также, по мотиву того, что интересы общества могут быть обеспечены иным способом, в том числе, путем обеспечения проезда по смежному земельному участку, на что было указано истцу в письме Департаментом еще в 2010 году (л.д. 150 т.1).

Отсутствие финансовых средств для строительства не относится к обстоятельствам, не зависящим от самого истца, являющегося субъектом предпринимательской деятельности.

При изложенных обстоятельствах суд не усматривает должной добросовестности истца как арендатора при использовании земельного участка в период действия договора.

Ссылка заявителя жалобы на то, что в настоящее время строительство осуществляется, указанные выводы не опровергает.

Доказательств того, что строительство осуществляется на основании полученного в установленном порядке разрешения, на основании согласованной проектной документации, не имеется.

Из материалов дела также усматривается, что истцу было отказано в регистрации права собственности на незавершённый строительством объект по мотиву непредставления необходимых документов.

Отсутствие договора аренды при таких обстоятельствах не может рассматриваться как единственное препятствие, которое не позволяет включить спорный объект в гражданский оборот.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, в соответствии с которыми изменен порядок предоставления земельных участков. Действующие с 01.03.2015 нормы Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают предоставление в аренду земельных участков для строительства на торгах и без проведения торгов. При этом, случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов ограничены и прямо предусмотрены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судом апелляционной инстанции не принимается ссылка истца на абзац 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положения Федерального закона "О защите конкуренции" (статья 17.1) введены законодателем в целях защиты интересов неопределенного круга лиц. Поэтому применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу названного Закона истек, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.

При таких обстоятельствах, отказав в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

С учётом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно.

Апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. при подаче апелляционной жалобы в связи с отказом в её удовлетворении суд апелляционной инстанции по правилам статьи 110 АПК РФ относит на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 12 апреля 2016 года по делу N А70-951/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

А.В. Веревкин А.Н. Глухих