Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2016 г. N 20АП-3823/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 23 ноября 2016 г. N Ф10-4538/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Тула

1 августа 2016 г.

Дело N А62-8431/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25.07.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 01.08.2016.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Дайнеко М.М. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кондратеня Е.В., при участии от истца по первоначальному иску - общества с ограниченной ответственностью "Монолит Плюс" (ОГРН 1106714000447, ИНН 6714031020) - представителя Сиротина А.И. (доверенность от 01.10.2015), от ответчика по первоначальному иску - общества с ограниченной ответственностью "Альфа" (ОГРН 1106732008888, ИНН 6732009130) - представителя Ивановой А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альфа" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 06.05.2016 по делу N А62-8431/2014 (судья Бажанова Е.Г.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Монолит Плюс" (далее - истец по первоначальному иску, ООО "Монолит Плюс") обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковыми заявлениями к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа" (далее - ответчик по первоначальному иску, ООО "Альфа") о расторжении договоров аренды нежилых помещений от 26.08.2011 N 08-08/2011-А, от 26.08.2011 N 09-08/2011-А, от 28.07.2012 N 10-08/2011-А, обязании освободить нежилые помещения, взыскании задолженности по указанным договорам с присвоением номеров дел А62-3146/2014, А62-3148/2014, А62-3143/2014 соответственно.

В свою очередь ООО "Альфа" обратилось к ООО "Монолит Плюс" со встречным иском о взыскании убытков и неосновательного обогащения по договорам от 26.08.2011 N 08-08/2011-А, от 26.08.2011 N 09-08/2011-А, от 28.07.2012 N 10-08/2011-А.

Определением суда от 23.12.2014 в отдельное производство были выделены имущественные требования сторон: требование ООО "Монолит Плюс" к ООО "Альфа" о взыскании долга по арендной плате в сумме 2 580 345 рублей 64 копеек по договорам аренды N 08-08/2011-А, N 09-08/2011-А, N 10-08/2011 - А и по встречному требованию ООО "Альфа" к ООО "Монолит Плюс" о взыскании неосновательного обогащения и стоимости ремонтных работ по договорам аренды N 08-08/2011-А в размере 1 181 696 рублей 40 копеек, N 09-08/2011-А в размере 1 775 998 рублей 10 копеек, N 10-08/2011-А в размере 1 466 234 рублей 20 копеек с присвоением номера дела А62-8431/2014.

Определением от 23.12.2014 производство по делу N А62-3143/2014 по требованиям о расторжении договоров аренды нежилых помещений от 26.08.2011 N 08-08/2011-А, от 26.08.2011 N 09-08/2011-А, от 28.07.2012 N 10-08/2011-А и освобождении нежилых помещений прекращено в связи с заключением мирового соглашения.

В первоначальном уточненном исковом заявлении ООО "Монолит Плюс" просило взыскать с ООО "Альфа" в его пользу 2 580 346 рублей 44 копейки долга по арендной плате (в том числе: по договору N 10-08/2011 - А нежилого помещения площадью 173,9 кв. м - 418 871 рубля 64 копейки (т. 1. л. д. 5); по договору N 08-08/2011 - А нежилого помещения площадью 175,4 кв. м - 1 129 349 рублей 66 копеек (т. 3, л. д. 5); по договору N 09-08/2011 - А нежилого помещения площадью 160,3 кв. м - 1 032 125 рублей 14 копеек (т. 4, л. д. 5)).

В свою очередь ООО "Альфа" во встречном уточненном исковом заявлении просило взыскать с ООО "Монолит Плюс" в его пользу расходы на за ремонтно-восстановительные работы на общую сумму 4 506 367 рублей 22 копейки (в том числе: по договору N 10-08/2011 - А нежилого помещения площадью 173,9 кв. м - 1 565 672 рубля 72 копейки; по договору N 08-08/2011 - А нежилого помещения площадью 175,4 кв. м - 1 194 696 рублей 40 копеек; по договору N 09-08/2011 - А нежилого помещения площадью 160,3 кв. м - 1 745 998 рублей 10 копеек) (т. 9, л. д. 24-26, протокол судебного заседания 22.04.2015, т. 9, л. д. 34).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 06.05.2016 первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Альфа" в пользу ООО "Монолит Плюс" взыскано 1 803 856 рублей 66 копеек долга по арендной плате, а также 28 095 рублей 50 копеек в возмещение судебных расходов. В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Монолит Плюс" в пользу ООО "Альфа" взыскано 1 397 314 рублей в возмещение расходов за ремонтно-восстановительные работы, а также 23 415 рублей в возмещение судебных расходов. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано. В результате зачета встречных требований с ООО "Альфа" в пользу ООО "Монолит Плюс" взыскано 406 542 рубля 66 копеек долга, а также 4 680 рублей 50 копеек в возмещение судебных расходов.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Альфа" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просило обжалуемое решение суда изменить и принять по делу новый судебный акт о взыскании с ООО "Монолит Плюс" в пользу ООО "Альфа" расходов за произведенный ремонт помещений до заливов, стоимости установленной системы пожарной сигнализации на общую сумму 3 108 993 рубля 22 копейки, возмещении расходов по оплате государственной пошлины.

В обоснование своих доводов ответчик по первоначальному иску ссылался на неверное определение судом периода просрочки внесения арендной платы. Считает, что до момента проведения силами арендатора помещений в состояние пригодное, для использования, у него не возникло обязанности внесения арендной платы. Указывает на то, что ремонт арендованных помещений был произведен им в связи с неотложной необходимостью.

ООО "Монолит Плюс" в отзыве на апелляционную жалобу, считая принятое решение законным и обоснованным, просило оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. В обоснование своих возражений истец по первоначальному иску ссылался на то, что в пункте 5.3.1 договоров аренды стороны установили возможность проведения капитального ремонта только с письменного согласия арендодателя. Указал на отсутствие его согласия на перепланировку и переоборудование ответчиком всех 3-х арендуемых помещений, а также проекта работ на их перепланировку и переоборудование.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Из материалов дела следует, что между ООО "Монолит Плюс" (арендодателем) и ООО "Альфа" (арендатором) заключены договоры аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Смоленск, мкр-н Южный, д. 25-в:

- от 28.07.2011 N 10-08/2011 - А нежилого помещения площадью 173,9 кв. м для использования под оздоровительный центр (т. 1, л. д. 12);

- от 26.08.2011 08-08/2011 - А нежилого помещения площадью 175,4 кв. м для использования под оздоровительный центр (т. 3, л. д. 12);

- от 26.08.2012 09-08/2011 - А нежилого помещения площадью 160,3 кв. м для использования под оздоровительный центр (т. 4, л. д. 29).

Условия договоров предусматривали, что

- арендуемое нежилое помещение должно быть передано арендодателем и принято арендатором по акту приема-передачи в срок не позднее 01.10.2011 (пункты 2.2-2.4)

- срок аренды составляет 11 месяцев (пункты 3.1);

- размер арендной платы составляет 200 руб. в месяц за 1 кв. м арендуемого нежилого помещения (пункты 4.1); арендная плата вносится ежемесячно на счет арендодателя авансовым платежом до 30 числа месяца, предшествующего оплачиваемому периоду (пункты 4.3);

- арендатор обязан в случае повреждений, аварий или наступления иных обстоятельств, причинивших ущерб нежилому помещению, немедленно извещать арендодателя и своевременно принимать соответствующие меры, направленные против дальнейшего разрушения или повреждения нежилого помещения (пункты 5.1.5);

- арендодатель обязан в случае аварий немедленно принимать все необходимые меры к их устранению (пункты 5.2.1);

- арендатор обязан не осуществлять без письменного согласия арендодателя перепланировку арендуемого нежилого помещения (пункты 5.1.8); арендатор имеет право производить перепланировку и переоборудование арендуемого помещения только с письменного согласия арендодателя (пункты 5.3.1);

- договоры вступают в силу с даты подписания (пункты 9.3).

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендных платежей истец обратился в Арбитражный суд Смоленской области с первоначальным иском.

Частично удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела ненадлежащего исполнения арендатором (ответчиком) обязательств по внесению арендодателю (истцу) арендных платежей за вычетом периодов, в течение которых последний не имел невозможности пользоваться нежилыми помещениями.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда области на основании нижеследующего.

По смыслу статей 606 и 614 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование, в свою очередь арендатор за фактическое пользование объектом аренды обязан вносить плату на условиях, в порядке и сроки, установленные договором аренды.

Статьями 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На арендаторе также лежит обязанность несения расходов на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (часть 2 статьи 616 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках; арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (части 1 и 2 статьи 612 ГК РФ).

Законодатель предусмотрел способы защиты гражданских прав арендатора при нарушении обязательств арендодателем по передаче в аренду имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора и назначению имущества. При обнаружении недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, соразмерного уменьшения арендной платы, самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества (часть 1 статьи 612 ГК РФ), обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора (часть 2 статьи 620 ГК РФ).

В силу статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

По смыслу пункта 2 статьи 623 ГК РФ, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.

Заключенные между сторонами договоры аренды не содержат существенных отступлений от общих положений статьи 623 ГК РФ, предусматривая обязанность арендатора получить предварительное письменное согласие арендодателя на производство перепланировки и переоборудования арендуемых объектов.

По условиям пунктов 2.2 и 2.4 договора аренды нежилое помещение должно быть передано арендатору не позднее 01.10.2011.

Арендатору был выставлен счет от 16.12.2011 N 16 на арендные платежи за октябрь, ноябрь, декабрь 2011 (104 340 рублей) (т. 8, л. д. 79), данный счет оплачен ООО "Альфа".

Указанные действия сторон подтверждают передачу арендуемого помещения арендатору с октября 2011 года.

Следовательно, сумма аренды, подлежащая уплате за период с 01.10.2011 по 30.04.2014 из расчета (200 рублей х 173,9 кв. м) х 31 месяц) составляет 1 078 180 рублей.

Факт оплаты ООО "Альфа" арендных платежей на общую сумму 755 600 рублей ООО "Монолит Плюс" не оспаривался.

С учетом невозможности использования нежилых помещений по причине залития внешними водами и осуществления восстановительного ремонта (период ремонта принят судом по наименьшему показателю по заключению эксперта либо данным арендатора) из суммы арендной платы судом области правильно исключены 206 361 рубля 34 копейки (арендная плата за 178 календарных дней, в том числе: 77 - после залития 07.04.2011 и 101 - после залития 15.06.2013).

С учетом подлежащих возврату 871 818 рублей 66 копеек за вычетом частичной оплаты в сумме 755 600 рублей долг по арендным платежам за период с октября 2011 по 30.04.2014 по договору N 10-08/2011 - А нежилого помещения площадью 173,9 кв. м составил 116 218 рублей 66 копеек.

По договору 08-08/2011 - А нежилого помещения площадью 175,4 кв. м акт приема-передачи нежилого помещения в материалах дела отсутствует.

Из представленных ООО "Альфа" документов следует, что с января 2012 года арендатор осуществлял работы в арендуемом помещении (т. 3, л. д. 103), следовательно, факт передачи ООО "Альфа" спорного помещения по состоянию на январь 2012 года является подтвержденным.

Сумма аренды, подлежащая уплате за период с января 2012 года по 30.04.2014, исходя из расчета (200 рублей х 175,4 кв. м) х 28 месяцев) составляет 982 240 рублей.

С учетом невозможности использования нежилых помещений по причине залития внешними водами и осуществления восстановительного ремонта (период ремонта принят судом по наименьшему показателю по заключению эксперта либо данным арендатора) из суммы арендной платы судом области обоснованно исключены 135 642 рубля 67 копеек (арендная плата за 116 календарных дней, в том числе: 33 - после залития 07.04.2011 и 83 - после залития 15.06.2013).

Поскольку данные о платежах по этому договору в материалах дела отсутствуют общая сумма задолженности по договору N 08-08/2011 - А нежилого помещения площадью 175,4 кв. м составила 846 597 рублей 33 копейки.

По договору 09-08/2011 - А нежилого помещения площадью 160,3 кв. м акт приема-передачи нежилого помещения в материалах дела отсутствует.

Из представленных ООО "Альфа" документов следует, что с ноября 2011 года арендатор осуществлял работы в арендуемом помещении (т. 4, л. д. 122), следовательно, факт передачи ООО "Альфа" спорного помещения по состоянию на ноябрь 2011 года является подтвержденным.

Следовательно, сумма аренды, подлежащая уплате за период с ноября 2011 года по 30.04.2014 исходя из расчета ((200 рублей х 160,3 кв. м) х 30 месяцев) составляет 961 800 рублей.

С учетом невозможности использования нежилых помещений по причине залития внешними водами и осуществления восстановительного ремонта (период ремонта принят судом по наименьшему показателю по заключению эксперта либо данным арендатора), из суммы арендной платы судом области обоснованно исключены 120 759 рублей 33 копейки (арендная плата за 113 календарных дней, в том числе: 78 - после залития 07.04.2011 и 35 - после залития 15.06.2013).

Поскольку данные о платежах по этому договору в материалах дела отсутствуют общая сумма задолженности арендатора по договору N 09-08/2011 - А нежилого помещения площадью 160,3 кв. м составила 841 040 рублей 67 копеек.

Поскольку доказательств уплаты задолженности на общую сумму 1 803 856 рублей 66 копеек представлено не было, суд первой инстанции правомерно признал исковые требования ООО "Монолит Плюс" о взыскании с ООО "Альфа" задолженности по договорам аренды в указанной части обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Частично удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор, в том числе, вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Согласно экспертному заключению разумные расходы (стоимость) на восстановительные ремонтные работы после залитий арендуемых помещений составили: по помещению площадью 173,9 кв. м - 423 055 рублей (167 432 рубля + 255 623 рубля), по помещению площадью 175,4 кв. м - 468 424 рубля (139 142 рубля + 329 282 рубля), по помещению площадью 160,3 кв. м - 505 835 рублей (177 450 рублей + 328 385 рублей) (листы 10-11 дополнения к экспертному заключению); итого - 1 397 314 рублей.

С учетом изложенного, взыскание судом области по встречному иску ООО "Альфа" с ООО "Монолит Плюс" расходов на ремонтно-восстановительные работы в сумме 1 397 314 рублей является обоснованным.

Исходя из представленных документов следует, что арендатором фактически осуществлена перепланировка арендуемых помещений для своих нужд, при этом соответствующее письменное согласие арендодателя на такие действия отсутствует.

Расходы ООО "Альфа" на установку козырька над входом и установку автоматических систем пожарной сигнализации и пожаротушения, по мнению арендатора, отвечают критериям неотделимых улучшений. Письменное согласие арендодателя на производство таких неотделимых улучшений представлено не было.

Доказательств, подтверждающих необходимость проведения указанных работ в арендуемых помещениях, истцом по встречному иску представлено не было.

Поскольку остальные недостатки сдаваемого в аренду имущества были заранее известны арендатору и явно были видны при передаче имущества, суд области обоснованно отказал в удовлетворении остальной части заявленных встречных исковых требований.

Ответчиком по первоначальному требованию не доказано, что в период действия договоров аренды (за исключением периода, определенного судом (после залития помещений) существовали неустранимые препятствия в использовании арендованного имущества по назначению, а также возможность применения при данных фактических обстоятельствах положений статьей 307, 328 ГК РФ, дающих право арендатору приостановить исполнение встречного обязательства (внесение арендной платы). О плохом техническом состоянии помещений было известно арендатору при сдаче спорных объектов, в связи с чем истец по первоначальному требованию не должен отвечать за недостатки сданного в аренду помещения (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

При данных фактических обстоятельствах ООО "Альфа" вправе взыскать с арендодателя стоимость капитального ремонта, проведение которого вызвано неотложной необходимостью (пункт 1 статьи 616 ГК РФ).

Обязанность доказывания данного факта лежит на ответчике по первоначальному требованию, однако последний не представил в материалы дела доказательства, подтверждающие данные обстоятельства.

Доводы заявителя жалобы не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда области, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей (т. 11, л. д. 62) относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 06.05.2016 по делу N А62-8431/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.А. Волкова

Судьи

М.М. Дайнеко О.Г. Тучкова