Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 августа 2016 г. N 17АП-8747/16

г. Пермь

03 августа 2016 г.

Дело N А60-50476/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 августа 2016 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М. А.,

судей Дюкина В.Ю., Зелениной Т.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Уточкиной О.Н.,

при участии:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "Очки для Вас": Воробьев Е.С., доверенность от 05.08.2015, паспорт;

от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 мая 2016 года

по делу N А60-50476/2015,

принятое судьей Мезриной Е.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Очки для Вас" (ИНН 6661033704, ОГРН 1026605249846)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области

третьи лица: Специализированное областное государственное унитарное предприятие "Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области (ИНН 6661077229, ОГРН 1026605241365), общество с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс" (ИНН 6672160662, ОГРН 1046604381691)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, обязании заключить договор купли-продажи,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ОЧКИ ДЛЯ ВАС" (далее - ООО "Очки для Вас", истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском (согласно уточнению заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ) о возложении обязанности на Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - ответчик) заключить с ООО "Очки для Вас" договор купли - продажи отдельно стоящего строения с пристроем, литер А, назначение: нежилое, площадью 3966,6 кв.м., количество этажей 2, а также подземных 1, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Блюхера, д. 3 (кадастровый номер: 66:41:0704008:196), по цене соответствующей рыночной по состоянию на 15.04.2015.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Специализированное областное государственное унитарное предприятие "Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области, общество с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 06.05.2016 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 06.05.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований истца отказать.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что суд не учел, что в отношении отдельно стоящего строения с пристроем, литер А, назначение нежилое, площадью 3 966,6 кв.м., количество этажей 2, а также подземных 1, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Блюхера, д.3 имеется отчет об оценке от 11.06.2015 N 259, признанный судом надлежащим и соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с которым стоимость предмета оценки составила 27 730 000 руб., а также то, что решение об отчуждении по договорам купли-продажи имущества, балансовая (оценочная) стоимость которого превышает 20 миллионов руб. принимается Правительством Свердловской области после получения согласия Законодательного Собрания Свердловской области.

Также указывает на то, что Правительством Свердловской области принято решение об отчуждении государственного казенного имущества Свердловской области, арендуемого ООО "Очки для Вас" по стоимости 98 400 000 руб. Ответчик полагает, что Министерство не уполномочено на принятие самостоятельного решения об отчуждении такого имущества.

По мнению заявителя жалобы, суд принял решение, которым, по сути, решил вопрос о правах и об обязанностях Правительства Свердловской области, не привлеченного к участию в дела, возложив на него обязанность по принятию соответствующего решения об отчуждении недвижимого имущества по стоимости указанной в решении суда, что является самостоятельным основанием для отмены решения суда в соответствии с п.4 ч.4 ст.270 АПК РФ.

До начала судебного разбирательства от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным; просит отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит решение оставить без изменения.

Ответчик, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей для участия в судебное заседание не направил, что в порядке ч.3 ст.156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.266, ст.268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, ООО "Очки для Вас" являлся арендатором нежилых помещений площадью 3966,6кв.м., расположенных по адресу Екатеринбург, ул. Блюхера д. 3. Данный факт сторонами не оспаривается.

ООО "Очки для Вас" 16.03.2015 обратилось к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Ответчик уведомил истца об осуществлении мероприятий по проведению оценки рыночной стоимости объекта для заключения в дальнейшем договора купли-продажи имущества.

Ответчиком заключен соответствующий государственный контракт с третьим лицом - ООО "Трансэнергоресурс" на оказание услуг по оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости за номером ГК-27. Согласно отчету N 259 от 11.06.2015 - рыночная стоимость объекта была определена оценщиком в размере 27 730 000 руб. без учета НДС.

Указанный отчет получил положительное заключение экспертизы (заключение НП СРО "СВОД" N 1167/С-15 от 15.06.2015).

Ответчик, не оспаривая в судебном порядке результаты оценки, не согласившись с её результатами, провел вторую оценку спорного объекта недвижимости, заключив с третьим лицом СОГУП "Областной Центр недвижимости" государственный контракт N ГК-43 от 22.07.2015. Вторым оценщиком стоимость испрашиваемого к выкупу объекта недвижимости определена в сумме 98 400 000 руб.

07.10.2015 истец получил предложение заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - отдельно стоящего строения с пристроем, литер А, назначение: нежилое, площадью 3966,6 кв. м., количество этажей 2, а также подземных 1, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Блюхера, д. 3 (кадастровый номер: 66:41:0704008:196) по цене продажи 98 400 000 руб. без учета НДС.

Истец не согласился с предложением ответчика в части выкупной стоимости и направил (07.10.2015) в адрес ответчика протокол разногласий с предложением в срок до 15.10.2015 согласовать выкупную стоимость в сумме 27 730 000 руб.

Письмом от 13.10.2015 МУГИСО уведомило общество об отказе от подписания протокола разногласий.

Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора о выкупной цене имущества явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования об урегулировании возникших между истцом и ответчиком разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, суд первой инстанции исходил из необходимости установления стоимости приватизируемых помещений в сумме 32 660 000 руб. без НДС, определенной по результатам судебной экспертизы по состоянию на дату подачи заявки.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 159-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закон N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В соответствии с частью 2 ст. 9 Закон N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы в силу части 3 указанной выше статьи обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, п. 1 ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований ст. 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Преимущественное право ООО "Очки для Вас" как субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп спорного объекта в рамках настоящего дела не оспаривается.

Принимая во внимание наличие в материалах дела двух оценочных отчетов о стоимости имущества, в соответствии с которыми рыночная стоимость определена в размере 27 730 000 руб. (отчет от 11.06.2015 N 259) и 98 400 000 руб. (отчет от 10.08.2015 N 120/2015), суд первой инстанции с целью установления рыночной стоимости имущества по ходатайству лиц, участвующих в деле, назначил судебную оценочную экспертизу, производство которой поручил эксперту ООО "Центр экспертизы "Профит", Степанову Г.В. Перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости отдельно стоящего строения с пристроем, литер А, назначение: нежилое, площадью 3966,6 кв.м., количество этажей 2, а также подземных 1, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Блюхера, д. 3 (кадастровый номер: 66:41:0704008:196) без учета стоимости прав на земельный участок и без учета НДС по состоянию на 15 апреля 2015 года (вопрос N 2).

Согласно заключению эксперта стоимость отдельно стоящего здания с пристроем, литер А, назначение: нежилое, площадью 3966,6 кв.м., расположенного по адресу: г.Екатеринбург, ул. Блюхера,3 (кадастровый номер 66:41:0704008:196) составляет 32 660 000 руб.

В отсутствие оснований полагать экспертное заключение недостоверным, суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам о необходимости разрешения возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи разногласий путем определения цены приобретаемого покупателем объекта недвижимого имущества исходя из его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы в сумме 32 660 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Доводы апеллянта о наличии в материалах дела отчета об оценке от 11.06.2015 N 259, в соответствии с которым стоимость предмета оценки составила 27 730 000 руб., апелляционным судом отклонены в силу следующего.

Согласно ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (пункт 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92).

Поскольку в рамках настоящего спора сторонами оспаривалась цена приобретения имущества, подлежащего реализации в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, назначение судом экспертизы признается правомерным (ст. 82 АПК РФ).

Согласно ст. 8 Закона о государственной судебно-экспертной деятельности эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение эксперта по поставленным вопросам является профессиональным мнением эксперта. Доказательств нарушения принципов законности, независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследования апеллянтом не представлено.

Как указано в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 N 66 оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

При названных обстоятельствах оснований полагать установленную судом на основании заключения эксперта цену приобретения имущества несоответствующей рыночной апелляционный суд не усматривает.

Доводы апеллянта о том, что Министерство не уполномочено на принятие самостоятельного решения об отчуждении имущества при наличии решения Правительства Свердловской области об отчуждении государственного казенного имущества Свердловской области, арендуемого ООО "Очки для Вас", по стоимости 98 400 000 руб., обжалуемый судебный акт принят о правах и об обязанностях Правительства Свердловской области, не привлеченного к участию в дела, что является самостоятельным основанием для отмены решения суда в соответствии с п. 4 ч 4 ст. 270 АПК РФ, апелляционным судом отклоняются.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Реализация субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приватизацию арендуемого им государственного либо муниципального имущества осуществляется применительно к тем объектам, в отношении которых имеет место волеизъявление уполномоченного органа как собственника этого имущества. Полномочным представителем собственника имущества в данном случае является в силу положения, утвержденного постановлением Правительства Свердловской области от 26.07.2012 N 824-ПП, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, входящее в структуру исполнительных органов государственной власти Свердловской области и осуществляющее реализацию государственной политики в сфере управления и приватизации государственного имущества Свердловской области. При этом само себе решение Правительства Свердловской области об отчуждении государственного казенного имущества Свердловской области, арендуемого ООО "Очки для Вас", по стоимости 98 400 000 руб. не может служить поводом к признанию у Правительства Свердловской области самостоятельного процессуального интереса в рассматриваемом деле, в связи с чем надлежащим ответчиком по иску следует признать именно Министерство.

В силу разъяснений пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Ссылка апеллянта на Закон Свердловской области от 10.04.1995 N 9-ОЗ в данном случае несостоятельна.

Действительно, в силу пункта ст. 5 ст. 25 Областного закона от 10.04.1995 N 9-ОЗ (ред. от 12.10.2015) "Об управлении государственной собственностью Свердловской области" (принят Свердловской областной Думой 22.03.1995) решения Правительства Свердловской области об отчуждении по договорам купли-продажи, безвозмездной передачи имущества и мены объектов областной собственности, приносящих доходы, а также имущества, балансовая (оценочная) стоимость которого превышает 20 миллионов рублей, могут быть приняты только после получения согласия Законодательного Собрания Свердловской области.

Вместе с тем, указанный закон принят до принятия Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и регулирует иные отношения, связанные в частности с распоряжением имуществом, принадлежащим государственным унитарным предприятиям Свердловской области, с учетом их регламентации Постановлением Правительства Свердловской области от 26.05.2009 N 597-ПП. В этой связи к спорным правоотношениям указанный закон применению не подлежит.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 мая 2016 года по делу N А60-50476/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А.Полякова

Судьи

В.Ю.Дюкин Т.Л.Зеленина