Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 августа 2016 г. N 08АП-7214/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14 ноября 2016 г. N Ф04-4366/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о признании незаконным акта органа власти по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения

город Омск

02 августа 2016 г.

Дело N А46-2781/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 августа 2016 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Золотовой Л.А.

судей Лотова А.Н., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самовичем А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7214/2016) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области

на решение Арбитражного суда Омской области от 28.04.2016 по делу N А46-2781/2016 (судья Ярковой С.В.),

принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Патыка Константина Васильевича (ИНН 5504238026, ОГРН 1135543013143)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524),

о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации, обязании произвести государственную регистрацию дополнительных соглашений к договорам аренды

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, общества с ограниченной ответственностью "Фермула",

при участии в судебном заседании:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - представитель Терехова Евгения Вячеславовна (удостоверение, по доверенности N 52 от 05.07.2016 сроком действия по 31.12.2016);

от Индивидуального предпринимателя Патыка Константина Васильевича - представитель Геннинг Константин Павлович (паспорт, по доверенности N 55АА1427524 от 04.04.2016 сроком действия 3 года);

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представитель не явился, извещён;

от Общества с ограниченной ответственностью "Фермула" - представитель Черкашина Ольга Николаевна (паспорт, по доверенности от 05.04.2016 сроком действия до 01.04.2016);

установил:

Индивидуальный предприниматель Патыка Константин Васильевич (далее - ИП Патыка К.В., заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений об отказе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области) от 15.02.2016 N N 55/101/034/2015-6789, 55/101/034/2015-6793 как не соответствующих Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области произвести государственную регистрацию дополнительных соглашений от 22.12.2012 к договорам аренды земельных участков от 26.12.2012 N ДГУ/12-2977-К-34, N ДГУ/12-2976-К-34 о передаче прав и обязанностей на ООО "Фермула" в течение десяти рабочих дней с даты вступления в силу решения суда.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных отношений Администрации города Омска и Общество с ограниченной ответственностью "Фермула".

Решением Арбитражного суда Омской области от 28.04.2016 заявленные предпринимателем требования удовлетворены, решения об отказе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 15.02.2016 N N 55/101/034/2015-6789, 55/101/034/2015-6793 признаны незаконными как не соответствующие Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В целях восстановления нарушенного права предпринимателя суд возложил на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области обязанность произвести государственную регистрацию дополнительных соглашений от 22.12.2012 к договорам аренды земельных участков от 26.12.2012 N ДГУ/12-2977-К-34, N ДГУ/12-2976-К-34 о передаче прав и обязанностей на ООО "Фермула" в течение десяти рабочих дней с даты вступления в силу решения суда.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что в рассматриваемом случае применению подлежат нормы гражданского законодательства, в соответствии с которыми спорные договора аренды считаются возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610, 621 ГК РФ). В связи с этим, а также учитывая, что договора от 26.12.2012 N ДГУ/12-2977-К-34, N ДГУ/12-2976-К-34 аренды земельного участка зарегистрированы в установленном порядке, суд первой инстанции пришел к выводу, что дополнительные соглашения от 22.12.2012 к договорам о передаче прав и обязанностей на ООО "Фермула" также подлежат государственной регистрации.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что в ходе проведения правовой экспертизы документов, предоставленных предпринимателем на регистрацию соглашений к договорам аренды от 26.12.2012 N ДГУ/12-2977-К-34, N ДГУ/12-2976-К-34, было установлено, что означенные договора являются срочными и прекратили свое действие.

Пи этом, как полагает заинтересованное лицо, осуществление государственной регистрации какого-либо рода соглашений к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, срок действия которых истек, противоречит требованиям земельного законодательства.

Кроме того, как отмечает Управление, Земельный кодекс Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, не содержит понятий ни продления договора аренды, ни его возобновления, а также не предусматривает заключение договора аренды на новый срок. При этом, по убеждению подателя жалобы, к аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, положения Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применимы.

От ИП Патыка К.В. и ООО "Фермула" в материалы дела поступил письменный отзыв, согласно которому решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене.

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, ходатайств об отложении судебного заседания по делу не заявлял, в связи с чем суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителя названного лица, участвующего в деле.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пояснил, что считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель Индивидуального предпринимателя Патыка Константина Васильевича и представитель Общества с ограниченной ответственностью "Фермула" поддержали доводы, изложенные в отзывах на апелляционную жалобу, просят оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции установил следующее.

26 декабря 2012 года между ИП Патыка К.В. и Главным управлением по земельным ресурсам Омской области были заключены договоры аренды N ДГУ/12-2977-К-34 и N ДГУ/12-2976-К-34 земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:100801:3098 и 55:36:100906:1051. Запись о государственной регистрации договора в ЕГРП внесена 11.01.2013.

22 декабря 2015 года к указанным выше договорам аренды земельных участков между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска, ИП Патыка К.В. и ООО "Фермула" были заключены соглашения, согласно которым все права и обязанности выбывшего арендатора ИП Патыка К.В. переходят к вступившему арендатору ООО "Фермула".

25 декабря 2015 года соглашения были представлены Предпринимателем в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на государственную регистрацию.

Сообщениями от 15.02.2016 N N 55/101/034/2015-6789, 55/101/034/2015-6793 в государственной регистрации соглашений Управлением Росреестра по Омской области было отказано. Ссылаясь на положения статей 39.6, 39.8, 39.6, 39.20 Земельного кодекса РФ и статей 452, 621 Гражданского кодекса РФ, Управление указало на отсутствие оснований для государственной регистрации соглашений по причине прекращения действия договоров аренды в связи с истечением срока аренды земельных участков.

Полагая, что решения Управления об отказе от 15.02.2016 N N 55/101/034/2015-6789, 55/101/034/2015-6793 являются незаконными, ИП Патыка К.В. обратился в суд с настоящим заявлением.

28.04.2016 Арбитражным судом Омской области вынесено решение, обжалуемое в апелляционном порядке.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения судебного акта, исходя из следующего.

В силу части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 6 Постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в предмет доказывания по настоящему делу входит совокупность следующих обстоятельств: наличие полномочий у органа, действия которого оспариваются, несоответствие оспариваемых действий закону и иному нормативному правовому акту, нарушение такими действиями прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, ИП Патыка К.В. оспаривает решения об отказе в государственной регистрации соглашений к договорам аренды на земельные участки.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пункт 1 статьи 2 Закона о регистрации предписывает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статьёй 16 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о регистрации.

Из содержания сообщений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 15.02.2016 года следует, что основанием оспариваемых решений об отказе явилось прекращение действия договоров аренды N ДГУ/12-2977-К-34 и N ДГУ/12-2976-К-34 в связи с истечением срока аренды земельных участков.

Действительно, как следует из материалов дела, договоры аренды от 26.12.2012 N ДГУ/12-2977-К-34, N ДГУ/12-2976-К-34 были рассчитаны на 3 года.

Договоры прекратил своё действие 26.12.2015.

Вместе с тем, как следует из пояснений заявителя, в течение срока действия договоров ИП Патыкой К.В. предпринимались меры и совершались необходимые действия, направленные на освоение рассматриваемых объектов недвижимого имущества в соответствии с целью их предоставления в аренду, принимались необходимые меры для получения разрешения на строительство и по согласованию проектной и технической документации, были понесены финансовые расходы.

Кроме того, в материалы дела Предпринимателем представлено письмо департамента имущественных отношений Администрации города Омска, в котором в ответ на обращение Предпринимателя о подтверждении действия договоров аренды N ДГУ/12-2977-К-34 и N ДГУ/12-2976-К-34 земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:100801:3098 и 55:36:100906:1051, Департамент пояснил, что в связи с продолжением использования земельных участков и отсутствием возражений по их использованию у арендодателя, договоры аренды считаются возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ и частью 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором по соглашению сторон.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Из апелляционной жалобы Управления следует, что договор аренды в отношении земельного участка, находящийся в государственной или муниципальной собственности не мог быть возобновлен на неопределенный срок после 01.03.2015 в связи с внесенными в Земельный кодекс Российской Федерации изменениями Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

Действительно, Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" был изменён ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Так, в соответствии со статьёй 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за рядом исключений, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно статье 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является срочным; арендатору не принадлежит преимущественное право на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Однако, в соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ, которым в Земельный кодекс введена статья 39.8, не устанавливает правила о том, что его действие распространяется на договоры аренды, заключенные ранее. Прямого запрета на возобновление договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на неопределенный срок после 01.03.2015 земельное законодательство не содержит.

Указанная позиция подтверждена сложившейся судебной практикой (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2015 N 05АП-10657/2015 по делу N А51-12620/2015, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.10.2015 N Ф08-6590/2015 по делу N А53-3823/2014).

Таким образом, в отсутствие специальной нормы Земельного кодекса Российской Федерации в рассматриваемом случае, вопреки позиции Управления, применению подлежат положения гражданского законодательства о возобновлении срока действия договора на неопределенный срок.

При этом апелляционная коллегия отмечает, что вопреки позиции Управления, правило, зафиксированное в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

С учетом изложенного доводы Управления относительно не применения в рассматриваемом случае положений Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм права.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Согласно статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (часть 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации (часть 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации). Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами (часть 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (часть 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Анализ приведённых выше норм, позволяет прийти к выводу о том, что гражданское и земельное законодательство соотносятся между собой как общее и частное, т.е., если Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрены какие-либо особые положения в правовом режиме земельных участков, применению подлежат именно специальные нормы, в случае же отсутствия таковых, руководствоваться необходимо общими нормами, а именно: предписаниями гражданского законодательства.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что решение Управления, оформленное сообщением от 15.02.2016 N N 55/101/034/2015-6789, 55/101/034/2015-6793 является незаконным, в связи с чем требования предпринимателя правомерно удовлетворены.

Из обжалуемого решения следует, что суд первой инстанции в качестве способа восстановления нарушенного права заявителя признал возможным возложить на Управление Росреестра по Омской области обязанность осуществить государственную регистрацию дополнительных соглашений от 22.12.2012 к договорам аренды земельных участков от 26.12.2012 N ДГУ/12-2977-К-34, N ДГУ/12-2976-К-34 о передаче прав и обязанностей на ООО "Фермула" в течение десяти рабочих дней с даты вступления в силу решения суда.

Поскольку каких-либо доводов, возражений относительно данного вывода суда первой инстанции подателем жалобы не заявлено, то у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его переоценки.

При данных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены Арбитражным судом Омской области правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, а потому апелляционная жалоба Управления удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины распределению в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса не подлежат, поскольку податель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 28.04.2016 по делу N А46-2781/2016 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.А. Золотова

Судьи

А.Н. Лотов О.А. Сидоренко